Mag. Markus Hirschler Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien

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1 Mag. Markus Hirschler Allgemein beeideter u. gerichtlich zertifizierter Sachverständiger f. Immobilien An das Bezirksgericht Villach Peraustraße Villach Betreibende Partei: Vertreten durch: B E W E R T U N G S G U T A C H T E N Raiffeisen Bank Villach reg GenmbH, FN g, Nikolaigasse Villach Mag. Dr. Michael Michor & Mag. Walter Dorn Rechtsanwälte Bahnhofstraße Villach 17 E 107/10v Verpflichtete Partei: Josef Paul Kriegl Ackerweg Villach wegen: Bewertungsstichtag: ,91 samt Anhang (Zwangsversteigerung von Liegenschaften) , Tag der Befundaufnahme Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Villach vom , GZ. 17 E 107/10v, wurde ich als Sachverständiger in der o.a. Zwangsversteigerungssache bestellt und beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert von 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach, mit der Grundstücksnummer 167/3, mit der Adresse 9500 Villach, Ackerweg 6, zu erstellen. Adresse: 1110 Wien, Sellingergasse 5/7/6; Telefon: / Zweigstelle: 9020 Klagenfurt, Getreidegasse 7/1/5

2 INHALTSVERZEICHNIS 1. A l l g e m e i n e s: Auftraggeber Seite 3 Auftrag Seite 3 Schätzungsstichtag Seite 3 Schätzmethode Seite 3 Grundlagen und Unterlagen Seite 3 Angeschlossene Beilagen Seite 7 2. B e f u n d: Grundbuchstand Seite 7 Grundstücksausmaße Seite 8 Lage Seite 8 Bebaubarkeit Seite 9 Objektbeschreibung Seite 10 Gesamtzustand Seite 16 Anschlüsse Seite 19 Objektgröße Seite 19 Pläne Seite 20 Allgemeines Seite G u t a c h t e n Sachwertverfahren Seite 24 2

3 1. A l l g e m e i n e s: 1.1. Auftraggeber: Dieses Gutachten wird über Auftrag vom des Bezirksgerichtes Villach erstellt Auftrag: Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft, B lfd. Nr.1, 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach, mit der Grundstücksnummer 167/3, mit der Adresse 9500 Villach, Ackerweg Schätzungsstichtag: ist der (Tag der Befundaufnahme). Es wird dieser Schätzung das zu diesem Zeitpunkt herrschende Preisniveau am Immobilienmarkt zugrunde gelegt Schätzmethode: Grundlage dieser Schätzung ist die Ermittlung des Verkehrswertes mittels Sachwertverfahren Grundlagen und Unterlagen: Befundaufnahme am von 10:00 Uhr bis 11:15 Uhr unter Anwesenheit von: 1. Herr Josef Paul Kriegl, Verpflichteter 2. Herr Mag. Markus Hirschler, Sachverständiger Grundbuchauszug vom Datenbankabfrage des Verdachtflächenkatasters Auskunftsschreiben der Stadt Villach betreffend der offenen Forderungen Übergabsvertrag vom Benützungsbewilligung vom Baubewilligung vom

4 Benützungsbewilligung vom Vollendungsmitteilung vom Einheitswertbescheid Finanzamt Spittal Villach Fotos Anzumerken ist, dass das Wohnhaus nicht vermietet ist. Laut Übergabsvertrag vom bzw. Grundbuchauszug vom besteht ein Wohnungsrecht und eine Reallast Leistungen für Frau Martina Kriegl. Laut Auskunft von Herrn Josef Paul Kriegl ist Herr Franz Kriegl verstorben. Hinzuweisen ist, dass das Wohnnebengebäude derzeit von Herrn Josef Paul Kriegler, Verpflichteter, bewohnt wird. Hinzuweisen ist, dass Laut Grundbuchauszug vom ein Fruchtgenussrecht betreffend der Liegenschaft mit der Grundstücksnummer 167/3 besteht. Laut Übergabsvertrag vom betrifft dieses jedoch das Grundstück 1496/57. Es wurde bei der Bewertung daher nicht berücksichtigt. Laut Auskunftsschreiben der Stadt Villach vom belaufen sich die offenen Forderungen auf 1.265,62. Diese Forderungen setzen sich wie folgt zusammen: Grundsteuer 01/10-03/11 fällig ,12 Grundsteuer 04-06/11 fällig ,78 Kanalbenützungsgebühr 01/10-03/11 fällig ,23 Kanalbenützungsgebühr 04-06/11 fällig ,73 Abfallgebühr 01/10-03/11 fällig ,27 Abfallgebühr 04-06/11 fällig ,01 Wasserbezugsgebühren fällig ,48 Wasserbezugsgebühr fällig ,00 SUMME 1.265,62 4

