GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

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1 Gutachten Zinshaus Liegenschaft 1060 Wien, Nelkengasse 2/ Schadekgasse 12 GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Mariahilf, EZ 860, Bezirksgericht Innere Stadt Wien Bewertungsstichtag: für JP Immobilien Invest I GmbH 1060 Wien, Lehargasse 9 / Top 10

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest I GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 9/ Top 10 zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom der Liegenschaft 1060 Wien, Nelkengasse 2/ Schadekgasse 12 mit dem darauf situierten Geschäfts- und Wohnhaus. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschinger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 860, KG Mariahilf Bezirksgericht Innere Stadt Wien 1060 Wien, Nelkengasse 2/ Schadekgasse Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Mariahilf EINLAGEZAHL 860 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 2941/2014 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 13 GST-Fläche 517 Bauf.(10) 477 Bauf.(20) 40 Nelkengasse 2 Schadekgasse 12 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 9 /1-10, Wien 1060 g 8391/2011 IM RANG 6130/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht h 27180/2012 Änderung des Firmennamens i 28523/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff. Notar, 1050 Wien, Krongasse 14 (HG Wien - 54 Nc 5/12y) JP Immobilien Invest I GmbH 2

3 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Mietzinsliste September Erhebungen im Grundbuch - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 6. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation Bewertungsstichtag Gutsbestand Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 860 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Mariahilf EINLAGEZAHL 860 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 2941/2014 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 13 GST-Fläche 517 Bauf.(10) 477 Bauf.(20) 40 Nelkengasse 2 Schadekgasse 12 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) JP Immobilien Invest I GmbH 3

4 Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 9 /1-10, Wien 1060 g 8391/2011 IM RANG 6130/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht h 27180/2012 Änderung des Firmennamens i 28523/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff. Notar, 1050 Wien, Krongasse 14 (HG Wien - 54 Nc 5/12y) ************************************* C *************************************** 4 a 790/2013 Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT EUR 47, ,-- samt 3,5 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin gem. Pfandurkunde vom (Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG siehe B-LNR 1i) b 790/2013 Simultanhaftung mit EZZ 614, 860 je KG Mariahilf, EZ 1398 KG Neubau, EZ 1059 KG Josefstadt, EZZ 1152, 1557 je KG Alsergrund, EZ 32 KG Weinhaus, EZ 3833 KG Landstraße c 2941/2014 Vollstreckbarkeit gem 3 NotO 5 a 2269/2013 Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und -verwertung GmbH (FN p) b 2269/2013 Simultanhaftung mit EZ 614 GB Mariahilf EZ 1398 GB Neubau EZ 1059 GB Josefstadt EZZ 1152, 1557 GB Alsergrund EZ 32 GB Weinhaus *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch :31:58 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. JP Immobilien Invest I GmbH 4

5 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 6. Wiener Stadtbezirk Mariahilf. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über den Heldenplatz und die vom Opernring stadtauswärts führende Babenbergerstraße. Von dieser fährt man halb links weiter auf die Mariahilfer Straße. Nach ca. 900m zweigt man links in die Kollergerngasse ab und von dieser bei der nächsten Kreuzung links in die Schadekgasse. Der Schadekgasse bis zur Kreuzung mit der Nelkengasse folgend erreicht man die bewertungsgegenständliche Liegenschaft, welche im östlichen Kreuzungsbereich Schadekgasse / Nelkengasse, gegenüber dem Haus des Meeres, situiert ist Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst ein rechteckiges, im südlichen Bereich schiefwinkeliges, ebenes Grundstück, dessen Straßenfront sich entlang der JP Immobilien Invest I GmbH 5

6 Nelkengasse und der Schadekgasse erstreckt. Das Gebäude umfasst ein unterkellertes Gebäude mit Souterrain und fünf Obergeschossen, sowie ausgebauten Dachgeschoss. JP Immobilien Invest I GmbH 6

7 Straßenseitig ist eine Jugendstilfassade vorhanden. Die Erschließung erfolgt über die Hauseingänge, wobei einer im Bereich Nelkengasse und einer im Bereich Schadekgasse situiert ist. Im Souterrain ist ein Geschäft untergebracht, die Bestände in den Obergeschossen umfassen Wohnungen Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlossen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müllabfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU, die Beheizung über Gasanschluss Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt als Gemischtes Baugebiet, Bauklasse IV, geschlossene Bauweise, geschlossene Bauweise ausgewiesen. Weiters gilt die besondere Bestimmung: Schutzzone, Wohnzone. JP Immobilien Invest I GmbH 7

