Indikative Werteinschätzung

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1 Indikative Werteinschätzung Bewertungsobjekt: Grundstück mit einer Doppelhaushälfte in Nauheim Adresse: Am Großen Teich Nauheim Auftraggeber: Herr Michael Hunzler Marktstraße Rüsselsheim Wertermittlungsstichtag: 01. Januar 2008 Verfasser: Florian Dietrich MRICS Dipl.-Bauingenieur TU-Darmstadt Immobilienökonom (ebs) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch die Industrie und Handelskammer Darmstadt Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken nach DIN EN ISO/IEC Neckarstraße Riedstadt Tel.: 06158/ Fax: 06158/ Mobil: 0174/ info@sv-dietrich.de Seite 1 von 7

2 Auftrag Stichtag 1 Aufgabenstellung Im Rahmen eines angestrebten Erbschaftsausgleiches benötigen Sie eine Wertindikation einer Doppelhaushälfte mit ca. 95 m² Wohnfläche und 320 m² Grundstücksfläche, welche in der Stadt Nauheim gelegen ist. Auftragsgegenstand ist die Erstellung der Berechnung eines indikativen Wertes für die vorgenannte Liegenschaft unter Berücksichtigung der allgemeinen Verordnungen und Richtlinien. Wie besprochen ist aus Ihrer Sicht im ersten Schritt ausschließlich eine Berechnung des Wertes der Liegenschaft ohne weitergehende umfassende Dokumentation erforderlich. Insofern ist ausschließlich die numerische Berechnung des Wertes der Liegenschaft Auftragsgegenstand. Als Stichtag der Wertermittlung wird der 01. Januar 2008 zugrunde gelegt. Bewertungsgegenstand Architektur Wohnhaus Architektur Nebengebäude Bauliche Nutzung 2 Kurzbeschreibung der Liegenschaft Die Liegenschaft umfasst zwei in den 50er Jahren errichtete Baulichkeiten. Diese bestehen im vorderen Grundstücksbereich der Straße Am Großen Teich zum einen aus einer 2-geschossigen Doppelhaushälfte mit Keller, Erdgeschoss, 1. OG und nicht ausgebautem Spitzboden -- als Wohnhaus errichtet (Baujahr 1952) -- und zum anderen aus einem unterkellerten, 1-geschossigen und freistehenden Nebengebäude im hinteren westlichen Bereich des Grundstücks. Die Architektur des Wohnhauses und des Nebengebäudes entsprechen dem Stil der 50er und 60er Jahre und sind funktionell mit kleinen regelmäßigen Räumen gestaltet. Die Wohnbereiche des Erdgeschosses (EG) und des 1. Obergeschosses (OG) setzen sich jeweils aus 5 kleinen Räumen zusammen und sind über eine zentral im Gebäude liegende Treppe miteinander verbunden. Auf Grund der fehlenden Möglichkeit eines baulichen Abschlusses der Etagen untereinander sowie das Bestehen von nur einem kleinen Bad im EG, bilden die beiden Etagen eine Einheit als Wohnung mit rund 95 m² Wohnfläche. Ferner besteht ein derzeit nicht ausgebauter Spitzboden, welcher auf Grund der starken Dachneigung zu einem weiteren Zimmer ausgebaut werden könnte, wenngleich die Zutreppung schwierig gestaltbar ist. Zum Teil erfolgten am Wohnhaus Instandsetzungsmaßnahmen, wenngleich weiterhin erheblicher Instandhaltungsstau besteht. Das Nebengebäude (ehemaliges Wirtschaftsgebäude) besteht aus zwei kleinen Räumen, welche derzeit zu Wohnzwecken dienen. Instandsetzungsmaßnahmen sind nicht zu erkennen, die vorgesehene Nutzbarkeit als Wohnraum erscheint aufgrund des Zustandes und des Standards zukünftig nicht gegeben. Insgesamt ist an der gesamten Liegenschaft ein signifikanter Instandhaltungsstau festzustellen. Grundsätzlich ist jedoch aufgrund der Gebäudesubstanz und der Grundrissgestaltung eine langfristige Nutzung des Wohngebäudes gegeben (siehe hierzu unter anderem die Fotodokumentation gemäß Kapitel 5). Seite 2 von 7

