Wertermittlungsgutachten

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1 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 1014/11d Liegenschaft in EZ 1868, B-LNR 84, GB Rieden Jean Paul FAVIER, 6900 Bregenz, Schendlingerstr. 41 Betreibende Partei: Bausparkasse der Sparkassen AG vertreten durch die DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH, 1010 Wien Verpflichtende Partei: Jean Paul FAVIER, 6900 Bregenz, Schendlingerstr. 41 wegen ,66

2 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Bewertungsauftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, Geschäftszahl 8 E 1014/11d für die Liegenschaft in EZ 1868, B-LNR 84, GB Rieden, verbunden mit Wohnungseigentum an Top W 1B im Erdgeschoß mit KFZ-Einstellplatz Nr 23 in der Tiefgarage zu Top 1B. 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung. 3. Bewertungsstichtag: 26. April 2011 als Tag der örtlichen Besichtigung. 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 26. April in Anwesenheit des Herrn Jean Paul Favier und des Sachverständigen Horst Karg - Grundbuchsauszug vom 26. April Erhebungen beim Bauamt der Landeshauptstadt Bregenz - Vorarlberger Sparkassen Immobilien Preisspiegel Erhebungen bei der Firma Rhomberg-Bau Bauträger und Errichter der Wohnanlage - Erhebungen bei der Hausverwaltung S-Immobilien in Dornbirn/Bregenz - Preissammlung des Sachverständigen - Einsichtnahme in das Nutzwertgutachten des SV Ing. S. Schneider

3 5. Bau- und Benützungsbewilligung: Die Firma Rhomberg-Bau Ges.m.b.H., Bregenz hat mit Bescheid vom Zl Sch/ab R 7/93, die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage auf der Liegenschaft GST-NR 498/1 GB Rieden, gelegen an der Schendlingerstraße, nach Maßgabe der vorgelegten Planund Beschreibungsunterlagen vom , / und erhalten. Die Benützungsbewilligung erfolgte mit Bescheid vom Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG - BGBl. I 137/2006) und der OIB-Richtlinie 6 liegt laut Angaben der Hausverwaltung (S-Immobilien in Dornbirn) nicht vor. 6. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: Die zur Bewertung gelangten Liegenschaftsanteile in EZ 1868, GB Rieden sind gemäß Erhebungen auf dem nachstehenden Grundstück errichtet: EZ 1868; GST-NR 498/1 im Ausmaß von m², Wohnungseigentum an W 1B 6900 Bregenz, Schendlingerstraße 41/EG

4 2. Eigentümer: GRUNDBUCH Rieden EINLAGEZAHL 1868 BEZIRKSGERICHT Bregenz besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 2278/2011 Wohnanlage Schendlingerstraße - Bregenz WOHNUNGSEIGENTUM ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 498/1 Baufl.(begrünt) * 4128 Schendlingerstraße 39 Schendlingerstraße 41 Schendlingerstraße 43 ************************************* A2 ************************************** 1 a 7813/2009 Ab-/Zuschreibung von Trennstücken gemäß 13 LiegTeilG ******************************** B - LNR 84 *********************************** 84 ANTEIL: 274/8730 Favier Jean Paul GEB: ADR: Schendlingerstr 41, Bregenz 6900 a 6730/1996 Wohnungseigentum an W 1B b 4985/1998 Veräußerungsverbot c 4602/2003 IM RANG 3196/2003 Kaufvertrag Eigentumsrecht d 7044/2005 gerichtl Vergleich Eigentumsrecht ***************************** C ZU B - LNR 84 ********************************* 51 auf Anteil B-LNR 84 a 4985/1998 Urkunde und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 4 % Z, 12 % VuZZ, NGS ,-- für Land Vorarlberg b gelöscht

