Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Mit Gaststätte und Wirtschaftsgebäude bebautes Grundstück Adresse: xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxstr. 10 Auftraggeber: Fr. Christina Xxxxxxx, Neuxxxxxxer Str. 31, xxxxx Xxxxxx Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet :

2 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung u. Verfahrenswahl Verfahrenswahl Lokalisation u. Demographie Lage Makrolage Mikrolage Grundstücksmerkmale und Grundbuch Grundbucheintragungen Relevanz der Grundbucheintragungen Selbstständig nutzbare Teilflächen Baubeschreibung Gastronomiegebäude 12 Fotodokumentation Wirtschaftsgebäude 20 Fotodokumentation Energetische Beurteilung Baurechtliche Situation Gaststättenkonzession Ermittlung des Verkehrswertes Variante Ertragswertverfahren Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Jahresreinertrag Bodenwert Teilfläche Liegenschaftszinssatz Ertragswert Variante Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ableitung des Verkehrswertes Verkehrswert 35 Anlagenverzeichnis 35 Verwendete Fachliteratur 35

3 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 3 Gaststätte Wirtschaftsgebäude (ehem. Schweinemästerei) 1. Vorbemerkung und Verfahrenswahl Die Auftraggeberin, Fr. Christina Xxxxxxx, ist Eigentümerin des Anwesens Xxxxxxstr. 10 in xxxxx Xxxxxx. Das Grundstück ist mit einem Gastronomie- und Wirtschaftsgebäude bebaut. Fr. Xxxxxxx beabsichtigt, die Nutzung aus Altersgründen aufzugeben und das Anwesen zu verkaufen. Zu diesem Zweck wird ein Verkehrswertgutachten benötigt. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes gem. 194 des Baugesetzbuches (BauGB). Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des

4 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 4 sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Objekt- und Ortsbesichtigung wurde am 04.März 2015 durchgeführt. Es standen folgende Unterlagen zur Verfügung: Amtlicher Lageplan, Grundbuchauszug, Baupläne (unvollständig). Eine bauteilzerstörerische Untersuchung der Bausubstanz und des Grundstücks auf Altlasten war nicht Gegenstand dieses Auftrages. Augenscheinlich waren aber keine Bodenverunreinigungen erkennbar. Das Grundstück ist lt. Auskunft des Landratsamtes Erding, Fr. Claudia Öttl, Sachgebiet 42-2, nicht im Altlastenkataster eingetragen. Eine Funktionsprüfung von vorhandenen technischen Anlagen wurde nicht durchgeführt. Weiterhin wird von einem abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorhandenen Pläne und der hierin enthaltenen Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß wurde nicht vorgenommen. Die Recherchen wurden am abgeschlossen. Dieser Tag ist auch der Wertermittlungsstichtag. Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. 1.1 Verfahrenswahl Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV kann nicht durchgeführt werden, da lt. Auskunft des örtlich zuständigen Gutachterausschusses für den Landkreis Erding, in der Kaufpreissammlung keine Vergleichspreise vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Das Sachwertverfahren gem ImmoWertV ist ebenfalls ungeeignet, da sich die Preisfindung des Marktes, bei gewerblich genutzten Immobilien, überwiegend nach ertragswirtschaftlichen Kriterien orientiert und nicht nach dem Sachwert, der durch den Zeitwert der Bausubstanz bestimmt wird. Das Bewertungsobjekt wird ertragsorientiert genutzt. Die Preisfindung des Marktes erfolgt bei Immobilien dieser Art nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Diese Vorgehensweise kann über das Ertragswertverfahren gem ImmoWertV nachvollzogen werden. Allerdings sind die vorhandenen baulichen Anlagen erheblich modernisierungsbedürftig. Es muss daher zunächst geprüft werden, ob eine wirtschaftlich sinnvolle Weiterführung der bisherigen Nutzung möglich ist. Zusätzlich zum Ertragswert wird daher der Bodenwert gem. 16 ImmoWertV ermittelt. Sollte der Bodenwert den Ertragswert erreichen oder übersteigen, ist das Grundstück unwirtschaftlich bebaut. In diesem Fall ist gem ImmoWertV von einem Liquidationsfall auszugehen, da der Markt einen Abbruch vornehmen und eine höherwertigere Neubebauung durchführen wird.

