Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Adresse: Auftraggeber: Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Doppelhaushälfte im Erbbaurecht Xxxxxxxxx-Str. xx Planegg Hr. Werner Xxxxx wohnhaft in Xxxxxxstr. xx, Planegg xx09 und xx xx09 und xx11 Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Erbbaurecht Gebäudemerkmale Ausstattung Energetische Eigenschaften Allgemeiner baulicher Zustand Instandhaltungsrückstände Modernisierungsrückstände Baurechtliche Situation Verkehrswert Stichtag xx Sachwertverfahren Normalherstellungskosten Bodenwertanteil des Erbbaurechts Bodenwert Volleigentum Bodenwertanteil Marktanpassung Besondere objektspezifische Merkmale Unbelasteter Verkehrswert Belasteter Verkehrswert ,1 Marktanpassung Besondere objektspezifische Merkmale Belasteter Verkehrswert Verkehrswert Stichtag xx Sachwertverfahren Normalherstellungskosten Bodenwertanteil des Erbbaurechts Bodenwert Volleigentum Bodenwertanteil Marktanpassung Besondere objektspezifische Merkmale xx Unbelasteter Verkehrswert xx Belasteter Verkehrswert xx 9.1.6,1 Marktanpassung xx Besondere objektspezifische Merkmale Belasteter Verkehrswert 22 Anlagenverzeichnis 22 Fotodokumentation 23 2

3 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 3 1. Vorbemerkung Der Auftraggeber, Hr. Werner Xxxxx, benötigt für eine Erbschaftsangelegenheit die Bewertung des mit einem Nießbrauch belasteten Erbbaurechts in Planegg. Xxxxxxstr. xx. Es handelt sich hierbei um eine Doppelhaushälfte mit Garage, die Hr. Xxxxx im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge von seinen Eltern im Jahre xx09 übertragen worden ist. Der Erbfall ist am xx11 durch den Tod des Vaters, Hr. Xxxxx Andreas, eingetreten. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung von Verkehrswerten im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Umfang des Gutachtens wurde mit Hr. Xxxxx sowie dessen Rechtsbeistand, Hr. Schäfer, Xxxxxxstr. 42, Planegg abgesprochen. Es wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung der Schenkung, xx09, sowie zum Todestag des Vaters, Hr. Xxxxx Andreas, gestorben xx11, ermittelt. 3

4 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 4 Die Objektbesichtigung fand am xx11 statt. Dabei waren der Auftraggeber, seine Ehefrau und die Bewohnerin des Bewertungsobjektes, die Mutter des Auftraggebers, Fr. Irmgard Xxxxx, anwesend. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung, der Auskünfte des Auftraggebers und seines Rechtsbeistandes, Hr. Schäfer, sowie den vorgelegten bzw. beschafften Informationen. Folgende Dokumente standen zur Verfügung: Amtlicher Lageplan, Baupläne, Erbbauvertrag mit Nachtrag, Grundbuchauszüge, Mietzinsanpassungsschreiben des Erzbischöflichen Ordinariats, Überlassungsurkunde mit Nachtrag des Notariats Kelch, München, Jahresberichte des Gutachterausschusses der Stadt München xx08 und xx10, Mietstatistik von Immobilienscout24, Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses des Landkreises München. Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Eine Analyse des Grundstücks auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren aber keine offensichtlichen Bodenverunreinigungen erkennbar. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der vorgelegten Baupläne und Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. 2. Verfahrenswahl Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Beim Erbbaurecht gilt der Sonderfall, dass das Grundstück und die aufstehenden Baulichkeiten nicht dem gleichen Eigentümer gehören. Im vorliegenden Fall ist Eigentümer und Erbbaugeber das Benefizium Planegg, vertreten durch das Erzbischöfliche Ordinariat München, Erzbischöfliche Finanzkammer. Der Erbbauberechtigte hat den Vorteil, dass er keine Investitionen in den Grund und Boden tätigen muss, um sein Gebäude darauf zu errichten. Er muss lediglich für die Nutzung des Bodens ein Nutzungsentgelt (Erbbauzins) bezahlen, das üblicherweise unter der normalen Rentierlichkeit des Grundstückswertes liegt. Dies trifft auch für den vorliegenden Bewertungsfall zu. Das zu bewertende Erbbaurecht basiert auf einem Erbbaurechtsvertrag vom xx , Urk- Nr. 879 und Nachtrag vom , Urk-Nr Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV ist das vorrangig zu verwendende Wertermittlungsverfahren. Es bietet sich an, wenn genügend Vergleichspreise vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Für den vorliegenden Bewertungsfall liegen beim zuständigen Gutachterausschuss des Landkreises München 5 Kauffälle von Reihenhäusern und Doppelhaushälften mit Erbbaurecht aus der näheren Umgebung vor. Allerdings kann mit dieser geringen Anzahl von Vergleichswerten kein sachgerechtes Vergleichswertverfahren 4

