Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Handelsimmobilie Adresse: Johann-G.Xxxxxxxxstr. 16 xxxxx Xxxxxx Auftraggeber: Fa. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx GmbH Adresse s. o. Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Mikrolage Grundstücksmerkmale Selbstständig nutzbare Teilflächen Gebäudemerkmale Bau- u. Baustoffmarkt Ausstattung 14 Fotodokumentation Baulicher Zustand Energetische Eigenschaften Lagergebäude 27 Fotodokumentation Lagergebäude Lagergebäude 1 18 Fotodokumentation Baurechtliche Situation Verkehrswertermittlung Bodenwerte Ertragswertverfahren Ertragswertverfahren Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Jahresreinertrag Liegenschaftszinssatz Ertragswert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Ableitung des Verkehrswertes, TF Ertragswert Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Jahresreinertrag Liegenschaftszinssatz Ertragswert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Ableitung des Verkehrswertes TF Ertragswert Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Reinertrag Liegenschaftszinssatz Ertragswert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Verkehrswert für die Teilfläche Ableitung des Verkehrswertes gesamt Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Verkehrswert gesamt 44 Anlagenverzeichnis 44 Literaturverzeichnis 45 2

3 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Vorbemerkung Die Geschäftsführer der Fa. XXX Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx GmbH, Hr. Alfred Xxxxx u. Hr. Christian Xxxxx, planen eine Betriebsaufspaltung. Hierfür wird eine Marktwertschätzung der selbst genutzten Betriebsimmobilie in xxxxx Xxxxxx, Johann-G.-Xxxxxxxx-Str. 16, benötigt. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der am durchgeführten Objektbesichtigung, der Recherche in der Bauakte, den Auskünften der Auftraggeber sowie den nachstehenden, vorgelegten oder beschafften Unterlagen: Amtlicher Lageplan, Baupläne, Grundbuchauszug, Altlastenauskunft, amtlicher Bebauungsplan, Bodenrichtwertauskunft des örtlichen Gutachterausschusses, Stellplatz- Dienstbarkeit gem. Urkunde des Notariats Schwaiger u. Spinar/Fürstenfeldbruck. Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. 3

4 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 4 Eine Bodenuntersuchung auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand des Bewertungsauftrages. Es waren bei der Ortsbesichtigung allerdings keine Anzeichen für Altlasten vorhanden. Weiterhin sind die gegenständlichen Grundstücke, lt. Auskunft des Landratsamtes Fürstenfeldbruck, Fr. Doris Scholz, nicht im amtlichen Altlastenkataster eingetragen. Es wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der vorgelegten Pläne und Flächenberechnungen der Architekten. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. 2.0 Verfahrenswahl und Vorgehensweise Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV kann nicht durchgeführt werden, da in der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses für den Landkreis Fürstenfeldbruck, keine geeigneten Vergleichskauffälle vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Das Sachwertverfahren scheidet ebenfalls aus, da der örtliche Gutachterausschuss für gewerblich genutzte Grundstücke keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt hat. Diese sind erforderlich, um den Verkehrswert aus dem rechnerischen Sachwert ableiten zu können. Weiterhin beurteilt der Markt Gewerbeimmobilien nicht primär nach dem Grundstückswert und dem Zeitwert der Bausubstanz (Sachwert), sondern nach ertragswirtschaftlichen Gesichtspunkten. Handelsimmobilien werden auf dem Markt überwiegend nach rationalen Überlegungen eingeschätzt. Sie eigenen sich als Anlageobjekt zur Erzielung einer Mietrendite, oder, bei Selbstnutzung, zur Einsparung von sonst anderweitig aufzubringender Mietkosten. Die Preisfindung der typischen Nachfrager erfolgt vorwiegend nach wirtschaftlichen Kriterien, die über den Ertragswert nachvollzogen werden können. Es wird daher für den vorliegenden Bewertungsfall das normierte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV verwendet. Hinweis: Der Marktwert von ertragswirtschaftlich genutzten Immobilien ist signifikant abhängig von den Konditionen des bestehenden Mietvertrages und der Bonität des Mieters. Im vorliegenden Fall liegt, mit Ausnahme des Büros im Dachgeschoss, kein Mietverhältnis vor. Es wird daher in diesem Verkehrswertgutachten unterstellt, daß für sämtliche Gewerbeflächen, ein branchenüblicher Mietvertrag zu folgenden Bedingungen geschlossen werden kann: Einwandfreie Bonität des Mieters Marktüblicher Mietpreis (siehe , , ) Laufzeit mindestens 10 Jahre zuzügl. Verlängerungsoption 5 Jahre Branchenübliche Indexierung Die laufende Instandhaltung übernimmt der Mieter. Die Aufwendungen für Dach und Fach der Eigentümer 4

