Verkehrswertermittlung (Kurzgutachten)

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1 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten von der Ingenieurkammer Bau NRW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Essiger Weg 5, Euskirchen / Dom - Esch Telefon: / Verkehrswertermittlung (Kurzgutachten) über das Einfamilienhaus mit Carport Zaunkönigweg 11, Elsdorf - Esch Auftraggeber : Herr Dirk Burghardt Bergheimer Straße Bergheim - Oberaußem Auftrag vom : Ortstermin am : Wertermittlungsstichtag : Qualitätsstichtag : Verkehrswert : EUR ,-

2 -2- Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Grundstücksangaben 3 2 Wertermittlung des Grundstücks Gemarkung Esch, Flur 3, Flurstück Bodenwertermittlung Gebäudewertermittlung Sachwertverfahren Allgemeine Grundlagen zur Ermittlung des Sachwertes Sachwertermittlung 9 1 Einleitung Der Unterzeichnete wurde am von Herrn Dirk Burghardt Bergheimer Straße Bergheim Oberaußem mit der Verkehrswertermittlung des im Grundbuch von Esch, Blatt 1585 eingetragenen Grundstücks - Gemarkung Esch, Flur 3, Flurstück 653, Gebäude- und Freifläche: "Zaunkönigweg 11" in der Größe von 422 m², bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Carport beauftragt.

3 Grundstücksangaben Stadt : Elsdorf - Esch Zaunkönigweg 11 Eigentümer lt. Grundbuch : Dirk Burghardt geboren am und Frau Monika Roswitha Burghardt geb. Schlicht geboren am je zu ½ - Anteil - Amtsgericht : Bergheim Grundbuch von : Esch, Blatt 1585 Gemarkung : Esch Flur : 3 Flurstück : 653 Größe : 422 m 2 Lasten in Abt. II Baulasten : keine Eintragungen vorhanden : keine Eintragungen vorhanden.

4 -4-2 Wertermittlung des Grundstücks Gemarkung Esch, Flur 3, Flurstück 653 Das vorliegende Grundstück ist mit einem massiv erstellten, vollunterkellerten, eingeschossigen Einfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoß und ausgebauter Dachspitze bebaut. Baujahr des Gebäudes ist Die Bauausführung ist als gehoben anzusprechen. Die Wohnfläche beträgt ca. 250 m 2 Der Endausbau des Kellergeschosses sowie der Dachspitze fehlen noch. Im einzelnen sind folgende Arbeiten erforderlich: - Austausch der provisorischen Bautreppe durch eine ordnungsgemäße Kellertreppe - Fliesen der Kelleraußentreppe - 5 Innentüren und Türzargen im Kellergeschoß fehlen - die Verkleidung der Strominstallation fehlt (KG) - Leichtbauwand (Innenwand) muß beigearbeitet werden (KG) - der Handlauf und das Treppengeländer der Treppe zur Dachspitze fehlen - im Bad der Dachspitze fehlt der Bodenbelag - in der Dachspitze fehlt die Elektrofertiginstallation - die Boden-, Wand- und Deckenbehandlungen in den Wohnräumen der Dachspitze fehlen Ferner sind folgende Bauschäden und Baumängel vorhanden: - Feuchtigkeit an einer Außenwand im Kellergeschoß - die Kork-Bodenbeläge müssen überarbeitet werden - die Holzverkleidung der Fassade muß gestrichen werden. Ferner sind folgende besonders zu bewertenden Bauteile zu berücksichtigen: - elektrische Markise - Kachelofen (Speckstein) - 2 Balkone als Metallkonstruktionen mit Hartholzbelag - 2 massive Dachgauben - Hauseingangspodest als Metallkonstruktion mit Hartholzbelag. Das Objekt befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand.

5 Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist i.d.r. durch Preisvergleich zu ermitteln. Es können neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Richtwerte herangezogen werden. 1 Der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis in Bergheim herausgegebene zonale Bodenrichtwert beträgt zum für baureifes Land in Elsdorf, im Bereich des zu bewertenden Grundstücks, EUR 140,-/m² (Bodenrichtwert-Nr. 4012). Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück im Wohngebiet. Weiterhin bezieht sich der Bodenrichtwert bei ein- und zweigeschossiger Bauweise auf ein Richtwertgrundstück mit einer Größe von 500 m². Aufgrund der Lage sowie der örtlichen Gegebenheiten (Art und Maß der baulichen Nutzung) hält der Unterzeichnete es für sachgerecht und angemessen, den Bodenwert des vorliegenden Grundstücks von dem o.g. Bodenrichtwert abzuleiten. In diesem Richtwert sind die unterschiedlichen Vergleichspreise bereits ausreichend verarbeitet worden, so daß der Bodenwert des vorliegenden Grundstücks direkt aus dem Richtwert abgeleitet werden kann. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung, insbesondere Grundstückstiefe, bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)

