Stadtkämmerer Dieter Freytag, Brühl

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1 Stadtkämmerer Dieter Freytag, Brühl Bewertung von Schulen und Kindertagesstätten tten Bezirksregierung Köln Konzeption 1. Netzwerk- Themenworkshop zu Vermögenserfassung und -bewertung Dokumentatio Montag, 14. Juni 2004

2 Bilanzierung und Bewertung Wert- bzw. Bewertungsbegriffe Vorsichtig geschätzter Zeitwert : A) Verkehrswert B) Wiederbeschaffungszeitwert 2

3 Sachanlagen Bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit: Kindertageseinrichtungen Schulen Wohnbauten sonst. Dienst-, Geschäfts- und anderen Betriebsgebäuden 3

4 Kommunale Nutzungsorientierung Maßgebend: tatsächliche Gegebenheiten am Bilanzierungsstichtag kommunal-nutzungsorientiert errichtetes Gebäude (Schule, KiTa, etc.) kein konkreter Markt Wiederbeschaffungszeitwert (WBZW) (Bodenwert: Bauerwartungsland) Nicht kommunal-nutzungsorientiert errichtetes Gebäude (Wohn-, Büro- sowie gewerblich genutzte Gebäude) Verkehrswert grds. mittels Wertgutachten 4

5 Überblick Bebaute Grundstücke Kommunalnutzungsorientiert errichtetes Gebäude Kommunalnutzungsorientiert errichtetes Gebäude (Aufgabe der komm.-spez. Nutzung) Nicht kommunalnutzungsorientiert errichtetes Gebäude Wiederbeschaffungszeitwert durch indizierte Anschaffungs- und Herstellungskosten, Normalherstellungskosten Verkehrswert nach Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren (i.d.r. Gutachtenerstellung) Verkehrswert nach Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren (i.d.r. Gutachtenerstellung) Grund und Boden Richtwert für Bauerwartungsland - Grund und Boden Gültiger Bodenrichtwert Grund und Boden Gültiger Bodenrichtwert Beispiel: Schulen und Kindertagesstätten Beispiel: Erfolgte Aufgabe des öffentlichen Schulbetriebs Beispiel: Wohn- und Bürogebäude, Gewerbebetriebe 5

6 Vorrangiges Sachwertverfahren: NHK Methode Brutto-Grundfläche des Gebäudes (z.b. aus Bauzeichnung) Normalherstellungskosten (aus Tabellen der WertV NHK 2000) Baupreisindex (Indizierung auf Wertermittlungsstichtag) Wertminderung wegen Alters (Abschreibung) Wertminderung wegen Baumängeln oder Bauschäden Ergebnis: Sachwert des Gebäudes + Sachwert der Außenanlagen (pauschaler %-Satz) + Ermittlung des Bodenwertes 6

7 Bewertung einer Grundschule in Brühl N(ormal) H(erstellungs) K(osten) 7

8 Grundstücksangaben Planungsrecht - Flächenangaben 8

9 Kategorisierung des Bauzustandes 9

10 Beschreibung des Bauzustands 10

11 Grundlagen für die Sachwertermittlung Bezugseinheit: BGF (Bruttogeschossfläche) NHK EUR/qm Korrekturfaktoren: Land NRW (0,90-1,00) Ortsgrösse: bis (0,90-0,95) Ausgangswert ,50 EUR/qm ggf. Index (2000 zu 200x) 100 Baujahr 1920 Stichtag 2003 Alter 83 Jahre Lebensdauer 80 Jahre Restnutzungsdauer -3 rechnerisch Nutzungsdauer 100 Jahre angenommen Restnutzungsdauer 17 Jahre Wertminderung wegen 70,38 % Alters Wertminderung 10 % Baumängel/Schäden 11

12 Berechnung Sachwertermittlung EUR BGF NHK Index 1161 x 832,50 x 1 = ,50 zzgl. Baunebenkosten 14% ,55 Zwischensumme ,05 Minderung wegen Alter 70,38% ,10 Minderung wegen Baumängel/Schäden 10% ,71 Sachwert Gebäude ,39 Sachwert Außenanlagen (ca. 12%) gerundet ,00 Sachwert Anbau ,00 12

