LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

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1 LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG durch Raiffeisen-Immobilien Steiermark GmbH im Firmenverbund der Raiffeisen-Landesbank Steiermark Wohntraumcenter Graz - Kaiserfeldgasse 7, 8010 Graz Tel: 0316/ Wohntraumcenter Ost - Florianiplatz 18 19, 8200 Gleisdorf Tel: 03112/63 39 Wohntraumcenter West Hauptplatz 20, 8530 Deutschlandsberg Tel: 03462/ Wohntraumcenter Süd Bahnhofstraße 2, 8430 Leibnitz Tel: 03452/ Wohntraumcenter Mur/Mürz Grazer Straße 63, 8605 Kapfenberg Tel: Wohntraumcenter Judenburg, Burggasse 123, 8750 Judenburg Tel: 03572/ Wohntraumcenter Liezen, Hauptplatz 11, 8940 Liezen Tel: 03612/

2 Kurzübersicht Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien 3 Eigentumswohnungen Kästenbaumgasse 27-29, Friedhofstraße 31 A Wien Einlagezahl 1147, Grundbuch Oberlaa Land (01104), Bezirksgericht Favoriten Stichtag Sachbearbeiter Thomas Kormann Alle Preise sind angegeben in Euro und exklusive Umsatzsteuer. Zusammenfassung Sachwert ,00 Ertragswert ,00 gewichteter Wert (1:3) ,75 Verkehrswert gerundet ,00 207

3 Allgemeine Daten Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien 3 Eigentumswohnungen Kästenbaumgasse 27-29, Friedhofstraße 31 A Wien Einlagezahl 1147, Grundbuch Oberlaa Land (01104), Bezirksgericht Favoriten Stichtag Sachbearbeiter Eigentümer mit Eigentumsanteilen Thomas Kormann Innovative Home Bauträger GmbH, 272 / 1753 Alle Preise sind angegeben in Euro und exklusive Umsatzsteuer. 208

4 Gesetzliche Grundlagen Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B Die nachstehende Bewertung erfolgt unter allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Sachwert- und Ertragswertverfahren Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die Anwendung beider Verfahren und deren Abwägung gegeneinander muss bei einem Objekt wie dem vorliegenden das aussagekräftigste Ergebnis bringen, wobei dem ermittelten Ertragswert naturgemäß das größere Gewicht zukommen wird, da Objekte wie das zu bewertende mit dem Ziel erworben werden, daraus einen Ertrag zu gewinnen. Bewertungsgrundlagen Besichtigung der Liegenschaft am: Anwesende Personen: Herr BM Remes Grundbuchsauszug vom: Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan: Grundrisse der einzelnen Wohnungen Diverse Fotos Auszug aus dem Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes Aufstellung der Mietzinse Auszug aus dem Nutzwertgutachten des DI Bernegger vom

5 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstücksbeschreibung Bewertungsgegenständliches Grundstück mit den GST-NR 1919/18 befindet sich, im zentralen situierten Ortskern von "Oberlaa" einem Teilbereich des 10. Wiener Gemeindebezirks "Favoriten". Das Grundstück ist gegenwärtig mit zwei selbständigen Baukörpern (jeweils 7 Wohneinheiten) aus dem Jahre 2008 mit der Adresse "Kästenbaumgasse 27-31" bebaut. Gemäß rechtsgültigem Flächenwidmungsplan der Stadt Wien ist das Grundstück mit der Widmung "Gemischtes Baugebiet" und der Geschossflächenzahl I versehen. Die im Lastenblatt des Grundbuchs ersichtlich gemachten Pfandrechte wie auch Belastungs- und Veräußerungsverbote können werttechnisch unberücksichtigt bleiben. Das Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes verzeichnet. Maß der baulichen Nutzung: GB I Verkehrslage/Zufahrt: Nebenstraße mit überwiegendem Anrainerverkehr / die Zufahrt erfolgt öffentlich über die "Oberlaaer Straße", bzw. "Friedhofstraße" sowie zu den Baulichkeiten über die "Kästenbaumgasse". Infrastruktur: die Erreichbarkeit der örtlichen Infrastruktur (Schulen, Nahversorgung, öffentliche Verkehrsmittel...) ist in kurzer Gehdistanz gegeben; Wohnlage: durchaus begehrte und gut nachgefragte Lage Grundstücksumgebung: in unmittelbarer wie auch weitläufiger Nachbarschaft befinden sich überwiegend Mehrparteien-Wohnanlagen Grundstücksform: beinahe rechteckig Neigung:eben Ausrichtung: Ost-West Anschlüsse:die öffentliche Versorgung mit Kanal, Strom, Wasser, Gas und Telekom ist gegeben; Umweltbelastungen:keine außergewöhnlichen Behördliche Beschränkungen: keine 210