5 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Standortmerkmale Die Stadt Xxxxxx liegt ca. 20 KM westlich von der Landeshauptstadt München und besteht aus den Ortsteilen Xxxxxx, Esting, Graßlfing, Neu-Esting und Geiselbullach. Bundesland: Regierungsbezirk: Landkreis: Region: Bayern Oberbayern Fürstenfeldbruck München 5

6 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 6 Ort: Stadt Xxxxxx Ortsteil: Xxxxxx, Gewerbegebiet II Gemeindefläche 2992 ha Einwohner (z. April 2015) Schulen: 5 x Volksschule, 1 x Gymnasium Kindertagesstätten: 16 Einrichtungen für ältere Menschen: 2 Gewerbesteuer-Hebesatz 350% 3.1. Demographie (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik) 6

7 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Lagemerkmale 7

8 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 8 8

10 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 10 Quelle: Homepage der Gemeinde Xxxxxx 4.1 Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt am südlichen Stadtrand von Xxxxxx, innerhalb eines Gewerbegebietes nach der Definition der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Bezeichnung: Gewerbegebiet II zwischen Münchner und Roggensteiner Straße. Die Johann-G.-Xxxxxxxx-Straße ist die Hauptstraße, die durch dieses Gewerbegebiet führt. Sie ist zweispurig in beide Richtungen befahrbar und zweigt von der in ca. 550m Entfernung vorbeiführenden Staatstraße 2345 (Münchner Straße) ab. Diese Straße 10

11 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 11 wird als Zubringer zur Autobahnumfahrung München A99 genutzt und fungiert als eine der Haupteinu. ausfallstraßen von und nach Xxxxxx. Letzte Verkehrsfrequenzzählung der Staatsstraße 2345 aus dem Jahre 2010: Abschnitt Xxxxxx, Einmündung Schwojerstraße bis Gröbenzell Tägliche Verkehrsfrequenz: Kraftfahrzeuge Innerhalb des Gewerbegebiets besteht ein Mix aus verschiedenen Produktions-, Dienstleistungs- u. Handelsbetrieben sowie Verbrauchermärkten. Die Lagequalität des Bewertungsobjektes ist, aufgrund der nicht unmittelbaren Lage an der Staatsstraße, als B-Lage einzuordnen. Allerdings befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft, gut frequentierte Einzelhandelsfilialisten (Aldi, REWE, Rackl s Backstube) sowie, in ca. 300m Entfernung, ein Getränke- u. Elektronikmarkt. Die Zufahrt zu diesen Geschäften führt über die Johann-G.-Xxxxxxxx-Straße, vorbei an der Frontseite des gegenständlichen Bau- u. Baustoffmarktes. Demnach kann von Synergieeffekten ausgegangen werden. Konkurrenzsituation: In der näheren Umgebung sind keine weiteren Bau- u. Baustoffmärkte vorhanden. Die nächsten, vergleichbaren Konkurrenzgeschäfte befinden sich in Fürstenfeldbruck, 7KM Germering, 8 KM München, 10 KM Dachau 12 KM Insgesamt ist daher die Lagequalität und das Geschäftsumfeld für den Betrieb eines Bau- u. Baustoffmarktes als gut zu beurteilen. Entfernungen: Stadtgrenze München: Stadtgrenze Fürstenfeldbruck Stadtgrenze Dachau: Flughafen München: 7,6 KM 7 KM 2 KM 32 KM 5.0 Grundstücks- und Grundbuchmerkmale Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Grundbuch von Xxxxxx, Eigentümer: Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx GmbH Das Areal besteht aus 3 Flurstücken Flurst.-Nr. xxxxx: 4924 m², Band 178, Blatt 7054 Abteilung 2: Gasleitungsrecht für Landeshauptstadt München Bebauung: Bau- und Baustoffmarkt mit angrenzender Massivbau-Lagerhalle Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 4924 m² Flurst.-Nr. xxxxx: 1993 m², Band 178, Blatt 7055 Abteilung 2: keine Eintragungen Bebauung: Leichtbau-Lagerhalle Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1993 m² 11

