Wertermittlungsgutachten

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1 * KARG KG* Gutachten Sachverständige für Immobilien Nutzwertberechnungen Mobil 0664/ Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 2104/10x Liegenschaft in EZ 1508 BLNR 1, GB Lochau Carrano Stefan, 6911 Lochau, Haggen 3c Betreibende Partei: Schwendinger + Fink GmbH, vertreten durch Dr. Wolfgang Hirsch, Rechtsanwalt, 6900 Bregenz Verpflichtende Partei: Carrano Stefan, Langenargen wegen ,28 FN w 6911 Lochau, Sonnenhalde 13

2 BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Auftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, Geschäftszahl 8 E 2104/10x zur Ermittlung des Verkehrswertes des Hauses in EZ 1508 BLNR 1, GB Lochau 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung 3. Bewertungsstichtag: 11. Oktober Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 28. September 2010 (niemand anwesend) und am 11. Oktober 2010 in Anwesenheit von Herrn DI Meinel, teilweise des Herrn Hubert Netzer vom BG Bregenz und des Sachverständigen Horst Karg - Grundbuchsabfrage vom 31. August Erhebungen beim Vermessungsamt in Bregenz - Erhebungen beim Bauamt der Gemeinde Lochau - Erhebungen bei der Firma Rhomberg-Bau - Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan beim Amt der Vorarlberger Landesregierung - Einsichtnahme in den Immobilienpreisspiegel der Vorarlberger Sparkassen - 5., völlig überarbeitete Auflage Liegenschaftsbewertung von Heino Kranewitter - einholen von Vergleichspreisen - Baupreissammlung 5. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustech-

3 nischer (z.b. Heizung im Hinblick auf den Wasserschaden) oder sonstiger Anlagen (z.b. Zu- und Ableitungen) durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: GRUNDBUCH Lochau EINLAGEZAHL 1508 BEZIRKSGERICHT Bregenz ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 4754/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1199/5 G Baufl.(begrünt) * 317 ************************************* A2 ************************************** 1 a 6358/2006 Eröffnung der Einlage für Gst 1199/5 aus EZ a 6358/2006 Geh- und Fahrrecht für Gst 1199/5 auf Gst 1199/3 in EZ a 6358/2006 Geh- und Fahrrecht für Gst 1199/5 auf Gst 1199/4 in EZ 1507 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Carrano Stefan GEB: ADR: Schweiz, Wollerau, Riedgutschstr. 38, CH-8802 a 6358/2006 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 2935/2008 Namensänderung c 3176/2010 Rangordnung für die Veräußerung bis ************************************* C *************************************** 1 a 6813/2006 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft b 1956/2010 Hypothekarklage (9 Cg 54/10s-2; LG Feldkirch)

4 2 a 3125/2008 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Bank Austria Creditanstalt AG b 3125/2008 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 1517 c 4754/2010 Hypothekarklage (7 Cg 134/10s-2; LG Feldkirch) 4 a 2838/2009 gerichtlicher Vergleich PFANDRECHT EUR ,33 4 % Z aus EUR ,33 ab , Titelkosten EUR 3.983,92 sam 4 % Z seit , Antragskosten EUR 696,35 für Gasser Erdbewegung, Transporte, Abbruch, Deponie GmbH & Co. (FN 67480k) (9 E 2079/09a) 5 a 7615/2009 gerichtlicher Vergleich PFANDRECHT vollstr EUR ,63 4 % Z aus EUR ,94 vom bis ; 4 % Z aus EUR ,30 seit ; Antragskosten EUR 1.024,14 für Gasser Erdbewegung GmbH & Co, Dammstr. 67b, 6960 Wolfurt (FN 67480k) (8 E 3537/09f) 6 a 7615/2009 Zwangsverwaltung zur Hereinbringung von vollstr EUR ,63 samt 4 % Z aus EUR ,94 vom bis ; 4 % Z aus EUR ,30 seit , Antragskosten EUR 1.024,14 für Gasser Erdbewegung GmbH & Co, Dammstr. 67b, 6960 Wolfurt (FN 67480k) (8 E 3537/09f 7 a 2401/2010 Beschluss PFANDRECHT vollstr EUR 0,-- Kosten EUR 1.073,40 samt 4 % Z seit , Antragskosten EUR 236,75 für Schwendinger + Fink, Spengler und Dachdecker GmbH (FN 68042m), Inselstr. 19, 6922 Wolfurt