5 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 5 2. Lokalisation und Demographie Bundesland: Bayern Regierungsbezirk: Oberbayern Landkreis: Erding Region: München

6 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 6 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

7 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 7 3. Lage Entfernungen (Auto) München (östliche Stadtgrenze): 23 KM Erding: 16 KM Markt Schwaben: 5 KM Flughafen München: 26 KM Freising: 34 KM

8 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Makrolage Xxxxxx liegt ca. 23 KM nordöstlich von der Stadtgrenze Münchens im Landkreis Erding. Der Ort hat 4492 Einwohner und besteht aus den Gemeindeteilen Xxxxxx, Xxxxxxerau, Neuxxxxxx, Eicherloh, Vorderes Xxxxxxermoos, Hinteres Xxxxxxermoos und Brennermühle. Es handelt sich um ein ländlich strukturiertes Gebiet Gemeindefläche: 2.316,93 ha Schulen: 2 Volksschulen Kindertagesstätten: 3 Einrichtungen für ältere Menschen: keine 3.2 Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt im Ortskernbereich des ältesten Gemeindeteils Xxxxxx, an einer der beiden Ortsdurchgangsstraßen. Die Xxxxxxstraße ist zweispurig befahrbar und wird als Verbindungsstraße zum Ortsteil Neuxxxxxx und der Nachbargemeinde Oberneuching sowie als Zubringer zur Staatsstraße 2082 (Pliening, Erding, Wartenberg, B11) genutzt. Die Verkehrsfrequenz ist gering bis, phasenweise, mittel. Xxxxxx hat keine größere Infrastruktur. Der Ort besteht überwiegend aus Wohnhäusern sowie landwirtschaftlich genutzten Gebäuden und Hofstellen. Geschäfte für den täglichen Bedarf sowie das Rathaus, befinden sich im ca. 2 KM entfernten Ortsteil Neuxxxxxx. Die Umgebungsbebauung besteht aus Wohnhäusern, teilweise mit landwirtschaftlichen Nutzhallen und Nebengebäuden. Direkt gegenüber zur Westseite befindet sich ein größerer landwirtschaftlicher Betrieb in der Art eines Dreiseithofes, mit mehreren Nutzhallen und einem Wohnhaus.

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10 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 10 Entfernungen (fußläufig) Rathaus: 1,8 KM Nächster Lebensmittel-Einzelhandelsladen: Ca. 2 KM Volksschule: 900m Kindergarten: 1,8 KM Bushaltestelle: 130 m (Linie 568, Markt Schwaben, Erding, S-Bahn-Zubringer) Für eine Gastronomie ist die Lagequalität, aufgrund des Einzugsgebietes, als mäßig zu beurteilen. Die Wohnlagequalität ist als mittel einzuordnen. 4. Grundstücks- und Grundbuchmerkmale Das Bewertungsgrundstück weist folgende wertbestimmenden Merkmale auf: Dorfgebiet gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO) Kein Bebauungsplan vorhanden Baurechtlicher Innenbereich nach 34 BauGB Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1265 m² Grundstückform: Polygonal Topographie: Leichte Hanglage, zur Ostseite ansteigend Erschließungszustand: Voll erschlossen Altlasten: Kein Eintrag im Altlastenkataster des Landkreises Erding vorhanden Bebauung: Gaststätte und Wirtschaftsgebäude (ehem. Schweinemästerei) 4.1 Grundbucheintragungen Amtsgericht Erding, Grundbuch von Xxxxxx Band 58, Blatt 2184 Flurstück-Nr. 101 Abteilung 1: Derzeitiger Eigentümer: Fr. Xxxxxxx Christina Abteilung 2: o Betretungsrecht und Baubeschränkung (Abstandsflächenübernahme) für den jeweiligen Eigentümer des Flurst.-Nr. 115 o Baubeschränkung (Abstandsflächenübernahme) für den Freistaat Bayern. o Mithaftentlassung gem BGB Abteilung 3: Sämtliche Eintragungen sind gelöscht Relevanz der o. a. Grundbucheintragungen für den Verkehrswert Die o. a. Belastungen in Abteilung 2 sind durch die Abteilung von Teilflächen aus der ursprünglichen Flurst.-Nr. 101, mittlerweile gegenstandslos. Wertmindernde Ansätze sind daher nicht zu berücksichtigen.

