Immobilienwertermittlungsverordnung und. Leerstandsbewertung. im Ertragswertverfahren. ImmoWertV. Leerstandsbewertung. Dipl.- Ing.

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1 Immobilienwertermittlungsverordnung und im Ertragswertverfahren Dipl.- Ing. Jürgen Rath FRICS - 1 -

2 Qualifikationen und Tätigkeitsfelder Diplomprüfung an der TH Darmstadt Ingenieursozietät BGS (Beck-Gravert-Schneider) Partner im Ingenieurbüro Kannemacher und Rath Seit 1988 Seit 1988 Seit 1992 Seit 1996 Seit 2005 Mitarbeit im SV-Büro Dipl.-Ing. Friedrich Rath öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Jürgen Rath Mitglied im Sachverständigenausschuss einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors Mitglied im Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main - 2 -

3 Inhaltsübersicht 1. : Genesis, Inhalt und Inkrafttreten 2. Finanzmathematik und Sonderwerte 3. Beispiele Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren 4. im Ertragswertverfahren - 3 -

4 Vorbemerkung Legaldefinition des Verkehrswertes In 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) wie folgt definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre

5 Vorbemerkung Änderungen im BauGB Änderungen im Baugesetzbuch 1. Folge des Erbschaftssteuerreformgesetzes (ErbStRG) Artikel 4 2. Änderungen der 193, 196, 198 und 199 im BauGB 3. Inkrafttreten Immobilienwertermittlungsverordnung () 1. Reform der WertV 88 (Begründung) 2. Wesentliche Änderungen 3. Spezielle Änderungen für die Gutachterausschüsse 4. Ertragswertverfahren (Änderungen, Beispiele) 5. Inkrafttreten - 5 -

6 Baugesetzbuch (BauGB) Drittes Kapitel, sonstige Vorschriften Erster Teil. Wertermittlung 192 Gutachterausschuss 193 Aufgaben des Gutachterausschusses 194 Verkehrswert (Marktwert) 195 Kaufpreissammlung 196 Bodenrichtwert 197 Befugnisse des Gutachterausschusses 198 Oberer Gutachterausschuss 199 Ermächtigungen - 6 -

7 Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) 193 Aufgaben des Gutachterausschusses Abs. (3) alt [Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, erforderliche Daten] wird zu Abs. (5) mit Ergänzungstext: Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren). Insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser. 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken. Z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raumoder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für die Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen

8 Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) 196 Bodenrichtwerte (1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuches zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln

9 Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) 198 Oberer Gutachterausschuss (1) Für den Bereich einer oder mehrer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. Auf die Oberen Gutachterausschüsse sind die Vorschriften übe die Gutachterausschüsse entsprechend anzuwenden. (2) Der Obere Gutachterausschuss oder die Zentrale Geschäftsstelle haben insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon ein Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt

10 Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) 199 Ermächtigungen (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrate durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. (2) 1. unverändert 2. unverändert 3. unverändert 4. die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung zu regeln 5. bis 7. unverändert

11 Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) Artikel 6 ErbStRG Inkrafttreten, Außerkrafttreten (2) Artikel 4 tritt am 1. Juli 2009 in Kraft

12 Inhaltsübersicht 1. Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung 1.1 Genesis, Verfahrensverlauf und Beteiligte 1.2 Offizielle Begründung 1.3 Inkrafttreten Sidestep: Begriffsunklarheit: Grundstück vs. Immobilie vs. Liegenschaft

13 Genesis der Wertermittlungsverordnung Urfassung WertV 1961 WertV 1971 Ergänzung durch sanierungsund entwicklungsrechtliche Vorschriften Neufassung WertV 1988 Marktwertkonforme Ausrichtung WertV 1998 Novellierung der sanierungsund entwicklungsrechtlichen Vorschriften Überarbeitung

14 Verordnungsgebungsverfahren Ablauf und Beteiligte n 199 (1) BauGB wird die Bundesregierung ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch echtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der erkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erlassen. Referentenentwurf (Bundesbauministerium) Kommunale Spitzenverbände - Deutscher Städtetag - Städte- u. Gemeindebund - Deutscher Landkreistag Ressortabstimmung - Finanzministerium - Wirtschaftsministerium - Verbraucherschutzministerium Regierungsvorlage (BMVBS) Bundesratsausschüsse Bundesrat (zustimmungspflichtig) Verordnungsentwurf Verkündung im BGBl Verbändeanhörung - BVS - BIIS - RICS