12 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 12 Flurst.-Nr. xxxxx: 1436 m², Band 178, Blatt 7056 Abteilung 2: Kfz-Stellplatzrecht für Flurst.-Nr. xxxxx u. Freistaat Bayern Bebauung: Gepflasterte Stellplatzfläche Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1436m² Flurst.-Nr. xxxxx: 1993 m², Band 178, Blatt 7055 Abteilung 2: keine Eintragungen Bebauung: Leichtbau-Lagerhalle Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1993 m² Gesamte Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 8353 m Entwicklungszustand: Gewerbegebiet gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bebauungsplan vorhanden Grundstückszuschnitt: xxxxx: Trapez-ähnlich xxxxx: Rechteck xxxxx: Rechteck-ähnlich Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal Bodenbeschaffenheit: unauffällig, kein Eintrag im Altlastenkataster vorhanden Topographie: Eben Bebauung: 1 Handelsgebäude (Baustoff-Zentrum, Lagerhalle, Parkplatz) 5.1 Selbstständig nutzbare Teilflächen Unter einer selbstständig nutzbaren Teilfläche versteht man einen Grundstücksteil, der, selbständig genutzt oder verwertet werden kann. Im vorliegenden Fall sind die folgenden dargestellten Teilflächen unabhängig nutzbar und somit isoliert zu bewerten. 12

13 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudemerkmale 6.1 Bau- u. Baustoffmarkt mit angebauter Lagerhalle (Flurst.-Nr. xxxxx) Massivbau, Beton-Fertigteile, Aussenwandstärke 20cm Nicht unterkellert Baujahr: 1987, Erweiterungen: 1990 u Vorhandene Grundfläche: 1634m², GRZ: 0,33 (gerundet) Vorhandene Geschossfläche: ca m², GFZ: 0,71 (gerundet) Baurechtlich zulässig: GRZ 0,6, GFZ 0,65 Vermietbare Flächen: Betriebsgebäude Erdgeschoss: Ausstellungs-, Büro- u. Nebenflächen: Brutto-Grundfläche (BGF) 560m² Lager-, Büro- u. Nebenflächen: BGF 1074m² Obergeschoss: Büroflächen: BGF 459 m² Dachgeschoss: Wohnung: nach Wohnflächenverordnung (WohnflVO) 89,23 m² Büro: Nutzfläche 98,70 m² Lagerhalle Erdgeschoss: Lager- u. Nebenflächen: BGF 1126 m² Galeriegeschoss: Lagerfläche: BGF 1126 m² Fundament: Streifenfundament Dach: Satteldach, Stahlkonstruktion mit Eindeckung aus Trapezblechen, ungedämmt Dachentwässerung: Zinkblech Fassade: Gestrichen, gelber Farbton Boden: Estrich Fenster: Betriebsgebäude: Überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Einbaujahr 2014), Kunststoff-Aussenrollos vorhanden Lagerhalle: Fensterband im Obergeschoss aus Einfachverglasung (Original) Aussenzugänge Betriebsgebäude: Eingangsportal mit Glastüren und Vordach Lager: Rolltor mit zusätzlicher Schlupftüre Aussenbeleuchtung: LED-Strahler Aussenbereich: Verbundpflaster, Hochregal-Palettenlager, Fahnenmasten Kfz-Stellplätze: 24 Aussenstellplätze sowie zus. 36 Aussenstellplätze auf Flurst,-Nr. xxxxx (siehe 5.1). Gesamt: 60 Stellplätze Sonstiges: LKW-Umfahrung möglich 13

14 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Ausstattung Heizungsanlage: Gas-Zentralheizung, Marke Vaillant Eco Vit Exclusiv (Einbaujahr 2014) Heizkörper: Flachheizkörper mit Thermostatventilen Bodenbeläge: Ausstellungsbereich: Großformatige PVC-Fliesen (Original) Büro: Textil-Auslegeware (Einbaujahr 2012 u. 2014) Lagerhalle: Rohboden Bürotüren: Holztüren mit Holzzargen (Original) Sanitärräume: Kunden- u. Personaltoiletten mit baujahrtypischer Einfachausstattung, Fliesenfarbe: beige Deckenverkleidungen Ausstellungsbereich: Überstrichene Holzwolle-Leichtbauplatten (sog. Sauerkrautplatten) Büro: Abgehängte Rasterdecke, System: Odenwald Beleuchtung Ausstellungsbereich: Aufgesetzte Deckenlampen und Leuchtstoffröhren Bürobereich: Teils aufgesetzte, teils integrierte Deckenlampen Lager: Leuchtstoffröhren Aussenbereich: LED-Lampen Küchenausstattung: Büro-Küchenzeile auf jeder Etage vorhanden (Einbaujahr 1987) Belüftung: Deckenventilatoren vorhanden EDV-Verkabelung: Netzwerkverkabelung, Bodentanks, Fensterkanäle Sonstiges: Rauchwarnanlage vorhanden 14

15 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 15 Fotodokumentation Bau- u. Baustoffmarkt 15

16 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 16 Erdgeschoss 16

19 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 19 Obergeschoss 19

21 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 21 Dachgeschoss (Wohnung) 21

23 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 23 Dachgeschoss (Büro) 23

24 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 24 Anbau Lager- u. Verkaufshalle 24

