Liegenschaftsbewertung

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1 Immobilien- und Vermögenstreuhänderin gerichtl. zert. Sachverständige für Immobilien Grund- und Gebäudeschätzungen Liegenschaftsbewertung Geschäftszahl: Auftraggeber: Liegenschaft: 5 E 3786/08 d Bezirksgericht Feldkirch Churer Straße Feldkirch Grundbuch Mäder EZ 834, Gst-Nr. 2116/1 1/1 Anteil, B-LNr. 1 Bezirksgericht Feldkirch Stichtag: 26. Jänner 2009 Zweck: Betreibende Partei: Verpflichtete Partei: Ermittlung des Verkehrswertes zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung Allgemeine Bausparkasse reg.gen.m.b.h. Liechtensteinerstr Wien Joachim Ender Kapellenweg Feldkirch wegen: EUR ,67 s. A. Zusammenfassung Verkehrswert mit Geh- und Fahrrecht über Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3 Verkehrswert*) ohne Geh- und Fahrrecht über Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/ , Seite 1

2 Gutachten Auftraggeber: Liegenschaft: Bezirksgericht Feldkirch Churer Straße Feldkirch Grundbuch Mäder EZ 834, Gst-Nr. 2116/1 1/1 Anteil, B-LNr. 1 Bezirksgericht Feldkirch Grundstück unbebaut Fläche lt. Grenzkataster: 400 m² Gutachterin: Preisbasis: Anita Alle Preise sind angegeben in EURO und inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer Eigentümer: Joachim Ender 1/1 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 und ÖNORM B1802 Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B Die nachstehende Bewertung erfolgt unter aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Angewendete Wertermittlungsverfahren Für die Bewertung wurden das Sachwertverfahren angewendet. Ausserdem wurden Vergleichspreise herangezogen. Bewertungsgrundlagen: - Befundaufnahme am 26. Jänner 2009 Anwesende Personen: Anita - Einsicht in das Grundbuch beim Bezirksgericht Feldkirch Grundbuchauszug vom 26. Jänner 2009 Einsicht in die Urkundensammlung TZ 8050/2006, 4125/2006, 5812/2006 Seite 2

3 - Erkundigungen beim Gemeindeamt Mäder - Rückfragen bezüglich der Zufahrt bzw. Vorliegen einer Dienstbarkeitseinräumung bei: Gemeindeamt Mäder Notar Dr. Forster, Feldkirch RA Dr. Michèle Grogger-Endlicher, Wien, Vertreterin der Allgemeinen Bausparkasse reg. Gen.m.b.H., Wien Bachmayer Elfriede und Kirschner Birgit, Miteigentümer der Gst-Nrn. 1793/1und 1973/3 Remo Kranz - Vorarlberger Baugesetz - Auszug aus der digitalen Katastermappe der Gemeinde Mäder - Lageplan aus den Planurkunden des Vermessungsbüro Markowski ZT GmbH - Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Mäder - Bebauungsplan - Vergleichspreise Beschreibung: Lage: Das gegenständliche Grundstück liegt am nördlichen Ortsrand der Gemeinde Mäder, zwischen dem Feldweg (Privatweg) und dem Ilgaweg. Die Umgebung ist offen verbaut mit Wohnhäusern. Westlich der Liegenschaft befindet sich das Naherholungsgebiet Brühl mit Fitnessparcours. Für die wohnwirtschaftliche Nutzung ist die Lage als sehr gut einzustufen. Strukturelle Anbindung: - Ortszentrum: ca. 500 m - Hauptschule: ca. 400 m - Volksschule: ca. 250 m - Einkaufsmöglichkeiten: ca. 300 m (täglicher Bedarf) - Autobahn: ca. 2 km - Öffentliche Verkehrsmittel: Nahverkehrsanbindung ca. 200 m, Bushaltestelle ca. 400 m Verkehrsanbindung/Zufahrt: Beim nördlich liegenden Weg 1642, Feldweg handelt es sich um eine Gemeindestraße. Beim Stichweg Feldweg handelt es sich um eine Privatstrasse entlang der östlichen Grenze über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3. Seite 3

