Ermittlungsgrundlagen, 194 BauGB i.v. m. 1 ff. WertV i

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1 - 1 - Dipl.-Jur.Univ. * Immobilienökonom (gtw) Adresse: Am Alsterberg 26, Marktoberdorf Tel.:08342/ , Home: immoberater-online.de Mail: immoberater-online@gmx.de Bank: HypoVereinsbank AG, Kto , BLZ Datum: 19. Januar 2008 Ermittlungsgrundlagen, 194 BauGB i.v. m. 1 ff. WertV i Bewertungsstichtag: Standort Bewertungsobjekt: ( Land / PLZ / Ort / Straße / Haus NR. ) Nordrhein-Westfalen * 5 Musterstadt * Musterstraße 1 Einwohneranzahl Standort : bis Gebäudeart / Bauweise: Geschosse: Doppelhaushälfte > traditioneller Massivbau nicht unterkellert, Erdgeschoß, Dachgeschoß Ausbaugrad Dachgeschoss: voll ausgebaut Baujahr: 1988 Modernisierungsjahr u.-grad -entfällt - Grundstücksgröße: 413 m² Brutto- Grundfläche (BGF): 165 m² Brutto- Rauminhalt (BRI): - - m³ Wohn-/und Nutzfläche: 108 m² Nebengebäude/ Stellplätze: Außenanlagen: Gebäudenutzung: Gebäudezustand: 1 Garage/(n) freistehend Freizeitgarten mit Einfriedungen - Hofeinfahrt gepflastert eigengenutzt Sehr gut Die für die Gebäude-Bewertung notwendigen Objektdaten, wie Gebäudealter, Brutto-Grundfläche, Gebäudeausstattungen etc., beruhen auf Angaben die vom Auftraggeber, mittels Fragebogens, an uns übermittelt worden sind und werden nicht auf Ihre Richtigkeit überprüft. Die Wertermittlung berücksichtigt die Immobilie ohne rechtliche Beschränkungen, d.h. ohne Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs. Ausgangspunkt für die Wertermittlung ist die Feststellung des Verkehrswertes i.s.v. 194 BauGB. Für die Ermittlung des Verkehrswerte sind nach 7 WertV, das Vergleichswert-/ Ertragswert- und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Welches Verfahren zu bevorzugen ist, hängt von der Gebäudeart und deren Nutzung ab. - Merkmale des Bewertungsobjekts: Doppelhaushälfte > eigengenutzt Bei einer Eigennutzung, ist das Sachwert-Verfahren ( WerV) zu bevorzugen, bei dem Baukosten und Vergleichspreise im Vordergrund stehen. Als Plausibilitätskontrolle wird ergänzend das Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem Renditegesichtspunkte maßgeblich sind. Lage Der Standort des Bewertungs-Objekts weist folgende Lage-Merkmale auf: Makrostandort (weiteres Umfeld) Mikrostandort (näheres Umfeld) Innerstädtisches Mischgebiet Gute Lage...Wohnbebauung, mit Läden für den täglichen Bedarf, Büros, Handwerksbetriebe...ruhige Lage, gute Verkehrserschließung (öfftl.nahverkehr in 5 Min. zu erreichen) gute Infrastruktur, hoher Freizeitwert Bodenwert/Grundstückswert, 21 Abs.II i.v.m WertV i Der Bodenwert ist mittels Vergleichskaufpreisen oder stattdessen mit geeigneten Bodenrichtwerten zu ermitteln. Aufgrund der grundstücksrelevanten Bodenrichtwerte, des zuständigen Gutachterausschusses für die Gemeinde, 5 Musterstadt, ergibt sich folgender Bodenwert/Grundstückswert: Bodenwert in pro m² Grundstücksgröße in m² Grundstückswert in