25 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Die baulichen Anlagen befinden sich in einem guten Zustand. Im Jahre 2014 fanden größere Modernisierungsmaßnahmen statt (u. a. Heizung, Bodenbeläge, Fenster, Eingangsbereich). Das optische Erscheinungsbild ist ansprechend. Instandhaltungsrückstände: Erdgeschoss: Diverse Rissbildungen an den Aussenwänden Dachgeschosswohnung: Feuchtigkeitseintritte im Fensterbereich, WC, Bodenbeläge, Maleranstrich, Badewanne, Feinreinigung 25

26 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 26 Für die Instandhaltungsrückstände wird ein pauschaler Abzug in Höhe von ,00 netto für angemessen gehalten Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Zweckbau, ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie. Das Heizungssystem verfügt über eine zeitgemäße Brennwerttechnik. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden. Würdigung: Die vorhandene energetische Ausstattung entspricht dem üblichen Standard für Gewerbeobjekte dieser Art. Eine negative Beeinflussung des Verkehrswertes kann nicht angenommen werden. Das übliche Modernisierungsrisiko wird bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt. 26

27 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Lagergebäude (Flurst.-Nr. xxxxx) Leichtbau, Holzriegelbauweise mit überdeckter Schalung, eingeschossig Kaltlager, ohne Heizung Nicht unterkellert Baujahr: 1989 Größe: 20,10m x 30,40m Vorhandene Grundfläche: 611,04m², GRZ: 0,30 (gerundet) Nutzfläche: 600m² gem. Architektenberechnung Vorhandene Geschossfläche: 611,04 m², GFZ: 0,30 (gerundet) Baurechtlich zulässig: GRZ 0,6, GFZ 0,65 Vermietbare Fläche: Nutzfläche 600 m² Innenwandhöhe bis Unterkante Binder: 4,70m 8,00m Fundament: Beton-Einzelfundamente Dach: Satteldach, Holzbinderkonstruktion, Dacheindeckung: Welleternit Fassade: Holzverschalung Boden: Beton-Rohboden Fenster: Dachfenster als Lichtband Beleuchtung: Leuchtstoffröhren Tor: Schiebe-Holztüre, ca. 4,20m breit, 4,70 m hoch Aussenanlagen: Verbundpflaster Sonstiges: Mit Gabelstapler befahrbar Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Lagergebäude befindet sich in einem normal gepflegten Zustand. Gravierende Bauschäden oder mängel waren nicht festzustellen. Die Holzfassade muss mit einer Schutzlasur neu gestrichen werden. Hierfür wird ein Betrag in Höhe von ,00 netto für angemessen gehalten. Energetische Eigenschaften Die Halle wird, ohne autarkes Heizungssystem, als Kaltlager genutzt. 27

28 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 28 Fotodokumentation Lagergebäude 28

30 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Baurechtliche Situation Die Bauakte wurde eingesehen. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind baurechtlich genehmigt. Es wird davon ausgegangen, daß die Auflagen der Baugenehmigungen eingehalten und die vorhandenen baulichen Anlagen nach den zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen gesetzlichen Vorschriften und DIN-Normen errichtet wurden. Maßgeblich ist der derzeit gültige Bebauungsplan der Gemeinde Xxxxxx Nr. 55 Zwischen Münchner u. Roggensteiner Straße, Teilabschnitt II. Festsetzungen gem. Bebauungsplan: Geschossflächenzahl (GFZ) 0,65 Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 2 Vollgeschosse Dachneigung Grad Traufhöhe 7,50m Würdigung: Flurst.-Nr. xxxxx: Das Grundstück ist baulich ausgenutzt Flurst.-Nr. xxxxx: Das Grundstück ist baulich nicht ausgenutzt. Es besteht eine Baureserve von ca. 697m² Geschossfläche Flurst.-Nr. xxxxx: Es besteht eine Stellplatz-Grunddienstbarkeit zu Gunsten von Flurst.-Nr. xxxxx. 30

