LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

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1 LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG durch Raiffeisen-Immobilien Steiermark GmbH im Firmenverbund der Raiffeisen-Landesbank Steiermark Wohntraumcenter Graz - Kaiserfeldgasse 7, 8010 Graz Tel: 0316/ Wohntraumcenter Ost - Florianiplatz 18 19, 8200 Gleisdorf Tel: 03112/63 39 Wohntraumcenter West Hauptplatz 20, 8530 Deutschlandsberg Tel: 03462/ Wohntraumcenter Süd Bahnhofstraße 2, 8430 Leibnitz Tel: 03452/ Wohntraumcenter Mur/Mürz Grazer Straße 63, 8605 Kapfenberg Tel: Wohntraumcenter Judenburg, Burggasse 123, 8750 Judenburg Tel: 03572/ Wohntraumcenter Liezen, Hauptplatz 11, 8940 Liezen Tel: 03612/

2 Kurzübersicht Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien 4 Doppelwohnhaushälften Wildgansgasse 1a und 1b A Hennersdorf bei Wien Einlagezahl 802, 816, 866, Grundbuch Hennersdorf (16112), Bezirksgericht Mödling Stichtag Sachbearbeiter Thomas Kormann Alle Preise sind angegeben in Euro und exklusive Umsatzsteuer. Zusammenfassung Sachwert ,00 Ertragswert ,00 gewichteter Wert (1:3) ,00 Verkehrswert gerundet ,00 185

3 Allgemeine Daten Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien 4 Doppelwohnhaushälften Wildgansgasse 1a und 1b A Hennersdorf bei Wien Einlagezahl 802, 816, 866, Grundbuch Hennersdorf (16112), Bezirksgericht Mödling Stichtag Sachbearbeiter Eigentümer mit Eigentumsanteilen Thomas Kormann Mag. Dr. Michael Müller, 1 / 1 Alle Preise sind angegeben in Euro und exklusive Umsatzsteuer. 186

4 Gesetzliche Grundlagen Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B Die nachstehende Bewertung erfolgt unter allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Sachwert- und Ertragswertverfahren Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die Anwendung beider Verfahren und deren Abwägung gegeneinander muss bei einem Objekt wie dem vorliegenden das aussagekräftigste Ergebnis bringen, wobei dem ermittelten Ertragswert naturgemäß das größere Gewicht zukommen wird, da Objekte wie das zu bewertende mit dem Ziel erworben werden, daraus einen Ertrag zu gewinnen. Bewertungsgrundlagen Besichtigung der Liegenschaft am: Anwesende Personen: Herr Mag. Dr. Müller und Herr BM Remes Grundbuchsauszug vom: und Einsichtnahme bzw. Auskunft in den Flächenwidmungsplan: Grund- und Aufrisse der Baulichkeit Diverse Fotos Auszug aus dem Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes Aufstellung der Mietzinse 187

5 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstücksbeschreibung Bewertungsgegenständliche Grundstücke mit der GSTNR 272/9, 272/10 und 272/11 befindet sich im östlichen Randbereich der Gemeinde Hennersdorf, unmittelbar an der südlichen Stadtgrenze von Wien. Die Grundstücke singt gegenwärtig mit den Baulichkeiten von 2 Doppelwohnhäusern (= 4 selbständigen Wohneinheiten) mit der Adresse "Wildgansgasse 1a und 1b " bebaut. Gemäß rechtsgültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde "Hennersdorf" sind die Grundstücke mit der Widmung Bauland "Wohngebiet" sowie den Bauklassen 1 und 2 versehen. Die im Lastenblatt des Grundbuchs eingetragenen Pfandrechte können werttechnisch unberücksichtigt bleiben. Die Liegenschaften sind nicht im Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes verzeichnet. Maß der baulichen Nutzung: BK 1 und 2 Verkehrslage/Zufahrt: Sackstraßenlage mit ausschließlichem Anrainerverkehr / die Zufahrt erfolgt öffentlich über die "Hauptstraße" sodann zur Baulichkeit über den "Wildgansweg" Infrastruktur: die Erreichbarkeit der örtlichen Infrastruktur ist in kurzer Geh- bzw. Fahrdistanz gegeben Wohnlage: begehrte und sehr gut nachgefragte Lage im Großraum Wien-Süd Grundstücksumgebung: in unmittelbarer wie auch weitläufiger Nachbarschaft befinden sich überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie unbebaute LN-Flächen Grundstücksform: rechteckig Neigung:eben Anschlüsse:die öffentliche Versorgung mit Kanal, Strom, Wasser, Telekom ist gegeben; Umweltbelastungen:keine nennenswerten Behördliche Beschränkungen: keine 188

