IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 1. Mietwertgutachten. Adresse: S str Gräfelfing. Michael Kleisel

Transkript

1 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 1 Mietwertgutachten Bewertungsobjekt: Doppelhaushälfte mit Garage Adresse: S str Gräfelfing Auftraggeber: Fr. Erna R... S str. 54, Gräfelfing Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Erbbaurecht Gebäudemerkmale Ausstattung Energetische Eigenschaften Allgemeiner baulicher Zustand Baurechtliche Situation Verkehrswert Sachwertverfahren Normalherstellungskosten Bodenwertanteil des Erbbaurechts Bodenwert Volleigentum Allgemeine Wertverhältniss Realisierte GFZ Plausibilitätsprüfung Bodenwert Bewertungsobjekt Liegenschaftszinssatz Bodenwertanteil des Erbbaurechts Finanzmathematischer Wert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Verkehrswert 17 Anlagenverzeichnis 17 Fotodokumentation 18 2

3 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 3 1. Vorbemerkung Die Auftraggeberin benötigt für eine Nachlassangelegenheit ein Mietwertgutachten über die nördliche Haushälfte des Doppelhauses in Gräfelfing, S str. 54. Der Umfang des Gutachtens wurde mit der Auftraggeberin und der Kanzlei Schäfer & Gaberdan, Bahnhofstr. 42, Planegg, abgesprochen. Ziel des Gutachtens ist nicht die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. 558 BGB sondern die zum Wertermittlungsstichtag erzielbare Marktmiete für den fiktiven Fall einer Neuvermietung. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung und der Recherchen zu dem vom gleichen Autor erstellten Verkehrswertgutachten vom Die Berechnung des Mietwertes erfolgte auf Basis der o. a. Unterlagen und Informationen, insbesondere der vorgelegten Baupläne und Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. Als Wertermittlungsstichtag wurde der Todestag des Erblassers, Hr. Georg R..., zuletzt wohnhaft in der südlichen Haushälfte, S str. 54, Gräfelfing, festgelegt. Dies war der

4 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 4 2. Standortmerkmale Bundesland: Regierungsbezirk: Landkreis: Bayern Oberbayern München Gebietsfläche in ha 958 Entfernungen (Auto): Gräfelfing, Ortszentrum, Rathaus München, Stadtrand 1,1 KM 3,2 KM 4

5 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 5 München, Stadtmitte München, Flughafen Germering Fürstenfeldbruck Starnberg Entfernung nach Berlin Öffentliche Verkehrsmittel: (fußläufig) 12,6 KM 52,6 KM 7,2 KM 20 KM 17,5 KM 601 KM S-Bahn (S6), Bahnhof Gräfelfing, ca. 1,2 KM Buslinie 268 ca. 270m 2.1. Demographie (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, Statistisches Amt München) 5

6 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 6 3. Lagemerkmale 6

7 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 7 7

8 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 8 Die gegenständliche Doppelhaushälfte liegt im Süden von Gräfelfing. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Umgebungsbebauung besteht aus 2-3-geschossigen Wohnhäusern in offener Bauweise. Direkt gegenüber dem Bewertungsobjekt, in südlicher Richtung, befinden sich eine Kirche sowie ein Tennisplatz. Die Stefanusstraße ist eine untergeordnete Ortsstraße, die durch einen Fußweg (Mühlenweg) unterbrochen ist und demnach nicht als Durchgangsstraße fungiert. Der Zugang und die Zufahrt zum Bewertungsobjekt erfolgt über die Zugspitzstraße. Die Verkehrsfrequenz auf dieser Ortsstraße ist ebenfalls als untergeordnet einzustufen, ohne nennenswerten Durchgangsverkehr. Wesentlich störende Verkehrsimmissionen konnten bei der Besichtigung nicht festgestellt werden. Insgesamt ist die Mikrolage als gute Wohnlage zu beurteilen. 4. Gebäudemerkmale der nördlichen Haushälfte Baujahr 1972 Größe: 10m x 8,50m Wohnfläche: ca. 139 m² Aussenwände: Keller: Stampfbeton 30cm, Obergeschosse: Ytong-Betonblocksteine, 30cm, Trennwand zur angrenzenden Südhälfte: 14cm Innenwände: vermutlich Ziegel 11,5 cm u. 24 cm Fundament: Streifenfundamente Geschossdecken: Stahlbeton Keller: Wohnlich ausgebauter Hobbyraum mit Teppichboden, sonst überwiegend Fliesenboden, Holzfenster mit Einfachverglasung, Deckenhöhe ca. 2,20 m Kamin: Einzügiger Kamin, Kaminkopf mit Blechverkleidung und Abdeckung 8