11 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Selbstständig nutzbare Teilflächen Unter einer selbstständig nutzbaren Teilfläche versteht man einen Grundstücksteil, der, selbständig genutzt oder verwertet werden kann. Im vorliegenden Fall sind die Flächen für das Gastronomiegebäude und das Wirtschaftsgebäude unabhängig voneinander nutzbar: Überschlägige Größe: Teilfläche 1: 735 m² Teilfläche 2: 530 m² Hinweis: Die vorstehende, fiktive Teilung ist nicht im Grundbuch eingetragen. Sie dient lediglich zu einem differenzierten Ansatz des Bodenwertes im Ertragswertverfahren.

12 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Baubeschreibung 5.1 Gastronomiegebäude Konventioneller Massivbau, Unipor-Ziegel, teilunterkellert Größe des Gebäudekörpers: 13,65m x 22,50m zuzügl. Anbau: 2,50m x 7,50m Firsthöhe: 9,42 m ab Fußboden Erdgeschoss Brutto-Grundfläche: Ca. 996 m² Vorhandene Nutzfläche: Ca. 542m² Erdgeschoss: 2 Gasträume mit insgesamt ca. 65 Sitzplätzen, Schänke, Küche, Kühlraum, WC-Anlagen f. Damen und Herren, Büro, Lager- u. Nebenräume, Heizraum. Obergeschoss: 1 Veranstaltungssaal, Schänke. Gastraumfläche: Ca. 166 m² Nutzfläche (Ca. 80 Sitzplätze nach Abzug der Flächen für Service, Musik und Tanz). Betreiberwohnung, 4 Zimmer + Bad + Küche (jetzt: Bad), Wohnfläche: Ca. 89 m² Teilunterkellerung: Ziegelgewölbe, Ca. 25 m² Nutzfläche (Heizöllagerung) Baureserve Dachgeschoss: Ca. 160 m² Nutzfläche Wirtschaftliche Geschossfläche: Ca. 836 m² Ursprungsbaujahr: Ca. 1962, Erweiterung: Ca E+1+nicht ausgebautes DG (ausbaufähig) Satteldach mit Holzdachstuhl Dacheindeckung mit Ziegelpfannen (ca Dachentwässerung: Zinkblech Fassade: Putzfassade Massive Betontreppe in das Obergeschoss, Belag: Naturstein. Einschubtreppe in das Dachgeschoss. Fenster: Überwiegend Original-Holzverbundfenster aus dem Ursprungs-Baujahr, Anbau: Isolierglasfenster Baujahr Treppenhaus: Glasbausteine Heizung: Öl-Zentralheizung, Marke Ferolli, Baujahr 1979, Brenner: Bayerische Ray, Baujahr 2002, Zentrale Warmwasserversorgung Elektro: Stromanschluss über Dachständer, Modernisiertes Sicherungssystem: Kippschalter mit FI Sanitär: Einfacher Standard, nicht mehr zeitgemäß, teilweise marode Küche: Gastronomieküche, Marke Hobart, Baujahr Es ist kein Fettabscheider installiert. Türen: Holztüren mit Holzzargen TV-Anschluss: SAT-Schüssel Kamin: Zwei Kaminzüge vorhanden, jeweils zweizügig, Aussenanlagen: Innenhof und Zufahrt gepflastert, Kleine Grünflächen zur Nord- u. Ostseite

