Alfred Stegmann zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung

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1 Auftraggeber: Frau Birgit Heinrich Auftragnehmer: Sachverständiger Alfred Stegmann Holtkampstr Oberhausen Kurzgutachten / Marktwertschätzung in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) und die Immobilienwertermittlungsrichtlinien (ImmowertR 2006) über das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Heisterbusch 47 in Dinslaken Der geschätzter Marktwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag: ,00 Euro (in Worten: dreihundertzwanzigtausend Euro) Seite 1 von 25

2 Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus insgesamt 25 Seiten. Dieses Gutachten wurde in 2 Ausfertigungen erstellt, davon eine für das Archiv des erstellenden Sachverständigen. Inhaltsverzeichnis Seite 1. Vorbemerkungen Wertermittlungsstichtag 5 2. Grundstücksbeschreibungen Grundbuchdaten Rechtliche Gegebenheiten Lagebeschreibungen Beschreibung des Grundstücks Beschreibung der Gebäude Erkennbare Baumängel / Bauschäden / Restarbeiten 9 Seite 2 von 25

3 3. Bodenwertermittlung Bodenwertdaten Bodenwertberechnung Sachwertermittlung Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) Ausstattungsstandard und Normalherstellungskosten (NHK) Bestimmung der Restnutzungsdauer Alterswertminderung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sachwertberechnung Verfahrenswahl Marktwertschätzung Schlusserklärung des Sachverständigen Unterlagen bzw. Angaben Urheberrecht 24 Seite 3 von 25

4 1. Vorbemerkungen Der Sachverständige weist darauf hin, dass diese Marktwertschätzung anhand der von den Auftraggebern mitgelieferten Unterlagen bzw. Daten vorgenommen wurde. Die Feststellung des Marktwertes beruht nicht auf einer Immobilienbewertung gemäß BauGB ( 194), sondern stellt eine überschlägige Schätzung des Marktwertes in Anlehnung an die ImmoWertV und WertR dar. Der Unterzeichner haftet nur für Schäden, soweit diese von ihm vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurden. Die durchgeführte Bewertung stellt ausdrücklich keinerlei Empfehlung zu Kauf oder Nichtkauf dar, sondern erfolgt auf ausdrücklichen Wunsch durch den Auftraggeber. Der Sachverständige weist außerdem darauf hin, dass es sich bei dieser Marktwertschätzung NICHT um ein Bauschadensgutachten handelt. Es wurden im Rahmen der Marktwertschätzung keine Materialuntersuchungen beauftragt und keine Materialuntersuchungen durchgeführt. Die Berücksichtigung von möglicherweise eingetragenen und nicht eingetragenen Lasten und (z.b. begünstigenden) Rechten wie beispielsweise Denkmalschutz, Wohnungs- und Mietbindungen, Überbauten, Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten bzw. Altlastenverdacht) waren nicht Gegenstand der Beauftragung und blieben bei der Marktwertschätzung unberücksichtigt. Die Marktwertschätzung kann und soll kein ausführliches und detailliertes Wertermittlungsgutachten ersetzen. Sie ist lediglich eine überschlägige Schätzung des Verkehrswertes in Anlehnung an den 194 BauGB, die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) und die Wertermittlungsrichtlinien Gegebenenfalls vorhandene Rechte, Lasten Seite 4 von 25

5 und Beschränkungen (Eintragungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Erbbaurechte usw. aus Abteilung II des Grundbuchs, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, Eintragungen im Altlastenverzeichnis, etc.) sowie gegebenenfalls weitere vorhandene, wertbeeinflussende Faktoren, wie beispielsweise Immissionen, Emissionen, unregelmäßiger Grundstückszuschnitte, Topographie des Grundstücks etc. bleiben im Rahmen der Marktwertschätzung ebenfalls unberücksichtigt, wenn sie nicht ausdrücklich und schriftlich in den Auftrag eingebunden wurden. 1.1 Wertermittlungsstichtag Gemäß Auftrag hat der Sachverständige den geschätzten Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks, Heisterbusch 47 in Dinslaken ermittelt und das nachfolgende Kurzgutachten in Form einer Marktwertschätzung erstellt. Als Wertermittlungsstichtag (= Qualitätsstichtag) wurde der vereinbart. Der Wertermittlungsstichtag ist identisch mit dem Tag der Ortsbesichtigung. Seite 5 von 25