5 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 5 durchgeführt werden. Darüber hinaus liegen die Bandbreiten zwischen den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte zu weit auseinander um einen einheitlichen Trend erkennen zu können. Schließlich sind bei den einzelnen Vergleichsobjekten keine näheren Angaben über die Bedingungen des Erbbauvertrages sowie den Erhaltungszustand bekannt. Die Vergleichspreise werden daher nur informatorisch beigefügt. (Anlage 1) Mit Nießbrauch belastete Doppelhaushälften im Erbbaurecht sind keine typischen Kapitalanlageimmobilien. Der in Frage kommende Käuferkreis besteht überwiegend aus Selbstnutzern, die sich bei der Preisfindung mehr am Wert der Bausubstanz orientieren. Es wird daher das Sachwertverfahren für Erbbaurechte gem. den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (WertR xx06) sowie die Marktanpassung mittels Faktoren gem ImmoWertV als geeignetes Wertermittlungsverfahren gehalten. Der Landkreis München hat für bebaute Erbbaurechte keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Aufgrund der starken Prägung des örtlichen Immobilienmarktes durch die Nähe zur Landeshauptstadt und des ebenfalls hohen Bodenpreisniveaus werden die Marktanpassungsfaktoren für bebaute Erbbaurechte des Gutachterausschusses der Stadt München für sachgerecht gehalten und verwendet. 5

6 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 6 3. Standortmerkmale Regierungsbezirk: Landkreis: Einwohnerzahl: Gemeindefläche Entfernung nach Berlin (Zentrum) Entfernung nach München (Zentrum): Entfernung z. Flughafen München: Oberbayern München z xx09 10,63 km² 789 KM 16 KM 52 KM 6

7 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 7 Entfernung nach Starnberg Entfernung nach Fürstenfeldbruck Entfernung zur Ortsmitte von Planegg 21 KM 18 KM 1,3 KM Öffentliche Verkehrsmittel: Ca m, S-Xxxxxx Planegg (S6) Mehrere Regionalbuslinien Schulen: 2 Volksschulen 1 Gymnasium 1 Musikschule 1 Schule der Fantasie Kindertagesstätten : Demographie (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, Statistisches Amt München) 7

8 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 8 4. Lagemerkmale Planegg liegt ca. 5 KM entfernt von der westlichen Stadtgrenze Münchens. Das Bewertungsgrundstück liegt im Osten von Planegg. Es handelt sich um ein ruhiges Wohngebiet. Die Xxxxxxxxxstraße ist eine untergeordnete, verkehrsberuhigte Straße, ohne nennenswerten Durchgangsverkehr. Zum Zeitpunkt der Besichtigung konnten keine wesentlich störenden Immissionen wahrgenommen werden. Prägend für die Mikrolage sind die mehrgeschossigen Wohnblocks zur Südseite des Bewertungsgrundstücks sowie die Nähe zum Gewerbegebiet Steinkirchen. Geschäfte für den täglichen Bedarf sind in unmittelbarer Nähe keine vorhanden. Der nächste Lebensmittelladen befindet sich in ca. 500 m Entfernung, in der Pasinger Straße, mehrere Geschäfte in der in ca m Entfernung liegenden Xxxxxxstraße. Die direkte Umgebungsbebauung besteht 8