5 (8 E 1086/10s) 8 a 4263/2010 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR ,28 samt 4 % Z seit , Titel-Kosten EUR 1.489,12 samt 4 % Z seit u. EUR 1.073,90 samt 4 % Z seit , Exekutionskosten (8 E 1086/10s) EUR 236,75, Antragskosten EUR 742,60 für Schwendinger + Fink, Spengler und Dachdecker GmbH, Inselstr. 19, 6922 Wolfurt (8 E 2104/10x-2) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 2,24 ********** :09, I ********** ZEILEN: 76 Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,33 Gesamtentgelt: EUR 2,57 zuzüglich 20% USt Die Liegenschaftsadresse ist 6911 Lochau, Haggen 3c. 2. Lage: Das Objekt in EZ 1508, GB Lochau befindet sich an der Pfänderstraße im Ortsteil Haggen oberhalb von Lochau. 3. Topographie: Leichte Hanglage von Ost nach West 4. Rechte und Lasten: Im Grundbuch sind keine Eintragungen vorhanden, welche eine beeinflussende Wirkung auf die Verwertbarkeit haben. Bezüglich des Geh- und Fahrrechtes über das GST-NR 1199/3 verweist der Sachverständige auf das in der Anlage befindliche Schreiben der Rechtsanwälte Dr. Grass & Mag. Dorner vom 7. September 2010.

6 5. Baubewilligung- und Flächenwidmung, Benützungsbewilligung: Mit Bescheid vom Bürgermeister der Gemeinde Lochau vom 24. August 2005, Zl. 030/o st/ki bzw. vom 21. Juni 2006 wurde die baupolizeiliche Genehmigung zur Errichtung eines Doppelwohnhauses auf GST-NR 1199/5 erteilt. Eine Benützungsbewilligung wurde nach Auskunft des Bauamtsleiters (Herr Bader) der Gemeinde Lochau bis dato noch nicht beantragt. Im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Lochau ist die Liegenschaft GST-NR 1199/5 in EZ GB Lochau als BW Bau-Wohngebiet bzw. teilweise als FF - Freihaltegebiet ausgewiesen. 6. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom - und Kanalanschlüsse sind vorhanden bzw. in unmittelbarer Nähe. 7. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist mit Fahrzeugen erreichbar, wobei bezüglich des Geh- und Fahrrechts der Sachverständige auf das zitierte Schreiben der Rechtsanwälte Dr. Grass & Mag. Dorner vom 27. September 2010 verweist. 8. Außenanlagen: Vorplatz Pflastersteine, ansonsten begrünt und teilweise mit einem Zaun eingefriedet. Auf der Ostseite im Hangbereich Rutschungen aufgrund des Unwetters im Sommer Beschreibung und Gebäudeeinteilung: Am Tag der Besichtigung sind im Bereich des Kellers und teilweise im Erdgeschoß Wasserspuren aufgrund des Wassereintrittes anlässlich der starken Niederschläge im Sommer 2010 sichtbar. Nach Angaben des Herrn DI Meinel stand das Wasser im Kellergeschoß bis zu ca. 1,60 m. Die Funktionstüchtigkeit der gesamten Pellet-Heizungsanlage und technischen Anlagen (z. B. Elektro) konnte nicht überprüft werden, da das Objekt nicht mehr an die Stromversorgung angeschlossen ist. Schäden an den Heizungs- und Elektroleitungen sind nicht einsehbar und es kann daher keine Aussage über deren Zustand gemacht werden.

7 Eine Ausblasung des Estrichs nach dem Wassereinbruch hat nicht stattgefunden. Für versteckte und nicht sichtbare Mängel kann keine Haftung übernommen werden. Die beiliegenden Planunterlagen stimmen nicht unbedingt mit den Gegebenheiten überein. Kellergeschoß: Hauseingang Flur Stiege ins Erdgeschoß Büro Waschküche Heizraum mit Pelletlager Offene Garage Erdgeschoß: Stiege vom Kellergeschoß Flur Schlafzimmer 1 mit Ausgang auf die Terrasse Schlafzimmer 2 mit Ausgang auf die Terrasse Bad/WC Stiege ins Obergeschoß Terrasse Obergeschoß: Stiege vom Erdgeschoß Flur Wohnen/Essen/Kochen mit Ausgang auf den Balkon WC Balkon Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG - BGBl. I 137/2006) und der OIB-Richtlinie 6 liegt nicht vor. Somit ist von einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Gesamtenergieeffizienz auszugehen. Bau- und Ausstattungsbeschreibung: Fundamente: Kellermauerwerk: Flachgründung, Stahlbeton Massivmauern

8 Außenwände: Decken: Dach: Massivbau mit vorgehängter Fassade aus Holz Massiv Flachdach, Folie mit Kies Decken- und Wandoberfläche: Bodenbeläge: Fenster und Fenstertüren: Sonnenschutz Heizung: Warmwasser: Türen: sämtliche Wand- und Deckenbereiche sind malermässig bearbeitet In den Nassgruppen sind die Wände verfliest. Kellerräume Beton Wohn-, Büroräume und Stiege vom Keller ins Erdgeschoß Stein im Bad und WC sind Fliesen verlegt Holzfenster mit Isolierverglasung, wobei im Bereich des Büros im Kellergeschoß die Fenster durch den Wasseraustritt teilweise beschädigt sind fehlt Pellet-Warmwasserzentralheizung, die Wärmeverteilung erfolgt mittels Bodenheizung Boiler im Heizraum Holztüren 10. Zubehör: Kamin im Wohnzimmer 11. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung war das Objekt unbewohnt.

