Grundstücke mit abbruchreifem Objekt Donawitzertstraße 41a, 8700 Leoben EZ 241, KG 60365, Waasen G U T A C H T E N

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1 Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Franz-Eigner-Gasse 14, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/ , Fax 0810/ , Mobil 0676/ , Mag. Mario Kapp 17 S 3/10z Masseverwalter, Rechtsanwalt LG Leoben Kärntnerstraße Graz-Seiersberg Konkursverfahren Schuldner KB Realitäten Vermietung GmbH Richard-Steinhuber-Strasse 10a 8940 Liezen (FN y) Liegenschaft Grundstücke mit abbruchreifem Objekt Donawitzertstraße 41a, 8700 Leoben EZ 241, KG 60365, Waasen Liegenschaftseigentümer KB Realitäten Vermietung GmbH G U T A C H T E N zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 241, Grundbuch 60365, Waasen. Voitsberg,

2 Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Masseverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 241, KG 60365, im Rahmen eines Konkursverfahrens mit der GZ 17 S 7/10p des LG Leoben. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am Bei der Befundaufnahme war neben dem Sachverständigen niemand anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der Tag der Befundaufnahme festgelegt. Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen beim zuständigen Gemeindeamt Übermittelte Unterlagen durch den Masseverwalter Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS-Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 2/18

3 Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt bei;) GRUNDBUCH Waasen EINLAGEZAHL 241 BEZIRKSGERICHT Leoben ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 252/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 94/1 G Baufl.(begrünt) * /25 G Baufl.(begrünt) (* 806) Änderung der Fläche in Vorbereitung 99 G Sonstige (* 565) Änderung der Fläche in Vorbereitung (Straßenanlage) GESAMTFLÄCHE (2407) Änderung der Fläche in Vorbereitung Gemäß vorliegendem Teilungsplan von DI Robert Pilsinger vom beträgt die Fläche des Grundstückes Nr.: 94/ m² und jene des Weggrundstückes Nr.: 99 nunmehr 310 m²; die Gesamtfläche der EZ bleibt mit 2.407m² unverändert. Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) ************************************* A2 ************************************** 1 a 3270/1885 Grunddienstbarkeit die Scheidemauer gegen Gst 94/3 auf eigene Kosten zu erhalten, nicht zu erhöhen, keinerlei Öffnung gegen den Nachbargrund anzubringen, die Bedachung der Mauer so herzustellen, daß dieselbe auf die Seite ihres Hauses verläuft oder abhängt an EZ 44 b 413/1929 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 18 2 a 2/1932 Grunddienstbarkeit des Abwasserkanales an EZ a 1208/2009 Grunddienstbarkeit Leitungsrecht, Gehen, Fahren über GSt 94/17 94/18 für GSt 94/1 94/25 Die eingetragenen Rechte wirken sich auf gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht wertrelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt werden. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 KB Realitäten Vermietung GmbH (FN y) ADR: Richard Steinhuber-Str. 10a, Liezen 8940 h 1305/2008 IM RANG 2357/2007 Kaufvertrag Eigentumsrecht j 2817/2009 Rangordnung für die Veräußerung bis k 161/2010 Eröffnung des Konkurses am ( 17 S 3/10z ) MV.: KAPP RA GmbH in 8054 Graz, Kärntner Str Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 3/18

4 Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) ************************************* C *************************************** 1 a 480/ / / /2009 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 94/25 99 gem 4 Kaufvertrag für EZ a 92/ / / /2009 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 94/25 99 gem 4 Kaufvertrag für EZ a 1663/2008 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR ,-- Kosten lt Bewilligung für Finanzamt Judenburg/Liezen ( 25 E 393/08w ) 8 a 3467/2008 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR ,01 Kosten lt Bewilligung für Stadtgemeinde Leoben ( 25 E 917/08d ) 9 a 141/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR 316,39 Kosten lt Bewilligung für Stadtgemeinde Leoben ( 25 E 97/09t ) 11 a 1208/2009 DIENSTBARKEIT Leitungsrecht, Gehen, Fahren über GSt 94/1 94/25 99 gem Pkt VI. 1. Kaufvertrag für GSt 94/17 94/18 94/23 94/24 Im C-Blatt sind diverse Geldlasten eingetragen; Die unter C-LNr 1, C-LNr 2 und C-LNr 11 eingetragenen Dienstbarkeiten wirken sich nicht wertrelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt werden. Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 4/18