31 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Verkehrswertermittlung 8.1 Bodenwerte Die Bodenwerte werden unter der fiktiven Annahme eines unbebauten Zustandes ermittelt ( 16.1 ImmoWertV). Aktueller amtlicher Bodenrichtwert zum : 190,00/m², GFZ: 0,65 erschließungsbeitragsfrei Lt. Auskunft des Gutachterausschusses können vom Stichtag des Bodenrichtwertes bis zum aktuellen Zeitraum keine signifikanten Wertsteigerungen festgestellt werden. Prägend für den Gewerbegrundstücksmarkt im Großraum Xxxxxx ist das derzeit in der Vermarktung stehende Gewerbegebiet Geiselbullach an der Bundesstraße B471 mit ca m² Fläche. Aus diesem Areal bietet die Gemeinde Xxxxxx derzeit die folgenden zwei Gewerbegrundstücke an: Lt. Hr. Pöhlmann, Stadt Xxxxxx, besteht allgemein eine gute Nachfrage nach Gewerbegrundstücken, insbesondere nach kleineren Flächen, unter 2500 m². Im Gebiet des gegenständlichen Gewerbegebietes Zwischen Münchner u. Roggensteiner Straße sind keine Flächen mehr verfügbar. Der größte Teil des Gewerbegebietes Geiselbullach wird von einem Großinvestor, der Fa. G-Park 471 GmbH veräußert. Die Abgabepreise für kleinere Flächen, unter 2000 m² lagen zwischen 190,00-220,00, jeweils /m², erschließungsbeitragsfrei. Diese sind ausverkauft. Das Maß der baulichen Nutzung liegt im Gebiet Geiselbullach bei GRZ 8,0 und einer Wandhöhe von 12m. Gegenüber dem o. a. Bodenrichtwert ist demnach keine signifikante Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung festzustellen. Dies ist ein typisches Merkmal bei Gewerbegebieten. Vor diesem Hintergrund ist folgendes festzustellen: Die zu bewertenden Teilflächen entsprechen einer Größe für die eine gute Nachfrage besteht. Die Lage mit Frontlinie zur Johann-G.Xxxxxxxx-Straße ist gut frequentiert und profitiert von Synergieeffekten durch den benachbarten Frequenz-Einzelhandel. 31

32 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 32 Ich halte folgende Bodenwerte als angemessen: Teilfläche 1, Flurst.-Nr. xxxxx: 200,00/m² * 4924 m² = ,00, gerundet ,00 Teilfläche 2, Flurst.-Nr. xxxxx: 190,00/m² * 1993m² = ,00, gerundet ,00 Teilfläche 3: Flurst.-Nr. xxxxx: 200,00/m² * 1436 m² = , gerundet , Ertragswertverfahren gem ImmoWertV Vorbemerkung: Das normierte Ertragswertverfahren basiert auf den nachfolgenden Eingangsgrößen: Bodenwert Jahresreinertrag Barwertfaktor Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Es kommt das sog. vereinfachte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV zur Anwendung. Formel: Ertragswert = Jahresreinertrag * Barwertfaktor +(abgezinster Bodenwert) 32

33 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Ertragswert für die Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bau- u. Baustoffmarktes Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert sich durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bzw. verkürzt sich durch Unterlassen dieser Maßnahmen. Die rechnerische Ermittlung erfolgt nach den in den amtlichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2012, SW-RL, Anlage 3) veröffentlichten Sätzen. Gesamtnutzungsdauer für Verbrauchermärkte: durchschnittlich 30 Jahre (+/-10 Jahre) Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 28 Jahre Aufgrund der vorgenommenen Modernisierungen wird für die Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ein Ansatz von 10 Jahren für sachgerecht gehalten Jahresreinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht auf die Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieterträgen Angebotsmieten in der Umgebung des Bewertungsobjekts gem. Immobilienscout24: 33

34 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 34 Gezahlte Baumarktmieten gem. einer Studie von DIWG/STIWA aus dem Jahre 2013 Bei Bau- u. Baustoffmärkten ist seit Jahren eine Flächenexpansion zu beobachten (siehe nachfolgende Grafik): 34

35 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 35 Der Flächenbedarf der typischen Baumarkt-Betreiber liegt heute, gem. Fachliteratur (Spezialimmobilien von A-Z, Bundesanzeiger Verlag) bei rund 6000m² Nutzfläche und einer Grundstücksgröße zwischen m² u m². Hier entspricht das Bewertungsobjekt nicht mehr den Anforderungen des Marktes und ist daher in seiner Entwicklung, auf die Funktion eines regionalen Nahversorgers beschränkt. Die o. a. Erhebungen basieren auf den Nutzflächen. Für das Bewertungsobjekt liegt für das Erdgeschoss keine Nutzflächenberechnung vor. Die Brutto-Grundfläche (BGF) wird daher überschlägig umgerechnet. Es werden die nachfolgenden Mietansätze (netto) für angemessen gehalten: Gewerbe: Baumarkt Erdgeschoss Verkaufs-u. Büroflächen: 1256m² Nutzfläche (gerundet) * 10,00 = ,00 Erdgeschoss: Lager- u. Nebenflächen: 162m² Nutzfläche (gerundet) x 6,00 = 972,00 Büroteil Obergeschoss: 382,41 m² Nutzfläche * 7,50 = 2.870,00 (gerundet) Archivflächen Obergeschoss: 97,64 m² Nutzfläche * 4,00 = 390,00 (gerundet) Büro Dachgeschoss 103,14m² Nutzfläche * 8,50 = 875,00 gerundet Kaltlagerfläche Obergeschoss: 926,50m² * 4,00 = 3.700,00 gerundet Gesamt: ,00 p. M. * 12 = ,00 p. A. Wohnen: 3-Zimmer-Wohnung Dachgeschoss: 89,24 m² Wohnfläche * 8,00 = 715,00, gerundet *12 = 8.580,00 p. A. Kfz-Stellplätze: 24 Aussenstellplätze a 25,00 p. M ,00 p. A. 35