9 III. Bewertung: Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, dass für Einfamilienwohnhäuser wie das gegenständliche das geeignete Verfahren ist. Derartige Objekte werden in der Regel zur Eigennutzung errichtet und werfen daher meistens keinen Ertrag ab. 2. Bodenwert: Aufgrund der Lage des Grundstückes, der Auskunft des Bauamtsleiters der Gemeinde Lochau und unter Berücksichtigung der derzeitigen Situation auf dem Immobilienmarkt in Anlehnung an die Richtlinien des Amtes der Vorarlberger Landesregierung, Abteilung Wohnbauförderung, für den unbebauten Grund und unter Berücksichtigung der Widmung (BW und FF) folgender m²/preise als ortsüblich zu bezeichnen. EZ GB Lochau 317 m² x 300,00 = ,00 abzüglich 10 % Bebauungsabschlag (entspricht der allgemeinen gängigen Bewertungspraxis) Der Bebauungsabschlag berücksichtigt die Einschränkung durch die Bebauung , ,00 Wert des bebauten Grundstückes gerundet ,00 ========= 3. Baukosten: Zur Ermittlung des Herstellungswertes (Neubauwertes) werden die Baukosten je m² verbaute Fläche (inkl. Umsatzsteuer und Baunebenkosten) herangezogen. Für die Höhe der m²-preise ist die Bauweise und Ausstattung maßgeblich. Die übliche Lebensdauer berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer und wird für das gegenständliche Wohnhaus mit 80 Jahren angenommen. Das Alter des Gebäudes beträgt zum Bewertungsstichtag 5 Jahre. Für die Ermittlung der Wertminderung wegen Alters wird die lineare Methode herangezogen und daher 5 % veranschlagt.

10 Neubauwert, Herstellwert nach vergleichbaren Objekten inkl. MwSt. pro m² verbaute Fläche (Balkon- und Terrassenflächen sind in diesem Preis mitberücksichtigt). Unter Einhaltung der gesetzlich auferlegten Warn-, Prüf- und Hinweispflicht wird seitens des zeichnenden Sachverständigen eine Maßgarantie bzw. eine Massengarantie ohne die Erstellung von aktuellen Bestandsplänen abgelehnt. Berechnung nach verbauter Fläche Kellergeschoß 104,32 x 1.200, ,00 Erd- und Obergeschoß je 71,94 m² x 3.000, ,00 (Balkon- und Terrassenflächen sind in diesem Preis mitberücksichtigt) ,00 Abschlag für technisch wirtschaftliche Abnutzung: Alter 5 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre Anwendung an die linearen Tabellen von Ross-Brachmann 5 % vom Neubauwert , ,80 Bauzeitwert gerundet ,00 == ======== 4. Außenanlagen: Diese sind beim Bauzeitwert mitberücksichtigt. 5. Sachwert: Bodenwert ,00 Bauwert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 6. Reparaturbedarf: Aufgrund des Wassereintrittes durch die starken Regenfälle im Sommer 2010 sind u. a. folgende Schäden zu beheben: Verglasung teilweise beim Büro im Kellergeschoß, ausblasen des Estrichs im Kellergeschoß, überprüfen der Heizungs- und Elektro- Anlage, Malerarbeiten, Hangsicherung bergseitig etc., pauschal ,00 Übertrag ,00

11 Übertrag ,00 7. Anpassung an die Marktklage: Verkäuflichkeit Abschlag von bis im Mittel befriedigend -5,00 % -10,00 % -7,50 % ,00 Verkehrswert ,00 ============== IV. Zusammenfassung Den Verkehrswert der Liegenschaft GST-NR 1199/5 in EZ 1508, GB Lochau, im Gesamtausmaß von 317 m² mit dem darauf errichteten Doppelwohnhaus Haggen 3c beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes und ohne Beurteilung des Geh- und Fahrrechtes (siehe Schreiben der Rechtsanwälte Dr. Grass & Mag. Dorner) zum Bewertungsstichtag am 11. Oktober 2010 inkl. Mehrwertsteuer gerundet ,00 zzgl. Zubehör (Kamin) , ,00 ========== (In Worten: Euro-dreihundertfünfzigfünftausend) Bregenz, 02. November 2010 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).