5 Auskunftsschreiben der Stadt Villach 5

6 Einheitswertbescheid Finanzamt Spittal Villach 6

7 Der erhöhte Einheitswert der EZ 418, Grundbuch Judendorf, beträgt zum angeschlossene Beilagen: Grundbuchauszug vom Auskunftsschreiben der Stadt Villach betreffend der offenen Forderungen Übergabsvertrag vom Baubewilligung vom Benützungsbewilligung vom Vollendungsmitteilung vom Einheitswertbescheid Finanzamt Spittal Villach Fotos 2. B e f u n d: 2.1. Grundbuchstand: Grundbuchauszug vom (siehe Beilage 1) Gutsbestand: Eigentumsverhältnisse: Alleineigentum 7

8 2.1.3 Dingliche Rechte und Lasten: Die Bewertung erfolgt geldlastenfrei, also ohne Berücksichtigung der im C- Blatt eingetragenen Pfandrechte Grundstücksausmaße: Grundbuch Judendorf, EZ 418, BG Villach, 1/1 Anteil GST-NR 167/3 GST - Fläche 1010 m² Baufl. (Gebäude) 224 m² Baufl. (begrünt) 786 m² Widmung: Bauland Wohngebiet 2.3. Lage: 8

9 Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft mit der Adresse 9500 Villach, Ackerweg 6, liegt ca. 40 Kilometer von Klagenfurt entfern. Das Stadtgebiet liegt am westlichen Rand des Klagenfurter Beckens am Zusammenfluss der Drau mit der Gail. Das Gemeindegebiet von Villach grenzt an bzw. umschließt mehrere Seen, darunter Ossiacher See, Faaker See, Silbersee, Vassacher See, Grünsee, Magdalensee und St. Leonharder See. Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Arztpraxen, sowie Bildungseinrichtungen sind in mittelbarer Umgebung vorhanden Bebaubarkeit: Grundbuch Judendorf, EZ 418, BG Villach, 1/1 Anteil GST-NR 167/3 GST - Fläche 1010 m² Baufl. (Gebäude) 224 m² Baufl. (begrünt) 786 m² Laut Auskunft der Stadt Villach ist die Widmung der GST-NR 167/3 Bauland Wohngebiet Objektbeschreibung: 9

10 Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft besteht aus einem Wohnhaus, einem Wohnnebengebäude und Lagerräumlichkeiten. Das Wohnhaus ist im Holzfenstern ausgestattet. Die Beheizung erfolgt mittels einer Ölzentralheizung bzw. einem Heizkessel für feste Brennstoffe. Ein Kanalanschluss ist vorhanden. Anzumerken ist, dass das Wohnhaus und das Wohnnebengebäude teilweise unterkellert sind. Das Obergeschoss des Wohnhauses wurde teilweise ausgebaut. Ein Carport wurde vor der Einfahrt errichtet. Der Gesamtzustand des Wohnhauses und des Wohnnebengebäudes ist als durchschnittlich erhalten zu bezeichnen. EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach, GST NR. 167/3 Bezeichnung: Wohnhaus mit Wohnnebengebäude, Carport 10

11 Bauartklasse: Dachung: Bauartklasse 1 (massive Bauweise) Harte Dachung Gliederung: Bauart: Kellergeschoss Erdgeschoss Dachgeschoss Außenwände Innenwände Ziegelmauerwerk Ziegelmauerwerk Wohnhaus Erdgeschoss: Diele: WC: Badezimmer: Zimmer 1: Zimmer 2: Zimmer 3: Zimmer 4: Küche: Abstellraum: Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen Boden und Wände verfliest, Stand WC, Holzdecke Boden und Wände verfliest, Holzdecke, Handwaschbecken, Badewanne Holzboden, Wände gestrichen, Decke zum teil gestrichen und Holzdecke, Ofen Holzboden, Wände gestrichen, Decke gestrichen Holzboden, Wände gestrichen, Decke gestrichen Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen PVC Boden, Wände gestrichen, Decke mit PVC Platten, Küche Steinboden, Wände gestrichen, Decke gestrichen Fotoreihe Wohnhaus: 11

12 Dachboden (teilweise ausgebaut) Zimmer: Holzboden, Wände zum teil mit Holz verkleidet und gestrichen, Holzdecke Fotoreihe Dachboden: 12

13 Keller Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen Fotoreihe Keller: Einfahrt (zwischen Wohnhaus und Wohnnebengebäude) Boden mit Steinplatten ausgelegt, Wände gestrichen Fotoreihe Einfahrt: Wohnnebengebäude Vorraum: Küche: Zimmer 1: Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen PVC Boden, Wände gestrichen, Decke gestrichen Holzboden, Wände gestrichen, Decke gestrichen, Dusche, Handwaschbecken 13