8 2.4 Geschäfts- und Bürohaus Allgemeines Das Gebäude wurde in Vollziegelmauerwert um 1900 errichtet, die Zwischenwände im ausgebauten Dachgeschoss sind in Leichtbauweise ausgeführt. Zusätzlich zum Stiegenhaus, dieses umfasst eine freitragende halbgewendelte Steinstiege mit Metallgeländer und Holzhandlauf ist ein Personenaufzug vorhanden. Das Dach umfasst ein ausgebautes Sattel-, bzw. Walmdach mit Holzdachstuhl und Tonziegeleindeckung. Im Kellerbereich sind Gewölbedecken und in den Hauptgeschossen Holztramdecken vorhanden. Die Straßenfassade weist eine starke Gliederung mit Zierelementen, Stuckarbeiten, Balkone mit Metallgeländer, auskragende Hauptgesimse auf. Die Hoffassade umfasst einen Reibputz. Im Eingangsbereich und den Gängen ist ein Feinklinkerfußboden verlegt, der Sockel ist mit Marmor verkleidet, die Rundbogendecke ist mit Stuckarbeiten versehen. In Fenster umfassen Holzkastenfenster mit Holzoberlichten, im ausgebauten Dachgeschoss wurden Dachflächenfenster mit Isolierverglasung eingebaut. Das Gebäude umfasst: - Kellergeschoss / Souterrain - Erdgeschoss - Mezzanin Obergeschoss - Dachgeschoss Nutzfläche: Geschäfte und Wohnungen inkl. Garage: Garage: 2.398,94m² 19,00m² JP Immobilien Invest I GmbH 8

9 Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengründen verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebungen sind erfolgt. JP Immobilien Invest I GmbH 9

10 2.4.2 Bauzustand Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen guten Erhaltungszustand auf. 2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Für die Leerbestände ist eine fiktive Miete anzusetzen, welche sich aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Lage etc. ergeben. Monatsnettomiete Hauptmietzins ,36 WWF 1 4,33 HMZ 1 345,04 Garage 151,77 Reklame 0,00 fiktive Miete - Leerstehung 0,00 m² 0,00 0,00 0,00 m² 0,00 0,00 Summe Monatsnettomiete ,50 Jahresnettomiete ,00 Jahresnettomiete (gerundet) ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 10

11 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem feien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. JP Immobilien Invest I GmbH 11

12 Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und die gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind eben so vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. JP Immobilien Invest I GmbH 12

13 Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m³, berechnet. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m², berechnet werden Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wertminderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. JP Immobilien Invest I GmbH 13

14 Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen läßt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. 3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. JP Immobilien Invest I GmbH 14

15 (Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem Jahresnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: Lage Liegenschaftsart hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 1,5-3,5 % 2,0-4,0 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,0-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0% Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0% 6,5-10,5% 7,0-11,0% Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 2,75% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielbare Kapitalverzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. 3.3 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Aus diesen Werten ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Verkehrswert abzuleiten. JP Immobilien Invest I GmbH 15

16 3.4 Verkehrswert Sachwert Bodenwert Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschließungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthalten. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleichbarer Lage herangezogen. Bei der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Abschläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen ist. Nutzflächen Geschäft und Büro 214,90 m² je m² 1.200, ,-- Obergeschosse 1.828,04 m² je m² 950, ,-- Dachgeschoss 356,00 m² je m² 1.050, ,-- Summe Bodenwert ,-- Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht, und so der Bauzeitwert ermittelt. Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Obergeschosse 2.061,94 m² je m² 1.550, ,-- Dachgeschoss Bestand 356,00 m² je m² 1.750, ,-- Summe Herstellungskosten ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 16

17 Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung wird unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren, bei einem fiktiven Baualter von 50 Jahren, eine Lebensdauer von 38,5% errechnet. Bei einer Zustandsnote von 2,0 ergibt sich aufgrund der erweiterten Wertminderungstabelle nach Ross eine Wertminderung von 39,99% ,-- Summe Bauzeiwert gesamt ,-- Summe Sachwert (Bodenwert und Bauwert) , Ertragswert Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete zugrunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2% ,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 2,75% festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 2,75% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 17

18 Kapitalisierungszinssatz 2,75%, Faktor (Vervielfältiger) 32,21 Restnutzungsdauer 80 Jahre 32,21 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 18

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20 Fotodokumentation: JP Immobilien Invest I GmbH 20

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