2 - 2 - Ausstattung Roh- u. Innenausbau i Datengrundlage für die Ermittlung des Herstellungswertes sind bundesdurchschnittliche Baukosten, pro Flächen-/od. Raumeinheit, die sog. Normalherstellungskosten (NHK) i.s.d. WertR 2006, Anlage 7, die nach Gebäudetypen, Baujahrsklassen und insbesondere nach bestimmten Ausstattungsstandards gegliedert sind. Für den zutreffenden Kostenwert ist dementsprechend vorweg zu klären, welche Ausstattungsstandards, dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind. Die nachfolgende Ermittlung der Ausstattungsstandards wurde in Anlehnung der Anlage I u. II zum Sachwertmodell der AGVGA-NRW, in der Fassung vom , durchgeführt. A1 A2 A3 A4 Gebäudeteil Beschreibung des Ausstattungsmerkmals Niveau Relativer Kostenanteil Fassade einfacher, glatter Putz - keine Wärmedämmung einfach 11% Fenster überwiegend Isolierverglasung - mit Fensterrahmen aus Holz mittel 14% Dacheindeckung Betondachpfannen - keine Wärmedämmung einfach 15% Sanitär 2 Badezimmer mit guter Ausstattung, separates Gäste-WC gehoben 13% Wand-Nassräume Wandbekleidung aus Fliesen ( 2m hoch) mittel 6% Bodenbeläge überwiegend hochwertige Beläge (Fließen ~ obere Preisklasse, Parkett, Kunststein..) gehoben 8% Innentüren überwiegend Füllungs-/Vollholztüren, Holzzargen - mittlere Ausführung mittel 11% Heizung Zentralheizung mit Flachheizkörpern - Warmwasser über Zentralheizung gehoben 15% Elektroinstallation pro Raum 1-2 Steckdosen, Installation teilw.auf Putz einfach 7% - Summe der relativen Kostenanteile (Tab. A4) hinsichtlich der einzelnen Ausstattungsniveaus A5 A6 A7 A8 Mittlere Ausstattung Gehobene Ausstattung Insgesamt: Insgesamt: 33 % 31 % 36 % 0 % Einfache Ausstattung Insgesamt: Stark gehobene Ausstattung Insgesamt: Normalherstellungskosten ( NHK ), Anlage 7 wertr 2006, Anlage I AGVGA-NRW i Aufgrund der festgestellten Ausstattungsstandards kann nunmehr, der für die, maßgebliche NHK-Tabellenwert, unter Berücksichtigung der relevanten Baujahrsklasse, Gebäudeart sowie Bauweise, ermittelt werden. Datengrundlage sind die Tabellenwerte der Anlage 7 WertR 2006, Anlage I der AGVGA-NRW sowie die Werte nach Sprengnetter, Grundstücksbewertung-Arbeitsmaterialien, Bd. II, Kap /I/4 5. Abweichungen bzgl. den Gebäudetypen-Standards, wie nur teilweiser Dachgeschossausbau werden bei der Normalherstellungskostenermittlung mit Hilfe eines Gebäudemixes berücksichtigt, d.h. die Tabellenwerte der maßgeblichen Gebäudetypen werden zunächst addiert und deren Summe, in einem weiteren Rechenschritt, halbiert. - Hauptgebäude: Das Bewertungsobjekt entspricht im Wesentlichen den Tabellengrundwerten des Gebäudetyps 1.31 i.s.d. NHK-2000 Gebäudetypen der AGVGA-NRW, Anlage I. - Abweichungen des Bewertungsobjekts bzgl. dem Gebäudetyp-Standard: liegen nicht vor. N1 N2 N3 N4 N5 N6 N7 NHK-Tabellen- Summe d. Faktor Faktor Faktor grundwert i. relativen Baujahrsklasse : Gebäudeart : Bauweise: / m² Brutto- Kostenanteile Doppelhaushälfte Massivbau Grundfläche =Tab A4-A8 Gebäudeteile mit Ausstattungsgrad Kostenanteil a.d. NHK-Werten i. =N2 x N3 x N4 x N5 x 1/100 N6 Einfach 690 0,94 0, % 210 Mittel 780 0,94 0, % 223 Gehoben 940 0,94 0, % 312 Stark gehoben ,94 0,98 1 0% 0 - Nebengebäude/Stellplätze: 1 Garage/(n) freistehend Maßgeblicher NHK-Wert ( / m² Brutto-Grundfläche) : 745 Der NHK-Tabellenwertgrundwert ( in / m² Brutto-Grundfläche ), hierfür beträgt: 240.-