9 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 9 überwiegend aus ähnlichen Doppelhäusern des gleichen Typs wie das Bewertungsobjekt. Aufgrund der südwestlichen Ausrichtung besteht eine optimale Belichtung. Zusammengefasst ist die Qualität der Mikrolage als mittel einzustufen. 5. Grundstück- und Grundbuchsmerkmale Grundbuch von Planegg (Erbbaugrundbuch), Band 42, Blatt 1896 Flurst.-Nr. xxxxx Adresse: Xxxxxxxxx-Str. xx Grundstücksgröße: lt. Grundbuch: 467 m² Derzeit eingetragener Eigentümer: Hr. Werner Xxxxx, geb. am Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuches: Vorkaufsrecht für den Eigentümer des Grundstücks, derzeit Benefizium Planegg Erbbauzins für den derzeitigen Eigentümer, Benefizium Planegg Reallast zur Absicherung des o. a. Erbbauzinses Nießbrauch für Xxxxx Andreas, geb (verst xx11) und Xxxxx Irmgard Rosina, geb Bebauung: Doppelhaushälfte, voll unterkellert, mit Garagenanbau Entwicklungszustand: Reines Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNV) Einfacher Bebauungsplan vorhanden: Nördlich der Richard-Strauss-Straße Maß der realisierten Geschossfläche: ca. 135 m² (6,80m x 9,93 m x 2) Realisierte Geschossflächenzahl (GFZ): 0,29 Grundstückszuschnitt: rechteckig, ca. 46m x 10 m Ausrichtung des aufstehenden Wohngebäudes: SW-NO Erschließungszustand: voll erschlossen (Strom, Wasser, Telefon, Abwasserkanal.) Es wird davon ausgegangen, daß sämtliche Erschließungskosten bezahlt und keine Gebührenbescheide mehr offen sind. Bodenbeschaffenheit: Unauffällig. Verdachtsmomente für Bodenverunreinigungen konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Topographie: Eben Hinweis: Hinsichtlich des in Abteilung 2 eingetragenen Vorkaufsrechts zugunsten des Erbbaugebers kann keine Auswirkung auf den Verkehrswert angenommen werden, da dieses Recht üblicherweise im Verkaufsfalle nicht ausgeübt wird. 9

10 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 10 Daten des bestehenden Erbbaurechts-Vertrages: 5.1 Erbbaurecht Grundstückseigentümer Laufzeit: Benefizium Planegg, vertreten durch das Erzbischöfliche Ordinariat München, Erzbischöfliche Finanzkammer 99 Jahre, vom xx bis zum xx57 Anpassungsklausel: 5% des Grundstücks-Verkehrswertes, Anpassung alle 3 Jahre möglich. Diese Regelung wurde in den 80er Jahren aufgrund einer veränderten Rechtssprechung umgedeutet. Seit dieser Zeit gilt lt. Auskunft des Erzbischöflichen Ordinariats, Frau Angelika Rihm, folgende Regelung: Die Anpassung folgt der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI). Die Anpassung des Erbbauzinses erfolgt alle 36 Monate im Verhältnis der Veränderung des VPI nach oben oder unten. Regelung bei Fristablauf Sonstiges Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts Der Erbbauberechtigte erhält nach Zeitablauf (Heimfall) eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechts Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten am Grundstück 6. Gebäudemerkmale Baujahr: Ca Massivbau, Außenmauern Kellergeschoss Stampfbeton 32 cm, Außenmauern Wohngeschosse Gitterziegel, 30cm, Innenwände: Hochlochziegel 24 cm u. 11,5 cm Zweischalige Bauweise (2 x 11,5 cm) Größe: 9,93 m x 6,80 m. Firsthöhe: 8,50 m E+1+nicht ausgebautes Dachgeschoss (wirtschaftlich nicht ausbaufähig) Umbauter Raum: ca. 486 m³ (ohne Garage) Wohnfläche gesamt 91,79 m² (Balkon u. Terrasse jeweils zu ½ gem. Wohnflächenverordnung) Brutto-Grundfläche (BGF) 270 m² Fundament: Punktfundamente Dach: Satteldach mit Pfanneneindeckung, Dachneigung 30 Grad, Holz-Dachstuhl. Erneuerung der Dacheindeckung ca

11 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 11 Geschossdecken: Stahlbetondecken Treppe: Stahlbetontreppe mit Kunststeinbelag Garage: Massivbauweise mit Stahlbetondecke und Kiespressdach, mech. Schwingtüre 6.1 Ausstattung Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung Bodenbeläge: Wohnzimmer: Stab-Parkett Diele: großformatige Fliesen Bad: Fliesenboden ca erneuert Gäste-WC: Fliesenboden aus der Zeit des Baujahres Küche: PVC Schlafzimmer: Teppichboden Schlingenware Kellerräume: überwiegend gefliest Sanitärausstattung: Einfache Sanitärausstattung, Bad: Einbaujahr ca. 1985, Sanitärfarbe im Gäste-WC nicht mehr zeitgemäß (aus der Zeit des Baujahres) Türen: Weiße Holztüren Heizung: Gas-Zentralheizung, Marke Viessmann, Typ Vito-Cell uniferral-gl, Einbaujahr 1990 Brenner: MAN, Einbaujahr ca Steuerung: Viessmann Letzte Kaminkehrerprüfung: 05.xx11 Heizkörper: Radiatoren mit Thermostatventilen Wasser-Entkalkungsanlage, Einbaujahr ca. xx09 Elektro: Einfaches System mit Schraubsicherungen, ohne FI-Schutzschalter Küchenausstattung: Baujahrbedingt nicht mehr wertrelevant Abwasserbeseitigung: Über öffentliches Kanalsystem Außenanlagen: Vorgarten und Hausgarten mit üblicher Bepflanzung und Rasen Garage: Einzelgarage mit Pultdach, manuell bedienbare Stahl-Schwingtüre Kein Energieausweis vorhanden Ohne Wärmedämm-Verbundsystem Heizkörper mit Thermostatventilen Dachunterseite nicht isoliert Oberste Geschossdecke nicht isoliert 6.2. Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Energie. Einrichtungen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs sind keine vorhanden. 6.3 Allgemeiner baulicher Zustand und notwendige Renovierungsmaßnahmen Instandhaltungsrückstände Die baulichen Anlagen befinden sich in einem gepflegten Zustand. Es konnten nur folgende Instandhaltungsrückstande erkannt werden: 11