13 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 13 Fotodokumentation

14 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 14

15 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 15

16 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 16

17 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 17

18 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 18 Instandhaltungs- u. Modernisierungsrückstände (Beispiele)

19 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 19

20 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Wirtschaftsgebäude (ehem. Schweinemästerei) Konventioneller Massivbau, Ziegel, nicht unterkellert Baujahr: Ca Größe des Gebäudekörpers: 13,50m x 28,50m E+D, Firsthöhe: 8m (geschätzt) Brutto-Grundfläche: Ca. 385 m² Vorhandene Nutzfläche: Ca. 600 m² Erdgeschoss: Stall- und Mastbereich Lagerräume Obergeschoss: Futterlagerung Fassade: Putzfassade mit Holzverschalung, Südseite unverputzt Decke: Gewölbe auf Stahlträgern und Stahlstützen/Stahlbetondecke Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung Boden: Rohbetonboden Treppe in das Dachgeschoss: Holztreppe Elektro: Leitungen über Putz, Schraubsicherungen Türen/Tore: Holz Beleuchtung: Neon-Beleuchtung Belichtung: Glasbausteinelemente Fotodokumentation

21 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 21

22 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 22 Instandhaltungs- u. Modernisierungsrückstände (Beispiele)

23 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Energetische Beurteilung Kein Fassaden-Wärmedämmsystem vorhanden. Heizungsanlage überaltert Oberste Geschossdecke nicht gedämmt Kein Energieausweis vorhanden Keine Einrichtungen zur Einsparung von Wasser vorhanden Fazit: Die baulichen Anlagen verfügen über keine Ausstattung zur Einsparung von Energie und Wasser. 6. Baurechtliche Situation Die Original-Bauakte liegt im Bauamt der Gemeinde Xxxxxx nicht mehr vor. Die von der Auftraggeberin vorgelegten Pläne sind unvollständig. Nach Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt, Hr. Kitel, kann aber mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, daß die vorhandenen baulichen Anlagen baurechtlich genehmigt sind und Bestandsschutz vorliegt. Es handelt sich um ein Dorfgebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ein amtlicher Bebauungsplan existiert nicht. Die Bebauungsmöglichkeiten des Bewertungsgrundstücks ergeben sich gem. 34 des Baugesetzbuches (BauGB) nach der umliegenden Bebauung. Nach Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt, Hr Kitel, wäre für das Bewertungsgrundstück eine höherwertigere Wohnbebauung zulässig. Überschlägiges und unverbindliches Maß der baulichen Nutzung: GRZ 0,4 0,5, Mittelwert 0,45 E+1+D (kein Vollgeschoss) Daraus resultiert überschlägig folgende wertrelevante Geschossfläche: Grundstücksgröße 1265m² x 0,45 (GRZ Mittelwert) = 569,25 Grundfläche 569,25 x 2,66 = 1514,21, gerundet 1514,00 m² = GFZ rund 1,20 Hinweis: Es handelt sich hierbei um die wirtschaftliche bzw. wertrelevante Geschossfläche, d.h. inklusive dem Dachgeschoss als sog. Nicht-Vollgeschoss. 6.1 Gaststättenkonzession Die Gaststätte wurde bislang von der Auftraggeberin selbst geführt. Externe Miet- und Pachtverhältnisse liegen nicht vor. Lt. Auskunft des Landratsamtes Erding, Hr. Michael Grünn, Sachgebiet 31-2, vom besteht folgende Gewerbeerlaubnis: Konzession besteht seit 1965: Schankwirtschaft, klassischer Barbetrieb mit Speisen als Nebenleistung. Änderung auf Betriebsart Speisewirtschaft wäre möglich. Laufzeit: Die vorhandene Konzession ist orts- und personengebunden. Eine Betriebsaufgabe durch die Auftraggeberin oder ein Widerruf durch das Landratsamt ist derzeit nicht erfolgt. Ein nachfolgender Pächter bzw. Betreiber müsste eine neue