3 - 3 - Korrekturfaktoren : i Bei den angegebenen Normalherstellungskosten handelt es sich um durchschnittliche Werte für ganz Deutschland, die noch an die regionalen (Bundesland), örtlichen (Gemeinde) und zeitlichen Verhältnisse (Baukostenindex), mit Hilfe von Korrektur-Faktoren, anzupassen sind. -NHK-Tabellenwert korrigiert: K1 K2 K3 K4 K5 K6 Gebäudeteil NHK-Wert K-Faktor Region: Nordrhein-Westfalen K-Faktor Ortsgröße: bis Einw. Korrekturfaktor Baukostenindex NHK-Wert korrigiert i. / m² Brutto-Grundfläche = K2 x (K3 x K4 x K5) Hauptgebäude ,99 0,97 1, Nebengebäude ,99 0,97 1, ohne Außenanlagen und Baunebenkosten : H1 H2 H3 H4 Gebäudeteil Brutto-Grundfläche NHK-korrigiert = Tab K6 Vorläufige =H2 x H3 Hauptgebäude Nebengebäude mit Außenanlagen und Baunebenkosten : Insgesamt: H5 H6 H7 H9 Vorläufige Haupt./u. - Nebengbd. Außenanlagen =2% von H5 Baunebenkosten =14% von H5+ H6 Endgültige =H5 +H6+H Außenanlagen: Es wird von Erfahrungswerten ausgegangen, nach denen die Außenanlagen mit 2% von den des Haupt. u. -Nebengebäudes hinreichend erfasst ist. (vgl. Vogels -Grundstücks und Gebäudebewertung marktgerecht, 5.Aufl.) Baunebenkosten: Die beim Bau angefallenen Honorare für Architekten, Statiker, Makler, etc., bezeichnet man als Baunebenkosten. Bei der Gebäudeart, Doppelhaushälfte, betragen die Baunebenkosten:14% der (vgl. WertR 2006 Anlage 7 u. AGVGA-NRW Anlage I ). Alterswertminderung, 23 WertR i Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines gebrauchten Gutes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmenden Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust wird als sog. Wertminderung wegen Alters im Sachwertverfahren berücksichtigt. Hierzu werden zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GNZ) und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) ermittelt, aus der die Alterswertminderung, nach dem Modell von Ross, folgendermaßen berechnet werden kann: ( ½ x ( (GND-RND)²/GND² + (GND-RND)/ (GND) ) x 100) -Gesamtnutzungsdauer: Nach den WertR 2006 liegt die Gesamtnutzungsdauer von Einfamilienhäuser bei Jahren. Im vorliegenden Fall erscheint ein Wert von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer (GND) als angemessen. -Wertminderung wegen Alters: G1 G2 G3 G4 G5 Restnutzungs- Wertminerung Gebäudedauer (RND) Relativ alter = G1- G2 (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer (GND) Wertminderung Absolut =14,7% von H9 80 Jahre 19 Jahre 61Jahre 14,7%