6 Grundstück Nr. 272/9-11, Baugrundstücke Bauland, Wohngebiet, bebaut, BA 1.288,00 m² Grundfläche á 300, ,00 10,00 % Abwertung (1) ,00 Grundstückswert ,00 (1) Abwertung 10,00 % Bebauungsabschlag ,00 Bodenwerte ,00 Gebäudebeschreibung Gebäudewert Bei nachfolgend beschriebenen Baukörpern handelt es sich die, im Jahr 2002 in Holzriegel-Fertigbauweise (Fa. "Brauchl-Haus") errichteten, 2 Doppelwohnhäuser mit insgesamt 4 selbständigen Wohneinheiten und jeweils eigenem Gartenanteil (ca. 320m² je Einheit). Die einzelnen Einheiten "Wildgansgasse 1a" als südliche Einheit und "Wildgansgasse 1b" als die nördliche, sind als zweigeschossige, voll unterkellerte und mit einem sich, über beide Einheiten erstreckenden Walmdach ausgeführt. Als Liegenschaftsadresse ist "Wildgansgasse 1a und 1b" ausgewiesen. Die einzelnen Haushälften selbst sind als 4- Zimmer-Einheiten mit Bad und 2 WC, Vorräumen, Garderobe, Balkon und Terrasse ausgeführt. Die entsprechenden Grundrisse entnehmen sie bitte beiliegenden Unterlagen. Der Dichtbeton-Vollkeller ist verfliest und teilweise beheizt. Überhaupt stellen die Baulichkeiten, mit einer Wohnfläche von jeweils ca. 113m² gemäß Architektur, Bauausführung, Qualität und Raumaufteilung typische Vertreter von zeitgemäßer wie gut nachgefragter Baukultur in diesem Segment der Reihenbzw. Doppelhäuser dar und vermögen daher sämtlichen Anforderungen von modernem Wohnkomfort in diesem Bereich im zu entsprechen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung präsentierten sich die Liegenschaften in einem, dem Alter und der Nutzung entsprechenden, sehr gepflegten und sehr guten Gesamtzustand (Note 1,5). Alle Wohnhaushälften waren zu diesem Zeitpunkt auch vermietet. 189

7 Diverse gepflasterte Zugangsbereiche sowie jeweils ein Doppelcarport an der Ostseite der Liegenschaften, komplettieren das bauliche Ensemble. Baujahr: 2002 Bau- und Erhaltungszustand: sehr gut Nutzfläche: jeweils ca. 113m² Baumängel/Bauschäden: keine erkennbaren Bauausführung: fachmännisch Fundamente: Beton Aussenmauern: Holzriegel mit Schafwolldämmung Fassade: Vollwärmeisolierung; geputzt und gemalt Keller: Vollkeller in Dichtbeton; verfliest und beheizt Innenwände: Leichtbau-Ständerwände Balkon/Terrasse: jeweils eine Terrasse im EG sowie ein Balkon im 1. OG Dach: Walmdach mit "Eternit" Beton-Ziegel Eindeckung Fenster: Kunststoffrahmen mit Thermoisolierverglasung Türen: Holz bzw. Holz-Glas Böden: in den Wohnbereichen überwiegend Parkett; in den Neben- und Naßbereichen Feinsteinzeug Heizung: Gas mit jeweils eigener Therme über Radiatoren; Parkplätze: Doppelcarport 4 Doppel- bzw. Reihenwohnhäuser Baujahr 2002, Alter des Objektes 9 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 61 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Wohnfläche in alle 4 WE 452,00 m² á 1.900, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 13,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 1,5) ,00 Bauwert zum Stichtag ,00 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 190

8 Ertragswert Ertragswertrechnung Mietansätze Alle vier zu bewertenden selbständigen Haushälften waren zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Expertise vermietet. Die entsprechende Zinsliste wurde uns vom Eigentümer (bzw. dessen Hausverwaltung) zur Verfügung gestellt. Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten sind fiktive Werte, wie sie für derartige Immobilien üblicherweise erwartet werden. Folgende Kosten wurden angesetzt: Instandhaltungskosten für die Hintanhaltung oder Beseitigung von baulichen Schäden aus Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen. Sie dienen somit der Aufrechterhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes während der Nutzungsdauer. Im vorliegenden Fall wurden sie mit 0,50% der Neubaukosten angesetzt. Mietausfallwagnis für das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Miet- und Pachtrückstände oder Leerstehung zwischen Mietverträgen entsteht. Das Mietausfallswagnis wurde mit 5% des Jahresrohertages angenommen. Liegenschaftszinssatz In der Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (in der derzeit gültigen Fassung) bewegen sich die Kapitalisierungssinssätze für Wohnliegenschaften je nach Lage zwischen 2,0 % und 5,5%. LIEGENSCHAFTSART LAGE hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrale, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % 191

9 Liegenschaft Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Unter Mitberücksichtigung der empfohlenen Kapitalisierungszinssätze sowie der Berücksichtigung des spezifischen Risikos und der Fungibilität der Liegenschaft wird der auf dem Markt realisierbare Liegenschaftszins abgeleitet. Der in der gegenständlichen Bewertung angesetzte Liegenschaftszins wurde mit 3,75% bestimmt. 4 Doppel- bzw. Reihenwohnhäuser 61 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 3,75 % Jahresroherträge Miete in allen 4 WE 4,00 m² á monatlich 1.198, ,00 Jahresrohertrag ,00 5,00 % Bewirtschaftungskosten (2) ,40 0,50 % Erhaltungskosten von , ,00 Jahresreinertrag ,60 (2) Bewirtschaftungskosten 5,00 % Mietausfallwagnis ,40 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 3,75 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 61,00 Jahre, Kapitalisierungszins 3,75 %, Vervielfältiger 23,8438 Jahresreinertrag ,60 Bodenwertverzinsung ,00 Gebäudereinertrag ,60 Zwischensumme ,43 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,43 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 192

10 Verkehrswert Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert/Ertragswert 1 zu ,00 Verkehrswert zum (gerundet) ,00 Schlusskommentar Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, abhängig nach Lage, Beschaffenheit und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Nachdem es sich bei der zu bewertenden Liegenschaft um ein vermietetes und damit nicht bestandsfreies Objekt handelt, werden für einen allfälligen Käufer eher der zu erzielende Ertrag und weniger der Substanzwert von Bedeutung sein. Zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes erfolgte daher eine Gewichtung des Sachwertes zum Ertragswert von 1:3. Graz, am Thomas Kormann Auf Plausibilität geprüft: 193

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