6 -6- Der Grundstücksmarktbericht 2011 für den Rhein-Erft-Kreis weist keine Umrechnungskoeffizienten bei von der Größe des Richtwertgrundstücks abweichender Grundstücksgröße aus. Aufgrund der Größe des zu bewertenden Grundstücks (422 m²) im Vergleich zum Richtwertgrundstück (500 m²) hält der Unterzeichnete daher in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht 2011 für den Kreis Euskirchen, Seite 56, folgende Anpassung des o.g. Bodenrichtwertes für sachgerecht und angemessen: Bodenrichtwert Größe des Grundstücks Umrechnungskoeffizient (UK) Wertermittlungsobjekt 422 m² => 107 Richtwertgrundstück 140,- EUR/m² 500 m² => 103 Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks 140,- EUR/m² x 107 = 145,- EUR/m² Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren sowie der vorliegenden Vergleichspreise und Richtwerte wird der Bodenwert des vorliegenden Grundstücks auf EUR 145,-/m² und somit bei einer Größe von 422 m² auf geschätzt. 103 EUR ,- (EUR 145,-/m²*422 m²)

7 Gebäudewertermittlung Sachwertverfahren Allgemeine Grundlagen zur Ermittlung des Sachwertes Der Sachwert umfaßt den Bodenwert, den Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen ist der Herstellungswert der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen einschließlich der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, wegen Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Zur Ermittlung des Herstellungswertes der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten als Normalherstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheiten mit der Anzahl der Raum- oder Flächeneinheiten zu multiplizieren. Besondere Bauteile und Einrichtungen, die dadurch nicht erfaßt werden, sind durch Zuschläge zu berücksichtigen. Die Normalherstellungskosten hängen vom Gebäudetyp, dem Baujahr und dem Ausstattungsstandard ab. Baunebenkosten sind die Kosten für die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigung sowie die unmittelbar mit der Herstellung der baulichen Anlagen erforderlichen Finanzierung. Die Baunebenkosten sind in den Normalherstellungskosten nicht enthalten und müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Sie sind abhängig vom Gebäudetyp.

8 -8- Die Wertminderung wegen Alters ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und der üblichen Gesamtnutzungsdauer. Sie wird in einem Vomhundertsatz ausgewiesen. Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage durch wertverbessernde Instandsetzungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandsetzungen zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, wird bei der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderte Nutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt. Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Hierbei können durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten die Restnutzungsdauer verkürzen. Die in der Gebäudebeschreibung u.u. angeführten Bauschäden und Baumängel führen zu einer weiteren Wertminderung, der Wertminderung wegen Bauschäden und Baumängeln. Sie wird unter Berücksichtigung des Restbauwertes nach Erfahrungswerten oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten bestimmt. Dabei dürfen die Schadensbeseitigungskosten i.d.r. nicht in voller Höhe angesetzt werden. Sie müssen vielmehr um die Alterswertminderung gekürzt werden. Denn die für den schadhaften Gebäudeteil aufzuwendenden Kosten haben auch nur den um die bereits abgelaufene Lebensdauer gekürzten Wert. Die Wertminderung für Bauschäden ist also nicht mit den Kosten einer umfangreichen, notwendigen Sanierung der schadhaften Bauteile identisch, sondern als Wertdifferenz zwischen ordnungsgemäßen Bauteilen gleichen Alters und dem derzeitigen Zustand zu sehen. Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Als solche kommen insbesondere in Betracht: - wirtschaftliche Wertminderung - Mißverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zulässiger Nutzung - geringer Wert der baulichen Anlagen. Für eine wirtschaftliche Wertminderung kommen folgende Umstände in Betracht: - zeitbedingte oder zweckbedingte Baugestaltung

9 -9- - überdimensionierte Raumgrößen und -höhen - unorganischer Aufbau und Grundriß des Gebäudes - unorganische Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück - nicht mehr gewährleistete Funktionserfüllung. Zu den Außenanlagen gehören z.b. Wege- und Platzbefestigungen, Verund Entsorgungseinrichtungen auf dem Grundstück und Einfriedungen. Die Ermittlung des Wertanteils der baulichen Anlagen erfolgt in der Regel aufgrund von Erfahrungswerten. Das Sachwertverfahren führt in der Regel jedoch nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes zur Verkehrswertableitung erforderlich. Hierzu eignen sich auf der Grundlage der Kaufpreissammlung tatsächlich festgestellte Marktanpassungsfaktoren Sachwertermittlung Die Ermittlung des Sachwertes erfolgt nach dem Modell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW), welches auf der Grundlage der Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) abgeleitet wurde. Als Ausgangswert für die Berechnung des Wohnhauses wird der Gebäudetyp 1.01 (unterkellert, I-geschossig, ausgebautes Dachgeschoß) der in der Anlage 1 zum Sachwertmodell der AGVGA-NRW veröffentlichten Normalherstellungskosten (NHK 2000) zugrunde gelegt. Der Gebäudeherstellungswert wird, wie in der Anlage zu diesem Gutachten ermittelt, auf EUR 1.020,-/m² BGF geschätzt. In diesem Wertansatz sind die besonders zu bewertenden Bauteile implizit enthalten.