15 Verordnungsgebungsverfahren Wesentliche Teilnehmer Das Sachverständigengremium Insgesamt 15 Teilnehmer u.a.: Prof. Dipl.-Ing. Jürgen Simon, Hannover, für BDGS Prof. Dr.-Ing. Gerrit Leopoldsberger, Frankfurt, für RICS Dr. jur. Gernot Archner, Frankfurt, für BIIS Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen, Braunschweig, für GIF Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff, Berlin, für BVS RD Dr. Johannes Stemmler, Berlin, für BMVBS Erörterung des Referentenentwurfs vom BMVBS am 22. Januar 2009 Teilnehmer insgesamt 33 Verbände u.a.: MDirig. Dr. Wolfgang Preibisch für das Bundesbauministerium HypZert, RICS BIIS BVS IfS GIF aber auch: Deutscher Bauernverband, Kommissariat der Deutschen Bischöfe, Evangelische Kirche, Bundesarchitekten- und -ingenieurkammer u.v.a.m

16 Bundesrat / Bundesregierung Offizielle Begründung A. Problem und Ziel Die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt haben sich seit Erlass der geltenden Wertermittlungsverordnung am 6. Dezember 1988 (WertV 88) durch neue Rahmenbedingungen tief greifend verändert. Auch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und vor allem die stärkere Kapitalmarktorientierung der immobilienwirtschaftlichen Akteure beeinflusst das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt immer mehr und führt zu früher so nicht wahrgenommenen Wertschwankungen beim Grundvermögen. Das vom Ministerium eingesetzte Sachverständigengremium ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die bisherige Wertermittlungsverordnung einer umfassenden Fortentwicklung bedarf. Dem festgestellten Bedarf soll mit der neuen Verordnung entsprochen werden

17 Bundesrat / Bundesregierung Offizielle Begründung B. Lösung Im Abschnitt 1 werden die Begrifflichkeiten systematisiert, Im Abschnitt 2 werden die Vorschriften über erforderliche Daten praxisgerechter ausgestaltet Im Abschnitt 3 werden die Regelungen zum Vergleichswertverfahren in einer Vorschrift zusammengefasst und präzisiert; die Regelung zur Bodenwertermittlung erfolgt in einer eigenen Vorschrift und gilt für alle Wertermittlungsverfahren. Im Rahmen der Vorschriften zum Ertragswertverfahren werden weitere praxiserprobte Verfahrensvarianten berücksichtigt: das vereinfachte Ertragswertverfahren und das sog. Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren). Die Regelungen zum Sachwertverfahren werden gestrafft und übersichtlicher gegliedert

18 Bundesrat / Bundesregierung Inkrafttreten INKRAFTTRETEN Am 26. März 2010 wurde dem Bundesrat erneut der Entwurf der zugeleitet. Am 7. Mai 2010 hat der Bundesrat zugestimmt. Am 19. Mai 2010 erfolgte die Veröffentlichung im Bundesanzeiger. Am 1. Juli 2010 tritt die in Kraft und ersetzt ohne Übergangsfrist die WertV

19 Inhaltsübersicht 2. Wesentliche Veränderungen 2.1 Neuer Aufbau und straffere Gliederung 2.2 Neuer Begriff: Qualitätsstichtag 2.3 Neue Verfahrenssystematik 2.4 Neue Rechenvarianten im Ertragswertverfahren 2.5 Neue Begrifflichkeit im Ertragswertverfahren 2.6 Neue Systematik im Sachwertverfahren

20 Neuer Aufbau und straffere Gliederung Inhaltsübersicht Abschnitt 1: Anwendung, Begriffe, Verfahrensgrundsätze Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige Daten Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1: Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung Unterabschnitt 2: Ertragswertverfahren 17 Ermittlung des Ertragswertes 18 Reinertrag, Rohertrag 19 Bewirtschaftungskosten 20 Kapitalisierung und Abzinsung Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren 21 Ermittlung des Sachwertes 22 Herstellungskosten 23 Alterswertminderung

21 Anwendungsbereich Abschnitt Anwendungsbereich (1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) ist diese Verordnung anzuwenden. (2) Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden. Wertermittlungsobjekte ohne Markt: Wohnrechte, Nießbrauch etc

22 Grundlagen der Wertermittlung Abschnitt Grundlagen der Wertermittlung Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag ( 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag ( 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen Keine Prognosen, aber Verträge oder Planungsrecht!!!