14 WC: Boden verfliest, Wände bis ca. 1 Meter verfliest und danach gestrichen, Decke gestrichen, Stand WC Fotoreihe Wohnnebengebäude: Keller Raum 1: Raum 2: Betonboden, Wände gestrichen, Decke gestrichen Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen Fotoreihe Keller: 14

15 Garage Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen Fotoreihe Garage: Kammer Boden verfliest, Wände gestrichen, Decke gestrichen, keine Beheizung Fotoreihe Kammer: Zur näheren Beschreibung wird auf die Fotodokumentation im Anhang verwiesen. 15

16 2.6. Gesamtzustand: Nach den üblichen Kriterien ist der Gesamtzustand des Wohnhauses dem Baualter entsprechend als durchschnittlich erhalten zu bezeichnen. Vollendung Mitteilung betreffend Änderung des Nebengebäudes durch Zubau eines Carports vom (siehe Beilage) Baubewilligung betreffend des Wohnhauses vom (siehe Beilage) Benützungsbewilligung betreffend des Wohnhauses vom (siehe Beilage) Benützungsbewilligung betreffend des Dachgeschossausbaues vom

17 17

18 Benützungsbewilligung betreffend des Nebengebäudes 18

19 2.7. Anschlüsse: Die Liegenschaft ist an alle üblichen öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen. (Wasser, Kanal, Strom) Der Gehsteig ist hergestellt Objektgröße: EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach Wohnhaus Aufgrund zum Teil unzureichender Angaben in den Plänen wurde das Wohnhaus durch den Sachverständigen neu vermessen und folgende Wohnnutzfläche ermittelt: Erdgeschoss: ca. 105 m² Dachgeschoss: ca. 20 m² Wohnnutzfläche Wohnhaus gesamt: ca. 125 m² Keller: ca. 16 m² Einfahrt: ca. 31 m² Wohnnebengebäude Aufgrund zum Teil unzureichender Angaben in den Plänen wurde das Wohnnebengebäude durch den Sachverständigen neu vermessen und folgende Wohnnutzfläche ermittelt: Erdgeschoss: ca. 26 m² Garage: ca. 14 m² Kammer: ca. 10 m² Keller: ca. 21 m² Wohnnutzfläche gesamt Wohnhaus und Wohnnebengebäude: 151 m² Für die Neuvermessung und die dadurch resultierende Größe wird keine Haftung übernommen. 19

20 2.9. Pläne Wohnhaus - Erdgeschoss Der Istzustand des Einrechplanes entspricht nicht der Natur. Im Badezimmer wurde ein Trennwand errichtet und ein abgetrenntes WC wurde geschaffen. Für die im Plan eingezeichneten Veränderungen rot wird keine Haftung übernommen. 20

21 Wohnhaus - Dachgeschoss 21

22 Wohnnebengebäude - Erdgeschoss 22

23 Wohnnebengebäude - Kellergeschoss Allgemeines: Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Kontaminierungen der Liegenschaft vorliegen. Nach Einsicht im Verdachtsflächenkataster wurde festgestellt, dass die Grundstücksnummern in diesem nicht verzeichnet sind. Bundesland: Kärnten Bezirk: Villach Gemeinde: Villach (20201) Katastralgemeinde: Judendorf (75421) Grundstücksnummer: 167/3 Information: Dieses Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Etwaige Belastungen sind im gegenständlichen Verkehrswert nicht enthalten. 3. G u t a c h t e n: 23

24 Auftragsgemäß wird der Verkehrswert der 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 418, GB Judendorf, BG Villach, ermittelt. Die Verkehrswertermittlung wird nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (BGBl. 1992/150) durchgeführt, wobei gem. 2 LBG der Verkehrswert jener Preis ist, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere individuelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Bedacht zu bleiben. In diesem Fall wird der Verkehrswert nach dem im gegenständlichen Gesetz dargestellten Sachwertverfahren ermittelt. Die gegenständliche Schätzung berücksichtigt neben den bereits beschriebenen Grundlagen bzw. Unterlagen des Gutachtens im Besonderen: die Ergebnisse der Befundaufnahme den Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes die allgemeine Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag der Gutachtenserstellung 3.1. B lfd. Nr. 1, 1/1 Anteil Sachwert: Ziel des Sachwertverfahrens ist es den für das Bewertungsobjekt am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis zu ermitteln. Im Liegenschaftsbewertungsgesetz wird dazu wie folgt ausgeführt: 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. EZ 418, Grundbuch Judendorf, Grundstücknummer 167/3 24