3 Umgebungsbebauung Infrastruktur Die Bebauung der angrenzenden Nachbargrundstücke besteht ebenfalls aus Doppelhausbebauungen sowie freistehenden Mehrfamilienhäusern. In der direkten Nachbarschaft befinden sich ein Kindergarten mit einem großen Spielplatz und eine Bücherei sowie rd. 600 m entfernt ein Nahversorgungszentrum. Insgesamt ist die Wohnlage der zu bewertende Liegenschaft innerhalb Nauheims aufgrund der Zentralität sowie der eigenständigen Infrastruktur sowie der gegebenen Versorgungsmöglichkeiten in einem Umfeld von bis zu 600 m als gut zu bezeichnen. Instandsetzung Instandhaltung und Modernisierung Nebengebäude und Außenanlagen Bewertungsmethodik 3 Hinweise zur Indikativen Wertermittlung Der Unterhaltungszustand der Liegenschaft ist derzeit eingeschränkt, so dass die wirtschaftliche und bestimmungsgemäße Nutzung des Obergeschosses des Wohnhauses und des Nebengebäudes stark eingeschränkt ist. Vor diesem Hintergrund wird als Prämisse unterstellt, dass das Wohngebäude derart Instand gesetzt wird, so dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit einem angemessenen ortsüblichen Wohnstandart für entsprechende gebrauchte baujahrstypische Liegenschaften gewährleistet wird. Für entsprechende Maßnahmen werden angemessene Kosten für die Instandsetzung auf Basis von Kennkennwerten als Abschlag berücksichtigt. zukünftig angemessene Instandhaltungsmaßnahmen zur dauerhaften Erhaltung der Liegenschaft durchgeführt werden. das Nebengebäude abgerissen wird und die Außenanlagen angemessen Instand gesetzt werden. Es wird darauf hingewiesen, dass in der Wertermittlung ausschließlich Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, um die angemessene wirtschaftliche Nutzung sicherzustellen. Eine umfassende Modernisierung/Sanierung der Liegenschaft ist nicht berücksichtigt. Im Rahmen der Wertermittlung werden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren durchgeführt. Die einzelnen Bewertungsansätze sind der Berechnung und den entsprechenden en zu entnehmen. Seite 3 von 7

4 4 Ergebnis der Indikativen Wertermittlung Auf Basis der vorgenannten Verfahren leitet sich für das Sachwertverfahren nach Anwendung des Marktanpassungsfaktors ein Wert von 178 TEUR und für das Ertragswertverfahren ein Wert von 171 TEUR ab. Für entsprechende Objekte, bei denen die Eigennutzung der Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Vordergrund steht, ist das Sachwertverfahren das maßgebliche Verfahren. Das Ertragswertverfahren ist vor dem Hintergrund des nachrangigen Interesses der Markteilnehmer zur Erzielung einer angemessenen Rendite untergeordnet zu Beurteilung. Vor diesem Hintergrund wird der abschließende indikative Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen i.h.v. gerundet ,- EUR (in Worten: einhundertundachzigtausend Euro) eingeschätzt. Ich versichere, diese indikative Werteinschätzung parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis verfasst zu haben. Riedstadt, den 10. Februar 2008 Dipl.-Ing. Florian Dietrich MRICS Seite 4 von 7

5 5 Fotodokumentation 6 Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung Angaben zum Bewertungsgrundstück Grundstücksgröße: Nutzung: GRZ: GFZ: Baumasse: Beitragsstand: Grundstückszuschnitt: Sonstiges: 32 m² Wohnen 0,24 0,49 k.a. erschließungsbeitragsfrei (ebf) schmales Grundstück mit gutem Grundriss; Grenzbebauung -- Vergleichswerte aus den Bodenrichtwerten (BRW) des zuständigen Gutachterausschusses (GAA) Vergleichswert Stichtag Nutzung Größe GRZ GFZ Baumasse ebf/ebp EUR/m² BRW-Zone Grundstück W ebf 36 Basis Vergleichswert W ebf 36 Zu-/Abschläge zur Berücksichtigung der Qualitätsabweichungen Bewertungsgrundstück-Vergleichswert Zu-/Abschlag Gesamt Merkmal: % EUR EUR/m² Stichtag: Vergleichbar Grundstücksgröße: Vergleichbar Nutzung: Vergleichbar GRZ: Vergleichbar GFZ: Vergleichbar Baumasse: Vergleichbar Beitragsstand: Vergleichbar Grundstückszuschnitt: Summe Zu-/Abschläge Vergleichbar Bodenwert 360 EUR/m² Bodenwert absolut Bodenwert absolut gerundet EUR EUR Seite 5 von 7