36 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 36 Gesamt: = ,00 = Jahresrohertrag, gerundet ,00 Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Verwaltungskosten Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, 19, 4.3.3, Rnr 71 0,13-0,25/m², Mittelwert 0,19/m² * gewerbliche Flächen 2927,69 m² = 556,26 *12 = 6.675,13 p. A. (inkl. Aussenstellplätze) Verwaltungskosten Wohnung gem. II. BVO: 279,35 p. A. Verwaltungskosten gesamt: 6.954,48 p. A. Instandhaltungskosten Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 151 Für die gewerblichen Flächen können die Instandhaltungskosten, branchenüblich, überwiegend auf den Mieter umgelegt werden. Beim Vermieter verbleiben lediglich die Aufwendungen für Dach und Fach. Lt. Kleiber 5,00-7,50/m², Mittelwert: 6,25/m² * 2927,69m² = ,06 p. A. (inkl. Aussenstellplätze) Instandhaltungskosten Wohnung gem. II. BVO: 10,93 * 89,24m² = 975,39 p. A. Instandhaltungskosten gesamt: ,45 p. A. Mietausfallwagnis Gewerbliche Flächen: 4% des Jahres-Nettokaltmiete = ,00 *4% = ,00 Wohnung: 2% des Jahres-Nettokaltmiete 8.580,00 * 2% = 171,60 Mietausfallwagnis gesamt: ,60 Bewirtschaftungskosten gesamt: ,53 p. A. gerundet: ,00 p. A. Jahresrohertrag: ,00./. abzügl. Bewirtschaftungskosten ,00 = Jahresreinertrag: , Liegenschaftszinssatz Dem Liegenschaftszinssatz kommt eine zentrale Bedeutung zu: 36

37 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 37 Definition Liegenschaftszinssatz gem ImmoWertV: Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. D. h. der Liegenschaftszinssatz bringt das Investitionsrisiko des in der Immobilie gebundenen Kapitals sowie die Ertragserwartung zum Ausdruck (niedriger Zinssatz-niedriges Risiko, hoher Zinssatz-erhöhtes Risiko). Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck hat keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Es werden daher die Veröffentlichungen aus der Fachliteratur herangezogen: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V, Liegenschaftszinssätze: 6% - 7,50%, bei einer Restnutzungsdauer von Jahren. Gabriele Bobka, Spezialimmobilien, Bundesanzeiger-Verlag, Untersuchung von DIWG/STIWA aus dem Jahre 2012: Netto-Anfangsrenditen für Einzelne Fachmärkte: 6,75% Immobilienverband Deutschland IVD: Verbrauchermärkte: 6%. 8%. Fazit: Die Bandbreite des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes reicht demnach von 6% - 8%. Es wird daher für das Bewertungsobjekt eine Feinabstimmung nach einem Punktesystem vorgenommen. Durch die Vergabe von Punkten nach dem Schulnotenprinzip können dann die einzelnen Risikofaktoren des Bewertungsobjekts innerhalb dieser Bandbreite eingeordnet werden: Restnutzungsdauer: Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer das Risiko aus der ertragswirtschaftlichen Nutzung der vorhandenen baulichen Anlagen. Drittverwendung: Das Bewertungsobjekt ist zugeschnitten auf die Nutzung eines regionalen Nahversorgers für Baumarkt- und Baustoffartikel. Eine andere Nutzung im Falle eines Mieterwechsels ist eingeschränkt. Modernisierungsrisiko: Das Risiko ist als mittel einzuordnen, da im Jahre 2014 bereits größere Modernisierungen durchgeführt wurden. Konkurrenzrisiko: Das Risiko eines Bau- u. Baustoffhandels liegt über dem Durchschnitt, da das Warensortiment auch zunehmend von Online-Händlern angeboten wird. 37

38 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 38 Ermittlung des spezifischen Liegenschaftszinssatzes Punkte (Schulnotensystem) Risikofaktor Restnutzungsdauer x Drittverwendung x Modernisierungsrisiko x Konkurrenzrisiko x Summe der Punkte Liegenschaftszinssatz in % 6 6,5 7,0 7,5 8,0 Gesamtanzahl Punkte>> 14 Anzuwendender, spezifischer Liegenschaftszinssatz: 7,0% Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor, mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Reinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (siehe ): 10 Jahre Barwertfaktor (7,0%/10 Jahre): 7,02358 Abzinsungsfaktor: 0, Ertragswert Ertragswert (EW) = Jahresreinertrag x Barwertfaktor +(abgezinster Bodenwert) = ,00 x 7, ( ,00 x 0,50835) = ,00, gerundet 2,15 Mio. = Vorläufiger Ertragswert Marktanpassung gem ImmoWertV Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete, objektspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV 38

