GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

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1 Gutachten Wohnhausanlage Liegenschaft 3500 Krems, Komulativpark GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Stein, EZ 917, Bezirksgericht Krems an der Donau für JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 1060 Wien, Mariahilfer Straße 1

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest ZWEI GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 9/1-10, zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom der Liegenschaft 3500 Krems, Undstraße 1-3/ Meyereckstraße 2-4/ Martin-Johann- Schmidt-Straße 1-3 mit der darauf situierten Wohnhausanlage Komulativpark. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschinger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 917, KG Stein Bezirksgericht Krems an der Donau 3500 Krems, Undstraße 1-3/ Meyereckstraße 2-4/ Martin-Johann-Schmidt- Straße Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Stein EINLAGEZAHL 917 BEZIRKSGERICHT Krems an der Donau ******************************************************************************* Letzte TZ 2664/2014 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 137/4 GST-Fläche 2822 Bauf.(10) 278 Gärten(10) Bauf.(10) 177 Undstraße Bauf.(10) 283 Undstraße Bauf.(10) 234 Meyereckstraße Bauf.(10) 234 Martin-Johann-Schmidt-Straße Bauf.(10) 283 Martin-Johann-Schmidt-Straße 3.383/1 Bauf.(10) /2 GST-Fläche 271 Bauf.(10) 207 Bauf.(20) 64 Martin-Johann-Schmidt-Straße 5 Martin-Johann-Schmidt-Straße 7.383/3 GST-Fläche 221 Bauf.(10) 177 Bauf.(20) 44 Meyereckstraße 4 GESAMTFLÄCHE 4836 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 2

3 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) Gärten(10): Gärten (Gärten) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN m) ADR: Lehargasse 9 /1-10, Wien 1060 f 2904/2013 Verschmelzungsvertrag , Firmenbuchauszug Eigentumsrecht g 3613/2013 Berichtigung von Fehlern gem 104 GBG h 1459/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb , Krongasse 14, 1050 Wien (Handlesgericht Wien - 54 Nc 1/14p) JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 3

4 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Studie Komulativpark von Topographie JP März Mietzinsliste März Erhebungen im Grundbuch - Vergleichspreissammlung des SV - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 6. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation Bewertungsstichtag JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 4

5 2.2 Gutsbestand Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug vom besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 917 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Stein EINLAGEZAHL 917 BEZIRKSGERICHT Krems an der Donau ******************************************************************************* Letzte TZ 2664/2014 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 137/4 GST-Fläche 2822 Bauf.(10) 278 Gärten(10) Bauf.(10) 177 Undstraße Bauf.(10) 283 Undstraße Bauf.(10) 234 Meyereckstraße Bauf.(10) 234 Martin-Johann-Schmidt-Straße Bauf.(10) 283 Martin-Johann-Schmidt-Straße 3.383/1 Bauf.(10) /2 GST-Fläche 271 Bauf.(10) 207 Bauf.(20) 64 Martin-Johann-Schmidt-Straße 5 Martin-Johann-Schmidt-Straße 7.383/3 GST-Fläche 221 Bauf.(10) 177 Bauf.(20) 44 Meyereckstraße 4 GESAMTFLÄCHE 4836 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) Gärten(10): Gärten (Gärten) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN m) ADR: Lehargasse 9 /1-10, Wien 1060 f 2904/2013 Verschmelzungsvertrag , Firmenbuchauszug Eigentumsrecht g 3613/2013 Berichtigung von Fehlern gem 104 GBG h 1459/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb , Krongasse 14, 1050 Wien (Handlesgericht Wien - 54 Nc 1/14p) ************************************* C *************************************** 2 a 2799/1979 DIENSTBARKEIT der Transformatorenstation und der elektrischen Leitung auf Gst 137/4 gem P 1 Dienstbarkeitsvertrag für NEWAG Niederösterreichische Elektrizitätswerke Aktiengesellschaft 5 a 2004/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 3,75 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin ( 12 KuratorenG, RGBl.Nr. 1874/49 i.d.f. BGBl. 1991/10) b 2004/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Vollstreckbarkeit gem 3 NotO c 2004/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Simultanhaftung mit EZ1444 GB Mariahilf EZ 1486 GB Alsergrund EZ 3279 GB Krems EZ 661 GB Neubau JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 5