6 7 Sachwertermittlung Sachwertverfahren gemäß Wertermittlungsverordnung (WertV) 1. Ermittung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen Pos. Bezeichnung Einheit Wohnhaus Nebengebäude 1.1 Bruttogrundfläche m² 234, Normalherstellungkosten auf Basis der NHK Gebäudetyp nach NHK Baujahrsklasse Baujahr Gebäude Ausstattungsstandard mittel Normalherstellungskosten EUR/m² Anpassungsfaktoren für Stichtagsanpassung: Faktor x 1,12 Baupreisindex (Jahr 2000=100) gemäß statistischem Landesamt Hessen 112,3 zu 11/2007 Wohngebäude gesamt Bundesland: Faktor x 0,95 Hessen in einer Spanne von 0,95-1,00 gemäß NHK Ortsgröße: Faktor x 1,00 aufgrund Lage in Rhein-Maingebiet orientiert an Städte bis Einwohner Grundrissart: Faktor x 1,00 für Ein-/Zweifamilienhäuser nicht relevant Wohnungsgröße: Faktor x 1,00 für Ein-/Zweifamilienhäuser nicht relevant Sonstiges: Faktor x 1,00 für Ein-/Zweifamilienhäuser nicht relevant Σ der Korrekturfaktoren aus Faktor = 1,07 EUR/m² 553, HK der Gebäude (1.2.4 x 1.3.7) EUR Außenanlagen %-Anteil der Außenanlagen an den HK % 4,00% zwischen 3-6% der Herstellkosten; insgesamt mittlere Ausführungsqualität bei Neubauzustand Σ HK der Außenanlagen (1.4 x 1.5.1) EUR Σ HK Gebäude/Außenanlagen EUR Baunebenkosten %-Anteil der Baunebenkosten an den HK % 16,00% Σ Baunebenkosten (1.6 x 1.7.1) EUR Σ HK bauliche Anlagen EUR Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer bauliche Anlage Jahre Alter bauliche Anlage Jahre Rechnerische Restnutzungsdauer bauliche Anlage Jahre = Gutachterliche Einschätzung der Restnutzungsdauer Jahre 50 nach durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen Alterswertminderung nach ROSS % 25,78% gemäß Tabellen der WertV Alterswertminderung nach ROSS (1.8 x 1.9.5) EUR Σ HK bauliche Anlagen zum Stichtag EUR Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge 2.1 Betriebseinrichtungen EUR + keine Σ Wert der Betriebseinrichtungen EUR = 2.2 Sonstige Einrichtungen EUR + keine relevanten Einrichtungen Σ Wert der sonstigen Einrichtungen EUR = 2.3 Baumängel und Bauschäden Abrisskosten Wirtschaftsgebäude I (Süden) EUR ,5m³ WI-Gebäude I und x 15 EUR/m² Instandsetzung Außenanlagen EUR pauschal EUR zur Instandsetzung der Außenflächen Instandsetzung Fassade/Putz ohne Wärmedämmung EUR EUR/m² x 3m x (8,5m+6,5mx2) Dachentwässerung Instand setzen EUR Fallrohre a' 250 EUR Instandsetzung Kellerräume EUR Wände ca. 55m *2m x 25 EUR/m² Putzausbesserung und Renovierung Fenster im OG (Kunststoff) EUR x 1-flügeliges Fenster; Fläche: (1,4*1,05*2+1,0x0,75x2); Kennwert: 300 EUR/m²; zzgl. 30% Einbau Fenster im EG (Kunststoff) x 1-flügeliges Fenster; Fläche: (0,60*0,85) Kennwert: 360 EUR/m²+1x 2- flügeliges Fenster; Fläche: (1,05*1,40); Kennwert: 335 EUR/m²; zzgl. 30% Einbau Fenster im KG (Kunststoff) Fenster a' 250 EUR Zimmertüren OG EUR xOG; je 450 EUR/Tür Hauseingangstür, Abriss Vorbau und Erneuerung Trittstufen Eingang EUR psch. Kunststoff 1800; Abriss des Vorbaus und setzen neuer Eingangsstufen psch EUR Heizkörper im EG und OG EUR x OG inkl. Leitungsverlegung; je 500 EUR/Heizkörper; Austausch 1x Heizkörper im EG ohne Leitungsvervegung 300 EUR/Heizkörper Aufarbeitung Holzdielen im OG EUR ca. 40m²; Aufarbeitung Holzdielen a' 30 EUR/m² inkl Holzleisten Wohnfläche ca. 83m²; Kennwert 45 EUR/m² Wohnfläche zur Modernisierung Elektroinstallation OG EUR der Elektrotechnik Allgemeine Renovierung Decken und Wände im OG EUR Wohnfläche ca. 50m²; Kennwert 75 EUR/m² Wohnfläche für Malerarbeiten und 50 EUR/m² zur Instandsetzung des Innenputzes Herrichten des Kellerabgangs und der Tür EUR Kellertür 500 EUR; herrichten der Kellerstufen und des Abgangs psch. 500 EUR Σ Wert der Baumängel und Bauschäden EUR = Sonstige wertbeeinflussende Umstände EUR Σ Sonstige wertbeeinflussende Umstände EUR = 2.5 Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge EUR Zusammenstellung des Sachwertes 3.1 Σ Wert der baulichen und sonstigen Anlagen EUR Σ HK Gebäude/Außenanlagen zum Stichtag EUR Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge EUR Bodenwert EUR 3.3 Sachwert EUR 4. Marktanpassungsfaktor 4.1 Sachwert EUR Marktanpassungsfaktor Faktor Faktor 0,90 Auf Basis der Angabe des zuständigen Gutachterausschusses Abschlag aus der Marktanpassung EUR 3.3 Verkehrswert auf Basis des Sachwertes EUR Seite 6 von 7