4 Maße, Form und Topographie: Die südliche Frontbreite beträgt ca. 17 m, die Grundstückstiefe ca. 23 m. Es handelt sich um ein vorteilhaft zugeschnittenes Grundstück mit einem Verhältnis der Frontbreite zur Grundstückstiefe von ca. 1 : 1,4 (ideal: 1 : 2). Laut dem Vorarlberger Geographischen Informationssystem beträgt die potentielle Besonnung beträgt ca. 70 bis 80 % der ohne Topografie möglichen Besonnung. Das Gelände ist annähernd horizontal. Flächenwidmung: Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Mäder als Bauwohngebiet ausgewiesen. Das Grundstück liegt nicht im Gefahrenzonenplan. Aufschließung: Strom: Wasser: Kanal: Gas: Netz der Vorarlberger Kraftwerke AG Anschlussmöglichkeit gemäss beiliegendem Wasserleitungsplan Anschlussmöglichkeit gemäss beiliegendem Kanalplan Anschlussmöglichkeit gemäss beiliegendem Gasleitungsplan der VEG, Dornbirn Grundverhältnisse: Gemäss Angabe der Gemeinde Mäder ist mit einem kiesigen Untergrund und einem hohen Grundwasserspiegel zu rechnen. Die genauen Untergrundverhältnisse können jedoch nur durch ein bodenmechanisches Gutachten festgestellt werden. Eine Überprüfung auf eine eventuelle Kontaminierung erfolgte nicht. Laut Kaufvertrag vom 9. August 2006, abgeschlossen zwischen der Gemeinde Mäder und Joachim Ender leistet die Verkäuferin Gewähr, dass das Kaufobjekt nicht kontaminiert ist. Bebauung: Das Grundstück ist unbebaut. Bebauungsmöglichkeit: Im Zonenplan der Gemeinde Mäder liegt das gegenständliche Grundstück in der Zone I: Seite 4

5 - lockeres Wohngebiet (Bebauungszone) - Baunutzungszahl 0,60 - Höchstgeschosszahl 2,5 Vorbemerkung zur Verkehrswertermittlung: Gemäss Kaufvertrag vom 9. August 2006, abgeschlossen zwischen der Gemeinde Mäder und Joachim Ender, verbüchert unter TZ 8050/2006 Pkt. 3.6 erklärt der Käufer, dass er selbst auf seine eigenen Kosten für eine wegmässige Erschliessung der kaufgegenständlichen Liegenschaft in Form eines Dienstbarkeitsrechtes des Gehens und Fahrens über die Liegenschaften Gst-Nr. 1793/1 und 1793/3 sorgen wird. Gemäss Kaufabrede, übergeben von der Gemeinde Mäder, abgeschlossen am 14. April 2006 zwischen der Gemeinde Mäder und Christine Kranz (Mutter von Joachim Ender) haben Bachmayer Elfriede und Kirschner Birgit (Miteigentümer der Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3 der Dienstbarkeit über ihr Grundstück zugestimmt. Bei der Befundaufnahme am 26. Jänner 2009 teilte Remo Kranz, Sohn von Christine Bachmayer, mit, dass zum gegenständlichen Grundstück keine Zufahrt bestehe. Anlässlich einer telefonischen Rückfrage bei Christine Bachmayer und Birgit Kirschner teilten diese mit, dass das Geh- und Fahrrecht nur mündlich und ausschliesslich Joachim Ender eingeräumt wurde. Einem allfälligen Erwerber würden sie das Geh- und Fahrrecht nicht einräumen. Laut Angabe der Gemeinde Mäder hat Joachim Ender das Grundstück günstiger bekommen, da er auf eigenem Grund zufahren würde. Zwischen Joachim Ender bzw. Christine Kranz und den Eigentümern der Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3 habe ein Verwandtschafts- bzw. Naheverhältnis.bestanden. Weitere schriftliche Dienstbarkeitseinräumungen bzw. Joachim Ender und Christine Kranz konnten nicht ausfindig gemacht und daher auch nicht befragt werden. Mit Schreiben vom 27. Jänner 2009 wurde mir von Dr. Michèle-Grogger, Rechtsanwältin, Vertreterin der Algemeinen Bausparkasse der Sparkassen ein Teilungsvorschlag 2 (mit eingezeichnetem Geh- und Fahrrecht über Gst-Nr. 2116/2) übermittelt. Im Kaufvertrag, verbüchert unter TZ 5812/2006 ist keine Dienstbarkeitseinräumung ersichtlich. Johannes Bastigkeit, Eigentümer des Gst-Nr. 2116/2 wollte sich laut Telefonat mit seiner Schwester dazu nicht äussern. Gemäss Vorarlberger Baugesetz muss jedes Baugrundstück eine rechtlich gesicherte Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche haben. Die Gemeinde Mäder teilte hiezu mit,dass die Zufahrt klar ist und sie eine Baugenehmigung erteilen werde und eventuelle Einsprüche der Nachbarn nicht berücksichtigen werde. Da der unterfertigten Sachverständigen eine rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nicht möglich ist, wird die nachstehende Verkehrswertermittlung zweifach vorgenommen, nämlich: 1. Verkehrswert mit einem Geh- und Fahrrecht über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3 2. Verkehrswert ohne Geh- und Fahrrecht über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3. Seite 5

