BMST. ING. GEORG FÜGENSCHUH

Transkript

1 BMST. ING. GEORG FÜGENSCHUH Allgem. beeid. und gerichtl. zertifiz. Sachverständiger Tel./Fax 0512/ Mobil 0664/ In der Ulle Innsbruck - Igls An das Bezirksgericht Schwaz Ludwig Penz Straße Schwaz 4E 2711/11p Igls, am Zeichen: Fü/ fü Dokument: LBW B E W E R T U N G S G U T A C H T E N EXEKUTIONSSACHE: Bezirksgericht Schwaz Ludwig Penz Straße Schwaz Betreiber: vertreten durch: UniCredit Bank Austria AG RAe. Dr. Stefan Geiler Vorm. Bank Austria AG Dr. Stefan Dorner Nordbergstraße 13 Maria-Theresien-Straße Wien 6020 Innsbruck Verpflichtete Partei: Edeltraud Baumann HNr Maurach wegen: ,00

2 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 2 1. Allgemeines 1.1 Auftrag Der Sachverständige wurde vom Bezirksgericht Schwaz am beauftragt, ein schriftliches Gutachten betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft in EZ 116, GB Eben zu erstatten. 1.2 Zweck Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft in EZ 116, GB Eben, für die Durchführung einer Versteigerung. Das Gutachten darf nicht an Dritte weitergegeben werden und ist ausschließlich für den oben angegebenen Zweck bestimmt. Jede andere unmittelbare oder mittelbare Verwendung des Gutachtens wird ausdrücklich ausgeschlossen. 1.3 Bewertungsstichtag Der Stichtag ist der als Tag des Lokalaugenscheines. 1.4 Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Die Besichtigung der Liegenschaft am begann um 10:00 Uhr endete um 11:00 Uhr in Anwesenheit von: Herr Alfred Baumann jun. für die verpflichtete Partei. SV Georg Fügenschuh Erhebungen bei der Gemeinde Eben Erhebungen im Grundbuch Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeiten sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen und dem Lokalaugenschein. Bei der Befundaufnahme wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der unterzeichnete Sachverständige erklärt hiermit, dass er zu keiner der Parteien in einem Naheverhältnis steht, das einen Ausschließungsgrund für die Gutachtenserstellung beinhalten könnte.

3 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite Beilagen Kopien von: Fotos Blatt 1 14 Grundbuchauszug vom Grundrisse EG, 1.OG, DG Schnitt Digitale Katastralmappe Flächenwidmung Vermessungsplan Übergabsvertrag 2. Befund 2.1 Liegenschaft Die Parzellen.32 und 323/2 bilden eine Einheit. Die Parzelle 322/3 verläuft entlang der Gemeindestraße, 324/7 ist durch die Gemeindestraße vom Wohnhaus getrennt. 2.2 Eigentümer Das Eigentum ist einverleibt für Frau Edeltraud Baumann geb.: Rechte Es sind keine Rechte eingetragen.

4 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite Lasten Die Dienstbarkeit der elektrischen Luftleitung ist für die Bewertung ohne Belang. Die Leitung wird zudem kurzfristig unterirdisch verlegt. Das Wohnungsrecht für Herrn Baumann Alfred sen. geb ist durch dessen Tod am erloschen. Aufgrund des Übergabevertrags vom wird Herrn Baumann Alfred jun. geb , eine lebenslange und unentgeltliche Alleinbenützung am ersten Obergeschoss, sowie die Benützung des halben Dachbodens und die Mitbenutzung des Gartens zuerkannt. Die eingetragenen Pfandrechte bleiben ohne Bewertung, da eine Freistellung des Grundbuches vorausgesetzt wird. 2.5 Grundstückbeschreibung Grundstück Flächenwidmung und Bebauung Laut Flächenwidmungsplan Wohngebiet bebaut. Im Bauamt der Gemeinde Eben ist kein Bauakt vorhanden, da das Hauptgebäude vermutlich um die Jahrhundertwende in der ursprünglichen Form errichtet wurde. Eine Benützungsbewilligung ist nicht vorhanden.