9 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 9 Fenster: Holzfenster mit einfacher Isolierverglasung. Obergeschoss: Dachflächenfenster, Kunststoff-Jalousien vorhanden Treppe ins OG: Betontreppe mit Natursteinbelag Heizung: Öl-Zentralheizung, Vaillant, VKO22, Baujahr 1994, Brenner: Riello Heizkörper: Gliederheizkörper Öllagerung: 4 Kunststofftanks a 1000l Bodenbeläge: Überwiegend Teppiche (Schlingenware), Steinplatten in der Eingangsdiele, PVC-Platten in der Küche u. Gäste-WC, Fliesenboden im Bad Wandbeläge: Tapeten Türen: Holztüren mit Holzzargen, Hauseingangstüre aus Holz Elektroinstallation: Schraub- und Kippsicherungen, ohne FI-Schutzschaltung Küche: Zeitgemäße Küchenzeile vorhanden, E-Herd mit Kochfeldern (Küchenausstattung ist Bestandteil der Immobilie lt. Hr. Friedrich R...) Sanitärausstattung: Nicht mehr zeitgemäße Fliesenausstattung, Badewanne, Dusche, Waschtisch Sep. Gäste-WC TV-Anschluss: Über Fernsehkabel Sep. Außenzugang zum Keller Zuwege: Waschbeton-Platten Blech-Gartenhaus und Freisitz Beton-Fertigteil-Einzelgarage mit mechanischer Schwingtüre 4.1 Baumängel Partiell gerissene Steinplatten mit Abplatzungen in der Diele Es handelt sich hierbei um einen behebbaren Baumangel. 4.2 Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem normal gepflegten Zustand. Gravierende Baumängel konnten nicht festgestellt werden. Der Ausstattungsstandard entspricht teilweise nicht mehr den heutigen Ansprüchen. 9

10 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 10 Fotodokumentation 10

11 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 11 11

12 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Ermittlung des Mietwertes Vorbemerkung In der Gemeinde Gräfelfing existiert kein Mietspiegel. Die Ermittlung der aktuellen Marktmiete wird daher durch Befragung von Marktbeobachtern sowie durch Auswertung von Immobilienanzeigen vorgenommen. 8.1 Befragung von örtlichen Marktbeobachtern Es wurden 5 ortsansässige Immobilienmakler befragt, wobei die Art des Immobilienobjekts, Lage, Größe und Ausstattung ausführlich beschrieben wurde. Nachstehend das Ergebnis: Expertenbefragung zur Vermietung der nördlichen Haushälfte in Gräfelfing, Stefanusstr. 54 Riedel Immobilien 11,50 Graef Immobilien 10,00 Plana Immobilien 11,50 Smidt Immobilien 11,50 Kinker Immobilien 11,50 Arithmetischer Mittelwert>> 11,20 Die Fa. Kinker Immobilien verfügt über eine Inserate-Datenbank, in der seit 2013 alle inserierten Immobilienobjekte in Gräfelfing eingepflegt wurden. Nach Rücksprache mit Hr. Klinker wurde innerhalb der letzten 12 Monate eine Mietsteigerung um 6% festgestellt. Nachfolgend wurde in der Datenbank eine Mietsteigerung zum Stichtag um 3% berücksichtigt und eine durchschnittliche Garagenmiete in Höhe von 70,00 monatlich herausgerechnet: 12

13 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 13 Inseratedatenbank von Kinker Immobilien, Gräfelfing Erscheinungsdatum Typ Zimmer Fläche AngebotspreisPreis/m² Garage Bereinigter Preis/m² abzügl. Steigerung 3% DHH ,00 12,94 70,00 12,53 12, DHH ,00 12,50 70,00 11,92 11, DHH ,00 8,83 70,00 8,25 8, DHH ,00 14,29 70,00 13,79 13,38 Arithmetischer Mittelwert>> 11,28 Bei den aufgeführten Mietpreisen handelt es sich um Angebotspreise. Allerdings kann davon ausgegangen werden, daß diese aufgrund des hohen Nachfragedrucks in Gräfelfing überwiegend realisiert werden. Verhandlungszugeständnisse erfolgen üblicherweise über Ausstattungen (z. B. neue Bodenbeläge) und nicht über eine Reduzierung des Mietpreises. 8.2 Auswertung aus Immobilienscout 24 Gem. einer Auswertung der führenden Immobiliendatenbank Immobilienscout24.de wurden im Zeitraum Juli bis Dezember 2012 in der Größenklasse des Bewertungsobjekts eine Angebotsbandbreite von 10,67-17,93 Netto-Kaltmiete, jeweils pro m² Wohnfläche, festgestellt: 13

14 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 14 Die Bandbreite ist durch die Unterschiede bei den objektspezifischen Merkmalen begründet. Diese sind nicht bekannt, da es sich lediglich um eine Auswertung der angebotenen Mietpreise handelt. Der Nachfrageindex für dieses Gebiet beträgt lt. Immobilienscout24.de 135 (BRD = 100). Diese bedeutet eine überdurchschnittliche Nachfrage. Wie bereits erwähnt, ist davon auszugehen, daß die Angebotsmieten auf dem Mietmarkt durchgesetzt werden können. 14