7 8 Ertragswertermittlung Ertragswertverfahren gemäß Wertermittlungsverordnung (WertV) 1. Mieterträge Pos. Mietvertrag/Fläche Mietfläche Marktmiete Miete p.m. Miete p.a. 1.1 Wohnung EG 86,00 m² 8,00 EUR/m² 688 EUR EUR 1.2 Wohnung OG 0 EUR 0 EUR 1.3 Wohnung DG 0 EUR 0 EUR 1.4 Garage 0 EUR 0 EUR Σ Rohertrag 86,00 m² 688 EUR EUR 2. Bewirtschaftungskosten (BWK) Ansatz in Pos. Mietvertrag/Fläche % Reinertrag EUR/m² Wohneinheit EUR p.a. 2.1 Verwaltungskosten 3,00% 248 EUR 2.2 Instandhaltungskosten 7,50 EUR/m² 645 EUR 2.3 nicht umlegbare BWK 2,00% 165 EUR 2.4 Mietausfallwagnis 3,00% 248 EUR Σ BWK Liegenschaft 15,81% EUR Σ Reinertrag EUR 3. Bodenwertverzinsung Pos. Ansatz 3.1 Bodenwert EUR 3.2 Liegenschaftszinssatz 3,00% Σ Bodenwertverzinsung EUR p.a EUR EUR Σ Reinertrag der baulichen Anlagen EUR 4. Ertragswert der baulichen Anlagen Pos. Ansatz 4.1 Gesamtnutzungsdauer baulichen Anlagen: 80 Jahre 4.2 Alter baulichen Anlagen: 55 Jahre 4.3 Rechnerische Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 25 Jahre 4.4 Gutachterliche Einschätzung der Restnutzungsdauer: 50 Jahre 4.5 Liegenschaftszinssatz: 3,00% 4.6 Vervielfältiger: 25,73 -fache Σ Ertragswert der baulichen Anlagen EUR EUR nach Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen gemäß Punkt 6 5. Bodenwert Pos. Ansatz EUR 5.1 Bodenwert gemäß Bodenwertermittlung EUR Σ Ertragswert unbelastet EUR 6. Sonstige wertbeenflussende Faktoren Pos. Beschreibung EUR 5.1 Abrisskosten Wirtschaftsgebäude I (Süden) EUR 5.3 Instandsetzung Außenanlagen EUR 5.4 Instandsetzung Fassade/Putz ohne Wärmedämmung EUR 5.5 Dachentwässerung Instand setzen -500 EUR 5.6 Instandsetzung Kellerräume EUR 5.7 Fenster im OG (Kunststoff) EUR 5.8 Fenster im EG (Kunststoff) -879 EUR 5.9 Fenster im KG (Kunststoff) -750 EUR 5.10 Zimmertüren OG EUR 5.11 Hauseingangstür, Abriss Vorbau und Erneuerung Trittstufen Eingang EUR 5.12 Heizkörper im EG und OG EUR 5.13 Aufarbeitung Holzdielen im OG EUR 5.14 Elektroinstallation OG EUR 5.15 Allgemeine Renovierung Decken und Wände im OG EUR 5.16 Herrichten des Kellerabgangs und der Tür EUR Σ Wertbeeinflussende Faktoren EUR EUR Σ Ertragswert EUR Rohertragsvervielfältiger 20,7 -fache Seite 7 von 7