39 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 39 Die unter aufgeführten Aufwendungen für anfallende Instandhaltungsmaßnahmen sind noch in Abzug zu bringen../ , ,00./ ,00 = , Ableitung des Verkehrswertes für die Teilfläche 1 Das rechnerische Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet: Verkehrswert für Teilfläche 1: 2,14 Mio Verkehrswert für die Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Lagerhalle Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Lagerhallen gem. WertR2012: durchschnittlich 40 Jahre Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 26 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 14 Jahre bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Jahresreinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht auf die Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Angebotsmieten in der Umgebung des Bewertungsobjekts gem. Immobilienscout2 (siehe ) Kaltlagerfläche 600m² * 5,00 (netto) = 3.000,00 p. M. *12 = ,00 = Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten (Definition siehe ) Siehe Kleiber, Verkehswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V, Verwaltungskosten 1,00/m² Nutzfläche * 600m² 600,00 p. A. Instandhaltungskosten 39

40 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 40 Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 151 Für die gewerblichen Flächen können die Instandhaltungskosten, branchenüblich, überwiegend auf den Mieter umgelegt werden. Beim Vermieter verbleiben lediglich die Aufwendungen für Dach und Fach. Lt. Kleiber 3,00/m² * 600,00m² = Instandhaltungskosten 1.800,00 p. A. Mietausfallwagnis Gewerbliche Flächen: 4% des Jahres-Nettokaltmiete = ,00 *4% = 1.440,00 p. A. Bewirtschaftungskosten gesamt: 3.840,00 p. A. Jahresrohertrag: ,00./. abzügl. Bewirtschaftungskosten 3.840,00 = Jahresreinertrag: ,00 p. A. Definition: siehe Liegenschaftszinssatz Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck hat keine Liegenschaftszinssätze für Lagerhallen veröffentlicht. Es werden daher die Veröffentlichungen aus der Fachliteratur herangezogen: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V, Liegenschaftszinssätze: 6,5% - 9% Immobilienverband Deutschland IVD: Verbrauchermärkte: 6% - 8%. Fazit: Die Bandbreite des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes reicht demnach von 6% - 9%. Es wird daher auch für die gegenständliche Lagerhalle eine Feinabstimmung nach einem Punktesystem vorgenommen (Beschreibung siehe ). Restnutzungsdauer: Bei einer wirtschaftlichen Restnutzung von rund 14 Jahren liegt das Risiko der ertragswirtschaftlichen Nutzung aus der Lagerhalle im mittleren Bereich. Drittverwendung: Es handelt sich um ein Kaltlager mit lediglich einem Rolltor zur Westseite. Die Andienung erfolgt über das Grundstück des Bau- u. Baustoffmarktes. Die Nutzung als Hochregallager ist eingeschränkt. Insgesamt ist daher ein höheres Drittverwendungsrisiko gegeben. Modernisierungsrisiko: Es handelt sich um ein Kaltlager, ohne umfangreiche technische Ausstattung. Das Modernisierungsrisiko liegt daher im unterdurchschnittlichen Bereich. 40

41 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 41 Konkurrenzrisiko: Es besteht auf dem Markt ein ausreichendes Angebot an Kaltlagerflächen. Ermittlung des spezifischen Liegenschaftszinssatzes Punkte (Schulnotensystem) Risikofaktor Restnutzungsdauer x Drittverwendung x Modernisierungsrisiko x Konkurrenzrisiko x Summe der Punkte Liegenschaftszinssatz in % 6 6,5 7,0 7,5 8,0 8,5 9,0 Gesamtanzahl Punkte>> 15 Anzuwendender, spezifischer Liegenschaftszinssatz: 7,5% Barwertfaktor für die Kapitalisierung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (siehe ): 14 Jahre Barwertfaktor (7,5%/14 Jahre): 8,48915 Abzinsungsfaktor: 0, Ertragswert Ertragswert (EW) = Jahresreinertrag x Barwertfaktor +(abgezinster Bodenwert) = ,00 x 8, ( ,00 x 0,36331) = ,86, gerundet ,00 = Vorläufiger Ertragswert Marktanpassung gem ImmoWertV Das herangezogene Zahlenmaterial stammt aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen. Diese Daten und der verwendete, objektspezifische Liegenschaftszinssatz reflektieren somit das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag, so daß eine weitere Marktanpassung nicht mehr erforderlich ist Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Neuer Schutzanstrich (siehe 6.2): , Ableitung des Verkehrswertes für die Teilfläche 2 Vorläufiger Ertragswert: ,00./ ,00 = ,00 Das rechnerische Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet: Verkehrswert für Teilfläche 2: ,00 41

