Immobilien-Verkehrswertgutachten

Transkript

1 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Adresse: Auftraggeber: Mit Einfamilienhaus bebautes Grundstück Xxxxxstr.xx Puchheim Fr. Mxxxxxx Xxxxx wohnhaft im Bewertungsobjekt Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A 857xx Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet :

2 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 2 Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Gebäudemerkmale Ausstattung Energetische Eigenschaften Baulicher Zustand Instandhaltungsrückstände Modernisierungsrückstände Auswirkungen Baurechtliche Situation Verkehrswertermittlung Sachwertverfahren Bodenwert Herstellungskosten Restnutzungsdauer/Alterswertminderung Sachwert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Ertragswertverfahren Bodenwert Reinertrag Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Restnutzungsdauer Barwertfaktor Liegenschaftszinssatz Ertragswert Marktanpassung xx 8.3 Schlussbetrachtung xx Allgemeine Wertverhältnisse xx Besondere Grundstücksmerkmale xx 9.0 Verkehrswert 17 Anlagenverzeichnis 17 Fotodokumentation 18

3 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 3 1. Vorbemerkung Die Auftraggeberin, Fr. Mxxxxxx Xxxxx, benötigt für eine Erbschaftsangelegenheit eine Bewertung des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Puchheim, Xxxxxstr.xx. Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Als Wertermittlungsstichtag wurde der Tag des Erbfalles, , festgelegt. Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Umfang des Gutachtens wurde mit Fr. Xxxxx abgesprochen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung und den vorgelegten bzw. beschafften Informationen. Folgende Unterlagen standen zur Verfügung: Amtlicher Lageplan (Anlage 1), Baupläne (Anlage 2), Grundbuchauszug vom (Anlage 3), Bodenrichtwertauskünfte (Anlage 4), Marktanpassungsfaktor nach Sprengnetter (Anlage 5), Mietstatistiken von Immobilienscout24.de (Anlage 6). Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen

4 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 4 wurden nicht vorgenommen. Eine Analyse des Grundstücks auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren aber keine offensichtlichen Bodenverunreinigungen erkennbar. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der vorgelegten Baupläne. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. 2. Verfahrenswahl und Vorgehensweise Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV ist das vorrangig zu verwendende Wertermittlungsverfahren. Es ist dann anzuwenden, wenn genügend Vergleichspreise vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. In der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses des Landkreises Fürstenfeldbruck ist lediglich 1 verwertbarer Kauffall vorhanden, der diesen Kriterien entspricht. Das Vergleichswertverfahren kann daher nicht sachgerecht durchgeführt werden. Das Sachwertverfahren gem ImmoWertV folgt den Überlegungen von Selbstnutzern, deren Preisfindung auf dem Grundstückswert und dem Zeitwert der Bausubstanz basiert. Das Sachwertverfahren reflektiert somit die Vorgehensweise des für das Bewertungsobjekt typischen Käuferkreises und wird für den vorliegenden Fall für geeignet gehalten. Allerdings wird, um aus dem Sachwert den Verkehrswert ableiten zu können, ein Marktanpassungsfaktor benötigt, der üblicherweise vom örtlichen Gutachterausschuss mit statistischen Mitteln aus dem Marktgeschehen ermittelt wird. Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck hat keine entsprechenden Faktoren ermittelt. Daher erfolgt die Sachwertermittlung und Marktanpassung nach dem Modell von Sprengnetter. Als zusätzliches Kontrollverfahren wird das Ertragswertverfahren gem ImmoWertV herangezogen. Beim Ertragswertverfahren wird der Marktwert der Immobilie über die marktüblich erzielbare Miete bestimmt. Dies entspricht überwiegend den Überlegungen von Kapitalanlegern. Allerdings kalkuliert auch der Selbstnutzer auf Basis der selbst gesparten Miete. Das Ergebnis aus dem Sachwertverfahren wird dem Ertragswert gegenübergestellt und gem. 8 ImmoWertV der finale Verkehrswert abgeleitet.