12 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 12 Durchfeuchtung des Mauerwerks im Bereich der Dachentwässerung Nordseite Partiell aufsteigende Erdfeuchtigkeit am Außenmauerwerk Nordseite Modernisierungsrückstände Die Ausstattung entspricht teilweise nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Es konnten folgende Modernisierungsrückstände erkannt werden: Fliesen- u. Sanitärausstattung des Gäste-WC s Bodenbeläge in der Küche und den Schlafzimmern Fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke gem. EnEV xx09 Veraltete Küchenausstattung Veraltetes Elektrosystem ohne FI-Schutzschaltung Relevanz für den Verkehrswert: Der wertbeeinflussende Renovierungsaufwand richtet sich nach der Anschauung des Marktes und nicht primär nach den aufzuwendenden Handwerkerkosten. Hier spielt die zum Wertermittlungsstichtag gegebene Marktsituation als auch die individuellen Überlegungen des in Frage kommenden Käuferkreises eine Rolle. Die o. a. aufgeführten Maßnahmen könnten teilweise auch in Eigenleistung erledigt werden. Für Renovierungsleistungen wird ein pauschaler Wertabschlag in Höhe von Euro ,00 für marktgerecht gehalten und bei den sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt. Dabei erfolgt für den Wertermittlungsstichtag in xx09 eine Rückrechnung auf Basis des Baupreisindex für Ausbauarbeiten in Bayern. 7.0 Baurechtliche Situation Die Bauakte wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, daß das Bewertungsobjekt baurechtlich genehmigt ist und gem. den Festsetzungen errichtet wurde. 8. Verkehrswert zum Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag xx Sachwertverfahren gem. Wertermittlungsrichtlinien (WertR xx06) Vorbemerkung: Im Sachwertverfahren wird der Zeitwert der Bausubstanz ermittelt. Um vom Sachwert zum Verkehrswert zu gelangen, wird ein Marktanpassungsfaktor verwendet, der üblicherweise von den örtlichen Gutachterausschüssen durch die statistische Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt wird. Der Gutachterausschuss des für Planegg zuständigen Landkreises München hat keine entsprechenden Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Es werden daher die Faktoren des Gutachterausschusses der Stadt München herangezogen. Der Immobilienmarkt in Planegg ist geprägt durch die Nähe zu München. Die Immobilienpreise liegen annähernd auf dem 12

13 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 13 gleichen Niveau wie in den Randbezirken von München, so daß die Verwendung der Münchner Faktoren für sachgerecht gehalten wird. Um die Münchner Marktanpassungsfaktoren verwenden zu können muss die Konformität zu dem Berechnungsmodell des Gutachterausschusses hergestellt werden. Es handelt sich hierbei um die in den Wertermittlungsrichtlinien ( WertR) xx06, ff. dargestellte finanzmathematische Methode. Gem. Jahresbericht xx08 (veröffentlicht Mai xx09) des Gutachterausschusses der Stadt München werden angesetzt: Gebäudesachwertermittlung gem. aktuellen Normalherstellungskosten (NHK xx00) Baunebenkosten: 15% Regionalfaktor: 1,1 Ortsfaktor: 1,13 Baupreisindex für Wohngebäude in Bayern Alterswertminderung: WertR xx06, Anlage 8a (Methode nach ROSS) Lt. Jahresbericht wurden die Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser im Erbbaurecht ermittelt. Für Doppelhaushälften liegen aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen keine eigenen Faktoren vor. Für den vorliegenden Bewertungsfall werden zunächst die Marktanpassungsfaktoren für Reiheneckhäuser herangezogen. Der Käuferkreis für Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften unterscheidet sich nicht signifikant, so daß ein ähnliches Marktverhalten bei der Preisfindung unterstellt werden kann Normalherstellungskosten NHK Typ 2.12, Kopfhaus, Ausstattungsstandard: mittel, Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss NHKxx00: 581,00/m² BGF Baupreisindex für Wohngebäude in Bayern: Stand 02.xx09 = 113,2 (Basis xx05) Umrechnung des Index auf Basis xx00 mittels Verkettungsfaktor 1, ,2 x 1,01896 = 115,3 115,3/100 * 581,00 = 669,89 x Regionalfaktor 1,1 = 736,88 x Ortsfaktor 1,13 = 832,67, gerundet 833,00 BGF 270m² * 833,00 = ,00 Zuzügl. Baunebenkosten 15%: ,50 =Zwischenwert ,50 Abzügl. Alterswertminderung nach ROSS: Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 47 Jahre Gesamtnutzungsdauer gem. WertR: 80 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 33 Jahre Alterswertminderung 47% ,50 x 0,47 = , ,50./ ,85 = ,65 13