6 2. Grundstücksbeschreibungen 2.1 Grundbuchdaten Das Grundbuch wurde nicht eingesehen. Folgende Daten wurden dem Gutachten des Sachverständigen H.B. Thiele vom entnommen. Und durch Angaben des Auftraggebers ergänzt Amtsgericht Dinslaken Grundbuch von Hiesfeld Blatt 2346 Abdruck vom --- Bestandsverzeichnis: Laufende Nr. Gemarkung Hiesfeld Flur 18 Flurstück 750 Bezeichnung Gebäude- und Freifläche Heisterbusch 47 Größe 657 m² Abteilung I : Laufende Nr. Karl-Heinz Wilms Hildegard Wilms, geb. Don - zu je ½ Anteil - Der Auftraggeber versicherte, dass die in dem Gutachten vom angegebenen Daten dem aktuellen Stand entsprechen und Abt. II und III des Grundbuchs keine wertbeeinflussenden Eintragungen enthalten. Diese Angaben wurden im Rahmen der Marktwertschätzung gemäß Auftrag ungeprüft übernommen. Seite 6 von 25

7 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Baulasten Altlasten Denkmalschutz Gewässerschutz Erdbebengebiet Naturschutzgebiet Sanierungsgebiet wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft wurde gemäß Auftrag nicht geprüft 2.3 Lagebeschreibungen Makrolage Dinslaken liegt im westlichen Ruhrgebiet ca. 20 Fahrminuten nördlich von Duisburg. Die Stadt hat rund Einwohner und zählt zum Landkreis Wesel. Bundesland Nordrhein-Westfalen Regierungsbezirk Düsseldorf Kreis Wesel PLZ / Ort Dinslaken- Hiesfeld Höhe 30 m ü. NHN Fläche 47,66 km² Einwohner (31. Dez. 2014) Bevölkerungsdichte 1407 Einwohner/km² Geographie Dinslaken grenzt im Süden an Walsum (Duisburg) und Oberhausen und ist etwa 13 km von Wesel im Nordwesten entfernt. Im Osten grenzt der Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland an. Demographie ( ) vrs ( ) Arbeitsmarkt ( ) Arbeitslose Seite 7 von 25

8 Infrastruktur Mikrolage Dinslaken ist an die Bundesautobahnen 3 (E 35) und 59 sowie die Bundesstraße 8 angebunden. Der Bahnhof Dinslaken liegt ungefähr 600 m nordöstlich des Stadtzentrums an der Bahnstrecke Oberhausen Arnhem. Das Grundstück befindet sich in einem Wohngebiet. Annähernd alle Belange des täglichen Bedarfs sind im Umkreis von 2 km oder mit dem ÖPNV erreichbar. 2.4 Beschreibung des Grundstücks Bezeichnung Wohnbaugrundstück Größe 657 m² (Anteil 100 %) Mittlere Breite ca. 14 m im Gebäudebereich ca. 19 m im Gartenbereich Mittlere Tiefe ca. 26 m im Straßenbereich ca. 25 m im Gartenbereich Wohnlage gut Topografie annähernd eben Umfeld Ein- und Zweifamilienhäuser Bezeichnung Verkehrsflächen Größe 359 m² (Anteil 25 %) Seite 8 von 25

9 2.5 Beschreibung der Gebäude Baujahr 1973 Bauweise Massiv Unterkellerung voll unterkellert Geschosse 1,0 Dach Flachdach Gebäudebreite ca. 12 m Gebäudetiefe ca. 12 m besondere Bauteile keine 2.6 Erkennbare Baumängel / Bauschäden / Restarbeiten Bei der Begehung wurden keine zerstörenden Untersuchungen vorgenommen. Materialuntersuchungen wurde ebenfalls nicht durchgeführt. Alle Eindrücke wurden visuell per Inaugenscheinnahme aufgenommen. Das Anwesen war im Rahmen der Instandhaltung gepflegt. Bei der Begehung wurden keine Baumängel, Bauschäden und/oder Restarbeiten festgestellt. Nach Angaben des Auftraggebers sind keine erkennbaren Baumängel, Bauschäden und/oder Restarbeiten vorhanden. Seite 9 von 25