24 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 24 Konzession beantragen. Diese wird, vorbehaltlich der üblichen behördlichen Prüfung, wieder in Aussicht gestellt. Vorbemerkung: 7.0 Ermittlung des Verkehrswertes Die vorhandenen baulichen Anlagen weisen einen hohen Modernisierungsrückstand auf. Das Wirtschaftsgebäude ist überaltert und ohne wirtschaftliche Perspektive. Dem gegenüber steht die höherwertigere wohnwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit des Bewertungsgrundstücks aufgrund der baurechtlichen Situation. Der Verkehrswert orientiert sich an der bestmöglichen wirtschaftlichen Verwertung. Vor diesem Hintergrund sind zwei Varianten zu prüfen: 1. Erhaltung des Gastronomiegebäudes, Abbruch und Neubebauung der Teilfläche 2 2. Abbruch sämtlicher baulicher Anlagen und Neubebauung beider Teilflächen

25 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Variante Ertragswertverfahren gem ImmoWertV für die Teilfläche 1 Im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Bodenwert Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor Im vorliegenden Fall kommt das Pachtwertverfahren, als Unterform des Ertragswertverfahrens zur Anwendung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ursprungsbaujahr: 1962 = 95% Erweiterung: 1988 = 5% (1962*95%) + (1988*5%) = fiktives Baujahr 1963 Alter: 52 Jahre (2015./.1963) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gem. Sachwertrichtlinie des Bundes (SW-RL): 40 Jahre +/- 10 Jahre Zwischenergebnis: Aufgrund des Alters und des Unterhaltungszustandes ist das Bewertungsobjekt derzeit als wirtschaftlich verbraucht zu beurteilen. Allerdings kann, im Falle einer Vollmodernisierung, von einer Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ausgegangen werden (siehe Wertermittlungsrichtlinien 2012, Anlage 4). Im Ertragswertverfahren wird von einem modernisierten und reparaturfreien Objekt ausgegangen. Demnach ist eine modifizierte, wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren anzusetzen Jahresreinertrag Unter dem Jahresreinertrag versteht man den Jahresrohertrag abzüglich der üblicherweise nicht auf die Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Jahresrohertrag basiert auf den marktüblich erzielbaren Mieten bzw. Pachten. Im vorliegenden Fall besteht der gesamte, wertrelevante Reinertrag aus den Einnahmen für die Gastronomie sowie für die im 1. OG liegende Pächterwohnung. Reinertrag Gastronomie Üblicherweise basieren die Pachten für gastronomische Betriebe auf den erzielbaren Umsätzen. Die Gaststätte wurde von der Auftraggeberin in den letzten Jahren nicht durchgängig betrieben. Es liegen keine konkreten Umsatzzahlen vor. Demnach ist eine Schätzung vorzunehmen:

26 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 26 Hierzu wird die nachfolgende, aktuelle Erhebung des dwif e. V. (Deutsches Wirtschaftswissenschaftliches Institut für Fremdenverkehr) herangezogen: Betriebsvergleich für die Hotellerie und Gastronomie, Bayern 2013 (siehe nachfolgende Auszüge) Vorgehensweise: 1. Auswahl einer Betriebsform, die dem Bewertungsobjekt möglichst entspricht. Hier: Betriebsform Schankwirtschaft Hinweis: Die für das Bewertungsobjekt ebenfalls genehmigungsfähige Betriebsform Speisewirtschaft Kleinbetrieb weist in dem Betriebsvergleich einen geringeren Warenertrag je Sitzplatz auf. Demnach ist von einer Weiterführung als Schankwirtschaft auszugehen. 2. Berechnung des Jahresertrages, ausgehend vom Warenertrag/Sitzplatz. 3. Berechnung der durchschnittlichen Pacht in % v. Jahresertrag