5 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite Lage Kurze Entfernung zum Ortskern von Eben, leicht nach Süden abfallend Verkehrsverhältnisse Direkt an der Kasbachstraße gelegen. Die Haltestelle der Achenseebahn und Bushaltestelle unmittelbar oberhalb Maße und Form, Topographie Die vier Grundparzellen sind nach Süden hin ausgerichtet. Die Gp. 324/7 ist von den übrigen Zellen durch die Gemeindestraße getrennt und bildet ein Dreieck, das aufgrund der Form und Größe für Wohnbauten nicht bebaubar ist Ver- und Entsorgung Wasseranschluss und Kanal sind vorhanden. Mit Strom versorgt. 2.6 Baulichkeiten Auf der Gp..32 ist ein Einfamilienwohnhaus errichtet, wobei im 1. OG und im Dachgeschoss insgesamt drei kleine Ferienwohnungen eingerichtet sind. Auf der Gp. 322/3 ist ein langgezogener Holzschuppen errichtet, der als Abstellraum für Fahrräder und Abfall dient. Die Gp. 323/2 bildet den Vorgarten zum Wohnhaus. Der auf der Gp. 324/7 errichtet Holzschuppen wurde als Hütte mit rustikalem Inventar ausgestattet und mit einer Terrasse an der Südseite versehen. Baufortschritt Das Wohnhaus ist mit Ausnahme von zwei Räumen im Erdgeschoss im Südwesten fertig gestellt. Die beiden Räume befinden sich im Rohbauzustand. Beschreibung der Wohnungen Im Erdgeschoss liegt die Wohnung, die von der Eigentümerin genutzt wird. Man betritt das Gebäude von der Ostseite her und gelangt über den Gang in den Wohnraum mit angegliederter Küche, über einen weiteren Vorraum mit Speis in

6 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 6 das Bad und in der Folge in das Schlafzimmer mit angegliedertem Schrankraum. Der südwestlich gelegene Raum ist im Rohbauzustand und kann erst nach der Verlegung der neuen Stromzuleitung fertiggestellt werden. Der Schlaf- und Schrankraum ist mit einem Teppichboden versehen, im Küchen- und Essbereich ist ein Laminatboden vorhanden. Im Badezimmer, der Speis und im Gang ist der Boden gefliest. Im Badezimmer sind die Wände raumhoch gefliest an der Decke ist ein untergehängtes Paneel vorhanden. Eine Wanne, eine Dusche, WC und ein Handwaschbecken sind installiert. Die Kücheneinrichtung besteht aus Backrohr mit Mulde, Kühlschrank, Dunstabzug und Spüle. Der Neuwert der Küche wurde mit 1.800,00 und einem Alter von 12 Jahren angegeben. Bei einer Lebensdauer von 20 Jahren ergibt sich somit ein Restwert von 720,00. Der im Essbereich eingebaute Kachelofen hat einen Neuwert von 5.500,00. Die Lebensdauer beträgt 40 Jahre und das Alter des Ofens wurde mit drei Jahren angegeben. Es ergibt sich somit ein Zeitwert von 5.100,00. Im ersten Obergeschoss sind zwei Ferienwohnungen untergebracht. In diesen Einheiten sind die Wohnräume mit einem Teppichboden versehen, die Bäder sind gefliest. In den beiden Küchen ist ein PVC Boden vorhanden. Die Decken sind teilweise mit einer Profilholzschalung verkleidet. Die Küche in Top1 ist 25 Jahre alt und bleibt daher ohne Bewertung. Im Badezimmer dieser Einheit ist eine Badewanne, WC und ein Handwaschbecken installiert. Die Küche in Top 2 beinhaltet eine Mulde mit Backrohr, Dunstabzug, Kühlschrank und Geschirrspüler. Der Neuwert der Küche wurde mit 1.400,00 angegeben, die Küche wurde im Jahr 2002 installiert. Bei einer Lebensdauer von 15 Jahren und einem Alter von acht Jahren ergibt dies einen Zeitwert von 650,00. Vom Gang aus ist die Veranda an der Ostseite zu betreten. Die Veranda ist verglast und mit einem Radiatorheizkörper versehen. Im Dachgeschoss befindet sich eine Ferienwohnung (Top3) ein kleines Büro, sowie ein Bügel und Waschraum. In der Kü-