10 3.0 Bodenwertermittlung gemäß 16 ImmoWertV Die Ermittlung des Bodenwerts erfolgte nach der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 20. März Der regional zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt gemäß 196 Abs. Baugesetzbuch Bodenrichtwerte für Bauland unterschiedlicher Nutzung. Diese Bodenrichtwerte werden vorwiegend durch die Auswertung von Kaufverträgen über unbebaute Grundstücke abgeleitet. Sie beziehen sich auf Grundstücke eines Gebietes, die im Wesentlichen die gleichen Eigenschaften bezüglich der Lage, der Form, der Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung aufweisen. Der Bodenrichtwert bezieht sich in der Regel auf ein fiktives erschließungsbeitragsfreies Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind. Dieses bezeichnet man als Bodenrichtwertgrundstück. Abweichungen der Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks zum Bodenrichtwertgrundstück sind durch angemessene Zu- oder Abschläge zum Bodenrichtwert zu berücksichtigen. Seite 10 von 25

11 3.1 Bodenwertdaten Gemeinde Dinslaken Bodenrichtwertnummer 223 Bodenrichtwert 185 Stichtag BRW Entwicklungszustand Baureifes Land Beitragszustand erschließungsbeitrags- / kostenerstattungsbeitragsfrei und kanalanschlussbeitragsfrei nach KAG Nutzungsart Wohnbauflächen Geschosszahl I-II Geschossflächenzahl 0,5 Tiefe 35 m Bemerkung Heistermannstr. 27 GFZ Berechnungsvorschrift sonstige 3.2 Bodenwertberechnung Korrekturfaktor Geschossflächenzahl 0,943 Vorderland 185,00 x 0,943 x 657 m² ,94 Hinterland 0,00 Funktionsflächen 185,00 x 0,9 x 90 m² ,0 Grundstückswert ,94 Grundstückswert (gerundet) ,00 Seite 11 von 25

12 4.0 Sachwertermittlung Das Sachwertverfahren ist ein durch das Baugesetzbuch und die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und die Sachwertrichtlinien normiertes Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken, die nicht zur Erzielung von Kapitalerträgen dienen. In der Regel handelt es sich dabei um von Eigentümern selbst genutzte Immobilien, wie Ein- und Zweifamilienhäuser. Nach 21 der ImmoWertV wird der Sachwert aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen, sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist dabei ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren sind insbesondere die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. 4.1 Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) Nach der Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 18.Oktober 2012 ( ) beziehen sich die Kostenkennwerte der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF). Unter der Brutto-Grundfläche (BGF) versteht man die Summe der bezogenen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Bei der Anrechnung der Grundflächen sind in Anlehnung an die DIN 277-1: gemäß Sachwertrichtlinie folgende Bereiche zu unterscheiden: Seite 12 von 25

13 Bereich A: Die Flächen in diesem Bereich sind überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich B: Die Flächen in diesem Bereich sind überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich C: Die Flächen in diesem Bereich sind nicht überdeckt. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundflächen sind nur die Grundflächen der Bereiche A und B bei der Anwendung der NHK 2010 zulässig. Balkone sind dem Bereich C zuzuordnen, auch wenn diese überdeckt sind. Für die Ermittlung der Brutto- Grundfläche werden die äußeren Maße der Bauteile in Höhe der Bodenbelagsoberkante angesetzt. Dabei werden Putz und Außenschalen, sowie mehrschalige Wandkonstruktionen eingerechnet. Flächen von Spitzböden, Kriechkellern und Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (z.b. über abgehängten Decken) gehören nicht zur Brutto-Grundfläche. Nach den auftraggeberseits gemachten Angaben und den zur Verfügung gestellten Grundrisszeichnungen wurden die Bruttogrundflächen der baulichen Anlagen wie folgt berechnet bzw. geschätzt: Kellergeschoss 4,365 m x 12,115 m 4,823 m x 8,740 m 3,865 m x 11,553 m 52,882 m² 42,153 m² 44,650 m² Erdgeschoss 4,415 m x 12,115 m 4,945 m x 8,740 m 3,910 m x 5,800 m 53,488 m² 43,219 m² 22,678 m² BGF (Wohnhaus) 259,070 m² BGF (Garage) 3,49 m x 5,990 m 20,905 m² Seite 13 von 25