5 Grundstück Lage der Liegenschaft Die Bewertungsgrundstücke befinden sich im Stadtgebiet von Leoben unter der Orientierungsnummer Donawitzerstraße 41a. Die Lage der Teilliegenschaften kann als gut angesehen werden. Die genaue Lage und Form kann dem beiliegenden Lageplan bzw. dem Adressortsplan entnommen werden. Fotodokumentation (weitere Fotodokumentation ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen) Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 5/18

6 Auszug Adressortsplan Luftbild GIS Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 6/18

7 Beschreibung der Liegenschaft Die Liegenschaft EZ 241 setzt sich aus den Grundstücken 94/1, 94/25 und dem Weggrundstück 99 zusammen. Sie bilden keine flächenmäßige Einheit, sind aber direkt bzw. durch eine Servitutzufahrt (über das Grundstück 94/18) miteinander verbunden. Die Grundstücke 94/1 und 99 sind nahezu ebenerdig. Das Grundstück 94/25, welches mit einem zweigeschossigen Objekt bebaut ist, steigt von Norden nach Süden leicht an. Die Gesamtfläche der drei Grundstücke beträgt 2.407m². Das Grundstück 94/1stellt sich in der Natur als Wiesenfläche mit einem Bewuchs aus Sträuchern und verschiedenen, teilweise sehr alten Bäumen dar. Beim Grundstück 99 handelt es sich um eine, mit Asphalt befestigte Wegliegenschaft, welche unter anderem das Grundstück 94/25 aufschließt. Die genaue Lage und Form der Grundstücke sind aus dem, den Gutachten beiliegenden Katasterplan zu entnehmen. Lageplan GIS (Gst 94/25 und 99) Lageplan GIS (Gst 94/1) Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 7/18

8 Aufschließung Das Grundstück 94/25 verfügt über einen Stromanschluss sowie über Anschlüsse an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadt Leoben sind die Bewertungsgrundstücke 94/1 und 94/25 als KG[EZ] mit einer Bebauungsdichte von 0,5 1,4 ausgewiesen. Das Grundstück 99 ist als Verkehrsfläche ausgewiesen. Auszug aus dem Flächenwidmungsplan KERN-, BÜRO- UND GESCHÄFTSGEBIETE - KG: Das sind Flächen, die vornehmlich für Verwaltungsgebäude, Büro- und Kaufhäuser, Hotels, Theater, Kirchen, Versammlungsräume, Gast- und Vergnügungsstätten u.dgl. bestimmt sind, wobei auch die erforderlichen Wohngebäude und Garagen in entsprechender Verkehrslage sowie Betriebe, die sich der Eigenart des Büro- und Geschäftsgebietes entsprechend einord-nen lassen und keine diesem Gebietscharakter widersprechenden Belästigungen verursachen, errichtet werden können. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 8/18

9 Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wird daher nicht erhoben. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 9/18

10 Objektbestand Beschreibung des Objektes Das Baualter des in massiver Bauweise errichteten Objektes ist nicht bekannt. Es ist aber aufgrund des desolaten Bauzustandes nicht relevant, da es als abbruchreich eingestuft wird. Die Abmessungen des zweigeschossigen Hauses betragen ca.19,30 x 12,60 m. Im Erdgeschoss sind im Bestand zwei Doppelgaragen und ein größerer Lagerraum vorhanden. Die Nutzflächen der Garagen betragen etwa 35m² bzw. 27m²; jene des Lagerraumes etwa 70m². Die Räume im Obergeschoß waren als Büro genutzt. Das Dachgeschoß ist im Rohbauzustand. Die dem zeichnenden Sachverständigen übermittelten Pläne wurden im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert; der Bestand entspricht bis auf kleinere Abweichungen im wesentlichen den Einreichplänen, sodass für die weiterführende Berechnung die in den Plänen angeführten Flächen und Werte als Grundlage für die Ermittlung der Kubatur und der Abbruchskosten verwendet werden. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand: Baujahr: - Baujahr (fiktiv) 1930 Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Restnutzungsdauer: 0 Jahre Instandhaltung/Sanierung: Bruttogeschoßflächen: desolat; abbruchreif 243,18m² (lt. Plan bzw. Aufmaße) Heizung: - Baubewilligung: Benützungsbewilligung: Zustandsnote für die Bewertung: nicht vorhanden nicht erhoben nicht vorhanden nicht erhoben Note 5,0 (von 1,0-5,0) abbruchreif bzw. wertlos Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 10/18