13 Sachwertermittlung Berechnung Anbau EUR BGF NHK Index 150 x 832,50 x 1 = ,00 zzgl. Baunebenkosten 14% ,50 Zwischensumme ,50 Minderung wegen Alter 61,51% ,40 Minderung wegen Baumängel/Schäden 10% ,75 Sachwert Gebäude ,65 gerundet ,00 13

14 Bodenwert Ermittlung der Daten für eine Vermögensbewertung Richtwert zum D.sch.wert für Bauerwartung EUR/qm 127,82 EUR/qm Flurstück ,00 qm Flurstück ,00 qm Gesamtgröße Grundstückswert 3.333,00 qm ,00 EUR 14

15 Ergebnis der Sachwertermittlung Bodenwert Sachwert Gebäude Sachwert Außenanlagen Summe: EUR EUR EUR EUR Sachanlagen, bebaute Grundstücke Darstellung in Eröffnungsbilanz Grund und Boden Schulen EUR EUR 15

16 Ermittlung der Daten für eine Vermögensbewertung Ergebnis der Bewertung 16

17 Indizierte historische AH/HK (v.a. bei jüngeren Gebäuden ) Ermittlung der historischen AK/HK Berücksichtigung von Nachaktivierungen (Abgrenzung der Baumaßnahmen gemäß der handels- bzw. steuerrechtlichen Abgrenzungskriterien nach Herstellungskosten bzw. Instandhaltungsaufwand) Berücksichtigung des bisher entstandenen Werteverzehrs (Abschreibungen) Durchführung der Indizierung mittels eines geeigneten Baupreisindexes 17

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20 Vorgehensweise I 1. Arbeitsmaterial: 1. Schlussverwendungsnachweis 2. Geoserver 3. Richtwerttabelle 2. Bewertung Grund und Boden 1. Bodenrichtwert Abschlag nach gesetzlicher Vorgabe als Vergleich: qm x 125 EUR = EUR 2. Tatsächliche Kosten inkl. Notar und GrESt: ,14 EUR 20

21 Vorgehensweise II 3. Bewertung Gebäude 1. Baujahr (Fertigstellung/ Inbetriebnahme) 2. Gesamtnutzungsdauer 3. Anschaffungs- Herstellungskosten! jährliche Abschreibungswerte (aufwandswirksam) 4. Sonderposten laut Zuwendungsbescheid! jährliche Auflösung (ertragswirksam)! keine Indizierung bei Gebäuden, deren Erstellung / Anschaffung < 10 Jahre! Zuschuss für Einrichtungsgegenstände wird als Festwertabgebildet; es wird kein Sonderposten gebildet. 21

22 Beispiel: Kindertagesstätte Auf der Pehle Jahr/ Stichtag Bilanzwert Grundstück Bilanzwert Gebäude gerundet Restnutzungsdauer Abschreibung jährl Sonderposten Auflösung jährlich

23 Beispiel: Kindertagesstätte Auf der Pehle Jahr der Fertigstellung 1997 Bilanzwert Grundstück EUR Wert Gebäude aus Verwendungsnachweis DM = EUR Abschreibung 5 Jahre x = EUR Gebäudewert EUR 23

24 Beurteilung weiterer Bewertungsmöglichkeiten Gebäudeversicherungswerte bauordnungsrechtliche Gebäudeakten/Ratsoder Ausschussvorlagen Einheitswerte Fazit: ungenaues bzw. falsches Wertbild eines Gebäudes 24

25 Aufgabe: Anhang Verbesserung des Erkenntniswertes der Eröffnungsbilanz/des Jahresabschlusses mittels zusätzlicher Angaben, Darstellungen, Begründungen, Informationen, die sich in Bilanz und Ergebnisrechnung nicht niedergeschlagen haben, insbesondere Darstellung der angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Begründung/Erläuterung der Änderung dieser Methoden Erläuterung einzelner Posten der Bilanz/Ergebnisrechnung 25

26 Beteiligte am Bewertungsprozess Planungsamt/Umlegungsausschuss Hochbauamt/Gebäudemanagement Tiefbauamt Liegenschaften Gutachterausschuss/kommunale Bewertungsstelle ggf. externe Gutachter Jugendamt Schulamt 26

27 Hinweise und weitere Materialien