14 4.2 Ausstattungsstandard und Normalherstellungskosten (NHK) Für die Ermittlung der Herstellungskosten werden gemäß 22 der ImmoWertV die gewöhnlichen Herstellungskosten gemäß Gebäudetyp und Ausstattungsstandard (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit der baulichen Anlagen vervielfacht. Die Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Der Gebäudestandard für das Haupthaus wurde nach der Tabelle Beschreibung der Gebäudestandards für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser ermittelt. Gebäudeart: 2.33 = Erdgeschoss, Obergeschoss. Nach sachverständiger Würdigung wurden den in der Tabelle angegebenen Standardmerkmalen die zutreffenden Standardstufen zugeordnet. Standardmerkmal Wägungs- Standardstufe anteil Außenwände 1,0 23,00 Dächer 1,0 15,00 Außentüren und Fenster 0,8 0,2 11,00 Innenwände und -türen 1,0 11,00 Deckenkonstruktion / Treppen 1,0 11,00 Fußböden 1,0 5,00 Sanitäreinrichtungen 1,0 9,00 Heizung 1,0 9,00 Sonstige techn. Ausstattung 1,0 6,00 Kostenkennwerte für Gebäudeart ( ) Seite 14 von 25

15 Aus den zugeordneten Standardstufen der einzelnen Standardmerkmale wurden mit den Wägungsanteilen die Kostenkennwerte der Standardmerkmale für das Wohngebäude ermittelt: Faktor x Kennwert Außenwände 1,0 23% ,05 /m² BGF Dächer 1,0 15% ,25 /m² BGF Außentüren und Fenster 0,8 11% ,36 /m² BGF 0, ,44 /m² BGF Innenwände 1,0 11% ,95 /m² BGF Decken / Treppen 1,0 11% ,95 /m² BGF Fußböden 1,0 5% ,25 /m² BGF Sanitäreinrichtungen 1,0 9% ,05 /m² BGF Heizung 1,0 9% ,15 /m² BGF Sonstige techn. Ausstattung 1,0 6% ,70 /m² BGF 797,15 /m² BGF Der Gebäudestandard für das Hauptgebäude wurde nach den vorstehenden Berechnungen mit 797,15 /m² Bruttogrundfläche ermittelt. Der Gebäudestandard für das Nebengebäude (Garage) wurde nach der Tabelle Beschreibung der Gebäudestandards für Garagen ermittelt. Gebäudeart: 14.1 Nach sachverständiger Würdigung wurden den in der Tabelle angegebenen Standardmerkmalen die zutreffenden Standardstufen zugeordnet. Standardmerkmal Wägungs- Standardstufe anteil Einzelgaragen / Mehrfachgaragen ( ) Seite 15 von 25

16 Aus den zugeordneten Standardstufen der einzelnen Standardmerkmale wurden mit den Wägungsanteilen die Kostenkennwerte der Standardmerkmale für das Nebengebäude (umgebaute Betriebsgebäude) ermittelt: Standardmerkmal 80 % x 245,00 196,00 Standardmerkmal 20 % x 485,00 97,00 Der Gebäudestandard für das Nebengebäude (Garage) wurde nach den vorstehenden Berechnungen mit 293,00 /m² Bruttogrundfläche ermittelt. 4.3 Bestimmung der Restnutzungsdauer Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) von Gebäuden sind das Gebäudealter, der Grad der Modernisierung und die durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen maßgeblich. Bei einer Gesamtnutzungsdauer (GND) von 80 Jahren bei Wohngebäuden kann durch Modernisierungsmaßnahmen neben dem tatsächlichen Baujahr ein weiteres fiktives Baujahr bestimmt werden, wodurch sich die Restnutzungsdauer entsprechend verlagert. Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer (RND) bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer (GND) betragen. In dem hier vorliegenden Fall waren wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen worden. Seite 16 von 25

17 Modernisierungselemente maximale Bewertungs- Punkte objekt Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung 4 1 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 1 Modernisierung der Heizungsanlage 2 1 Wärmedämmung der Außenwände 4 0 Modernisierung von Bädern 2 1 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken und Fußböden 2 0 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrisse 2 0 Gesamtpunkte Bewertungsobjekt 6 Entsprechend der Gesamtpunktzahl stellt die nachfolgende Tabelle Anhaltspunkte für den Modernisierungsgrad dar: < 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert >18 Punkte = umfassend modernisiert Die Restnutzungsdauer wurde nach dem Modell der Sachwertrichtlinie 2012 für das Hauptgebäude mit 41 Jahre ermittelt. Seite 17 von 25

