Wertermittlungsgutachten

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1 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 634/11x Liegenschaft in EZ 943, B-LNR 1, GB Lochau Aschenbrenner Bane, 6900 Bregenz-Lochau, Klausmühle 1 Betreibende Partei: WEG Klausmühle 1+3 vertreten durch RA Dr. Hubert F. Kinz in Bregenz Verpflichtende Partei: Aschenbrenner Bane, 1150 Wien, Linke Wienzeile 276/18 wegen 185,52

2 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Bewertungsauftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, Geschäftszahl 8 E 634/11x für die Liegenschaft in EZ 943, B-LNR 1, GB Lochau, verbunden mit Wohnungseigentum an Top W 1 im 1. Wohngeschoß. 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung. 3. Bewertungsstichtag: 21. April 2011 als Tag der örtlichen Besichtigung. 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Am Termin am 12. April 2011 war niemand anwesend. Am 21. April 2011 in Anwesenheit von Herrn Hubert Netzer vom BG in Bregenz, Herrn Dietrich vom Schlüsseldienst, Herrn Tutschek von der Hausgemeinschaft und des Sachverständigen Horst Karg - Grundbuchsauszug vom 17. März Erhebungen beim Bauamt der Gemeinde Lochau - Vorarlberger Sparkassen Immobilien Preisspiegel Erhebungen bei Herrn Bösch von der Hausverwaltung Mag. Kofler in Götzis und der Hausverwaltung Invest in Bregenz - Preissammlung des Sachverständigen - Einsichtnahme in die bewilligten Baupläne

3 5. Bau- und Benützungsbewilligung: Der Eigenwohnungsgesellschaft m.b.h in 6900 Bregenz-Lochau, wurde mit Bescheid vom 10. April 1961 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung der Wohnanlage Klausmühle 1 erteilt. Die Benützungsbewilligung erfolgte mit Bescheid der Gemeinde Lochau am 22. August Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG - BGBl. I 137/2006) und der OIB-Richtlinie 6 liegt laut Angaben der Hausverwaltung (Mag. Kofler in Götzis) vor. 6. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: Die zur Bewertung gelangten Liegenschaftsanteile in EZ 943, GB Lochau sind gemäß Erhebungen auf dem nachstehenden Grundstück errichtet: EZ 943; GST-NR.553/1 und.553/2 im Ausmaß von m², Wohnungseigentum an W Bregenz-Lochau, Klausmühle 1

4 2. Eigentümer: GRUNDBUCH Lochau EINLAGEZAHL 943 BEZIRKSGERICHT Bregenz besondere Abschrift *****************************ABFRAGEDATUM Letzte TZ 1509/2011 W = Wohnung Top-Nr LR = Lagerraum Top-Nr WOHNUNGSEIGENTUM ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.553/1 GST-Fläche * 655 Baufl.(Gebäude) 336 Baufl.(befestigt) 35 Baufl.(begrünt) 284 Klausmühle 1.553/2 Sonstige * 950 (Straßenanlage) GESAMTFLÄCHE 1605 ************************************* A2 ******************************* ******************************** B - LNR 1 ******************************** 1 ANTEIL: 31/2058 Aschenbrenner Bane GEB: ADR: Kosmus-Jenny-Str. 1, Bregenz 6900 a 2997/1968 Wohnungseigentum an W 1 e 865/2001 IM RANG 7550/2000 Kaufvertrag Eigentumsrecht f 7833/2010 Eröffnung des Insolvenzverfahrens am (16 S 50/10a BG Fünfhaus) ****************************** C ZU B - LNR 1 *********************************