14 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Bodenwertanteil des Erbbaurechts Als Bodenwertanteil des Erbbaurechts wird der Vorteil der Bodennutzung für den Erbauberechtigten bezeichnet, der durch den Unterschiedsbetrag zwischen zu zahlendem Erbbauzins und der normalen Bodenwertverzinsung entsteht Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag Amtlicher Bodenrichtwert zum xx08: 700,00/m² bei einer GFZ von 0,5 Amtlicher Bodenrichtwert zum xx10: 770,00/m² dto. Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages wird eine lineare Wertsteigerung auf 715,00/m² (GFZ 0,5) sachverständig geschätzt. Die GFZ des Bewertungsobjektes beträgt 0,29(siehe 5.). Aufgrund des unterschiedlichen Maßes der realisierten Nutzung muss der Bodenrichtwert noch mittels der aus dem Marktgeschehen ermittelten Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses umgerechnet werden. Aus Gründen der Modellkonformität werden die Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses der Stadt München verwendet. Dabei wird berücksichtigt, daß bei einem GFZ-Wert von unter 0,30 keine gesicherten Preisabschläge mehr messbar sind. Es wird daher der am nächsten gelegene Wert der GFZ 0,35 verwendet: GFZ: 0,5 = UK 0,578 GFZ: 0,35 = UK 0,451 0,451/0,578 x 715,00 = 557,89 557,89 x Grundstücksgröße 467 m² = ,63, gerundet ,00 = Bodenwert Liegenschaftszinssatz: 3% Bodenwertverzinsung: ,00 x 0,03 = 7.800,00 p. A Bodenwertanteil Der Bodenwertanteil wird durch Kapitalisierung über die Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt. Zum Wertermittlungsstichtag gezahlter Erbbauzins: 480,22 p. A. (siehe Anlage 5 ) Restlaufzeit des Erbbaurechts: 47 volle Jahre Bodenwertverzinsung: 7.800,00 p. A../. abzügl. gezahlter Erbbauzins: 480,22 p. A. = Differenz: 7319,78 (Vorteil für den Berechtigten) x Barwertfaktor (47 J/3%) 25,02470 = ,29 = Barwert des Zinsvorteils (Bodenwertanteil) Marktanpassung Aus dem Jahresbericht xx08 des Gutachterausschusses der Stadt München sind folgende Marktanpassungsfaktoren zu entnehmen: Erbbauzins: 3,0% Gebäudetyp: Reiheneckhaus MAF: 1,01 Kaufpreis: MAF: 1,09 14

15 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 15 1,01 + 1,09/2 = 1,05 Zeitwert der Bausubstanz: ,65 (siehe 8.1.1) + Bodenwertanteil: ,29 = Sachwert des Erbbaurechts 3xx.257,94 x Marktanpassungsfaktor 1,05 = , Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Abschlag für Renovierungskosten ,00 (siehe 6.3.2) Preisindex für Ausbauarbeiten in Bayern z. 02.xx09: 111,7 Preisindex für Ausbauarbeiten in Bayern z. 08.xx11: 116,0 111,7/116,0 x = ,97, gerundet , ,83./. abzügl ,00 = , Unbelasteter Verkehrswert Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag xx09 geschätzt auf 3xx.000,00 Es handelt sich hierbei um den Verkehrswert des unbelasteten Erbaurechts. D. h. ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs Mit Nießbrauch belasteter Verkehrswert Marktanpassung gem ImmoWertV Neben den rein finanzmathematisch ermittelten Größen der wirtschaftlichen Nachteile eines Nießbrauchs müssen darüber hinaus die subjektiven Überlegungen des Marktes berücksichtigt werden. Bei einem Nießbrauch verbleibt die Unsicherheit, ob die berechtigten Personen so lange leben, wie es die amtlichen Sterbetafeln vorgeben. Diese Unsicherheit bewertet der Markt mit einem zusätzlichen Risikoabschlag. Dieser wird nachfolgend dargestellt: Lebenserwartung 50 0,2 1 < > 0 wirtschaftliche Wertminderung/unbelasteter VW 30 0,4 1 < > 0 Immobilienangebot xx 0,4 1 < > 0 Summe>> 100 Summe(Gewichte x Punkte)/300 0,1 gerundet % 10% Marktanpassung Unbelasteter Verkehrswert: 3xx.000,00./. abzügl. Marktanpassung 10% ,00 = Marktangepasster Verkehrswert: ,00 15