42 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Ertragswert für die Teilfläche Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Gem. der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit (siehe 5.0) sind auf der Teilfläche 3, für den Bau- u. Baustoffmarkt 36 Stellplätze vorzuhalten. Demnach besteht eine Nutzungsabhängigkeit zur Teilfläche 1. Die höherwertigere Verwendung der Teilfläche 3 als gewerbliche Baulandfläche kann allerdings durch eine Änderung des Parkflächenkonzeptes ( z. B. Bau einer Tiefgarage oder Stellplatzverlagerungen auf die Teilflächen 1 od. 2) erhalten werden. Vor diesem Hintergrund orientiert sich die wirtschaftliche Restnutzung zunächst an dem Betrieb des Bau- u. Baustoffmarktes (siehe ). Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 10 Jahre Reinertrag Je Stellplatz wird ein marktüblicher Ansatz in Höhe von 25,00 für sachgerecht gehalten: 25,00 * 36 = 900,00 p. M. *12 = ,00 p. A. Die restliche Fläche wird vom Bau- u. Baustoffmarkt als Freilagerfläche genutzt (siehe nachfolgende Grafik): 42

43 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 43 Hierfür wird ein Ansatz in Höhe von 50% der Quadratmetermiete des angrenzenden Kaltlagers für sachgerecht gehalten: 2,50/m² x 240m² = 600,00 p. M. *12 = 7.200,00 p. A , ,00 = ,00 = Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Pauschal 10% des Jahresrohertrages (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil IV, ,00 p. A Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: 1.800,00 = Jahresreinertrag: , Liegenschaftszinssatz Der Ertragswert der Parkplatzfläche ist abhängig vom wirtschaftlichen Erfolg und der damit verbundenen Frequenz des Bau- u. Baustoffmarktes. Demnach ist vom gleichen Ansatz des Liegenschaftszinssatzes, so wie er für die Teilfläche 1 gewählt wurde, auszugehen. Das geringere Modernisierungsrisiko der Parkplatzfläche wird durch das höhere Kostenrisiko im Falle einer alternativen Nachnutzung (Tiefgarage) annähernd kompensiert. Anzuwendender Liegenschaftszinssatz: 7,0% Barwertfaktor zur Kapitalisierung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (siehe ): 10 Jahre Barwertfaktor (7,0%/10 Jahre): 7,02358 Abzinsungsfaktor: 0, Ertragswert 43

44 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 44 EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = ,00 x 7, ( ,00 x 0,50835) EW = ,49, gerundet ,00 Fazit: Der Ertragswert liegt unterhalb des Bodenwertes. Die Nutzung als Parkplatzfläche ist daher unwirtschaftlich. Das Grundstück könnte durch eine Änderung des Parkflächenkonzeptes einer höherwertigeren Bebauung zugeführt werden. Demnach ist bei der Ableitung des Verkehrswertes für die Teilfläche 3, gem ImmoWertV, der freigelegte Bodenwert (siehe 8.1) maßgeblich Marktanpassung Es ist keine weitere Marktanpassung mehr erforderlich Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Freilegungskosten der asphaltierten Parkfläche: 1436m² x 18,50 = ,00 Netto: ,37, gerundet , ,00./ ,00 = ,00 Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet: Verkehrswert für die Teilfläche 3 Verkehrswert für Teilfläche 3: , Ableitung des Verkehrswertes für das gesamte Anwesen Teilfläche 1: ,00 Teilfläche 2: ,00 Teilfläche 3: ,00 =Summe: ,00 Das Ergebnis wird noch, gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr, kaufmännisch gerundet: Marktanpassung gem ImmoWertV Die Marktanpassung wurde bereits bei der Ermittlung der Einzelwerte für die Teilflächen durchgeführt. Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Die besonderen Grundstücksmerkmale wurden bereits bei der Teiflächenbewertung in Abzug gebracht. Weitere Merkmale sind nicht mehr zu berücksichtigen Verkehrswert gesamt 44

45 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 45 Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf 2,8 Mio. Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger 1. Baupläne 2. Grundbuchauszug (auszugsweise) 3. Dienstbarkeit Parkplatzfläche (auszugsweise) 4. Stellplatzplan Anlagen Verwendete Literatur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2012) Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe Baunutzungsverordnung (BauNVO) Baugesetzbuch (BauGB) Gabriele Bobka, Spezialimmobilien von A-Z 45