5 45 auf Anteil B-LNR 1 a 865/2001 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Bank für Arbeit und Wirtschaft Aktiengesellschaft 50 auf Anteil B-LNR 1 a 1227/2004 Urteil PFANDRECHT vollstr EUR 3.000,-- Kosten EUR 310,32 für Aschenbrenner Rodica Elena ( ) (5 E 148/04 y, BG Feldkirch) 51 auf Anteil B-LNR 1 a 3471/2004 Urkunde PFANDRECHT volstr EUR 9.315,70 6% Z aus EUR 9.315,70 seit , Kosten EUR 850,66 samt 4% Z seit , Kosten EUR 692,27 für Vorarlberger Volksbank registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung (8E 1848/04m BG Bregenz) b 3471/2004 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 1786 KG Rieden B-LNR 9,10 53 auf Anteil B-LNR 1 a 5048/2004 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht vollstr. EUR 531,20 s.a. für Eigentümergemeinschaft Bregenz Holzteil I/b, Rheinstr. 71, 6900 Bregenz (8 E 2697/04v) 54 auf Anteil B-LNR 1 a 5658/2004 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR 537,20

6 4 % Z aus EUR 531,20 ab ; Kosten EUR 156,89 sam 4 % Z seit ; Kosten EUR 147,14 für Eigentümergemeinschaft Bregenz Holzteil I/B, Rheinstr. 71, 6900 Bregenz (8 E 3032/04h) 55 auf Anteil B-LNR 1 a 3435/2008 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR 186,-- Exekutionskosten EUR 48,-- für Republik Österreich, vertr. durch die Einbringungsstelle, 1016 Wien, Hansenstr. 4 (Ziv /08-1) (8 E 1556/08f) c gelöscht 56 auf Anteil B-LNR 1 a 6781/2008 Urkunde , Urkunde , Urkunde , Urkunde , Urkunde , Urkunde PFANDRECHT EUR 2.136,10 Kosten EUR 48,--, Exekutionskosten EUR 104,-- für Republik Österreich, vertr. durch die Einbringungstelle, 1016 Wien, Hansenstr. 4 (Ziv /04-1) (8 E 2883/08b) 57 auf Anteil B-LNR 1 a 6099/2010 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR 332,-- KosTen EUR 65,-- für Republik Österreich, Einbr.-Stelle des OLG Wien 8E 2835/10-x

7 58 auf Anteil B-LNR 1 a 7170/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (8 C 978/10 b) 59 auf Anteil B-LNR 1 a 626/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollsteckbar EUR 185,52 4 % aus EUR 92,76 vom 4.8. bis EUR 45,17 vom bis EUR 92,76 vom 4.9. bis EUR 92,76 vom bis EUR 92,76 vom bis EUR 92,76 vom bis EUR 92,76 seit EUR 105,72 4 % Z seit EUR 144,80 für WEG Klausmühle 1+3 (8E 634/11x) 60 auf Anteil B-LNR 1 a 843/2011 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (8C 140/11v) 61 auf Anteil B-LNR 1 a 1509/2011 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (3C 283/11m) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 3,08 ********** :17, I ********** ZEILEN: 110 Entgelt der Verrechnungsstelle: EUR 0,37 Gesamtentgelt: EUR 4,14 (inkl. 20% USt) Top W 1 in 6900 Bregenz-Lochau, Klausmühle 1

8 3. Rechte und Lasten: Siehe angeführten Grundbuchsauszug vom 17. März Im Grundbuch sind keine Eintragungen vorhanden, welche eine beeinflussende Wirkung auf die Verwertbarkeit haben. 4. Lage: Die Wohnanlage Klausmühle befindet sich im Ortsteil Lochau-Süd (Seepark). in unmittelbarer Nähe zum Bodensee. Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Lebens ist derzeit im Nahbereich sicher gestellt. 5. Topographie: Das Grundstück ist leicht abfallend. 6. Flächenwidmung: Im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Lochau ist die Bauparzelle.553/1 als BW Bauwohngebiet und die Grundparzelle.553/2 als FS-Tiefgarage ausgewiesen. 7. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Kanalanschlüsse sind vorhanden. Die Beheizung erfolgt mittels Erdgas. 8. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist verkehrsmäßig voll aufgeschlossen. Von der Bregenzer Straße in die Klausmühle Straße ist die Liegenschaft mit Fahrzeugen aller Art erreichbar. 9. Beschreibung der Wohnung Top W 1 Die Wohnung Top W 1 befindet sich im 1. Wohngeschoß links vom Hauseingang. In der Wohnung sind seit der Errichtung im Jahre 1966/67 außer Malerarbeiten keine Verbesserungen gemacht worden. Das Fenster/Türlement auf den Balkon ist eine Metallkonstruktion ohne Isolierverglasung. Die Funktion der technischen Anlagen (Elektro) konnte nicht überprüft werden, da der Anschluß an das Stromnetz nicht mehr vorhanden ist.