16 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Vorbemerkung Mit Urkunde Nr. 375 K/xx09 vom xx09 sowie Nachtrag URNr. 790/Kxx09 vom xx09 wurde das Bewertungsobjekt dem Auftraggeber, Hr. Werner Xxxxx von den Eltern, Andreas Xxxxx und Rosina Xxxxx, geb. Bodensteiner, im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen (Anlage 8). Dabei wurde den Veräußerern ein lebenslanger, unentgeltlicher Nießbrauch eingeräumt. Abweichend von der gesetzlichen Lastenverteilung wurde vereinbart, daß die Nießbraucher während der Dauer des Nießbrauchs alle Lasten tragen, die sonst der Eigentümer tragen müsste. Insbesondere die Kosten für außerordentliche Ausbesserungen und Erneuerungen sowie den Erbbauzins. Diese Kosten werden nachfolgend ermittelt, wobei das Lebensalter der Berechtigten versicherungsmathematisch auf volle Jahre auf- bzw. abgerundet wird: Geburtsdatum Hr. Andreas Xxxxx: Vollendetes Alter zum Wertermittlungsstichtag: 91 Jahre Geburtsdatum Fr. Rosine Xxxxx Vollendetes Alter zum Wertermittlungsstichtag: 86 Jahre Barwert des Mietausfalls Dem Eigentümer entgeht während der Dauer des Nießbrauchs das Mietentgelt, das er bei einem unbelasteten Objekt erzielen könnte. Gem. einer Auswertung der Immobiliendatenbank Immobilienscout24 (Anlage 6) wurden in Planegg Häuser zur Miete in einer Preisspanne von 9,11/m² - 15,50/m² angeboten. Dabei handelt es sich um Angebotsmieten zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages. Für das Bewertungsobjekt wird ein Mietansatz in Höhe von 11,00 netto kalt für nachhaltig erzielbar gehalten. 91,79 m² x 11,00 = 1.009,69 Zuzügl. Garage 50,00 = 1059,59, gerundet 1.060,00 p. M. netto kalt 1.060,00 x 12 = 12.7xx,00 p. A. netto kalt Gem. den Regelungen in der Überlassungsurkunde URNr. 375/K/xx09 trägt der Nießbraucher sämtliche Lasten, die sonst der Eigentümer tragen müsste und den Erbbauzins. Von dem zuvor ermittelten Jahresrohertrag sind daher die Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringen, da diese den Abzugsbetrag der entgangenen Miete reduzieren. Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Für das Bewertungsobjekt liegen keine Aufzeichnungen hinsichtlich dieser Kosten vor. Es werden daher die aus langfristigen, bundesweiten Erhebungen festgestellten Erfahrungssätze gem. den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien ( WertR 06 Anlage 3, II. Berechnungsverordnung) zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages zu Grunde gelegt. Verwaltungskosten (Einfamilienhaus und Garage) 288,03 Instandhaltungskosten 1.122,00 16

17 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 17 Aufgrund des unentgeltlichen Nießbrauchs kann das Mietausfallsrisiko außer Ansatz bleiben. Bewirtschaftungskosten Gesamt 1.410,03 Jahresrohertrag 12.7xx,00./. abzügl. Bewirtschaftungskosten 1.410,03 = Jahresreinertrag ,97 Verbundener Leibrentenbarwertfaktor für Ehepaare bis zum Tod der letztversterbenden Person: 5,93 (monatlich vorschüssig) unter Zugrundelegung der am Wertermittlungsstichtag gültigen amtlichen Sterbetafel xx05/xx ,97 x 5,93 = ,12 = Barwert des Mietausfalls Barwert des Erbbauzinses Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages lag der Erbbauzins bei 480,22 p. A. 480,22 x Leibrentenbarwertfaktor 6,393 (Jährlich vorschüssig) = 3.070,05 Zusammenfassung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Barwert des Mietausfalls: ,12./. Barwert des Erbbauzinses: 3.070,05 = Gesamt , Ableitung des belasteten Verkehrswertes Marktangepasster unbelasteter Verkehrswert: ,00./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: ,07 = ,93 Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der mit einem Nießbrauch belastete Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag xx09 geschätzt auf ,