5 52 auf Anteil B-LNR 84 a 4985/1998 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg b gelöscht 157 auf Anteil B-LNR 84 a 4603/2003 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- Sparkasse Bregenz Bank Aktiengesellschft c 6262/2003 VORRANG von LNR 158 vor auf Anteil B-LNR 84 a 5249/2003 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 8 % Z, 13 % VZ, 11 % ZZ, NGS EUR ,-- für Bausparkasse der österreichischen Sparkassen Aktiengesellschaft c 6262/2003 VORRANG von LNR 158 vor 157 d 1407/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstreckbar EUR ,66 6,2 % Z seit EUR 5.028,73 4 % Z seit EUR 1.523,04 für Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (8E 1014/11d) 172 auf Anteil B-LNR 84 a 7813/2009 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (5 C 1293/09 b) 174 auf Anteil B-LNR 84 a 4985/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 715/10 g)

6 175 auf Anteil B-LNR 84 a 6121/2010 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR 942,71 4 % Z aus EUR 942,71 ab , Kosten EUR 369,30 samt 4 % Z seit ; Antragskosten EUR 230,06 für Eigentümergemeinschaft Schendlingerstr (8 E 2881/10 m) 176 auf Anteil B-LNR 84 a 6553/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (5 C 1074/10 y) 177 auf Anteil B-LNR 84 a 7641/2010 Urkunde PFANDRECHT vollstreckbar EUR 691,58 4 % Z ab EUR 264,45 4 % Z seit EUR 167,96 für Eigentümergemeinschaft Schendlingerstraße (8E 3699/10f) 178 auf Anteil B-LNR 84 a 752/2011 Urkunde PFANDRECHT vollstreckbar EUR 5.519,11 14,4 % Z ab EUR 525,54 für Leasfinanz GmbH (FN 84046y) (8E 701/11z)

7 180 auf Anteil B-LNR 84 a 2275/2011 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (3 C 437/11 h) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 2,52 ********** :12, I ********** ZEILEN: 88 Entgelt der Verrechnungsstelle: EUR 0,30 Gesamtentgelt: EUR 3,39 (inkl. 20% USt) Top W 1b in 6900 Bregenz, Schendlingerstraße 41/EG 3. Rechte und Lasten: Siehe angeführten Grundbuchsauszug vom 26. April Im Grundbuch sind keine Eintragungen vorhanden, welche eine beeinflussende Wirkung auf die Verwertbarkeit haben. 4. Lage: Die Wohnanlage Schendlingerstraße 39, 41 und 43 befindet sich im Ortsteil Vorkloster der Landeshauptstadt Bregenz. Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Lebens ist im Nahbereich sicher gestellt. 5. Topographie: Das Grundstück ist rechteckig und eben. 6. Flächenwidmung: Gemäß Flächenwidmungsplan der Landeshauptstadt Bregenz ist die Liegenschaft als BW Bauwohngebiet ausgewiesen. 7. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Kanalanschlüsse sind vorhanden. Die Beheizung erfolgt mittels Erdgas. 8. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist verkehrsmäßig voll aufgeschlossen. Von der Rheinstraße in die Schendlingerstraße ist die Liegenschaft mit Fahrzeugen aller Art erreichbar.