15 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 15 Im nächsten Schritt ist das Bewertungsobjekt innerhalb der o. a. Bandbreite sachgerecht einzuordnen. Dazu eignet sich das wissenschaftlich anerkannte Zielbaumverfahren nach Aurnhammer. Die wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts werden hierbei gewichtet und mit einem Punkteschema bewertet. Maßstab ist der höchste, am Markt festgestellte Mietpreis. Dieser liegt am oberen Ende der o. a. Bandbreite, bei 17,93/m². Sollte beispielsweise das Bewertungsobjekt in allen Kriterien 100 Punkte erreichen, kann davon ausgegangen werden, daß es ebenfalls den höchsten Mietpreis erzielen wird: 15

16 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 16 Zielbaumverfahren nach Aurnhammer Merkmalsgruppen Gewichtung (GW) A: Lage 50% B: Gebäude 15% C: Ausstattung 30% D: Sonstiges(Einzelfallsbezogene Zu- u. Abschläge) 5% A: Lage maximale Punkte Ist-Punkte Gewichtung Wohnwert (%) 1. Wohnlage in Gräfelfing ,50 12,50 bevorzugte Wohnlage 30 nicht bevorzugte Wohnlage Straße ,50 22,50 ruhige Nebenstraße 50 Durchgangsstraße 30 Hauptstraße Nähe zu Geschäften/Schulen ,50 2,50 unmittelbar 10 nähere Umgebung 5 größere Umgebung 1 4. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln 5 3 0,50 1,50 Bus, Straßenbahn, U-Bahn oder S-Bahn 5 5. Nähe zu Naherholungsgebieten 5 3 0,50 1,50 zu Fuß erreichbar 5 mit dem Fahrzeug gut erreichbar 2 Summe Wohnwert Lage ,50 B. Gebäude maximale Punkte Ist-Punkte Gewichtung Wohnwert % 1. Baujahr ,15 1,80 Stilaltbau, modernisiert 20 Sonstiger Altbau bis 1949, modernisiert soz. Wohnungsbau nach Bauzustand und Qualität ,15 2,25 gut 40 mittel 20 einfach 5 3. Optik ,15 2,25 Repräsentative Architektur 30 Negatives Erscheinungsbild 5 4. Außenanlagen ,15 0,90 Grünflächen, Parkplatz, Kinderspielplatz Summe Wohnwert Gebäude ,20 C. Ausstattung maximale Punkte Ist-Punkte Gewichtung Wohnwert% 1. Grundrissgestaltung ,30 7,50 alle Räume über Flur zugänglich, Größe v. Bad u. Küche 40 Wohnung mit gefangenen Räumen 15 Grundrissgestaltung nicht zeitgemäß 5 2. Ausstattung 30 gehoben, Bad, Küche, Fußboden ,30 2,40 modern 20 mittel 10 einfach 5 3. Licht und Blick ,30 3,00 natürliche Ausleuchtung und Ausblick 4. Abstell- und Nutzmöglichkeiten ,30 2,10 Gut 10 Ausreichend 5 Zu wenig Stellflächen 1 Summe Wohnwert Ausstattung ,00 D: Sonstiges - besondere Merkmale maximale Punkte Ist-Punkte Gewichtung Wohnwert % 100 0,05 0,00 Summe Wohnwert Sonstiges ,00 Summe der Wohnwerte insgesamt % 62,70 Ableitung Vergleichswert Preis/m² 100% 17,93 62,70% 11,24 16

17 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite Zusammenfassung 1. Expertenbefragung: 11,20/m² 2. Datenbank Kinker Immobilien: 11,28/m² 3. Zielbaumverfahren: 11,24/m² Arithmetischer Mittelwert: 11,24/m² Hinsichtlich der Einzelgarage werden ortsübliche Mietpreise zwischen 60,00 und 80,00, jeweils p. M. bezahlt. Die Garage des Bewertungsobjekts hat eine lichte Innenwandbreite von 2,70m. Sie ist nur für Klein- u. Mittelklassefahrzeuge geeignet. Es wird daher ein zusätzlicher Mietpreis für die Garage am unteren Ende der Bandbreite, in Höhe von 60,00 p. M. für sachgerecht gehalten. 8.4 Ableitung des marktüblichen Mietwerts zum Stichtag 11,24/m² x 139 m² Wohnfläche = 1562,36 Zuzügl. 1 Garagenstellplatz: 60,00 Gesamtmiete netto kalt: 1622,36 Zur Vermeidung eines scheinwissenschaftlichen Ergebnisses wird der Mietpreis noch kaufmännisch gerundet, so wie es den Gepflogenheiten auf dem Mietmarkt entspricht: 8.5 Mietwert Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird die zum Wertermittlungsu. Qualitätsstichtag erzielbare Marktmiete geschätzt auf 1.600,00 monatlich netto kalt Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger Anlagen Baupläne 17

18 IMMONETWORX Immobilienbewertung Seite 18 18