5 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 5 3. Standortmerkmale Einwohnerzahl Puchheim (z ) Bundesland: Bayern Regierungsbezirk: Oberbayern Landkreis: Fürstenfeldbruck Gemeindefläche: 12,23 km² Entfernung nach München (Stadtmitte) 30 KM Entfernung nach Berlin (Stadtmitte) 504 KM Entfernung nach Fürstenfeldbruck: 12 KM Entfernung z. Flughafen München: 43 KM Öffentliche Verkehrsmittel: S-Bahnhof Puchheim-Bahnhof (S8) in ca. 2100m Buslinie Nr. 791 in ca. 100m

6 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 6 Schulen im Gemeindebezirk: 4x Volksschule 1x Realschule 1x Gymnasium Kindertagesstätten im Gemeindebezirk: Demographie (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik, Homepage der Stadt Puchheim) 4. Lagemerkmale Die Stadt Puchheim liegt ca. 4 KM entfernt von der westlichen Stadtgrenze Münchens. Das Bewertungsobjekt befindet sich in dem nördlich der Bahnlinie liegenden Ortsteil Puchheim- Bahnhof. Die Entfernung zum Ortszentrum und dem Rathaus beträgt ca. 2,1 KM. Bei der Mikrolage Friedenstraße handelt es sich um eine ruhige und gefragte Lage in einem gepflegten Wohngebiet. Die Friedenstraße ist eine verkehrsberuhigte Tempo 30 Straße. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Einfamilien- und Doppelhäusern. Die nächsten Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf liegen in ca. 1-1,5 KM Entfernung (z.b. Amper Einkaufszentrum).

7 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 7 5. Grundstücks- und Grundbuchmerkmale Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Grundbuch von Puchheim Band 155, Blatt 5748 Flurstück Nr. xxxxxx Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1139 m² Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuches: Keine vorhanden Entwicklungszustand: Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNV) Grundstückszuschnitt: Trapez, nahezu rechteckig Topographie: eben Ausrichtung: Nord-Süd Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal Lt. Auskunft des Bauamtes Puchheim sind sämtliche Erschließungskosten bezahlt und keine Gebührenbescheide mehr offen.

8 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 8 Bodenbeschaffenheit: Unauffällig. Verdachtsmomente für Bodenverunreinigungen konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Bebauung: Einfamilienhaus, voll unterkellert, E+ ausgebautes DG, 2 integrierte Einzelgaragen Bebaute Geschossfläche ca. 290 m², GFZ: 0,26 Amtlicher Bodenrichtwert zum : 450,00/m²/GFZ 0,4 Amtlicher Bodenrichtwert zum : 480,00/m²/GFZ 0,4 6. Gebäudemerkmale Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und 2 integrierten Einzelgaragen Massivbauweise, vermutlich Ziegel, voll unterkellert, Außenmauern Kellergeschoss 24cm, Außenmauern Wohngeschosse 24cm Geschossdecken: Massiv, vermutlich Stahlbeton Firsthöhe: 7,50m über dem Erdboden, E+ausgebautes DG, Dachspitz wirtschaftlich nicht mehr weiter nutzungsfähig Größe des Gebäudekörpers: Ca. 10,74m x 13,49 m Bruttogrundfläche des Wohngebäudes: ca. 435 m² Geschossfläche: ca. 241 m², GFZ: 0,21 Gesamte Wohnfläche: 2xxm² (dabei Terrasse und Balkon, jeweils zu ¼ gem. Wohnflächenverordnung) Fundament: Plattenfundament Dach: Holzpfettendach, Dachneigung 30 Grad, mit Eindeckung aus Frankfurter Pfannen Abwasserbeseitigung:, Hebeanlage vorhanden Hinweis: Die Einliegerwohnung entspricht nicht mehr den heutigen steuerrechtlichen Anforderungen für ein Abschreibungsmodell. Es fehlt der separate Zugang. 6.1 Ausstattung Fenster: Isolierverglasung mit Holzrahmen Türen: Holztüren (dunkel) mit Messingbeschlägen Heizung: Öl-Zentralheizung Marke Viessmann, Typ Duo Parola-E, Baujahr 1975 Brenner: Weishaupt, Letzte Kaminkehrerprüfung: , Heizkörper: Radiatoren, Teilweise Fußbodenheizung im Erdgeschoss und im Bad Schwimmbad, beheizbar mit Filteranlagen und Niveauausgleich Sauna, Marke Klaf s mit Duschbereich vorhanden Elektro: Schraubsicherungen Treppen: Kunststeintreppe in das Kellergeschoss. Holztreppe in das Dachgeschoss Bad: Einfache Sanitärausstattung bestehend aus Badewanne, Waschbecken und Toilette. Fliesenausstattung (noch Original) und Sanitärfarbe nicht mehr zeitgemäß Bodenbeläge: Überwiegend abgenutzte Teppiche, PVC in der Küche, 1 Schlafzimmer mit Parkett, Eingangsbereich mit Steinzeugplatten Küchenausstattung: veraltet, nicht mehr wertrelevant