6 6 a 2324/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für LF 1-3 Immobilienentwicklungs und -verwertungs GmbH (FN w) b 2324/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Simultanhaftung mit EZ 1444 GB Mariahilf EZ 1486 GB Alsergrund EZ 3279 GB Krems *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch :44:26 Anmerkung: Auf das im Grundbuch angemerkte Pfandrecht wird hingewiesen. Dieses hat bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Die darüber angemerkte Dienstbarkeit der Transformatorenstation und der elektrischen Leitung für NEWAG wird hingewiesen. Diese stellt keinen wertmindernden Einfluss dar und findet daher bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 6

7 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich in der Stadtgemeinde Krems. Von Wien kommend erreicht man die Liegenschaft über die A22, die Donauuferautobahn Richtung Stockerau, von wo aus man die B3, die Donau Bundesstraße, weiter Richtung Krems fährt. Im Bereich des Hafen und der Steiner Donaulände nimmt man beim Kreisverkehr die erste Ausfahrt Richtung B35, Retzer Bundesstraße und beim nächsten Kreisverkehr die zweiten Ausfahrt Richtung Franz Zellerplatz. Bei der nächsten Straßenkreuzung zweigt man rechts in die Steiner Landstraße und erreicht über diese die Undstraße. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Bereich der Straßenkreuzungen Undstraße / Meyereckstraße / Steiner Donaulände / Martin-Johann-Schmidt-Straße. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 7

8 2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst eine rechteckige, ebene Parzelle, dessen Grundstücksgrenzen durch die Straßenfronten durch die Undstraße / Meyereckstraße / Steiner Donaulände / Martin-Johann-Schmidt-Straße gebildet werden. Auf dem Grundstück befinden sich sechs Wohnhäuser, wobei drei der Wohnhäuser im Bereich Meyereckstraße / Steiner Donaulände / Martin-Johann- Schmidt-Straße in gekuppelter Bauweise und drei Gebäude im Bereich Undstraße / Meyereckstraße / Martin-Johann-Schmidt-Straße in offener Bauweise errichtet wurden. Die Gebäude umschließen einen parkartigen Innenhof, in dessen Miete sich ein Garagengebäude befindet Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlossen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über An- JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 8

9 schluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müllabfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Krems. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Krems als Bauland-Wohngebiet, Dichteklasse b, Bauklasse III, offene Bauweise, 30% Anteil an bebaubarer Fläche, ausgewiesen. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 9

10 2.4 Wohnhausanlage Allgemeines Das gesamte Objekt wurde in Vollziegelmauerwerk in den Jahren 1923 bis 1926 errichtet, die Innenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk. Die Fassade weist eine leichte Gliederung auf und ist im Bereich Kellergeschoss, Erdgeschoss und 1.Obergeschoss mit einem Spritzputz versehen. Die Dächer umfassen je ein Satteldach mit Holzdachstuhl und Ziegeleindeckung, in Teilbereichen sind Mansardendächer mit Gaupen und Einzelgaupen vorhanden. Die Stiegenhäuser bestehen aus Holzstiegen mit weiß gestrichenem Holzgeländer, die Kellerstiegen sind in Beton ausgeführt. In den Vorräumen sind Cottofliesen verlegt. Die Außenstiegen sind mit einem Terrazzobelag versehen. Die Fenster umfassen Wienerstockfenster in Holz, weiß gestrichen. Zum Sonnenschutz sind Holzbalken, grün gestrichen, angebracht. Die im Innenhof situierten Garagen wurden in Stahlbeton ausgeführt und sind mit zweiflügeligen Stahlblechtoren ausgeführt. Das Gebäude umfasst: - Kellergeschoss - Erdgeschoss bzw. 3.Obergeschoss - Dachgeschoss (teilweise) Nutzfläche: Wohnungen davon saniert Parkplätze 4.019,89m² 1.504,35m² 11 Plätze Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengründen verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebungen sind erfolgt. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 10