18 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Verkehrswert zum Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag xx Sachwertverfahren gem. Wertermittlungsrichtlinien (WertR xx06) Vorbemerkung: siehe unter 8.1. Gem. Jahresbericht xx10 (veröffentlicht Mai xx11) des Gutachterausschusses der Stadt München werden angesetzt: Gebäudesachwertermittlung gem. aktuellen Normalherstellungskosten (NHK xx00) Baunebenkosten: 15% Regionalfaktor: 1,1 Ortsfaktor: 1,13 Baupreisindex für Wohngebäude in Bayern Alterswertminderung: WertR xx06, Anlage 8a (Methode nach ROSS) Normalherstellungskosten NHK Typ 2.12, Kopfhaus, Ausstattungsstandard: mittel Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss NHKxx00: 581,00/m² BGF Baupreisindex für Wohngebäude in Bayern: Stand 08.xx11 = 117,7 (Basis xx05) Umrechnung des Index auf Basis xx00 mittels Verkettungsfaktor 1, ,7 x 1,01896 = 119,93 119,93/100 * 581,00 = 696,79 x Regionalfaktor 1,1: 766,47 x Ortsfaktor 1,13: 866,11gerundet 866,00 BGF 270m² * 866,00 = 233.8xx,00 Zuzügl. Baunebenkosten 15%: 233.8xx,00 * 1,15 = ,00 Abzügl. Alterswertminderung nach ROSS: Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 49 Jahre Gesamtnutzungsdauer gem. WertR: 80 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 31 Jahre Alterswertminderung 49% ,00 x 0,47 = , ,00./ ,71 = ,29 =Zeitwert der Bausubstanz 18

19 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 19 Siehe Bodenwertanteil des Erbbaurechts Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag Amtlicher Bodenrichtwert zum xx08: 700,00/m² bei einer GFZ von 0,5 Amtlicher Bodenrichtwert zum xx10: 770,00/m² dto. Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages wird aufgrund der starken Nachfrage auf dem Immobilienmarkt einewertsteigerung auf 790,00/m² (GFZ 0,5) sachverständig geschätzt. Die GFZ des Bewertungsobjektes beträgt 0,29(siehe 5.). Aufgrund des unterschiedlichen Maßes der realisierten Nutzung muss der Bodenrichtwert mittels der aus dem Marktgeschehen ermittelten Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses umgerechnet werden. Aus Gründen der Modellkonformität werden die Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses der Stadt München verwendet. Dabei wird berücksichtigt, daß bei einem GFZ-Wert von unter 0,30 keine gesicherten Preisabschläge mehr messbar sind. Es wird daher der am nächsten gelegene Wert der GFZ 0,35 verwendet: GFZ: 0,5 = UK 0,578 GFZ: 0,35 = UK 0,451 0,451/0,578 x 790,00 = 616,42 616,42 x Grundstücksgröße 467 m² = ,143, gerundet ,00 = Bodenwert Liegenschaftszinssatz: 3% Bodenwertverzinsung: ,00 x 0,03 = 8.640,00 p. A Bodenwertanteil Zum Wertermittlungsstichtag relevanter Erbbauzins: 497,22 p. A. (siehe Anlage 5 ) Hinweis: Gem. Erhöhungsschreiben des Erzbischöflichen Ordinariats vom xx11 gilt der o. a. Erbbauzins ab dem xx12. Es wird in der nachfolgenden Berechnung des Bodenwertanteils bereits dieser Betrag berücksichtigt, obwohl zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages noch der vorherige Erbbauzins (siehe ) gültig war. Dies folgt den Überlegungen der Marktteilnehmer, die ebenfalls bereits den neuen Erbbauzinssatz in Ihre Kaufpreisfindung mit einbeziehen werden. Der geringe Differenzbetrag, der in den zwei Monaten entsteht, hat keine Auswirkungen auf den Verkehrswert und kann daher vernachlässigt werden. Restlaufzeit des Erbbaurechts: 45 Jahre Bodenwertverzinsung: 8.640,00 p. A../. abzügl. gezahlter Erbbauzins: 497,22 p. A. = Differenz: 8.142,78 x Barwertfaktor (45 J/3%) 24,51871 = ,46 = Barwert des Zinsvorteils (Bodenwertanteil) Marktanpassung Aus dem Jahresbericht xx08 des Gutachterausschusses der Stadt München sind folgende Marktanpassungsfaktoren zu entnehmen: 19