7 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 7 che und im Bügelraum ist ein PVC Boden vorhanden, die seitlichen Mansarden wurden mit einer Profilholzschalung versehen. Das Stiegenhaus und die Wohnräume sind mit einem Teppichboden ausgelegt, das Bad ist raumhoch gefliest und hat an der Decke eine Paneel Schalung. Im Badezimmer sind eine Dusche, ein WC und ein Waschbecken montiert. Die Decke wurde mit Paneelen verkleidet. Die Küche im Dachgeschoss ist gleich ausgestattet wie im ersten Obergeschoss beschrieben. Der Neuwert beträgt 1.600,00, die Lebensdauer ist 15 Jahre, das Alter ist 8 Jahre. Es ergibt sich somit ein Zeitwert von 750,00. An der Ostseite ist ein kleiner Balkon vorhanden, der vom Stiegenhaus aus betreten werden kann. Vom Hofraum, bzw. von der Straßenseite her kann der Technikraum und unterhalb ein kleiner Abstellraum betreten werden. Ein kleiner Keller mit einer sehr geringen Raumhöhe ist vorhanden. Diese Nebenräume sind im Schätzwert der Wohnungen berücksichtigt. Die Fenster im Wohnhaus sind in Holz gefertigt und mit zweifachem Isolierglas versehen. Die Türen wurden in Buchenholz gefertigt und haben Umfassungszargen. Die Sanierung wurde im Jahr 2002 durchgeführt. Teilweise sind alte Türen vorhanden, welche jedoch in gutem Zustand sind. Im Dachbereich wurde eine 14 cm Stärkedämmung aufgebracht, die Dachziegel wurden erneuert, die schrägen Dachfenster sind Velux - Fenster. Die Verblechung im Dachbereich und die zugehörigen Rinnen und Rohre wurden in Kupfer hergestellt. Der Dachstuhl selbst ist alt. Auf der Grundparzelle 324/7 wurde die bestehende Holzschuppe rustikal ausgestattet und an der Südseite mit einer kleinen Terrasse versehen. Eine Baugenehmigung für diesen Verwendungszweck ist nicht vorhanden. Bau- und Erhaltungszustand Der Erhaltungszustand ist im Gesamten als gut einzustufen, auf die unfertige Ausstattung eines Raumes im Erdgeschoss wurde hingewiesen.

8 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 8 Nutzung Die Wohnung im Erdgeschoss wird von der Eigentümerin genutzt, die Ferienwohnungen in den oberen Geschossen sind zurzeit nicht vermietet. Herr Baumann gibt an, dass in Zukunft keine Vermietung mehr stattfinden wird. 2.7 Außenanlagen Die Parkflächen sind asphaltiert, der Vorgarten ist begrünt. 3. Bewertung 3.1 Sachwert Bodenwert Die Grundstücke befinden sich im Bauland, welche als Wohngebiet gewidmet sind. Als Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke konnten Preise zwischen 200,00 und 300,00 für geplante Verkäufe bei Maklern erhoben werden. Die Gemeinde gibt Preise zwischen 150,00 und 250,00 je m² an. Die von der Zeitschrift Gewinn im Jahr 2011 durchgeführten Erhebungen für Grundstückspreise ergeben Preise zwischen 191,00 und 258,00 je m² für unbebaute Grundstücke. In der folgenden Bewertung werden unterschiedliche Grundpreise in Ansatz gebracht, da die einzelnen Parzellen teilweise aufgrund ihrer Größe und Form für Wohnzwecke unbebaubar sind. Grundstück Nr..32, Maurach 48 Bauland, Wohngebiet, bebaut 202,00 m² Grundfläche á 300, ,00 18,00 % Abwertung (1) ,00 Grundstückswert ,00 (1) Abwertung 5,00 % Grundstücksform, Direkt an der Kasbachstraße ,00 gelegen. Keine Erweiterungsmöglichkeit. Lärm durch die Achenseebahn und die Straße. 10,00 % Bebauungsabschlag ,00 3,00 % Grundstücksgröße, Mit 202m² kleinste mögliche ,00 Grundfläche für eine Bebauung. Höhenmäßig dadurch begrenzt. Summe (Basis Prozentwerte: ,00) ,00 Grundstück Nr. 322/3, Abstell- und Müllhaus Bauland, Wohngebiet, bebaut