9 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper, ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie Kein Energieausweis vorhanden Das vorhandene Heizungssystem ist veraltet und muss gem. den Bestimmungen der EnEV 2009 ersetzt werden. Dachunterseite nicht isoliert Keine Dämmung der obersten Geschossdecke vorhanden Kein durchgängiges Fassaden-Wärmedämmsystem vorhanden Freiliegende Heizrohre sind isoliert Einfache Thermostatventile vorhanden 6.3 Allgemeiner baulicher Zustand Die baulichen Anlagen befinden sich in einem normal gepflegten Zustand Instandhaltungsrückstände Es sind folgende Instandhaltungsrückstände vorhanden. -Schwimmbadtechnik defekt (Heizung, Filteranlage, Einlass, Niveauausgleich) -Fliesenbelag im Schwimmbad teilweise locker -Teilweise Fliesenbelag im Keller, Dielenbereich, locker -1 Fenster im Schlafzimmer 1. OG defekt Modernisierungsrückstände Die Ausstattung stammt überwiegend aus dem Baujahr und genügt nicht mehr den heutigen Ansprüchen, des typischen Käuferkreises. Es stehen folgende Modernisierungen an: -Austausch der Heizungsanlage -Modernisierung der Elektroinstallation -Teilweise Erneuerung der Bodenbeläge -Neue Fliesenausstattung in den Bädern -Neue Sanitärausstattung -Dämmung der obersten Geschossdecke gem. den Bestimmungen der EnEV Entfernen der textilen Wandbeläge und Neuanstrich Auswirkungen auf den Verkehrswert Der Ansatz von Instandhaltungs- u. Modernisierungsaufwendungen richtet sich nicht primär nach den dafür erforderlichen Handwerkerkosten. Vielmehr muss die individuelle Nachfrage- /Angebotssituation und die daraus resultierende Einschätzung des Marktes betrachtet werden. Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages bestand für Einfamilienhäuser in der Art und Lagequalität des Bewertungsobjekts eine starke Nachfrage bei knappem Angebot. Der in Frage kommende Käuferkeis wird versuchen, für die o. a. Instandhaltungs- u. Modernisierungsrückstände einen entsprechenden Preisabschlag zu verhandeln. Aufgrund der

10 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 10 Nachfrage-/Angebotssituation ist nicht davon auszugehen, daß dieser Abschlag in der Höhe der aufzuwendenden Handwerkerkosten durchgesetzt werden kann. Für die vorgenannten Aufwendungen wird ein Preisabschlag in Höhe von ,00 für sachgerecht gehalten. 7. Baurechtliche Situation Das Bewertungsobjekt wurde am , die 1. Tektur am und die 2. Tektur am baurechtlich genehmigt. Es ist ein Bebauungsplan in Aufstellung. Gem. Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Wohnbaufläche ausgewiesen. Gem. Auskunft des Bauamtes Puchheim, Fr. Reichl, ist für das Bewertungsgrundstück im hinteren Gartenteil ein weiteres Baufenster vorgesehen. Eine weitere bauliche Ausnutzung bis zu einer GFZ gesamt von 0,4 kann mit hinreichender Wahrscheinlichkeit angenommen werden. 8. Verkehrswertermittlung 8.1 Sachwertverfahren gem ImmoWertV Bei dem Sachwertverfahren wird der Zeitwert der Bausubstanz und der Grundstückswert ermittelt. Um den Verkehrswert aus dem Sachwert abzuleiten, erfolgt anschließend eine Marktanpassung mittels der vom Gutachterausschuss aus dem Marktgeschehen ermittelten Korrekturfaktoren (siehe 2.). Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck hat keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Für den vorliegenden Bewertungsfall wird daher das Berechnungsmodell und der, aus empirischen Untersuchungen abgeleitete, Marktanpassungsfaktor von Sprengnetter herangezogen. Dabei kommen die folgenden Wertansätze zur Anwendung: Herstellungskosten gem. aktueller Normalherstellungskosten (NHK 2000) Baunebenkosten: xx% Baupreisindex: Deutschland, Neubau von Wohngebäuden insgesamt Alterswertminderung: nach ROSS Bodenwert: lagebezogen und abgabefrei Bodenwert Grundstücksfläche: 1139 m² Amtlicher Bodenrichtwert zur : 450,00/GFZ 0,4 Amtlicher Bodenrichtwert zum : 480,00/GFZ 0.4 Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages ergibt sich demnach der folgende Richtwert: 480,00./. 450,00/12*10 = 25,00 450, ,00 = 475,00/GFZ 0,4