8 9. Beschreibung der Wohnung Top W 1B Auf dem GST-NR 498/1, GB Rieden, wurde nach den Plänen von Arch. Gunter Wratzfeld eine Wohnanlage mit Tiefgarage von der Firma Rhomberg- Bau errichtet. Bauart: Kellerboden als Betonplatte mit Oberflächenabrieb, Außenwände in Beton 25 cm mit Sperrzusatz gegen Feuchtigkeit, Innentragwände in Beton 20 cm, Kellerdecke in Beton massiv mit Wärmeisolierung unter dem Estrich. Im Wohngeschoß sind sämtliche Außenwände aus gebrannten Ziegeln 25cm stark erstellt. Die inneren Tragwände und die Wände sind in Beton 20 cm mit einer Gipskartonvorsatzschale ausgeführt. Die Decken über dem Wohngeschoß, Stiegen und Balkonplatten massiv mit Betonfertigteilen. Alle nichttragenden Zwischenwände sind in Trockenausbau mit beidseitig doppelter Beplankung erstellt. Die Außenwände im Ziegelmauerwerk sind verputzt. Stiegen: Dachkonstruktion: Stahlbeton mit Steinbelag Flachdach mit Wärmedämmung Heizung: Die Heizungsanlage ist als Fußbodenheizung ausgeführt, wobei die Verbrauchsermittlung mit Wärmedurchflußzählern erfolgt. Die Heizungsanlage ist im Keller zentral ausgeführt, als Heizmaterial ist Erdgas in Verwendung. Warmwasser: Türen: Fenster: Sonnenschutz: Bodenbeläge: Keller: Wohn- und Schlafräume: dezentral mittels Boiler in der Wohnung Holzzargen mit Holztüren furniert Holzfenster mit 2-fach-Isolierverglasung Mini-Rollläden Beton Parkett, Parkett im Wohnzimmer leicht beschädigt (Wasser)

9 Küche: Nasszelle: Terrasse: Wände: Fliesen Fliesen Steinplatten Putz geweißt bzw. in den Nassräumen verfliest bis zur Decke im Bad und im WC bis ca. 1,60 m Bad: Dusche mit Glasverbau, Doppelwaschbecken mit Unterbau, Eckbadewanne WC: Handwaschbecken, WC mit eingebautem Spülkasten 10. Außenanlagen: Zufahrt ist asphaltiert ansonsten begrünt und bepflanzt 11. Zubehör: Einbauküche mit Backrohr Neff, Geschirrspüler Neff, Cerankochfeld, Dunstabzug Neff, Kühl-Gefrierschrank mit 4* Kühlfach, Rückwand zwischen den Ober- und Unterschränken aus Fliesen. Zwei Sonnenmarkisen auf der Terrasse Sat-Anlage 12. Bau- und Erhaltungszustand: Der Zustand der Wohnung und der gesamten Wohnanlage kann als gut bezeichnet werden. Nach Auskunft von Frau Bertsch von der Hausverwaltung ist die Sanierung der Fassade in den nächsten Jahren geplant. 13. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung, am 26. April, wird die Wohnung von Herrn Jean Paul Favier bewohnt.

10 14. Hausverwaltung: Die Hausverwaltung wird durch die S-Immobilien in Bregenz/Dornbirn abgewickelt. Die monatlichen Zahlungen an die Hausverwaltung betragen nach Auskunft von Frau Bertsch von S-Immobilien für die Wohnung Top W 1B derzeit (inkl. Reparaturfond) 345,79. Im Reparaturfond sind zum ,62 (Wertpapiere+Sparbuch). 15. Raumeinteilung: Die Nutzflächen sind aus dem Nutzwertgutachten des Sv Ing. Schneider ungeprüft entnommen: Top W 1B 4-Zimmer Wohnung im Erdgeschoß Vorraum 18,58 m² WC 2,49 m² Arbeitszimmer 6,70 m² Bad 7,57 m² Kinderzimmer 1 10,61 m² Kinderzimmer 2 11,04 m² Schlafzimmer 12,85 m² Küche 12,23 m² Wohnen 36,13 m² Wohnnutzfläche 118,20 m² Terrasse 13,44 m² Kellerabteil 4,94 m² Garten 198,29 m² KFZ-Einstellplatz 23 in der Tiefgarage zu Top 1B 12,09 m² III. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt in zweifacher Weise, nämlich nach dem Sachwert- und nach dem Ertragswertverfahren.