25 Bodenwert Grundfläche 1010 m² a` 140, , ,00 Anschlusskosten und Aufschließungsabgaben Pauschal ,00 Bodenwert ,00 Bauzeitwert Bruttoneubaukosten je m² Wohnnutzfläche 1.800,00 Wohnnutzfläche ca. 151 m² ,00 abzüglich 60% technische Wertminderung , ,00 abzüglich 15% wirtschaftliche Wertminderung ,00 Bauzeitwert ,00 Sachwert Bodenwert ,00 Bauzeitwert , ,00 Abschlag von 5% aufgrund des mangelnden Baukonsens , ,40 Verkehrswert ,40 Anzumerken ist, dass bei den Bewertungsansätzen die Nebenflächen wie Keller, Garage und Carport berücksichtigt wurden. Gemäß 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen (sog. Marktanpassung). Die Kontrolle ergibt, dass keine weitere Anpassung erforderlich ist. 25

26 I) Bewertung des Wohnungsrechtes für Frau Martina Kriegl, geboren am , gemäß 3, Absatz a und b des Übergabsvertrages vom Laut Übergabsvertrag vom besteht ein Wohnungsrecht für Frau Martina Kriegl betreffend das Wohnnebengebäudes im Ausmaß von einer Wohnnutzfläche von ca. 26 m². Aus gutachterlicher Sicht ist eine Nettomiete von 6 pro m² angemessen. 25 m² x 6 = 150,-- Betriebskosten angenommen 1 pro m² aufgrund der teilweise übernommen Betriebskosten laut Übergabsvertag vom ,-- Monatswert 175,-- Ergibt eine jährliche Rente von 2.100,-- x 4, ,78 Wert des Wohnrechtes gerundet 9.300,-- II) Bewertung des Rechtes der Pflege gem. 3, Absatz d des Übergabsvertrages vom Geschlecht: weiblich Alter 87 Jahre Pflegewahrscheinlichkeit in % 42,94 % Kapitalisierungszinssatz 4,00% Monatlicher Pflegeaufwand angenommen 120 Stunden a Jährlicher Pflegeaufwand Pflegewahrscheinlichkeit bei einer Frau im Alter von 87 Jahren 42,94 % x 42,94 % 9.275,04 Kapitalisierungsfaktor bei 87 Jahren und 4 % 4,4518 Monatswert 772, ,62 Bestattungskosten angenommen pauschal 5.000,00 Barwert der Pflegeverpflichtung ,62 26

27 Verkehrswert der Liegenschaft mit Aufrechterhaltung der Belastung (Wohnungsrecht und Pflegeverpflichtung Gebühren und Abgabenrückstände mit dinglicher Wirkung) Rechnerische Verkehrswert der Liegenschaft ohne Aufrechterhaltung der Belastungen (Pflegeverpflichtung und Wohnungsgebrauchsrecht) auf EZ ,40 rechnerischer Wert der Belastung: Barwert der Pflegeverpflichtung für Frau Martina Kriegl ,62 Barwert Wohnungsrecht ,00 Rechnerischer Wert der Liegenschaft EZ 418, Grundbuch Judendorf mit Aufrechterhaltung der Belastungen (Wohnungsgebrauchsrecht und Pflegeverpflichtung) ,78 Abschlag für eingeschränkte Nutzbarkeit durch die Belastung des Wohnungsgebrauchsrechtes: Durch das Wohnungsgebrauchsrecht in der Liegenschaft ist für die Dauer der Lebenserwartung des Wohnungsberechtigten eingeschränkt. Diesen Nachteil in der Nutzbarkeit des Wohnhauses werden Erwerber üblicherweise nur gegen einen entsprechenden Abschlag vom rechnerischen Verkehrswert in Kauf nehmen. Weiters besteht im Zusammenhang mit der Pflegeverpflichtung von Frau Martina Kriegl ein Risiko, das ebenfalls zu berücksichtigen ist. Daher wird aus gutachterlicher Sicht insgesamt ein Marktanpassungsabschlag von 10% auf den Verkehrswert vorgenommen. -10% , ,70 Verkehrswert der EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach, BLNR. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil, unter Aufrechterhaltung der Belastungen beträgt gerundet: ,00 Hinzuweisen ist, dass ein Abgabenbescheid mit dinglicher Wirkung auf der Liegenschaft in der Höhe von 1.265,62 besteht. 27

28 Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft, BLNr. 1, laut Grundbuch 1/1 Anteil an der Liegenschaft EZ 418, Grundbuch Judendorf, BG Villach, zum Bewertungsstichtag beträgt gerundet: EUR ,-- (Euro Zweihunderteinunddreißigtausendsechshundert ) Wien, am Anmerkung: Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern. Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802): Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Beilagen erwähnt 28