11 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 11 Der Bodenwert wird gem. xx.1 ImmoWertV im unbebauten Zustand ermittelt. Die Baureserve bis zu einer GFZ von 0.4 könnte sofort realisiert werden, so daß die zulässige und nicht die vorhandene Geschossfläche maßgeblich ist. 475,00 x Grundstücksgröße 1139m² = ,00, gerundet ,00 = Bodenwert Herstellungskosten der baulichen Anlagen Der Ansatz der Herstellungskosten erfolgt nach bundesweiten Durchschnittswerten gem. den in den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (WertR2006) aufgeführten Normalherstellungskosten (NHK 2000). 1. Schritt: NHK 2000 für Typ 1.01, Baujahr 1976 (gehobene Ausstattung) 680,00 Baupreisindex Deutschland auf Basis ,5 Baupreisindex Deutschland 2000 auf Basis ,9 Umbasierung = 117,5/97,9 * ,02 120,02/100 x 680,00 8xx,14 Gerundet 8xx,00 8xx,00 x BGF 435 m² = ,00 Hinsichtlich der beiden Einzelgaragen wird ein pauschaler Ansatz in Höhe von jeweils 8.000,00 für sachgerecht gehalten ,00 + xx.000,00 = ,00 4. Schritt: Zuzügl. Baunebenkosten xx% gem. WertR 2006, Anlage ,00 x 1,xx ,60 Gerundet ,00 = Herstellungskosten der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag Hinweis: Um eine sachgerechte Marktanpassung durchführen zu können, werden bei den Herstellungskosten die Sondereinbauten des Bewertungsobjekts im Sachwertverfahren (Schwimmbad, Sauna, Kellerbar) nicht berücksichtigt. Ein entsprechender Zuschlag wird bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen angesetzt Wirtschaftliche Restnutzungsdauer und Alterswertminderung Hinweis: Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Gesamtnutzungsdauer gem. WertR 2006: Alter zum Wertermittlungsstichtag: Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 80 Jahre 35 Jahre 45 Jahre Die o. a. Annahmen unterstellen eine ordnungsgemäße Instandhaltung ohne durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen. Dies trifft für das Bewertungsobjekt zu, so daß die o. a.

12 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 12 rechnerisch ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Bewertungsobjekt als sachgerecht gehalten und verwendet wird. Die Alterswertminderung erfolgt aus Gründen der Modellkonformität zu Sprengnetter gem. WertR 2006, Anlage 8a nach ROSS. Alterswertminderung = 31% ,00 x 0,31 = ,00 = Alterswertminderung Sachwert Mit den zuvor ermittelten Eingangsgrößen kann nunmehr der Sachwert berechnet werden: Herstellungskosten ,00./. abzügl. Alterswertminderung ,00 = Zeitwert der baulichen Anlagen ,00 + Bodenwert ,00 = vorläufiger Sachwert , Marktanpassung Wie unter 2.0 erwähnt, liegen für Puchheim keine Marktanpassungsfaktoren des Gutachterausschusses vor. Aus den empirischen Untersuchungen von Sprengnetter lässt sich für Puchheim ein Marktanpassungsfaktor von 0,91 ableiten (Anlage 5 ) ,00 x 0,91 = , Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Siehe Abzug für Instandhaltungen und Modernisierungen: , ,20./. abzügl ,00 = , Gerundet ,00 = Marktangepasster Sachwert 8.2 Ertragswertverfahren gem ImmoWertV Bei der Ermittlung des Verkehrswertes im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Bodenwert Reinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor zur Kapitalisierung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der nutzbaren baulichen Anlagen Es kommt das sog. eingleisige oder einfache Ertragswertverfahren gem ImmoWertV zur Anwendung.

13 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 13 Siehe ,000, Bodenwert Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieten Marktüblicher Rohertrag Gem. einer Auswertung der Datenbank Immobilienscout 24 für den Zeitraum April 2011 bis September 2011 wurden im Mikromarkt Puchheim für Häuser über xx0 m² Wohnfläche eine durchschnittliche Angebotsmiete in Höhe von 9,60/m² festgestellt. Es handelt sich hierbei, wie erwähnt, um Angebotsmieten. Allerdings werden diese auch überwiegend, bedingt durch den Nachfragedruck, realisiert. Auf dem Puchheimer Immobilienmarkt besteht, bedingt durch die Nähe zu München, eine starke Nachfrage nach Häusern zur Miete, bei knappem Angebot. 9,60 x 2xx m² Wohnfläche = 2073,60, gerundet 2.100, x 12 = ,00 Marktüblicher Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Hinsichtlich dieser Aufwendungen liegen keine Aufzeichnungen des Auftraggebers vor, so daß die Durchschnittssätze gem. der II. Berechnungsverordnung (BVO) herangezogen werden: Verwaltungskosten Verwaltungskosten inkl. 2 Garagenstellplätze: 329,35 Instandhaltungskosten: 13,18 x 2xxm² Wohnfl. = 2846,88 2 Garagen a 77,92 155,84 Gesamt 3.002,72 Mietausfallrisiko: ,00 x 2% = 504,00 = Gesamt 3.836,07 p. A Betriebskosten Die Betriebskosten sind üblicherweise auf die Mieter umlegbar. Sie können daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz bleiben