10 -10- Die Bruttogrundfläche für das Wohnhaus ermittelt sich wie folgt: 11,99*13,99-3,00*6,00-2,60*1,53 145,76 m² 11,99*13,99-3,00*6,00-2,60*1,53 145,76 m² 11,99*13,99-3,00*6,00 149,74 m² Brutto-Grundfläche insgesamt 441,26 m² Das Wohnhaus wurde 1998 erstellt. Entsprechend den Vorgaben des Gutachterausschusses des Rhein-Erft-Kreises wird die Gesamtnutzungsdauer des Wohnhauses auf 80 Jahre geschätzt. Die Restnutzungsdauern (RND) wird somit, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, wie folgt geschätzt: Baujahr Gesamtnutzungsdauer (GND) - Alter Restnutzungsdauer (RND) Wohnhaus Jahre -13 Jahre = 67 Jahre Die wertrelevanten Abzüge für die Fertigstellungsarbeiten sowie für die Bauschäden und Baumängel werden wie folgt geschätzt:

11 -11- Fertigstellungsarbeiten: - Austausch der provisorischen Bautreppe durch eine ordnungsgemäße Kellertreppe EUR 5.000,- - Fliesen der Kelleraußentreppe EUR 1.000,- - 5 Innentüren und Türzargen im Kellergeschoß EUR 1.500,- - Verkleidung der Strominstallation / Beiarbeiten der Kellerwände EUR 1.500,- - Handlauf und das Treppengeländer der DG-Treppe EUR 750,- - Bodenbeläge DG, Elektrofertiginstallation DG und Wand- und Deckenbehandlungen in den Wohnräumen des Dachgeschosses fehlen EUR 5.000,- Fertigstellungsarbeiten insgesamt EUR ,- Bauschäden und Baumängel: - Feuchtigkeit im Kellergeschoß EUR 7.500,- - Überarbeitung Bodenbeläge EUR 2.500,- - Streichen der Holzverkleidung der Fassade EUR 1.500,- Bauschäden und Baumängel insgesamt EUR ,- Der Sachwert des vorliegenden Objektes ermittelt sich demnach wie folgt:

12 Gebäudebezeichnung Wohnhaus Brutto-Grundfläche (BGF) (1) 441,26 m² Normalherstellungskosten (NHK) am * /(m² BGF) Wertermittlungsstichtag Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) Baunebenkosten (BNK), prozentual 14 % absolut Gebäudeherstellungswert (mit BNK) Alterswertminderung nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) 80 Jahre (fiktives) Alter 13 Jahre Restnutzungsdauer (RND) 67 Jahre Alterswertminderung, prozentual -9 % absolut Zeitwert des Gebäudes (mit BNK) Carport zum Zeitwert Außenanlagen (Strom, Wasser, Kanal usw.) zum Zeitwert Sonstige Außenanlagen zum Zeitwert (Eingrünung, Einfriedung usw.) Bodenwert vorläufiger Sachwert (vsw) (fiktiv schadensfrei) mittlere Marktanpassung (MA), prozentual (2) -36 % absolut vorläufiger, marktangepasster Sachwert (fiktiv schadensfrei) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 ImmoWertV): Fertigstellungskosten Bauschäden und Baumängel marktangepasster Sachwert Der marktangepasste Sachwert des vorliegenden Grundstücks wird zum Wertermittlungsstichtag, dem somit auf geschätzt. EUR ,- (1) Normalherstellungskosten am Wertermittlungsstichtag gemäß Anlage (2) aufgrund der Marktsituation für Objekte der vorliegenden Größenordnung in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht 2011 für den Rhein-Erft-Kreis

13 Verkehrswertermittlung Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind nach 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung das Vergleichswertverfahren, einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Das Verfahren ist nach der Lage des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Die Ermittlungen wurden im vorliegenden Fall nach dem Sachwertwertverfahren durchgeführt. Der Bodenwert wurde nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Es wurde ein marktangepasster Sachwert in Höhe von EUR ,- ermittelt. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr werden Objekte dieser Art i.d.r. nach Sachwertgesichtspunkten gehandelt, so daß der Verkehrswert aus dem marktangepassten Sachwert abgeleitet wird. Der Verkehrswert des im Grundbuch von Esch, Blatt 1585 eingetragenen Grundstücks Gemarkung Esch, Flur 3, Flurstück 653, Gebäude- und Freifläche: "Zaunkönigweg 11" in der Größe von 422 m², bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Carport, wird zum Wertermittlungsstichtag, dem , somit auf gerundet geschätzt. EUR ,- Euskirchen/Dom-Esch, den W. Otten