GZ: 11/051. Aktenzahl: 10 E 5/11 w GUTACHTEN

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1 GZ: 11/051 Aktenzahl: 10 E 5/11 w GUTACHTEN St. Konrad,

2 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 2 Auftraggeber: Bezirksgericht Gmunden Marktplatz Gmunden Betreibende Partei: Oberbank AG Untere Donaulände Linz Verpflichtete Partei: Karl-Heinz Preinstorfer Alexandra Preinstorfer Hagweg Ohlsdorf Gegenstand: Einfamilienhaus Hagweg Ohlsdorf Gutachten: Verkehrswert Bewertungsstichtag: Grundlagen: Besichtigung am Anwesende: Hr. Preinstorfer SV H. Schmid Bauakt bei der Gemeinde Ohlsdorf Angebots- und Kaufpreisdatenbank des SV

3 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 3 I. BEFUND 1. Grundstücksbeschreibung: GRUNDBUCH Ohlsdorf EINLAGEZAHL 361 BEZIRKSGERICHT Gmunden ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 422/2011 vorläufige Plombe 1973/2011 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1928 G GST-Fläche * 711 Baufl.(Gebäude) 64 Baufl.(begrünt) 647 Hagweg 8 Flächenwidmung: Wohngebiet Lage: Eckparzelle in einer ruhigen Wohnsiedlung, zentrumsnahe, Orientierung Südost. Beeinträchtigungen: Bei der Bebauung des Nachbargrundstückes Nr 1927 sind die Abstandsbestimmungen nicht eingehalten. Der Abstand ist nur ca. 1,0 m statt der vorgeschriebenen 3,0 m. Aufschließung: Kanal Wasser Strom Gas Zufahrt : vorhanden : Ortswasserleitung : vorhanden : Erdgasanschluss : über öffentliches Gut vorhanden 2. Baubeschreibung: Beschreibung allgemein: Nicht unterkellertes Fertighaus Baujahr 1981 mit Zubau 2002 mit ausgebautem Dachgeschoß. Rohbau: Altbau in Holzriegelbauweise, Zubau in Massivbauweise. Innenstiege Holz. Fassade mit Vollwärmeschutz, verputzt Satteldach, Kaltdach, Deckung mit Bitumenschindeln. Für das Gebäude liegt kein Energieausweis vor.

4 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 4 Ausbau: Boden Wände Decke Fenster Türen Heizung Sanitäre : Fliesen, Laminat, Textilbeläge : Anstrich : Anstrich : Kunststoff : Stockverkleidungen und Türblätter Holz, furniert : Warmwasserzentralheizung, Gastherme im Bad : normaler Standard Baumängel: Der Windfang ist statt der baubewilligten 1,50 m ca. 2,0 m breit und ragt in den seitlichen Abstand zur Nachbargrundgrenze. Fehlender Fertigstellungsaufwand: Bodenbelag DG, Flur Terrassenbodenaufbau, Brüstungsabdeckung Stufenbelag Hauseingang Parkplatz- und Vorplatzbefestigung Balkonboden und Balkongeländer Aufgestauter Instandhaltungsaufwand: Anstrich Giebelladen Gebäudedaten: gewöhnliche Lebensdauer GLD: 60 Jahre mittleres Alter nach umb. Raum A: 22 Jahre Restnutzungsdauer (unter Berücksichtigung der Maßnahmen 2002) RND: 50 Jahre Gesamtnutzungsdauer fiktiv (=A+RND) GND: 72 Jahre Alterswertfaktor (RND/GND): AF: 0,69 Bauteil Baujahr Berechnung BGFL (m²) GH (m1) U.R. (m³) Altbau DG ,1*9,1 64,61 2,50 161,53 Altbau EG ,1*9,1 64,61 2,20 142,14 Zubau EG ,2*5,52 39,74 2,50 99,35 Zubau DG ,2*5,52 39,74 2,20 87,43 Hütte ,5*3,5 8,75 2,50 21,88 512,33