9 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 9 16,00 m² Grundfläche á 150, ,00 5,00 % Abwertung (2) -120,00 Grundstückswert 2.280,00 (2) Abwertung 5,00 % Grundstücksgröße, Als eigene Grundfläche für Wohnzwecke nicht bebaubar -120,00 Grundstück Nr. 323/2, Vorgarten Bauland, Wohngebiet, unbebaut 45,00 m² Grundfläche á 200, ,00 2,00 % Abwertung (3) -180,00 Grundstückswert 8.820,00 (3) Abwertung 2,00 % Grundstücksgröße, Aufgrund der Größe und Form nicht bebaubar. -180,00 Grundstück Nr. 324/7, Holzschuppen mit Parkplatz Bauland, Wohngebiet, bebaut 211,00 m² Grundfläche á 200, ,00 9,00 % Abwertung (4) ,00 Grundstückswert ,00 (4) Abwertung 5,00 % Grundstücksform, Aufgrund der Dreieckform ,00 nach Reduktion der Abstände nicht bebaubar. Der bestehende Holzschuppen wurde als "rustikale Hütte" mit südlich angeordnetem Sitzplatz ausgestattet. 4,00 % Bebauungsabschlag, Abbruch der Holzlege ,00 berücksichtigt. Summe (Basis Prozentwerte: ,00) ,00 Bodenwerte , Gebäudewert Wohnung mit 3 Ferienwohnungen: Baujahr 1898, fiktives Baujahr 1960, fiktives Alter des Objektes 51 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 19 Jahre. Die angegebnen Flächen wurden den Bestandsplänen entnommen. Die geringfügigen Änderungen der Raumaufteilungen wurden in diesen Plänen einskizziert und sind nicht maßstäblich. gewöhnliche Herstellungskosten Wohnung im EG (Privatnutzung) 56,00 m² á 2.000, ,00 Wohnung EG unfertig (Rohbau) 17,34 m² á 900, ,00 Obergeschoss Top1 + Top 2 93,11 m² á 2.100, ,00 Veranda 1.OG 4,75 m² á 800, ,00 Dachgeschoss Top 3, Büro, Wirtschaftsraum 92,21 m² á 1.575, ,75

10 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 10 Balkon Dachgeschoss 6,28 m² á 500, ,00 Neubauwert ,75 Bauwert Neubauwert ,75 73,00 % lineare Alterswertminderung ,66 11,00 % Abwertung (5) ,85 Zwischensumme ,24 9,49 % Aufwertung (6) 7.220,00 Bauwert zum Stichtag ,24 (5) Abwertung Objektkosten 3,00 % Fehlende Benützungsbewilligung ,23 8,00 % Verlorener Bauaufwand ,62 Summe (Basis Prozentwerte: ,75) ,85 (6) Aufwertung Einbaumöbel, Küche EG, NW 1.800,-; LD 20 Jahre; Alter 12 Jahre; Zeitwert 720,- Ofen EG NW 5.500,-; LD 40 Jahre; Alter 3 Jahre; Zeitwert 5.100,- Küche Top 2; NW 1.400,-; LD 15 Jahre; Alter 8 Jahre; Zeitwert 650,- Küche Top 3; NW 1.600,-; LD 15 Jahre; Alter 8 Jahre; Zeitwert 750,- Küche Top 1; 25 Jahre alt; Schrank 7- teilig, alt, ohne Bewertung 7.220,00 Holzschuppen ausgebaut: Baujahr 1900, fiktives Baujahr 1960, fiktives Alter des Objektes 51 Jahre, Lebensdauer 60 Jahre, Restlebensdauer 9 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Hütte mit Terrasse 25,60 m² á 400, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 85,00 % lineare Alterswertminderung ,00 Bauwert zum Stichtag ,00 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00