18 4.4 Alterswertminderung Die Alterswertminderung ist unter der Berücksichtigung des Verhältnisses der (fiktiven) Restnutzungsdauer (RND) gemäß 6 Abs. (6) der ImmoWertV zur Gesamtnutzungsdauer (GND) der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer (GND) ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer baulicher Anlagen. Der Sachverständige hat die Alterswertminderung des Wohnhauses gemäß der Sachwertrichtlinie (Lineare Alterswertminderung) ermittelt: Alterswertminderung in % = GND RND GND * 100 Alterswertminderung in % = 80 Jahre 41 Jahre 80 Jahre * 100 = 48,75 % Die Alterswertminderung wurde im vorliegenden Fall mit 48,75 % ermittelt. 4.5 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Objekteigenschaften zu verstehen, die als wertbeeinflussende Umstände vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen nennenswerten Einfluss auf den Wert beimisst. Nach der ImmoWertV 8, Abs. (2) und (3) sind diese nach der Marktanpassung durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Seite 18 von 25

19 In dem hier vorliegenden Fall wurden keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in Ansatz gebracht. 4.6 Sachwertberechnung nach der Sachwertrichtlinie 2012 / NHK 2010 Wohnhaus Bruttogrundfläche (BGF) (vgl. 4.1) 259,07 m² Baupreisindex (BPI) Stand (2010 = 100) 112,5 Normalherstellungskosten (NHK) NHK im Basisjahr ,15 NHK am WEST 896,79 Herstellungskosten Normgebäude ,74 bes. Bauteile Kamin 7.000,00 bes. Einrichtungen Sauna 3.000,00 Gebäudeherstellungskosten (inkl. Baunebenkosten) ,74 Alterswertminderung Modell: linear Gesamtnutzungsdauer (GND) 80 Jahre Restnutzungsdauer (RND) 41 Jahre prozentual (vgl. 4.4) 48,75 % Betrag ,21 Zeitwert inkl. BNK Normgebäude ,53 Gebäudewert inkl. BNK (Wohnhaus) ,53 Seite 19 von 25

20 Garage Bruttogrundfläche (BGF) (vgl. 4.1) 20,91 m² Baupreisindex (BPI) Stand (2010 = 100) 112,5 Normalherstellungskosten (NHK) NHK im Basisjahr ,00 NHK am WEST 329,63 Herstellungskosten Normgebäude 6.890,84 Zu- und Abschläge 0,00 Gebäudeherstellungskosten (inkl. Baunebenkosten) 6.890,84 Alterswertminderung Modell: linear prozentual (vgl. 4.4) 48,75 % Betrag 3.359,29 Zeitwert inkl. BNK Normgebäude 3.531,56 Gebäudewert inkl. BNK (Garage) 3.531,56 Gebäudesachwert insgesamt ,09 Sachwert der Außenanlagen (6 %) 7.663,63 Sachwert von Gebäude und Außenanlagen ,71 Bodenwert (vgl. 3.2) ,00 vorläufiger Sachwert ,71 Sachwertfaktor Marktanpassung 1,2 marktangepasster vorläufiger Sachwert ,86 bes. objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. 4.5) 0,00 marktangepasster Sachwert ,86 gerundeter marktangepasster Sachwert am WEST ,00 Seite 20 von 25

21 5.0 Verfahrenswahl Nach 8 der ImmoWertV sind zur Verkehrswertermittlung die Ergebnisse der verwendeten Verfahren heranzuziehen. Dabei sind die Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Ausschlaggebende Fragestellungen zur Gewichtung der einzelnen Verfahrensergebnisse sind dabei: Welche Verfahren vollziehen die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nach? Für welche Verfahren stehen die notwendigen Immobilienmarktdaten zur Verfügung? Das Sachwertverfahren ist ein durch das Baugesetzbuch und die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und die Sachwertrichtlinien normiertes Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken, die nicht zur Erzielung von Kapitalerträgen dienen. In der Regel handelt es sich dabei um von Eigentümern selbst genutzte Immobilien, wie Ein- und Zweifamilienhäuser. Nach der Wertermittlungsrichtlinie 2006 (WertR 2006) in Kapitel kommt das Ertragswertverfahren zur Herleitung des Verkehrswertes insbesondere bei den Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund steht. Dies ist überwiegend bei Miet- und Geschäftsgrundstücken, sowie bei gemischt genutzten Grundstücken der Fall. Seite 21 von 25