9 Die Grundverhältnisse sind gut und das Objekt ist an die Kanalisation der Gemeinde Lochau angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgt über das Ortsnetz der Gemeinde Lochau. Gründung: Fundament: Kellermauerwerk: Decken: Außermauerwerk: Stiegen: Flachgründung Stahlbeton Beton armiert Stahlbeton Mantelbetonwiese System Isospan Stahlbeton mit Kunststeinbelag Wände: nichttragendes Mauerwerk in Isoliermauerwerk, Stahlbetonwände lt. Statik Dachkonstruktion: Flachdach mit Wärmedämmung Heizung: Zentrale Warmwasserheizung unter Anschluss an das bestehende Kesselhaus im Block A. Als Brennstoff dient Erdgas. Die Wärmverteilung erfolgt über Radiatoren Warmwasser: Türen: Zentral Holztüren mit Stahlzargen, wobei die Türe vom Vorraum in die Küche nicht vorhanden ist. Fenster: Metall-Fenster ohne Isolierverglasung Sonnenschutz: Bodenbeläge: Keller: Wohn-Schlafraum und Vorraum: Küche: Βalkon: Jalousien - defekt Beton versiegelt (stark abgenützt) Parkett (teilweise beschädigt) PVC Betonboden versiegelt (stark abgenützt)

10 Wände: Dusche/WC: Lift: Putz gefärbelt, Rauhfaser bzw. in den Nassräumen teilverfliest bis 1,75 cm im Bereich der Dusche, WC und Handwaschbecken Brausetasse, Handwaschbecken und WC ohne Deckel durch alle Geschosse 10. Außenanlagen: Parkplatz asphaltiert ansonsten begrünt 11. Zubehör: Einzelne Möbelstücke mit Herd und Abwasch. 12. Bau- und Erhaltungszustand: Nach Auskunft des Herrn Bösch von der Hausverwaltung ist in den nächster Zeit mit Sanierungsarbeiten zu rechnen (u. a. Fassade, Βalkone, Heizung, Lift, ausmalen des Stiegenhauses, etc). 13. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung, am 21. April 2011, war die Wohnung unbewohnt. 14. Hausverwaltung: Die Hausverwaltung wird durch die Mag. Kofler, Hausverwaltung in Götzis besorgt. Die monatlichen Zahlungen an die Hausverwaltung betragen nach Auskunft von Herrn Bösch von der Hausverwaltung Mag. Kofler für die Wohnung Top W 1 derzeit (inkl. Reparaturfond) 92,76. Der Reparaturfond hat mit 31. Dezember 2010 einen Stand von ,12.