23 Wertermittlungsstichtag Abschnitt Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse (2) Die allgemeinen Wertverhältnisse bestimmen sich für die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebende Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets. Neu: Hinweis auf Kapitalmarkt Frage: Sind Finanzierungsbedingungen wertbildend? Kapitalmarkt wesentlich fungibler als Grundstücksmarkt! Neu: Hinweis auf demographische Entwicklung Tipp: Strukturelles Leerstandsrisiko prozentual berücksichtigen?!

24 Neuer Begriff: Qualitätsstichtag Abschnitt Qualitätsstichtag und Grundstückszustand Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Maßgeblicher Zustand abhängig von: Rechtlichen Gegebenheiten Tatsächlichen Eigenschaften und sonstiger Beschaffenheit Lage des Grundstücks Erste Erfahrung: Sehr verwirrend für die Auftraggeber Nach Bischoff (b.v.s.): Beide Stichtage müssen angegeben werden! Es gibt keine Automatik mit der Regel, dass der Qualitätsstichtag immer der Wertermittlungsstichtag ist, wenn keine besondere Ausweisung erfolgt

25 Grundstücksmerkmale Abschnitt Weitere Grundstücksmerkmale (1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen 30, 33 und 34 des BauGB und den Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. (2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht. (3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. (4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse

26 Grundstücksmerkmale Abschnitt 1 6 (5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer. (6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie und Wasser bewirken

27 Neue Verfahrenssystematik Abschnitt Ermittlung des Verkehrswertes (1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung), die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks

28 Neue Verfahrenssystematik Abschnitt 1 8 (3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Vorläufige Werte Marktangepasste Werte Objektangepasste Werte

29 Neue Verfahrenssystematik 8 Ermittlung des Verkehrswerts Vorläufiger Vergleichswert ( 15, 16 ) Vorläufiger Ertragswert ( ) Vorläufiger Sachwert ( ) Marktanpassung Marktangepasster vorläufiger Vergleichswert Marktangepasster vorläufiger Ertragswert Marktangepasster vorläufiger Sachwert Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale Vergleichswert Ertragswert Sachwert Würdigung der Aussagefähigkeit der Ergebnisse der angewandten Verfahren Verkehrswert

30 Neue Verfahrenssystematik Abschnitt 1 8 Falsch Sachwert abzüglich Instandsetzung verminderter Sachwert abzüglich 30% Marktanpassung - 0,30 x = Verkehrswert (Marktwert) Richtig Sachwert abzüglich 30% Marktanpassung - 0,30 x = abzüglich Instandsetzung Verkehrswert (Marktwert)

31 Bodenrichtwerte und sonstige Daten Abschnitt Grundlagen der Ermittlung (1) Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf der Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen Daten gehören insbesondere Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. (2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind ( ) nur geeignet, wenn die Abweichungen 1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen, 2. durch Zu- oder Abschläge oder 3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können. Beispiel: Sachwertermittlung ist erforderlich für Marktanpassungsfaktoren! Alt: Lage auf dem Grundstücksmarkt Neu: Allgemeine Wertverhältnisse

32 Bodenrichtwerte Abschnitt Bodenrichtwerte (1) Bodenrichtwerte ( 196 BauGB) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Richtwerte sind als Betrag in /m² Grundstücksfläche darzustellen. Deduktive Verfahren: z.b. Lagewertverfahren, Zielbaummethode Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig!

33 Bodenrichtwerte Abschnitt 2 10 (2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden: 1. bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl, 2. bei baureifem Land, der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und 3. bei förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten und förmlich festgesetzten Entwicklungsbereichen der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen. Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden. (3)

34 Indexreihen Abschnitt Indexreihen (1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. (2) Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraumes zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden. (3) Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen abgeleitet. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume geändert werden

35 Indexreihen Abschnitt Indexreihen (4) Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für 1. Bodenpreise, 2. Preise für Eigentumswohnungen 3. Preise für Einfamilienhäuser. Weitere Indexreihen sind möglich!