27 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 27

28 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 28 Pachtprognose, Gasthof Garmeier, Finsing Bereich Warenertrag/Tag o. MwSt Betriebstage Sitzplätze Bewertungsobjekt Faktor Gesamtertrag Innengastronomie 5, ,00 Saal 5, , ,00 >>Summe ,00 Pachtsatz v. Betriebsertrag 9,1% Jahresrohertrag p. A ,31 Jahresrohertrag gerundet: ,00 p. A../. abzüglich Bewirtschaftungskosten Unter den Bewirtschaftungskosten versteht man marktübliche Ansätze für die Verwaltung, Instandsetzung und Mietausfall, die im Allgemeinen nicht auf den Mieter/Pächter umlegbar sind und dementsprechend den Jahresrohertrag mindern. Vom Auftraggeber liegen hierzu keine Erhebungen vor, so daß die aus empirischen Erhebungen gewonnenen Durchschnittssätze aus der Fachliteratur herangezogen werden: Studie HypZert, Bewertung von Gastronomieimmobilien: Verwaltungskosten: 1-3% des Rohertrages Üblicherweise kann ein Teil der Verwaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden. Daher wird ein Ansatz von 1% des Jahresrohertrages gewählt: 130,00 Instandhaltungskosten: 6-12/m² Die anfallenden Instandhaltungskosten sind teilweise auf den Pächter umlegbar. Der beim Eigentümer verbleibende Anteil wird auf 6,00/m² geschätzt: 6,00*453 m² (542m²./.89m²) 2.718,00 Mietausfallwagnis: 4% des Rohertrages: 520,00 Bewirtschaftungskosten gesamt: 3.368,00 = Jahresreinertrag Gastronomie: 9.632,00 Reinertrag Pächterwohnung Die im 1. OG liegende Wohnung ist auf dem freien Mietmarkt nicht nachhaltig vermietbar. Begründung: Immissionsbelastete Situierung über der Gaststube und neben dem Veranstaltungssaal, der üblicherweise vorwiegend am Wochenende genutzt wird Fazit: Die Wohnung ist als Betreiber- oder Pächterwohnung zu beurteilen. Größe der Wohnung: 89m² (siehe 5.1) Besonderheit: Unzeitgemäßer Grundriss, kein Balkon vorhanden Ortsübliches Mietniveau gem. einer aktuellen Auswertung der führenden Immobilienplattform Immobilienscout24.de: Mittelwert 9,33/m², bei einer Bandbreite zwischen 8,12-10,53, jeweils/m² Es handelt sich hierbei um Angebotsmieten. Lt. der nachfolgenden Marktübersicht besteht in Xxxxxx eine stark überdurchschnittliche Nachfrage nach Wohnraum. Demnach ist davon auszugehen, daß die o. a. Angebotsmieten auch auf dem Markt durchgesetzt werden.

29 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 29 Für die gegenständliche Pächterwohnung wird ein Satz in Höhe von 50% des o. a Mittelwertes für sachgerecht gehalten:

30 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 30 9,33/2 x 89 m² = 415,19, gerundet 415,00 p. M. x 12 = 4.980,00 p. A. = Jahresrohertrag./. abzügl. Bewirtschaftungskosten gem. II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten: 279,35 p. A. Instandhaltungskosten: 13,97/m² x 89m² = 1.243,33 p. A. Mietausfallwagnis 2% des Jahresrohertrages = 99,60 p. A. Gesamt 1.622,28 = Jahresreinertrag Pächterwohnung: 3.357,72 + Jahresreinertrag Gastronomie: 9.632,00 = Gesamter Jahresreinertrag , Bodenwert für die Teilfläche 1 Amtlicher Bodenrichtwert zum : Wohnbauland, 360,00/m², erschließungsbeitragsfrei Lt. Auskunft des Gutachterausschusses für den Landkreis Erding, Fr. Bachschneider, kann von einer Wertsteigerung zum aktuellen Zeitpunkt von rund 10% ausgegangen werden: 360,00 x 1,10 = 396,00/m². Es handelt sich hierbei um einen lagetypischen Bodenrichtwert. Signifikante Abhängigkeiten von der Geschossfläche und der Grundstücksgröße konnten, aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen, vom Gutachterausschuss nicht ausgewertet werden. Die von der Gemeinde angebotenen, zwei Grundstücke, Nördl. Traberweg - Freier Markt können nicht als Vergleich herangezogen werden, da sich das Lagemerkmal signifikant vom Bewertungsobjekt unterscheidet. Die übliche Wohnbebauung liegt im Bereich Xxxxxx bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) unter 1,0. Erfahrungsgemäß nimmt der Grundstücksmarkt im ländlichen Raum, keine Wertanpassungen innerhalb diesen Bereichs vor. Die Bebaubarkeit der Teilfläche 1 liegt bei ca. GFZ 1,20 (siehe 6.2). Der Bodenrichtwert ist daher zu korrigieren. Der örtlich zuständige Gutachterausschuss des Landkreises Erding hat hierfür keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Es werden daher die aus empirischen Untersuchungen gewonnenen Umrechnungskoeffizienten aus den amtlichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR2012), Anlage 11 herangezogen: GFZ 1,0 = UK 1,0 GFZ 1,2 = UK 1,10 396,00/1,0x1,10 = 436,00/m² (gerundet) Plausibilitätsprüfung: Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses liegen zwei Verkaufsfälle aus Xxxxxx und dem Nachbarort Oberneuching vor. Diese Anzahl ist zu gering für eine sachgerechte Anwendung des Vergleichswertverfahrens gem. 15 ImmoWertV. Die Vergleichspreise können daher nur zur Plausibilisierung des Ergebnisses aus der zuvor vorgenommenen Anpassung des Bodenrichtwertes verwendet werden. Sie müssen noch, durch marktgerechte Zu- und Abschläge, an die Wertverhältnisse zum Stichtag und die objektspezifischen

31 Ergebnis: 461,00/m² Grundstücksfläche Vergleichswertverfahren für Grundstück in Finsing, Kirchenstr. 1 Vergleichswert Verkaufsdatum Lage Fläche GFZ Sonstiges Kaufpreis Kaufpreis/m² 1 Dezember 13 Finsing , , Juni 13 Oberneuching ,52 Abbruch Schuppen , Anpassung an die Wertverhältnisse zum Stichtag und an die objektspezifischen Grundstücksmerkmale Angepasster Kaufpreis/m² Grundstücksfläche 1 5,00% 0% 0% 10% 0% , ,50% 10% 0% 10% , Arithmetisches Mittel>> 461 Grundstücksmerkmale der Teilfläche 1, angepasst werden. Eine Anpassung an die Grundstücksgröße ist nicht erforderlich, da beide Vergleichswerte innerhalb des ortsüblichen Rahmens liegen: IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 31