11 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite Ertragswert Wohnung mit 3 Ferienwohnungen: 19 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,50 % Für die Ferienwohnungen wurde ein fiktiver Mietwert von 9,00 je Quadratmeter, jedoch auf sechs Monate Auslastung verringert. Jahresroherträge Wohnung im EG (Privatnutzung) 56,00 m² á monatlich 7,00 (fiktiv) 4.704,00 Obergeschoss Top1 + Top 2 93,11 m² á monatlich 4,50 (fiktiv) 5.027,94 Dachgeschoss Top 3 + Büro + Wirtschaftsraum 92,21 m² á monatlich 4, ,34 Jahresrohertrag ,28 10,00 % Bewirtschaftungskosten (7) ,13 2,00 % Erhaltungskosten von , ,16 Jahresreinertrag 3.734,00 (7) Bewirtschaftungskosten 8,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten ,90 2,00 % Mietausfallwagnis, Ausfallswagnis in Miete teilweise berücksichtigt. -294,23 Summe (Basis Prozentwerte: ,28) ,13 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 59,00 % bzw ,46, Bodenwertverzinsung 4,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 19,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 12,5933 Jahresreinertrag 3.734,00 Bodenwertverzinsung ,60 Gebäudereinertrag 1.100,39 Zwischensumme ,58 anteiliger Bodenwert ,46 Ertragswert ,04 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,46 unberücksichtigter Bodenwert ,54 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Lasten Wohnrecht für eine Person: Im Übergabsvertrag vom ist Herren Baumann Alfred jun. die unentgeltliche und lebenslange Alleinbenützung im ersten Obergeschoss sowie die Benützung des halben Dachgeschosses und die Mitbenutzung des

12 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 12 Gartens zuerkannt. Es ist dies der Anteil, der Herrn Baumann sen. der am verstorben ist zugestanden ist. Für die Ermittlung des Barwertes wurden fiktiv 139,22 m² ermittelt (1.OG + ½ DG). Begünstigter: Baumann Alfred jun., Geburtsjahr 1961, Geschlecht männlich, Sterbetafel Österreich 2000/2002, Sterbetafelfaktor 15,0000, Reduktionsfaktor 0,4664, Fälligkeit vorschüssig, Zinssatz 5,00 % fiktiver Mietwert (139,22 m² á 7,00) monatlich 974,54 Belastung der Liegenschaft , Verkehrswert Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert/Ertragswert 5 zu ,50 Lasten ,89 Verkehrswert zum (gerundet) 2.000,00 Verkehrswert ohne Zubehör ,50 Zubehör (3 Küchen, 1 Kachelofen) Zeitwert 7.220,00 Verkehrswert mit Zubehör ,50 Liegenschaftswert bei Aufrechterhaltung der Belastung 2.000,00 Liegenschaftswert ohne Aufrechterhaltung der Belastung ,50 Barwert der Belastung ,89 Der Verkehrswert der Liegenschaft GB Eben, BG Schwaz, in EZ 116, GSt-Nr. 322/3, 323/2, 324/7, und.32 in 6212 Maurach 48, mit Zubehör (3 Küchen, 1 Kachelofen), ohne Aufrechterhaltung der Belastung beträgt inklusive MWSt. zum Stichtag (gerundet) ,00. (i.w. einhundertzweiundsiebzigtausend) gez. Fügenschuh Georg Igls, am 20.September 2011

13 Bewertungsgutachten: UniCredit / Baumann Seite 13 Anhang: Fotos Blatt 1 14 Grundbuchauszug vom Grundrisse EG, 1.OG, DG Schnitt Digitale Katastralmappe Flächenwidmung Vermessungsplan Übergabsvertrag Liste Raumgrößen / Ausstattung