11 Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen der Bewertungsgänge und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Immobilienmarkt abgeleitet. Für die Ermittlung des Sachwertes werden folgende m²-preise als Neubaupreise herangezogen: Wohnnutzfläche 2.800,00/m², wobei der Keller, Terrasse und Garten mitberücksichtigt sind. Aufgrund des Alters der Wohnanlage von 10 Jahren und des sich darstellenden Zustandes der Wohnung wird eine lineare Wertminderung von 15 % unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorgenommen. Für die Ermittlung des Ertragswertes wird der monatlich, fiktive Nettomietzins als längerfristig erzielbare Miete herangezogen. 1. Schätzwertberechnung: Die Bewertung der Liegenschaft in EZ 1868, GB Rieden, B-LNR 84 die unter Top W 1B vorkommende Wohneinheit in 6900, Bregenz, Schendlingerstraße 41 erfolgt mit dem Tag der Besichtigung und es sind Preise von vergleichbaren Objekten als Grundlage verwendet. EZ 1868 GB Rieden, B-LNR 84 - Wohnung Top W 1B Wohnnutzfläche 118,20 m² x 2.800, ,00 Terrassen-, Garten- und Kellerfläche sind in den angeführten m²-preisen mitberücksichtigt. KFZ-Einstellplatz in der Tiefgarage NR , ,00 abzgl. Alterungs- und Abnützungsabschreibung Gemäß Punkt III in Höhe von 15 % , ,00 Sachzeitwert der 4-Zimmer Wohnung Top W 1B gerundet ,00 ========== 2. Außenanlage Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlage ist beim Bauwert mitberücksichtigt. 3. Ertragswert: Monatliche Nettomiete 790,00 (in Anlehnung an die Richtlinien der Abt. Wohnbauförderung beim Amt der Vlbg. Landesregierung), incl. KFZ- Abstellplatz in der Tiefgarage.

12 Wohnung Top W 1B und KFZ-Einstellplatz Nr ,00 x 12 Monate 9.480,00 abzgl. 1 % Instandhaltungskosten von ,00 (Herstellungswert) 3.459,60 abzgl. 2 % Mietausfallwagnis 189,60 Liegenschaftsreinertrag am Top W 1B 5.830,80 ========= Der nachhaltig erzielbare Jahresnettoertrag wird mit 3,5 % kapitalisiert. Dieser Zinsfuß wird bei Wohnungskäufen derzeit zum Zwecke der Vermietung zumindest erwartet. Wegen der langen Restnutzungsdauer des Objektes erübrigt sich der getrennte Ansatz von Grundanteil und Gebäudeanteil. Restnutzungsdauer 70 Jahre, Gebäudeertragswert 5.830,80 x 26,00 (Vervielfältiger) = ,80 Ertragswert der 4-Zimmer Wohnung Top W 1B gerundet ,00 ========== 4. Zubehör: Das im Befund geschilderte Zubehör (Einbauküche, 2 Sonnenmarkisen, Sat- Anlage) wird mit ,00 bewertet. 5. Verkehrswert: Objekte, wie das gegenständliche, werden in der Regel zur Eigennutzung erworben. Für die gegenständliche Eigentumswohnung ist daher das Sachwertverfahren das geeignete Verfahren, da ein potentieller Käufer die Wohnung zur Eigennutzung nutzen wird. Verkehrswert der 4-Zimmer Wohnung Top W 1B mit KFZ-Einstellplatz Nr. 23 in der Tiefgarage ,00 ==========

13 V. Zusammenfassung Den Verkehrswert der Eigentumswohnung Top W 1B in 6900 Bregenz, Schendlingerstraße 41/EG, Anteil: 274/8730 an W 1B in EZ 1868, GB Rieden, B-LNR 1B, schätze ich aufgrund obiger Annahmen inkl. MwSt.; des KFZ-Abstellplatzes Nr. 23 in der Tiefgarage sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt auf gerundet ,00 Zubehör , ,00 =========== Bregenz, am 02. Mai 2011 Horst Karg Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Wohnungsplan, Fotos, Ortsplan, Benützungsbewilligung Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).