GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

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1 Gutachten Bürogebäude Liegenschaft 1030 Wien, Am Modenapark 1-2 GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Landstraße, EZ 3833, Bezirksgericht Innere Stadt Wien Bewertungsstichtag: für Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 1060 Wien, Lehargasse 9 / Top 10

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 9/ Top 10 zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft 1030 Wien, Modenapark 1-2 mit den darauf situierten Bürogebäude. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschinger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 3833, KG Landstraße Bezirksgericht Innere Stadt Wien 1030 Wien, Modenapark Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Landstraße EINLAGEZAHL 3833 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 2238/2013 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 916/30 Bauf.(Gebäude) * 2898 Am Modenapark 1-2 ************************************* A2 ************************************** 4 a 8474/1967 Bauplatz (auf) Gst 916/30 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und -verwertung GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 9/10, Wien 1060 t 9444/2010 IM RANG 4547/2010 Kaufvertrag Eigentumsrecht u 23930/2012 Änderung des Firmenwortlautes v 28523/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff. Notar, 1050 Wien, Krongasse 14 (HG Wien - 54 Nc 5/12y) Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 2

3 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Bebauungsvorschlag Dezember Mietvertrag - Mietzinsliste Dezember Erhebungen im Grundbuch - Vergleichspreissammlung des SV - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 6. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation Bewertungsstichtag Gutsbestand Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 3833 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Landstraße EINLAGEZAHL 3833 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 2238/2013 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 916/30 Bauf.(Gebäude) * 2898 Am Modenapark 1-2 ************************************* A2 ************************************** Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 3

4 4 a 8474/1967 Bauplatz (auf) Gst 916/30 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und -verwertung GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 9/10, Wien 1060 t 9444/2010 IM RANG 4547/2010 Kaufvertrag Eigentumsrecht u 23930/2012 Änderung des Firmenwortlautes v 28523/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff. Notar, 1050 Wien, Krongasse 14 (HG Wien - 54 Nc 5/12y) ************************************* C *************************************** 14 a 790/2013 Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT EUR 47, ,-- samt 3,5 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin gem. Pfandurkunde vom (Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG siehe B-LNR 1v) b 790/2013 Simultanhaftung mit EZZ 614, 860 je KG Mariahilf, EZ 1398 KG Neubau, EZ 1059 KG Josefstadt, EZZ 1152, 1557 je KG Alsergrund, EZ 32 KG Weinhaus, EZ 3833 KG Landstraße *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS ******************************************************************************* Grundbuch :57:25 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Die Bewertung erfolgte unter Berücksichtigung des bestehenden Bestandrechtes, ohne Prüfung weiterer außerbücherlicher Lasten Energieausweis Unterlagen im Sinne des EVG liegen nicht vor. Anmerkung: Im Zuge der Befundaufnahme zur Gutachtenserstattung erfolgten keine Untersuchungen auf Kontaminierungen und Altlasten! Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 4

5 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 3. Wiener Stadtbezirk Landstraße. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über den Schwarzenbergplatz, von welchem man links auf die B1 (Lothringerstraße) abbiegt. Der B1 stadtauswärts folgend erreicht man den Rudolf-Salinger-Platz über welchen man die Salesianergasse gelangt. Von dieser biegt man links auf die Bayerngasse ab und erreicht nach ca. 200m die bewertungsgegenständliche Liegenschaft Am Modenapark Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst ein als rechteckförmig zu bezeichnendes ebenes Grundstück, welches sich entlang der östlichen Grundgrenze nach Norden hin verjüngt. Die Zufahrt und der Zugang erfolgen über die zugleich die westliche Grundgrenze bildende Straße Am Modenapark, welche nördlich zur Gottfried Keller-Gasse wird. Über die Straße gelangt man auch zu der im Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 5

6 Erdgeschoss situierten Einfahrt zur im Kellergeschoss situierten Tiefgarage. Das auf der Bewertungsliegenschaft situierte Bürogebäude umfasst ein Erdgeschoss und fünf Obergeschosse und wird derzeit durch die Stadt Wien als Amtshaus genutzt. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 6

7 2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlossen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müllabfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien im Bereich des Straßentraktes als Wohngebiet, Bauklasse IV, geschlossene Bauweise und hofseitige als Gemischtes Baugebiet-Geschäftsviertel, Bauklasse I, geschlossene Bauweise ausgewiesen. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 7