6 Grundstück Nr. 1919/18, Baugrundstück Bauland, Wohngebiet, bebaut 2.326,00 m² Grundfläche á 400, ,00 10,00 % Abwertung (1) , ,00 davon 272 / Anteile ,94 (1) Abwertung 10,00 % Bebauungsabschlag ,00 Bodenwerte ,00 Gebäudewert Gebäudekonzept und Nutzung 2 Einzel-Baukörper mit insgesamt 14 selbständigen Wohnungen. Bewertungsgegenständlich sind die Wohnungen mit den Top Nr. 5, 6, und 7 (sowie die dazu gehörenden Tiefgaragenplätze) mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 250m². Dabei handelt es sich um 2 dreigeschossige Baukörper in Massivbauweise mit Vollkeller, Tiefgarage und Satteldach (Blecheindeckung). Gartenanteile für die Wohnungen im EG sind vorhanden (zwischen den beiden Baukörpern). Ebenso befindet sich eine kleine Grünfläche im Norden der Liegenschaft. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von West (Kästenbaumgasse) bzw. Nord. Ein Lift ist ebenso in jeder Einheit vorhanden. In den einzelnen Baukörpern befinden sich jeweils 7 selbständige Wohneinheiten. Alle Wohneinheiten verfügen über Balkon oder Terrasse sowie einen eigenen Keller. Parkmöglichkeiten (in der Tiefgarage) sind für jede Wohneinheit vorhanden. Baujahr: 2007; gegenwärtig voll vermietet bzw. verkauft. Wohnungseigentum wurde bereits begründet. Bau- und Erhaltungszustand Der Gesamtzustand der Liegenschaft ist - als dem Alter und der Nutzung entsprechend - als sehr gut zu bezeichnen (Zustandsnote 1,0). Die Raumaufteilung für die bewertungsgegenständlichen Wohnungen Top Nr. 5, 6 und 7 entnehmen sie bitte beiliegenden Grundrissen. 211

7 Alle drei WE sind auf Maisonettebasis errichtet und verfügen im OG jeweils über einen eigenen Balkon. Gemäß Situierung, Bauqualität und Raumaufteilung können die drei gegenständlichen Wohnungen als sehr zeitgemäß, nachhaltig und wertbeständig eingestuft werden. Auch die gehobene Ausstattung (Parkettböden, offene Raumeinteilung, Gas- Etagenheizung, massive Bauweise etc.) entspricht den aktuellen Wünschen nach gehobener Wohnqualität. 3 Eigentumswohnungen Baujahr 2007, Alter des Objektes 4 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 66 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Wohnfläche; 3 Einheiten 249,62 m² á 2.000, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 6,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 1,0) ,40 Zwischensumme ,60 10,65 % Aufwertung (2) ,00 Bauwert zum Stichtag ,60 (2) Aufwertung 3 Tiefgaragenplätze ,00 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 212

8 Ertragswert Ertragswertrechnung Mietansätze Da die bewertungsgegenständlichen Wohneinheiten (bis auf eine Einheit) zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Expertise vermietet waren, konnten die aktuellen Nettomieten, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden (siehe beiliegende Zinsliste) herangezogen werden. Überdies wurden die für die Garagen eingenommenen Mieten ebenso berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten sind fiktive Werte, wie sie für derartige Immobilien üblicherweise erwartet werden. Folgende Kosten wurden angesetzt: Instandhaltungskosten für die Hintanhaltung oder Beseitigung von baulichen Schäden aus Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen. Sie dienen somit der Aufrechterhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes während der Nutzungsdauer. Im vorliegenden Fall wurden 0,5% der Neuerrichtungskosten angenommen. Mietausfall/Wagnis für das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Miet- und Pachtrückstände oder Leerstehung zwischen Mietverträgen entsteht. Das Mietausfallswagnis wurde mit 5% des Jahresrohertages angenommen. Liegenschaftszinssatz In der Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (in der derzeit gültigen Fassung) bewegen sich die Kapitalisierungssinssätze für Zinsliegenschaften (privater Wohnbau) je nach Lage zwischen 2,0% und 5,5%. LIEGENSCHAFTSART LAGE hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrale, Supermarkt Gewerblich genutzte Liegenschaft 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % 213

9 Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Unter Mitberücksichtigung der empfohlenen Kapitalisierungszinssätze sowie der Berücksichtigung des spezifischen Risikos, der Fungibilität der Liegenschaft und der gegenwärtigen Marktlage wird der auf dem Markt realisierbare Liegenschaftszins abgeleitet. Der in der gegenständlichen Bewertung angesetzte Liegenschaftszins wurde mit 4,0% bestimmt. 3 Eigentumswohnungen 66 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,00 % Jahresroherträge Wohnfläche; 3 Einheiten 249,62 m² á monatlich 9, ,54 3 Tiefgaragenplätze monatlich 230,00 (fiktiv) 2.760,00 Jahresrohertrag ,54 5,00 % Bewirtschaftungskosten (3) ,28 0,50 % Erhaltungskosten von , ,20 Jahresreinertrag ,06 (3) Bewirtschaftungskosten 5,00 % Mietausfallwagnis ,28 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 66,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,00 %, Vervielfältiger 23,1218 Jahresreinertrag ,06 Bodenwertverzinsung ,08 Gebäudereinertrag ,98 Zwischensumme ,46 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,46 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 214

10 Verkehrswert Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert/Ertragswert 1 zu ,75 Verkehrswert zum (gerundet) ,00 Schlusskommentar Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, abhängig nach Lage, Beschaffenheit und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Nachdem es sich bei der zu bewertenden Liegenschaft um ein vermietetes und damit nicht bestandsfreies Objekt handelt, werden für einen allfälligen Käufer eher der zu erzielende Ertrag und weniger der Substanzwert von Bedeutung sein. Zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes erfolgte daher eine Gewichtung des Sachwertes zum Ertragswert von 1:3. Graz, am Thomas Kormann Auf Plausibilität geprüft: 215

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