22 Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Dabei sind nach der ImmoWertV die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime (Siedlungshäuser) und Garagen zu nennen. 1. Wichtung der Preisbildungsmechanismen nach Objektart Ermittlungsverfahren Gewichtung Begründung Sachwert 1,00 Selbstnutzung möglich und üblich Ertragswert 1,00 ertragsorientierte Nutzung möglich und üblich Vergleichswert 1,00 Nutzungsart nicht relevant 2. Wichtung der Datenqualität der Einzelverfahren Ermittlungsverfahren Gewichtung Begründung Sachwert 1,00 Datenqualität ausreichend vorhanden Ertragswert 0,00 Datenqualität nicht ausreichend vorhanden Vergleichswert 0,00 Datenqualität nicht ausreichend vorhanden Ermittlung des gewogenen Ergebnisses aller Verfahrensergebnisse Ermittlungsverfahren aus 1. aus 2 Faktor (1 x 2) Verfahrensergebnis Gewichteter Einzelwert Sachwert 1,00 1,00 1, , ,00 Ertragswert 1,00 0,00 0,00 keins 0,00 Vergleichswert 1,00 1,00 1,00 keins 0,00 Seite 22 von 25

23 6.0 Marktwertschätzung Die Schätzung des Marktwertes erfolgte in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWert) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006). Der geschätzte Marktwert wurde unter Berücksichtigung der wertrelevanten Grundstücksmerkmale zum Wertermittlungsstichtag mit ,00 ermittelt. (in Worten: dreinundertzwanzigtausend Euro) 7.0 Schlusserklärung des Sachverständigen Die Berücksichtigung von möglicherweise eingetragenen und nicht eingetragenen Lasten und (z.b. begünstigenden) Rechten wie beispielsweise Denkmalschutz, Wohnungs- und Mietbindungen, Überbauten, Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten bzw. Altlastenverdacht) waren nicht Gegenstand der Beauftragung und blieben bei der Marktwertschätzung unberücksichtigt. Die Marktwertschätzung kann und soll kein ausführliches und detailliertes Wertermittlungsgutachten ersetzen. Sie ist lediglich eine überschlägige Schätzung des Verkehrswertes in Anlehnung an den 194 BauGB, die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) und die Wertermittlungsrichtlinien Gegebenenfalls vorhandene Rechte, Lasten und Beschränkungen (Eintragungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Erbbaurechte usw. aus Abteilung II des Grundbuchs, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, Eintragungen im Seite 23 von 25

24 Altlastenverzeichnis, etc.), sowie gegebenenfalls weitere vorhandene, wertbeeinflussende Faktoren, wie beispielsweise Immissionen, Emissionen, unregelmäßiger Grundstückszuschnitte, Topographie des Grundstücks, etc. bleiben im Rahmen der Marktwertschätzung ebenfalls unberücksichtigt, soweit nicht ausdrücklich anders vereinbart. Diese Marktwertschätzung ist nur mit Originalunterschrift gültig. Vom Auftraggeber überlassene und gesammelte Informationen und Materialen sowie eine Ausfertigung dieser Marktwertschätzung werden für 10 Jahre archiviert. Der Sachverständige erklärt, dass er diese Marktwertschätzung in seiner Verantwortung, frei von jeder Bindung, ohne persönliches Interesse am Ergebnis und ohne die Verfolgung von wirtschaftlichen Interessen Dritter erstellt hat. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder dessen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Der Sachverständige erklärt, dass er die Marktwertschätzung ohne Mitwirkung erstellt hat. 8.0 Unterlagen bzw. Angaben Grundbuchauszüge, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Internetrecherche, Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Dinslaken, Bodenrichtwertkarte, Baugesetzbuch (46. Auflage) Immobilienwertermittlungs-verordnung (ImmowertV), Wertermittlungsrichtlinie 2006 (WertR), Sachwertmodell AGVGA, Sachwertrichtlinie 2012 des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 18. Oktober 2012, Seite 24 von 25

25 Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 20. März 2014, Kleiber/Simon/Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage, Gunter Hankammer, Schäden an Gebäuden, 2. Auflage, Hans-Peter Schmitz Baukostentabelle, Wilfried Mannek Wertermittlung von Immobilien 8. Auflage. 9.0 Urheberrecht Diese Marktwertschätzung ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Die Verwendung über den angegebenen Zweck hinaus, Vervielfältigung oder Veröffentlichung, gleich welcher Art, auch von Auflistungen, Berechnungen und sonstigen Einzelheiten ist, außer bei gesetzlicher Auskunftspflicht, nur mit schriftlicher Genehmigung durch den Verfasser gestattet und ist zusätzlich zu honorieren. Eine Vervielfältigung, Verwendung oder Verwertung durch Dritte ist ebenfalls nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Aufgestellt: Oberhausen, Alfred Stegmann DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Wertermittlung Seite 25 von 25