8 2.4 Bürogebäude Allgemeines Das Bürogebäude umfasst: - 3 Kellergeschosse (mit Tiefgarage) - Erdgeschoss - 1. bis 4.Obergeschoss - Terrassengeschoss Nutzfläche nach Nutzung: Büro: Lager: Garagen: 7.230,00m² 2.282,00m² 3.592,00m² ,00m² Das Gebäude wurde ca. um 1968/69 in Massivbauweise errichtet, die Fassade weist eine Verkleidung auf. Die Fenster umfassen eine Alukonstruktion mit Isolierverglasung. Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengründen verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebungen sind erfolgt Bauzustand Der Bauzustand und die Ausstattungsqualität des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen guten Erhaltungszustand auf. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 8

9 Hausansicht Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 9

10 Gangbereich Ausblick Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 10

11 2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Monatsnettomiete Magistrat der Stadt Wien ,87 x 12 Monate = ,44 Jahresnettomiete (gerundet) , Mietvertrag Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 11

12 Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 12

19 2.5.2 Mietzinsliste Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 19

20 2.6 Projekt Gemäß dem übergebenen Bebauungsvorschlag ist vorgesehen, dass das bestehende Gebäude, ausgenommen die drei Kellergeschosse, abgebrochen wird. Für den Neubau soll das bestehende Grundstück in zwei Baugrundstücke geteilt werden. Danach soll der nördliche Grundstücksteil (Bauteil 1) mit Vorsorgewohnungen mit einer Nettogeschossfläche von m² und 67 Wohneinheiten, sowie der südliche Grundstücksteil (Bauteil 2) mit Eigentumswohnungen mit einer Nettogeschossfläche von m² und 64 Wohneinheiten bebaut werden. In den bestehenden Tiefgaragengeschossen werden künftig 165 Tiefgaragenabstellplätze zur Verfügung stehen. Die Nettogeschossfläche errechnet sich wie folgt: Bauteil m² Bauteil m² Summe m² Tiefgarage 165 Abstellplätze Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 20

43 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist. Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem feien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt. Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren. Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigen sind: das Vergleichswertverfahren, das Residualwertverfahren, das Sachwertverfahren und Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 43

44 das Ertragswertverfahren. Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Bodenwert nach der Vergleichswertmethode bzw. der Residualwertmethode Vergleichswertmethode Für die Ermittlung des Bodenwertes bietet sich grundsätzlich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und die gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Residualwertmethode Der Bodenwert von unbebauten Liegenschaften bzw. Liegenschaften, deren Nutzung geändert werden soll, kann allerdings auch im Residualwertverfahren ermittelt werden. Im gegenständlichen Fall wird das Residualwertverfahren zur Ableitung des Bodenwertes bzw. als Kontrollwert für den ermittelten Verkehrswert herangezogen. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 44

45 3.2 Sachwert: Im gegenständlichen Fall wird der Sachwert nur zu Kontrollzwecken ermittelt, dieser ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Bauzeitwert. Der Bauzeitwert ergibt sich aus dem Neubauwert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen Wertminderung infolge Mängel, Schäden oder rückgestauten Reparaturbedarfs und infolge verlorenen Bauaufwandes. Er wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Raummeterpreise bzw. Quadratmeterpreise ermittelt. Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert nach der erweiterten Ross schen Abschreibung Berücksichtigung. 3.3 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 45

46 Der Ertragswert der Liegenschaft ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,5-3,5 % Unter Beachtung der sehr guten innerstädtischen Lage, der Verkehrserschließung sowie der dargestellten Möglichkeit einer Nachnutzung und des damit verbundenen geringen Leerstehungsrisikos wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall, entsprechend den heutigen Marktverhältnissen, mit 4,0% angesetzt. 3.4 Residualverfahren Allgemeines Das Residualverfahren findet im Ausland breite Anwendung. In diesem Verfahren wird nach der Restwertmethode der verwertbare Grundstückspreis ermittelt. Das Verfahren beruht auf Investitionsüberlegungen und ist darauf gerichtet, als inneren Wert eines zur Entwicklung (development) anstehenden Grundstücks den Preis zu ermitteln, den ein Investor im Hinblick auf - eine angemessene Rendite bzw. - einen angemessenen Gewinn und einen erzielbaren Verkaufserlös tragen kann. Dies erfolgt auf der Grundlage einer fiktiven Bebauung des Grundstücks oder eines fiktiven Umbaus des vorhandenen Gebäudes sowie Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 46