36 Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren Abschnitt 2 12, Umrechnungskoeffizienten Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Vergleichsfaktoren sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen

37 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze Abschnitt Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze (1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind (2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere 1. Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden. (Sachwertfaktoren) 2. Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder -grundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren)

38 Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze Abschnitt 2 14 (3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten

39 Marktüblich erzielbarer Ertrag Definition und Abgrenzung Gemäß 18 ist beim Ertragswertverfahren vom marktüblich erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Ertrag, der über den Zeitraum der angesetzten Restnutzungsdauer stichtagsbezogen marktüblich nachhaltig erzielbar ist. Marktüblich erzielbarer Ertrag? aktuelle Marktmiete (nicht zu verwechseln) Marktmiete ist wegen starken Schwankungen nur schwer feststellbar Schwankungen werden durch Überangebot oder Mietflächenknappheit ausgelöst

40 Abschnitt 3 Spezielle Änderungen Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1 Unterabschnitt 2 Unterabschnitt 3 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung 15 Vergleichswertverfahren 16 Bodenwertermittlung Ertragswertverfahren 17 Ermittlung des Ertragswerts 18 Reinertrag, Rohertrag 19 Bewirtschaftungskosten 20 Kapitalisierung und Abzinsung Sachwertverfahren 21 Ermittlung des Sachwerts 22 Herstellungskosten 23 Wertminderung wegen Alters

41 Abschnitt 3 Die genormten Verfahren Abschnitt 3 Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1 Unterabschnitt 2 Unterabschnitt 3 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung 15 Vergleichswertverfahren 16 Bodenwertermittlung Ertragswertverfahren 17 Ermittlung des Ertragswerts 18 Reinertrag, Rohertrag 19 Bewirtschaftungskosten 20 Kapitalisierung und Abzinsung Sachwertverfahren 21 Ermittlung des Sachwerts 22 Herstellungskosten 23 Wertminderung wegen Alters

42 Vergleichswertverfahren Abschnitt Ermittlung des Vergleichswertes (1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zah von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind i.d.r. auf der Grundlage von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. (2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zu Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährliche Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen

43 Bodenwertermittlung Abschnitt 3 Unterabschnitt Ermittlung des Bodenwertes (1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigun der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Anmerkung: Probleme bei denkmalgeschützter Bebauung oder minder ausgenutztem Grundstück 15 Abs. 1 Satz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden. (2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich sind bei de Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlic weiterhin nutzbar sind

44 Bodenwertermittlung Abschnitt 3 16 (3) Ist alsbald mit einem Abriss der baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt. (4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach 6 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnliche Geschäftsverkehr entspricht. (5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach 154 Abs. 1 oder 166 Abs. 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte au denselben Zeitpunkt zu ermitteln

45 Ertragswertverfahren Abschnitt 3 Unterabschnitt Ermittlung des Ertragswertes Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliege oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. (2) Im Ertragswertverfahren auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt 1. aus dem ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwertes verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag; der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrages ist der für die Kapitalisierung maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrages sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen. (allgemeines Ertragswertverfahren)

46 Ertragswertverfahren Abschnitt aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem Bodenwert, der mit Ausnahme des Wertes von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen ist. (vereinfachtes Ertragswertverfahren) ine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, er für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird nd selbständig genutzt oder verwertet werden kann. 3) Im Ertragswertverfahren auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen innerhalb eines Betrachtungszeitraumes und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittel Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. ( Periodische Diskontierung, Phasenmodell ) (Anlehnung an das 3-Phasen-Modell der Wirtschaftsprüfer)

47 Ertragswertverfahren Schema: allgemeines und vereinfachtes Verfahren ( RE BW p) V + BW = EW marktüblich Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag - Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag - BW RE V + = EW n ( p) 1+ nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = = Jahresreinertrag der Immobilie Jahresreinertrag der Immobilie - Verzinsungsanteil des Bodenwertes = x Gebäude- Reinertragsanteil x Rentenbarwertfaktor Rentenbarwertfaktor = = Gebäudeertragswert aus marktüblichem Ertrag Gebäudeertragswert aus marktüblichem Ertrag + + Bodenwert über Restnutzungsdauer diskontierter Bodenwert = = Vorläufiger Ertragswert = Vorläufiger Ertragswert