20 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 20 Erbbauzins: 3,0% Gebäudetyp: Doppelhaushälfte MAF: 1,05 Anzahl 6 Stück Gebäudetyp Reiheneckhaus MAF: 0,97 Anzahl 10 Stück Gewichtetes arithmetisches Mittel aus den Gebäudearten: MAF: 1,0 Kaufpreis: MAF: 1,08 1,00 + 1,08/2 = 1,04 Zeitwert der Bausubstanz: ,29 + Bodenwertanteil: ,46 = Sachwert ,75 x Marktanpassungsfaktor 1,04 = , Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Abschlag für Renovierungskosten ,00 (siehe 6.3.2) ,30./. abzügl ,00 = , Unbelasteter Verkehrswert Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag xx11 geschätzt auf ,00 Es handelt sich hierbei um den Verkehrswert des unbelasteten Erbaurechts. D. h. ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs. Siehe Mit Nießbrauch belasteter Verkehrswert Marktanpassung gem ImmoWertV Lebenserwartung 50 0,2 1 < > 0 wirtschaftliche Wertminderung/unbelasteter VW 30 0,3 1 < > 0 Immobilienangebot xx 0,3 1 < > 0 Summe>> 100 Summe(Gewichte x Punkte)/300 0, gerundet % 8% Marktanpassung Unbelasteter Verkehrswert: ,00./. abzügl. Marktanpassung 8% 27.xx0,00 20

21 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 21 = Zwischenwert , Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Siehe Vorbemerkung Geburtsdatum Fr. Rosine Xxxxx Vollendetes Alter zum Wertermittlungsstichtag: 88 Jahre Barwert des Mietausfalls Dem Eigentümer entgeht während der Dauer des Nießbrauchs das Mietentgelt, das er bei einem unbelasteten Objekt erzielen könnte. Für das Bewertungsobjekt wird ein Mietansatz in Höhe von 12,00 netto kalt für erzielbar gehalten. 91,79 m² x 12,00 = 1.101,48 Zuzügl. Garage 60,00 = 1.161,48, gerundet 1.160,00 p. M. netto kalt 1.160,00 x 12 = 13.9xx,00 p. A. netto kalt Gem. den Regelungen in der Überlassungsurkunde URNr. 375/K/xx09 trägt der Nießbraucher sämtliche Lasten, die sonst der Eigentümer tragen müsste und den Erbbauzins. Von dem zuvor ermittelten Jahresrohertrag sind daher die Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringen, da diese den Abzugsbetrag der entgangenen Miete reduzieren. Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Für das Bewertungsobjekt liegen keine Aufzeichnungen hinsichtlich dieser Kosten vor. Es werden daher die aus langfristigen, bundesweiten Erhebungen festgestellten Erfahrungssätze gem. den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien ( WertR 06 Anlage 3, II. Berechnungsverordnung) zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages zu Grunde gelegt. Verwaltungskosten (Einfamilienhaus und Garage) 296,45 Instandhaltungskosten 1.062,01 Aufgrund des unentgeltlichen Nießbrauchs kann das Mietausfallsrisiko außer Ansatz bleiben. Bewirtschaftungskosten Gesamt 1.358,46 Jahresrohertrag 13.9xx,.00./. abzügl ,46 = Jahresreinertrag ,54 Leibrentenbarwertfaktor für Frauen (monatlich vorschüssig) auf Basis der zum Wertermittlungsstichtag gültigen amtlichen Sterbetafel xx08/xx10: 21

22 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite ,54 x 4,476 = ,45 = Barwert des Mietausfalls Barwert des Erbbauzinses Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages lag der Erbbauzins bei 497,22 p. A. 497,22 x Leibrentenbarwertfaktor 4,939 (jährlich vorschüssig) = 2.455,77 Zusammenfassung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Barwert des Mietausfalls: ,45./. Barwert des Erbbauzinses: 2.455,77 = Gesamt , Ableitung des belasteten Verkehrswertes Marktangepasster unbelasteter Verkehrswert: ,00./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: ,68 = ,32 Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der mit einem Nießbrauch belastete Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag xx11 geschätzt auf ,00 Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Anlagen 1. Amtlicher Lageplan 2. Erbbauvertrag (auszugsweise) 3. Grundbuchauszug (auszugsweise) 4. Baupläne/Schnitt 5. Erhöhungsschreiben des Bischöflichen Ordinariats 6. Mietstatistiken Immobilienscout24 7. Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung (anonymisiert) 8. Überlassungsurkunden Nr. 375 u.790 (auszugsweise) 22

23 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 23 Fotodokumentation 23

24 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 24 24