47 der dafür aufzubringenden Investitionskosten einschließlich eines angemessenen Unternehmergewinns. Das Residualverfahren ist methodisch darauf angelegt, zu dem Preis des Grundstücks zu führen, bis zu dem ein Erwerber gehen kann, damit er bei anschießender Realisierung der bestimmungsgemäßen Nutzung auch noch einen angemessenen Unternehmergewinn erzielen kann. Nach der Philosophie des Verfahrens muss sich an derartigen Überlegungen jeder potentielle Erwerber des Grundstückes orientieren, sodass die der Methode zugrunde liegenden operativen Verfahrensschritte den Marktmechanismen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs entsprechen sollten, mithin auch zum Verkehrswert führen. Es bleibt dennoch dabei, dass es sich bei dieser Methode um die Ermittlung eines Grenzwerts handelt, das heißt, um die Ermittlung des Bodenwerts, der im Falle einer Verwertung des Grundstücks durch eine bestimmungsgemäße Bebauung unter Abzug der Bau- und sonstigen Entwicklungskosten als Residuum dem Investor verbleibt. Das Residualverfahren kommt insbesondere in folgenden Fällen zur Anwendung: - Beim Grunderwerb zur Ermittlung des höchsten für einen Investor noch tragbaren Ankaufspreises (maximum oder best use value); - Zur Berechnung der Rentabilität der Bebauung eines im Eigentum des Investors bereits befindlichen Grundstücks, wobei hierbei aber ein Grundstückswert (zb der Erwerbspreis) in das Verfahren eingeführt werden muss; - Zur Berechnung der höchsten noch tragfähigen Baukosten, wenn sich das Grundstück bereits im Eigentum eines Investors befindet und die wirtschaftliche Verwertungsfähigkeit des Grundstücks nach seiner Bebauung bekannt ist. Damit ist das Residualverfahren darauf angelegt, den höchsten für den Investor noch tragbaren Grundstückswert auf der Grundlage einer vorausschauenden Investitionsrechnung und Verkehrswertabschätzung abzuleiten. Fordert der Veräußerer einen höheren Kaufpreis, muss der erwerbswillige Investor aussteigen oder in Kauf nehmen, dass sich sein Unternehmergewinn ent- Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 47

48 sprechend verringert oder ihm die Investition sogar Verluste einbringt. Gelingt es einem erwerbswilligen Investor, zu einem niedrigeren Kaufpreisabschluss zu kommen, erhöht sich dagegen sein Unternehmergewinn. Mit dem Begriff Residualwertverfahren verbindet sich in erster Linie der für Investoren bedeutsame Fall der Ermittlung von Ankaufpreisen für die vor einer baulichen Entwicklung (Neubebauung oder Umnutzung einer bestehenden Bebauung) stehenden Immobilien. Der dafür nach dem Residualwertverfahren ermittelbare Ankaufpreis lässt sich dann als Residuum aus dem potentiellen Erlös bei anschließender Veräußerung der Immobilie und den investierten Kosten ermitteln. In seiner einfachsten Form folgt das Residualwertverfahren in diesem Fall aus folgender Grundgleichung: Verkehrswert nach vollendeter Bebauung des Grundstückes abzüglich Bau-, Entwicklungs- und Vermarktungskosten ergibt Residuum (Grundstückswert) Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 48

49 3.5 Verkehrswertermittlung Residualwertverfahren Da von der Liegenschaftseigentümerin einerseits eine Änderung der Liegenschaftsnutzung für Wohnzwecke angestrebt wird und andererseits die Ermittlung des Bodenwertes als Residualwert im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses als Kontrolle für die Nachhaltigkeit des Verkehrswertes notwendig ist wird im gegenständlichen Fall das Residualwertverfahren durchgeführt. In der Folge werden auf Basis der Daten des von der Eigentümerin angestrebten Wohnbauprojektes die aufgrund der derzeitigen Marktverhältnisse erzielbaren Verkaufserlöse den Investitionskosten gegenüber gestellt und als Differenz der Bodenwert ermittelt. Kalkulierte Verkaufserlöse (inkl. MWSt.) Wohnungen m² je m² 5.000, ,-- Tiefgarage 165 Pl. je m² , ,-- Verkaufserlöse gesamt ,-- Ermittlung der Baukosten Die Ermittlung der Baukosten umfasst die Herstellungs- und Baunebenkosten für das Wohnprojekt. Investitionskosten (ohne MWSt.) Abbruchkosten ca m³ je m³ 15, ,-- Planung der HSTKo 12% ,-- Aufschließungskosten unter Berücksichtigung Bestand m² je m² 20, ,-- Herstellungskosten Wohnungen m² je m² 1.350, ,-- Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 49