11 Nutzung, Mieteinnahmen Die Verwaltung des Objektes erfolgte durch die Firma KB Realitäten Vermietung GmbH. Nachstehende Mietzinse bzw. Betriebskosten wurden dem vorhandenen Mietvertrag bzw. den übermittelten Unterlagen des Masseverwalters entnommen, auf Plausibilität geprüft und als Grundlage für die weiterführende Bewertung verwendet. TOP Bezeichnung Fläche (m2) mtl. Miete ( ) mtl. Miete/m2 ( ) Garage Cafe Moonshine 72,70 72,00 0,99 Garage Friedrich Mayer 35,20 36,00 1,02 Lager Garten u. Geräte -Spezi ~ 26,14 36,00 1,38 Summe 134,04 144,00 Die ermittelten Nettogrundrissflächen laut Planunterlagen stimmen weitgehend mit den in den Mietverträgen vereinbarten Flächenausmaßen überein. Die Mietverträge sind jederzeit kündbar bzw. sind in einem Fall auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Wegen der bereits erwähnten Abbruchreife des Objektes werden sie in der Folge nicht weiter berücksichtigt. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 11/18

12 Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Für die Bewertung sind im Sinne des 3 Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Für die Bewertung von Grundstücken, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren in Betracht. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert des Grundstückes durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Grundstücke sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe jedes Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen ( 4 in Abs. 1). Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, in vergleichbaren Gebieten, erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechende der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die nachstehende Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, welches für Liegenschaften wie das gegenständliche das geeignete Verfahren ist. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 12/18

13 Sachwert Bodenwert Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert ergibt sich üblicherweise aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert ist als Wert des unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. Bauwert Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich somit aus dem Herstellungswert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Der Herstellungswert wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Flächenmeterpreise bzw. Raummeterpreise ermittelt. Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert nach der Ross' schen Abschreibung bzw. nach der linearen Alterswertminderung Berücksichtigung. Außerordentliche Wertminderungen werden nach den Kosten ihrer Beseitigung bzw. nach der Zustandswertminderung nach E. Heideck ermittelt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 13/18

14 Vergleichspreise In der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichtes sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise TZ Jahr EZ GNR NA Verkäufer Käufer GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in /14 B A Schober Cresnar ,00 141,67 Geodata /16 B B AMICUS GmbH GesmbH ,00 93, /1 B C Mayr - Melnhof GmbH AMICUS GmbH ,00 61, /20 B D Twrdy Breidenbach ,00 95, /5 B E Fliszar Honsik ,50 53, /8 B F Edbauer Schrank ,00 66, /29 B G Marschnig Peham ,00 16, /1 B H Baumann, Wichert Matzer ,00 163,19 Interessensgemeinschaft Schellhofsiedlung, FinKonzept Finanz & Vermögen Beratungs /5 B I Verein GmbH ,00 42, /3 B J Walcher Sölkner ,00 93, /7 B K Walcher Stix ,00 93,54 2/2; 1 v. Stadtgemeinde /2 B L Propst Leoben ,00 120, /0 B M Santarius Klary ,00 95, /1 B N Republik Österreich - Heeresverwaltung Kohlbacher GmbH ,00 46,10 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 14/18

15 Erläuterung: Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertenden Liegenschaften ein Vergleichspreis von 80,--/m² abgeleitet. Die gegebene Bebauung wurde dabei bereits berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 80,00 / m² Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 15/18

16 Gutachten Sachwert Bodenwert Bauland, KG[EZ] 0,5-1,4, bebaut Grundstück Nr. 94/ ,00* m² Nutzfläche á 80,00 Grundstückswert ,00 Grundstück Nr. 94/25 Bauland, KG[EZ] 0,5-1,4, bebaut 1.061,00* m² Nutzfläche á 80, , ,00 m 3 Abbruchkosten á 15, ,00 Grundstückswert ,00 Verkehrsfläche Grundstück Nr ,00* m² Nutzfläche á 40,00** Grundstückswert ,00 Bodenwerte ,00 * Die Flächenmaße wurden dem vorliegenden Teilungsplan von DI Robert Pilsinger vom entnommen. ** Die Bewertung der Verkehrsfläche wurde im gegenständliche Fall so gewählt, dass die Fläche als Zubehörfläche und somit mit 50% des Baulandpreise bewertet wird. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 16/18

17 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 17/18

18 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Der ausgewiesene Sachwert wurde durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt, bei welchem von tatsächlichen, am Immobilienmarkt erzielten Kaufpreisen ausgegangen wurde. Eine weitere Korrektur des Sachwertes ist daher nicht erforderlich, sodass dieser als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Marktanpassung -0,00 % 0, ,00 Der Verkehrswert der EZ 241, KG Waasen, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Schlusskommentar Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Voitsberg, am der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Beilagen: Lichtbilder Grundbuchauszug Lageplan - DKM Mietverträge Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 3/10z; KB Realitäten Vermietung GmbH Seite 18/18