11 15. Raumeinteilung: Die Nutzflächen sind aus den bewilligten Bauplänen ungeprüft entnommen: Top W 1 1-Zimmer Wohnung im 1. Wohngeschoß Vorraum Wohn/Schlafzimmer WC/Dusche Küche Wohnnutzfläche 24,31 m² Balkon 5,62 m² Kellerabteil III. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt in zweifacher Weise, nämlich nach dem Sachwert- und nach dem Ertragswertverfahren. Für die Ermittlung des Sachwertes werden folgende m²-preise als Neubaupreise herangezogen: Wohnnutzfläche 2.800,00/m², wobei der Keller und Balkon mitberücksichtigt sind. Aufgrund des Alters der Wohnanlage von 45 Jahren und des sich darstellenden Zustandes der Wohnung wird eine lineare Wertminderung von 55 % unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorgenommen. Für die Ermittlung des Ertragswertes wird der monatlich, fiktive Nettomietzins als längerfristig erzielbare Miete herangezogen. 1. Schätzwertberechnung: Die Bewertung der Liegenschaft in EZ 943, GB Lochau, B-LNR 1 die unter Top W 1 vorkommende Wohneinheit in 6900 Bregenz- Lochau, Klausmühle 1 erfolgt mit dem Tag der Besichtigung und es sind Preise von vergleichbaren Objekten als Grundlage verwendet.

12 EZ 943 GB Lochau, B-LNR 1 - Wohnung Top W 1 Wohnnutzfläche 24,31 m² x 2.800, ,00 Balkon- und Kellerfläche sind in den angeführten m²-preisen mitberücksichtigt. abzgl. Alterungs- und Abnützungsabschreibung Gemäß Punkt III in Höhe von 55 % , ,60 Sachzeitwert der 1-Zimmer Wohnung Top W 1 gerundet ,00 ========= 2. Außenanlage Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlage ist beim Bauwert mitberücksichtigt. 3. Ertragswert (vereinfachtes Ertragswertverfahren nach Kranewitter ): Monatliche Nettomiete 300,00 (in Anlehnung an den Vorarlberger Sparkassen Immobilien Preisspiegel 2011 und die Richtlinien der Abt. Wohnbauförderung beim Amt der Vlbg. Landesregierung) Wohnung Top W 1 300,00 x 12 Monate 3.600,00 abzgl. 2 % Instandhaltungskosten von ,00,00 (Herstellungswert) 1.264,12 abzgl. 2 % Mietausfallwagnis 72,00 Liegenschaftsreinertrag am Top W ,88 ========= Der nachhaltig erzielbare Jahresnettoertrag wird mit 4,5 % kapitalisiert. Dieser Zinsfuß wird bei Wohnungskäufen derzeit zum Zwecke der Vermietung zumindest erwartet. Restnutzungsdauer 35 Jahre, Gebäudeertragswert 2.263,88 x 17,46 (Vervielfältiger) = ,35 Ertragswert der 1-Zimmer Wohnung Top W 1 gerundet ,00 ========== 4. Zubehör: Das im Befund geschilderte Zubehör wird aufgrund des Alters und Zustandes mit 0 bewertet.

13 5. Verkehrswert: Objekte, wie das gegenständliche, werden in der Regel zur Vermietung erworben. Für die gegenständliche Eigentumswohnung ist daher das Ertragswertverfahren das geeignete Verfahren, da ein potentieller Käufer die Wohnung zur Erzielung von Mieteinkünften nutzen wird. Verkehrswert der 1-Zimmer Wohnung Top W ,00 6. Rückgestauter Reparaturbedarf: Nach Auskunft von Herrn Bösch von der Hausverwaltung Mag. Kofler in Götzis wurden von den Eigentümern bereits verschiedene Sanierungen (Westfassade, Einbau einer eigenen Heizanlage, Sanierung des Liftes, Neuausmalung des Stiegenhauses und in weitere Folge die Sanierung der Südseite mit den Balkonen) beschlossen, geschätzte, anteilige Kosten für die Wohnung Top W , ,00 ========= IV. Zusammenfassung Den Verkehrswert der Eigentumswohnung Top W 1 in 6900 Bregenz- Lochau, Klausmühle 1, Anteil: 31/2058 an W 1 in EZ 943, GB Lochau, B-LNR 1, schätze ich aufgrund obiger Annahmen inkl. MwSt. sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt und unter Berücksichtigung der geplanten Sanierungen auf gerundet ,00 Zubehör 0, ,00 ========== Bregenz, am 29. April 2011 Horst Karg Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Wohnungsplan, Fotos, Benützungsbewilligung Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).

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