50 Adaptierungskosten Tiefgarage 165 Pl. je Pl , ,-- Zwischensumme Bau- und Baunebenkosten ,-- Bauzinsen für Grundstück und Bau- und Baunebenkosten Projektrealisierungszeitraum 2 Jahre 4,00% Zinsen ,-- Vertriebskosten 1,00% v. Verkaufserlös ,-- kalkulierter Unternehmergewinn, 10% ,-- Summe Investitionskosten ,-- Bruttoverkaufserlöse ,-- abzgl. anteilige Umsatzsteuer 20% ,-- Nettoverkaufserlöse ,-- abzgl. Summe Investitionskosten ,-- Residuum ,-- Daraus ergibt sich ein Bodenwert einschließlich des Bauzeitwertes der bestehenden drei Tiefgaragengeschosse von gerundet , Sachwert Das Sachwertverfahren wird ausschließlich als Plausibilitätsprüfung und zur Abschätzung des Bauzeitwertes im Verhältnis zum Ertragswert der baulichen Anlagen durchgeführt. Aufgrund der derzeitigen Nutzung sowie im Hinblich auf die geplante Nutzungsänderung wird der Wert der Liegenschaft aus dem Ertragswert abgeleitet. Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 50

51 Bodenwert Für die Ermittlung des Bodenwertes wurde entsprechend von der Eigentümerin beauftragten Projektanalyse ein Residualwertverfahren durchgeführt. Vom Bodenwert ist der Zeitwert der baulichen Anlage der Tiefgaragengeschosse sowie eine Abschlag für die vorhandene Bebauung mit der derzeitigen Nutzung gegenüber dem Residualwertverfahren ermittelten Bodenwert (Freigrundwert) für ein Bauträgerprojekt vorzunehmen. Dementsprechend wurde dem vorgenommenen Residualverfahren eine überschlägige Ermittlung des Bodenwertes auf Basis eines Anlageprojektes mit nachhaltigen Mieterträgen und einer entsprechenden Bruttorenditeerwartung gegenübergestellt. Nach Abzug des Bauzeitwertes für die vorhandenen Tiefgaragengeschosse errechnet sich Bodenwertanteil von 4.750,-- je m² Grundstücksfläche m² je m² 4.750, ,-- Summe Bodenwert ,-- Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht, und so der Bauzeitwert ermittelt. Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Tiefgarage m² je m² 500, ,-- Lager m² je m² 875, ,-- Büro m² je m² 1.250, ,-- Summe Herstellungskosten ,-- Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 51

52 Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung wird unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren, bei einem Baualter von 43 Jahren aufgrund der erfolgten Adaptierungsmaßnahmen, eine Lebensdauer von 46% errechnet. Bei einer Zustandsnote von 2,5 ergibt sich aufgrund der erweiterten Wertminderungstabelle nach Ross eine Wertminderung von 50,32% ,-- Summe Bauzeitwert , Ertragswert Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist im gegenständlichen Bewertungsfall der Ertragswert maßgeblich, da nach MRG ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und der Zeitpunkt der möglichen beabsichtigten Nachnutzung als Wohnliegenschaft mit Abverkauf in Wohnungseigentum nicht feststeht. Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete zugrunde gelegt. Da die Vermieterin beabsichtigt die Liegenschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses mit einer Wohnhausanlage zu bebauen wird auch bezüglich des Risikos einer möglichen Nachnutzung kein Mietausfallwagnis angesetzt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,4% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,2% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 0% 0,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 52

53 Kapitalisierungszinssatz Für die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes sind einerseits die Lage und andererseits das Risiko einer Nachnutzung maßgeblich. Da die innerstädtische Lage der Bewertungsliegenschaft auch als sehr gute Wohnlage einzuschätzen ist und im Falle einer Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses eine Nachnutzung der Liegenschaft für Wohnzwecke vorgesehen ist, wird der Kapitalisierungszinssatz aufgrund des als gering einzuschätzenden Risikos mit 4,0% festgelegt. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 4,0% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- Kapitalisierungszinssatz 4,0%, Faktor (Vervielfältiger) 21,48 Restnutzungsdauer 50 Jahre 21,48 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ,-- Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 53

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55 Fotodokumentation: Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und verwertung GmbH 55