4 - 4 - Sachwert Bodenwert =22% + Herstellungswert aller Anlagen =67% - Alterswertminderung =11% - Reparaturkosten 0.- = Sachwert % 11% 67% 67% 22% 22% Bodenwert Alterswertminderung Bodenwert Alterswertminderung Ertragswert WertV Da bei einer Wohnimmobilie auch Renditegesichtspunkte in Erwägung gezogen werden können, bietet es sich an, den ermittelten Sachwert mittels eines renditeorientierten Ertragswertes auf Plausibilität hin zu überprüfen. Die nachfolgenden Ertragswertberechnung wird nicht im Detail begründet, da es sich lediglich um eine Kontrollrechnung handelt. Jährlicher Rohertrag in = Wohnfläche x nachhaltig erzielbare Miete x Wohnfläche in m² 108 Nachhaltig erzielbare Monatsmiete in / pro m² 5,00.- Bewirtschaftungskosten in = Verwaltungs.+Instandsetzungskosten+Mietausfallwagnis Jährliche Bewirtschaftungskosten in %: Doppelhaushälfte, Restnutzungsdauer :61 Jahren Reinertrag in = Rohertrag Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung in = Liegenschaftszins x Bodenwert ,19% Liegenschaftszins 2,50% Bodenwert in Gebäudereinertrag in = Reinertrag Bodenwertverzinsung Vervielfältigter ~ 31,1304 bei Restnutzungsdauer ( in Jahren) 61 bei Liegenschaftszins in % 2,50% Gebäudeertragswert Hauptgebäude i n =Gebäudereinertrag X Vervielfältigter Gebäudeertragswert Nebengebäude Instandsetzungskosten Bodenwert = Ertragswert in

5 - 5 - Verkehrswert i Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den wahrscheinlichsten Marktpreis zu ermitteln. Das herstellungskosten-orientierte Rechenergebnis Sachwert ist in der Regel nicht identisch mit den am Markt zu erzielenden Preisen. Um aus dem Grundstückssachwert den Verkehrswert ableiten zu können, bedarf es daher noch einer Marktanpassung des Sachwertes, gem. 7 Abs. I S.2 WertV. Geeignete Methoden hierfür sind, Vergleichspreise ähnlicher Objekte heranzuziehen oder das von Sprengnetter entwickelte Modell - Gesamtsystem für Sachwert - Marktanpassungsfaktoren - (abgedruckt in der Zeitschrift, Wertermittlungs-Forum aktuell, Ausgabe 2006/3, S. 117/118) zu benützen. Bei diesem Model wurden für bestimmte Bodenwertwertniveaus deren entsprechende repräsentative Sachwerte, aus einer Vielzahl von Immobilienkaufpreisen in ganz Deutschland, ermittelt. Aus dem repräsentativen Verhältnis der Sachwerte zu den Bodenwertniveaus ergeben sich die sogenannten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren. Nach dem Modell von Sprengnetter, ist folgender Verkehrswert zu empfehlen: V1 V2 V3 V4 Sachwert Bodenwertniveau Marktanpassungsfaktor Verkehrswert =V1 x V /m² 0, Die Expertise ist nur für den internen Gebrauch, d.h. für den Auftraggeber: (Herr/Frau/Firma) Mustermann, wohnhaft in 43 Musterdorf, Musterweg 24 bestimmt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eingangsdaten des Fragebogens, trägt der Auftraggeber, die alleinige Verantwortung. Eine Haftung gegenüber Dritte wird ausdrücklich ausgeschlossen. Literaturverzeichnis/Rechtsgrundlagen Rechtsgrundlagen: - Baugesetzbuch - Wertermittlungsrichtlinien (WertR) - Wertermittlungsverordnung( WertV) - Bürgerliches Gesetzbuch ( BGB) - Baunutzungsverordnung Literaturverzeichnis: - Kleiber-Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-,Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung der Wertermittlungsverordnung und des Baugesetzbuches, 5. Aufl Sprengnetter, Hans Otto, Grundstücksbewertung, Arbeitsmaterialien, Bände I-III, Stand Mai 2006

6 - 6 - Anlagen Anlage 1 : 2 x Fotoaufnahmen des Anwesens ( Formate jpg. Gif )