11 2.4.2 Bauzustand Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen guten Erhaltungszustand auf. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 11

12 2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Für die Leerbestände ist eine fiktive Miete anzusetzen, welche sich aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Lage etc. ergeben. Monatsnettomiete Hauptmietzins 8.398,60 PKW-Abstellplätze 232,14 fiktive Miete - Leerstehung (saniert) 999,85 m² 7, ,88 3,00 Pl. 25,00 75,00 Summe Monatsnettomiete ,62 Jahresnettomiete derzeit ,38 Jahresnettomiete Neu ,80 Jahresnettomiete ,18 Die Jahresnettomiete Neu errechnet sich aufgrund der in einem Zeitraum von 10 Jahren zu erwartenden Mietzinssteigerung von einer angemessenen Miete je m² Nutzfläche von 7,50, wobei diese Mietzinssteigerung auf einen durchschnittlichen Zeitraum von 5 Jahren abgezinst wird ,89m² x 7, ,18 abzgl. derzeitiger Hauptmietzins ,60 abzgl. fiktive Miete Leerstehung , ,70 x 12 Monate = ,34 x Abzinsungsfaktor 0, ,80 Jahresnettomiete (gerundet) ,-- JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 12

13 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem feien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 13

14 Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und die gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind eben so vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 14

15 Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m³, berechnet. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m², berechnet werden Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wertminderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 15

16 Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen läßt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. 3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 16

17 (Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem Jahresnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 3,5% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielbare Kapitalverzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. 3.3 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Aus diesen beiden Werten ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Verkehrswert abzuleiten. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 17

18 3.4 Verkehrswert Sachwert Bodenwert Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschließungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthalten. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleichbarer Lage herangezogen. Bei der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Abschläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen ist. Grundstückfläche 4.836m² je m² 300, ,-- Summe Bodenwert ,-- Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht, und so der Bauzeitwert ermittelt. Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Obergeschosse 4.019,89m² je m² 1.500, ,-- Summe Herstellungskosten ,-- Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung wird unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren, bei einem fiktiven Baualter von 40 Jahren, eine Lebensdauer von 33% errechnet. Bei einer Zustandsnote von 2,5 ergibt sich aufgrund der erweiterten JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 18

19 Wertminderungstabelle nach Ross eine Wertminderung von 38,73% ,-- Summe Bauzeitwert ,-- Summe Sachwert (Bodenwert und Bauwert) , Ertragswert Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete zugrunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2% ,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 3,5% festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 3,5% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- Kapitalisierungszinssatz 3,5%, Faktor (Vervielfältiger) 26,75 Restnutzungsdauer 80 Jahre 26,75 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 19

20 Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ,-- Gewichtung Sach- und Ertragswert Aus dem Sachwert und dem Ertragswert ist der Verkehrswert abzuleiten. Unter Außerachtlassung aller spekulativen Überlegungen ist bei Ertragsobjekten wie dem gegenständlichen der Ertragswert zu gewichten. Das Verhältnis wird mit Sachwert : 1 zu Ertragswert : 3 festgelegt ,-- + ( ,-- x 3) / 4 = , Verkehrswert Anpassung Gemäß 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese Überprüfung ergibt, dass dem im Sach- und Ertragswertverfahren ermittelte gewichtete Wert noch die Instandsetzungskosten für die Wohnungen auf Kategorie A in Abzug zu bringen sind. Diese errechnen sich mit 420,-- je m². gewichteter Wert ,-- Instandsetzungskosten für Wohnungen 2.515,54m² je m² 400, , ,-- JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 20

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22 Fotodokumentation: JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 22

23 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 23