14 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 14 Marktüblicher Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: 3.836,07 = Jahresreinertrag: ,93 = Reinertrag p. M , Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Siehe Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 45 Jahre Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Jahresreinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftzinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Definition : Liegenschaftszinssatz Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV 14.3) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden. Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck hat keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Es wird daher das in der Fachliteratur empfohlene Verfahren nach GuG herangezogen: 1. Schritt: Ausgangsbandbreite für Einfamilienhäuser: 2,26 3,85 2. Schritt: Baujahr 2,26 3,06 Zur finalen Ableitung des Liegenschaftszinssatzes müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: Gute Konjunktur und starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern Erhöhtes Modernisierungsrisiko hinsichtlich der energetischen Ausstattung

15 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 15 Liegenschaftszinssatz: 2,70 Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor ist der Faktor mit dem der heutige Barwert des über die gesamte Restnutzungsdauer erzielbaren Jahresreinertrages ermittelt werden kann. Er ist abhängig u. a. vom Liegenschaftszinssatz. Aus Gründen der Ergebnisgenauigkeit wird vom Standardmodell abgewichen, das auf der Kapitalisierung des Jahresreinertrages basiert. Stattdessen wird eine praxisgerechte, monatlich vorschüssige Zahlungsweise angenommen, so wie es einer Mietzahlung entspricht. (Siehe Fachzeitschrift GuG , S.94). Der Barwertfaktor bei 45 Jahren Restnutzungsdauer (540 Monate) und einem Liegenschaftszinssatz von 3,00% beträgt 296,8694 (monatlich vorschüssig) Der entsprechende Abzinsungsfaktor beträgt: 0, Ertragswert Mit den vorgenannten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = 1.780,33 x 313, ( ,00 x 0,30153) EW = ,57 Gerundet: ,00 = Ertragswert

16 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Marktanpassung Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Siehe Instandhaltungen und Modernisierungen , ,00./. abzügl ,00 = ,00 = Marktangepasster Ertragswert 8.3 Schlussbetrachtung gem. 8.1 ImmoWertV Die Gegenüberstellung des Vergleichswertverfahrens zum Sachwertverfahren ergibt ein übereinstimmendes Bild. Die Differenz beträgt lediglich ,00, demnach rund 1,4% zum Sachwert. Es kann somit festgestellt werden, daß der Sachwert durch den Ertragswert gestützt wird. Zur finalen Ableitung des Verkehrswertes ist der Sachwert doppelt zu gewichten, da sich auch der für das Bewertungsobjekt typische Käuferkreis überwiegend am Zeitwert der Bausubstanz und dem Grundstückswert orientiert. Sachwert: ,00 x 2 = 1.370,000,00 + Ertragswert: ,00 = Gesamt ,00/3 = , Allgemeine Wertverhältnisse Die Wertverhältnisse zum Stichtag wurden bereits innerhalb der beiden herangezogenen Wertermittlungsverfahren hinreichend berücksichtigt. Eine zusätzliche Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Das Bewertungsobjekt weist folgende Sonderausstattungen auf, die über den üblichen Umfang eines Einfamilienhauses hinausgehen: Beheiztes Aussenschwimmbad Sauna mit Wellnessbereich Rustikale Kellerbar Der Markt beurteilt Ausstattungen dieser Art individuell verschieden. Allerdings kann unterstellt werden daß der Käuferkreis, der gezielt nach solchen Komponenten sucht, auch aufgrund der Knappheit des zur Verfügung stehenden Angebotes, einen gewissen Mehrpreis akzeptiert. Dieser wird sachverständig geschätzt mit + 2%.

17 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite ,66 x 1,02 = ,99 Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheitem im Grundstückverkehr, kaufmännisch gerundet. 9.0 Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger 1. Amtlicher Lageplan 2. Baupläne 3. Grundbuchauszug (auszugsweise) 4. Bodenrichtwerte 5. Marktanpassungsfaktor nach Sprengnetter 6. Mietstatistik von Immobilienscout24 Anlagen

18 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 18 Fotodokumentation

19 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 19

20 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 20

21 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 21