5 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 5 Aufgestauter Instandhaltungsaufwand netto Anstrich 500,00 Summe netto 500,00 Mängelbehebungsarbeiten netto Abbruch Windfang 5.000,00 Summe netto 5.000,00 Fehlende Fertigstellungsarbeiten netto Bodenbelag DG, Flur 500,00 Terrassenbodenaufbau 3.000,00 Stufenbelag Hauseingang 2.000,00 Parkplatz- und Vorplatzbefestigung 5.000,00 Balkonboden und Balkongeländer 5.000,00 Summe netto ,00 Zusammenstellung: netto Mwst brutto Aufgestauter Instandhaltungsaufwand 500,00 100,00 600,00 Mängelbehebungsarbeiten 5.000, , ,00 Fehlende Fertigstellungsarbeiten , , ,00 3. Außenanlagen: Einfache Grünfläche, Gartenhütte ca. 2,5*3,5 m Holzblockbauweise, Einfriedung Jägerzaun, Vorplatz und Zugang provisorisch befestigt. Folienpool Fabrikat INTEX Easy Set mit Filteranlage und Abdeckplane. 4. Eigentums- u. Bestandsverhältnisse: ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/1 Preinstorfer Alexandra GEB: ADR: Hagweg 8, Ohlsdorf 4694 a 2314/2000 Übergabsvertrag Eigentumsrecht b 80/2004 Adressenänderung 5. Reallasten u. Dienstbarkeiten: Keine 6. Zubehör: Einbauküche Baujahr ca komplett, mit Einbaugeräten lt. Foto.

6 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 6 II. GUTACHTEN 1. Sachwertverfahren: 1.1 Bodenwert: Es sind Vergleichspreise in ausreichender Zahl aus der näheren Umgebung vorhanden. Geschätzter Mittelwert 85,-- /m². Auf/Abschlag P.Nr.: Widmung Fläche m²-preis Faktor Preis 1928 Wohngebiet Summe 711 Bodenwert , Bauwert: Neubauwert lt. Baurichtpreise für Oberösterreich: Neubauwert m³ /m³ Faktor Altbau DG Altbau EG Zubau EG Zubau DG Hütte Summe Gebäude netto Außenanlagen Summe Außenanlagen 7% netto Gesamtsumme netto Mwst Neubauwert inkl. Mwst Wertminderungsberechnung nach LBG: bei normaler Instandhaltung gewöhnliche Lebensdauer GLD: 60 Jahre mittleres Alter nach umb. Raum A: 22 Jahre Restnutzungsdauer (unter Berücksichtigung der Maßnahmen 2002) RND: 50 Jahre Gesamtnutzungsdauer fiktiv (=A+RND) GND: 72 Jahre Alterswertfaktor (RND/GND): AF: 0,69 Wertminderung WM: 31 % gekürzter Herstellungswert abzüglich: Aufgestauter Instandhaltungsaufwand inkl. Mwst 600 Mängelbehebungskosten inkl. Mwst Fehlender Fertigstellungsaufwand inkl. Mwst zusammen inkl. Mwst Bauwert ,--

7 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 7 Zusammenstellung Sachwert: 1. Bodenwert ,-- 2. Bauwert , Sachwert ,-- ========================================================== 2. Ertragswertverfahren: Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ergibt in diesem Fall einen rein theoretischen, viel zu niedrigen, den tatsächlichen Marktverhältnissen nicht entsprechenden Wert. Erfahrungsgemäß werden Einfamilienhäuser in der Region nur zur Eigennutzung erworben. Eine Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist aus o.a. Gründen nicht vertretbar. 3. Zubehör: Einbauküche Komplett NHK mittlere LD 20 Alter 9 Restnutzungsdauer 11 Alterswertfaktor 0,55 Zustand sehr gut 1,30 0, Zeitwert rund 7.000,--

8 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 8 4. Verkehrswert: EZ : 361 KG : Ohlsdorf Verkehrswert: Sachwert rund ,-- Zubehör Einbauküche komplett: 7.000,-- St. Konrad,

9 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 9 III. ANHANG Fotos Plan