32 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 32 Würdigung: Bei der Gegenüberstellung der beiden Ergebnisse ergibt sich ein übereinstimmendes Bild. Die Differenz liegt innerhalb der üblichen Schwankungsbreiten. Arithmetisches Mittel: ( 436, )/2 = 448,50 Es werden noch folgende Zu- u. Abschläge für sachgerecht gehalten: Abzug für Lagemerkmal Durchgangsstraße: 10% Abzug für erforderliches Geh- u. Fahrtrecht Teilfläche 2: 3% Zuschlag für Grundstücksgröße unter 1000m²: 5% Differenz: Abzug 8% 448,50 x 0,92 = 412,62 x Größe Teilfläche1: 735 m² = ,70, gerundet ,00 = Bodenwert für die Teilfläche Liegenschaftszinssatz Dem Liegenschaftszinssatz kommt im Ertragswertverfahren eine zentrale Bedeutung zu: Definition Liegenschaftszinssatz gem ImmoWertV: Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. D. h. der Liegenschaftszinssatz bringt das Investitionsrisiko des in der Immobilie gebundenen Kapitals sowie die Ertragserwartung zum Ausdruck. Hohes Risiko>Höherer Liegenschaftszinssatz. Geringes Risiko>Niedrigerer Liegenschaftszinssatz. Der Gutachterausschuss hat für Gastronomieobjekte keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Es wird daher das in der Fachwelt anerkannte Verfahren gem. GuG verwendet. Dieses basiert auf einer bundesweiten Auswertung von 110 Gutachterausschüssen: Vorgehensweise gem. Verfahren GuG Reine gewerbliche Nutzung 6,30 7,10 2. Mäßige Lage, oberes Drittel 6,83 7,10 3. Älteres Baujahr, kurze Restnutzung 6,83 6,97 Mittelwert 6,9

33 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 33 Plausibilitätscheck: Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Der ermittelte Liegenschaftszinssatz von 6,9% liegt innerhalb der o. a. Einordnung für gewerbliche Nutzungen und kann somit für das nachfolgende Ertragswertverfahren verwendet werden. Barwertfaktor: 6,9%/25 Jahre = 11,75932 Abzinsungsfaktor: 0, Ertragswert Mit den zuvor ermittelten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: Formel: Ertragswert = Reinertrag x Barwertfaktor + (abgezinster Bodenwert) EW = ,72 x 11, ( ,00 x 0,18861) EW = ,32 = Vorläufiger Ertragswert Fazit: Der Ertragswert unterschreitet den Grundstückswert. Demnach ist von einem Liquidationsfall gem ImmoWertV auszugehen (siehe 1.1). Die Variante 1 stellt nicht die wirtschaftlich vernünftigste Nutzung dar. Durch die Freilegung des gesamten Grundstücks kann die höherwertigere wohnwirtschaftliche Nutzung realisiert werden. Vor diesem Hintergrund, wird der Markt das Bewertungsobjekt, als Abbruchgrundstück einschätzen (Variante 2).

34 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Variante 2 Bodenwert als Ausgangswert (siehe ): 448,50/m² Teilfläche 1: Bodenwert: ,00 (siehe ) Teilfläche 2: Zuschlag für Grundstücksgröße unter 1000m²: 5% 448,50 x 1,05 = 470,93 470,93 x Grundstücksgröße 530 m² = ,90, gerundet ,00 Teilfläche 1: ,00 Teilfläche 2: ,00 Gesamt: , Marktanpassung ( ImmoWertV) Bei der Ermittlung des Bodenwertes wurden die Wertverhältnisse zum Stichtag bereits berücksichtigt (siehe ). Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich. 7.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( ImmoWertV) Überschlägig geschätzte Abbruchkosten Gastronomiegebäude: Umbauter Raum: ca m³ x 18/m³ = ,00, gerundet ,00 Überschlägig geschätzte Abbruchkosten Wirtschaftsgebäude: Umbauter Raum: ca m³ x 15,00 = ,00, gerundet ,00 Zusätzliche Erschließungskosten für die Teilfläche 2, geschätzt: ,00 Verwertungserlöse geschätzt: Vorhandene Gastronomie- u. Kücheneinrichtung: 5.000,00 Zusammenfassung: , , ,00./ ,00 = , Ableitung des Verkehrswertes Bodenwert gesamt: ,00 abzügl. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: ,00 = ,00

35 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Unterschleißheim, den Michael Kleisel Sachverständiger Anlagenverzeichnis Nr. 1: Baupläne Nr. 2: Grundbuchauszug Verwendete Fachliteratur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Amtliche Wertermittlungsrichtlinien (WertR2012) Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe HypZert, Studie Bewertung von Gastronomieimmobilien dwif e.v, Betriebsvergleich für die Hotellerie und Gastronomie, Bayern 2013