48 Ertragswertverfahren gemäß 17 Ermittlung des Ertragswertes Offizielle Begründung für das Phasenmodell durch das Ministerium: Darüber hinaus wird mit Blick insbesondere auf Investmentobjekte mit veränderlichen Nutzungseinheiten und unterschiedlichen Vertragslaufzeiten ein Verfahren eingeführt, bei der der Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt wird; dies entspricht einer Normierung des Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) für Zwecke der Verkehrswertermittlung. Damit wird zugleich eine weitere Annäherung an internationale Gepflogenheiten erreicht. Diese Begründung ist absurd, da das Phasenmodell lediglich ein anderes Rechenverfahren des Ertragswertverfahrens darstellt und dieses Rechenverfahren weder internationalen Gepflogenheiten entspricht noch etwas mit einem echten DCF-Verfahren zu tun hat! DCF für Arme DCF light

49 Ertragswertverfahren gemäß 17 Ermittlung des Ertragswertes Fazit: Alle 3 Verfahren sind identisch! Es sind lediglich formal unterschiedliche Rechentechniken! Die regelt ein- und dasselbe Ertragswertverfahren in 3 Rechenvarianten! Das Phasenmodell, das als Discounted-Cash-Flow-Verfahren etikettiert wird, ist die Urform des Ertragswertverfahrens. Ein echtes DCF-Verfahren berücksichtigt Ertragsprognosen, Kosten und kapitalmarktorientierte Zinssätze Es ist eine Investorenrechnung, um spezielle Investitionsentscheidungen treffen zu können

50 Ertragswertverfahren Abschnitt Reinertrag, Rohertrag (1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 19) (2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen

51 Ertragswertverfahren Abschnitt Bewirtschaftungskosten (1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. (2) Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind 1. die Verwaltungskosten; ( ); 2. die Instandhaltungskosten; ( ); 3. das Mietausfallwagnis; ( ); 4. die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen

52 Ertragswertverfahren Abschnitt Kapitalisierung und Abzinsung Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Bartwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes der Anlage 1 oder Anlage 2 zu entnehme oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen. Neue Begrifflichkeit Die Bezeichnung Vervielfältiger wird durch den Begriff Barwertfaktor ersetzt. Für die Kapitalisierung wird weiterhin der Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Rente angesetzt. Für die Abzinsung wird der Diskontierungsfaktor ebenfalls als Barwertfaktor bezeichnet

53 Sachwertverfahren Abschnitt 3 Unterabschnitt Ermittlung des Sachwerts (1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. (3) Der Sachwert der baulichen Anlagen wird nach Erfahrungssätzen oder den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Der Hinweis auf eine Nutzbarkeit unterstreicht die Marktorientierung der Wertermittlung. Maßgeblich für die Beurteilung der Nutzbarkeit von Anlagen ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Der in der WertV verwendete Begriff Herstellungswert bezeichnet nichts anderes als die Herstellungskosten

54 Sachwertverfahren Abschnitt 3 Unterabschnitt Herstellungskosten (1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen. (2) Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise könne die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. (3) Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen

55 Sachwertverfahren Abschnitt Alterswertminderung Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen. Problem EFH: RND = 70 GND = 80 lineare Minderung: 14 % Ross : 7 % (Kann eine solche Minderung sachgerecht sein?) Problem Bürogebäude: Übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer Jahre (siehe Ermittlung für Frankfurter Hochhäuser) Problem Marktanpassungsfaktoren: Anwendung nur möglich, wenn Systemtreue gewahrt ist. (siehe neue Sachwertfaktoren des Frankfurter Gutachterausschusses)

56 Inkrafttreten Abschnitt 4 Schlussvorschrift Inkrafttreten und Außerkrafttreten Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2010 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988, die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 geändert worden ist, außer Kraft. Der Bundesrat hat zugestimmt. Berlin, den 19. Mai

57 Generalaussage Verfahrenswahl 8 Ermittlung eines Verkehrswertes Die geht davon aus, dass es nur einen richtigen Marktwert gibt, der mit verschiedenen Verfahren ermittelt werden kann. Alle Verfahren müssen daher zu demselben Ergebnis führen! Somit idealtypisch: Vergleichswert = Ertragswert = Sachwert Ist diese These richtig?