6 Bewertung mit einem Geh- und Fahrrecht über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3: Bodenwert Sachwert Grundstück Nr. 3961/3 400 m² Grundfläche á 200, ,00 Grundstückswert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Auf Grund einer Rückfrage beim Gemeindeamt Mäder und eigenen Vergleichspreisen liegt der m²-preis für das gegenständliche Grundstück zwischen 190,00 und 210,00. Aus diesem Grunde wurde ein Mittelwert von 200,00 angesetzt. Das Grundstück ist im Grenzkataster eingetragen. Lasten und Rechte Im Grundbuch sind keine wertbeeinflussenden Lasten und Rechte eingetragen. In natura sind keine offenkundigen Dienstbarkeiten sichtbar. Verkehrswert Sachwert ,00 Verkehrswert zum 25. Jänner 2009 (gerundet) ,00 Auf Grund der derzeitigen Marktlage wird der oben ermittelte Rechenwert ohne weitere Anpassung als Verkehrswert ausgewiesen. Seite 6

7 Bewertung ohne Geh- und Fahrrecht über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3: Sachwert Grundstück Nr m² Grundfläche á 200, ,00 50,00 % Abwertung (1) ,00 Grundstückswert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Auf Grund einer Rückfrage beim Gemeindeamt Mäder und eigenen Vergleichspreisen liegt der m²-preis für das gegenständliche Grundstück zwischen 190,00 und 210,00. Aus diesem Grunde wurde ein Mittelwert von 200,00 angesetzt. Zum gegenständlichen Grundstück führt keine rechtlich gesicherte Zufahrt. Es ist davon auszugehen, dass ein Grundstück ohne rechtlich gesicherte Zufahrtsmöglichkeit auf dem freien Markt nicht oder kaum verkäuflich ist. Als potentielle Erwerber bzw. Interessenten kommen daher nur die direkten Nachbarn in Frage, welche eine Zufahrtsmöglichkeit haben bzw. eine Zufahrt schaffen könnten. Weiters besteht die Möglichkeit, in Absprache mit den Nachbarn eine Zufahrt bzw. Dienstbarkeitseinräumung zu erhalten. Der zu erzielende Kaufpreis ist reine Verhandlungssache mit den Nachbarn, welche das Grundstück unter Umständen auch aus Spekulationsgründen erwerben. DerVeräusserer ist sozusagen auf den Goodwil der Nachbarn angewiesen. Auf Grund von Erfahrungswerten wurde der Abschlag mit 50 % eingeschätzt. Lasten und Rechte Im Grundbuch sind keine wertbeeinflussenden Lasten und Rechte eingetragen. In natura sind keine offenkundigen Dienstbarkeiten sichtbar. Der Weg (Feldweg) entlang der östlichen Grenze über die Gst-Nrn. 1793/1 und 1793/3 wird nicht berücksichtigt. Seite 7

8 Verkehrswert*) Sachwert ,00 Verkehrswert zum 25. Jänner 2009 (gerundet) ,00 *) Gemäss Liegenschaftsbewertungsgesetz 2 (2) ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräusserung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Da das Grundstück auf dem freien Markt kaum verkäuflich ist und daher als potientielle Erwerber nur die Nachbarn in Frage kommen, hat das Grundstück keinen echten Verkehrswert. Aus diesem Grunde ist eine weitere Reduktion des Kaufpreises bzw. auch eine Unverkäuflichkeit des Grundstückes insbesondere auch auf Grund des derzeitigen Immobilienmarktes nicht auszuschliessen. Schlusskommentar Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (LBG 2 Abs. 2). Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben jedoch bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Die unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu Joachim Ender und gibt in Erinnerung an ihren Sachverständigeneid obiges, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Dieses Gutachten enthält keine rechtlichen Beurteilungen. Dornbirn, den 25. Jänner 2009 Seite 8

9 Beilagen: Grundbuchauszug vom 26. Jänner 2009 (Beilage 1) Auszug aus der digitalen Katastermappe M 1 : 1000 (Beilage 2) Lageplan aus Planurkunde vom 24. April 2006, GZ /06 (Beilage 3) Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Mäder (Beilage 4) Auszug aus dem Zonenplan der Gemeinde Mäder (Beilage 5) Erschliessungsplan Wasser/Kanal (Beilage 6) Planauskunft samt Gasleitungsplan, VEG Dornbirn (Beilage 7 + 8) Plan potentielle Besonnung (Beilage 9) Luftbildaufnahme (Beilage 10) Ortsplan (Beilage 11) Kaufvertrag vom 9. August 2006, verbüchert unter TZ 8050/2006 (Beilage 12-18) Kaufabrede vom 14. April 2006, abgeschlossen zwischen der Gemeinde Mäder und Kranz Christine (Beilage 19-20) der Gemeinde Mäder vom 26. Jänner 2009 (Beilage 21) Schreiben vom 27. Jänner 2009 von RA Dr. Grogger-Endlicher samt Plan (Beilage 22-23) Kaufvertrag vom 3. Juli 2006, verbüchert unter TZ 5812/2006 (Beilage 24-27) Fotos (Beilage 28) Seite 9