G U T A C H T E N 2 HERMANN SANDER STRASSE 4, 6700 BLUDENZ. EINLAGEZAHL 465 GRUNDSTÜCKSNUMMER.329 GRUNDSTÜCKSFLÄCHE 169 m² LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
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- Holger Frei
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1 TECHN. RAT DIPL.-HTL-ING. HELMUT KAISER BAUMEISTER UND ZIMMERMEISTER - ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN G U T A C H T E N 2 OBJEKT HERMANN SANDER STRASSE 4, 6700 BLUDENZ GRUNDBUCH BLUDENZ EINLAGEZAHL 465 GRUNDSTÜCKSNUMMER.329 GRUNDSTÜCKSFLÄCHE 169 m² BETREFF LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG AUFTRAGGEBER BEZIRKSGERICHT BLUDENZ AKTENZEICHEN 12 E 32 / 08k BETREIB. PARTEI VORARLBERGER LANDES-HYPOTHEKEN AG VERPFL. PARTEI 1. ) GERNOT PFEIFER 2. ) MONIKA PFEIFER HARD, AM A-6971 HARD, MESNERGASSE 1, TEL / , FAX / , kaiser.helmut@aon.at
2 0,0 ALLGEMEINES 0,1 AUFTRAGGEBER Bezirksgericht Bludenz, Aktenzeichen 12 E 32 / 08k 0,2 ZWECK DES GUTACHTENS 0,2.1 Verkehrswertermittlung der Liegenschaft Hermann Sanderstraße 4, 6700 Bludenz Grundbuch Bludenz Einlagezahl 465 Grundstücksnummer.329 Grundstücksfläche 169 m² wegen bewilligter Zwangsversteigerung Schätzungsstichtag ,3 GRUNDLAGEN DES GUTACHTENS 0,3.1 Die Befundaufnahme vom Anwesend nur SV Das gesamte Gebäude war nicht verschlossen. Das Gebäude wurde daher ohne Bewilligung des Eigentümers betreten. Festgehalten wird, dass im Gebäude kein Strom mehr vorhanden war, und dass verschiedene Räume nur mit Taschenlampe besichtigt werden konnten. Es ist daher möglich, dass unter Umständen verschiedene Mängel nicht im ganzen Ausmaß erkannt werden konnten. 0,3.2 Der Grundbuchsauszug vom Die Flächenangaben im Grundbuchsauszug werden nicht geprüft sondern als richtig angenommen. 0,3.3 Der Katasterauszug vom ,3.4 Der Auszug aus dem Flächenwidmungsplan BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
3 0,3.5 Die Einreichpläne M 1 : 100 Genehmigt am Zahl 2988/18 Bezirkshauptmannschaft Bludenz 0,3.6 Die Einreichpläne M 1 : 100 Genehmigt am Zahl IV a / / 1987 Amt der Stadt Bludenz Siehe Gutachten 1 0,3.6 Die Benützungsbewilligung Genehmigt am Zahl IV a / / 1987 Amt der Stadt Bludenz Siehe Gutachten 1 BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
4 1,0 GUTSBESTAND Grundbuch Bludenz Einlagezahl 465 Grundstücksnummer.329 Grundstücksfläche 169 m² 2,0 EIGENTÜMER ( B-BLATT ) Anteile Pfeifer Gernot ( ) 1/2 Pfeifer - Wachter Monika ( ) 1/2 2,1 LASTEN Siehe Grundbuchsauszug vom ,1.1 Geh-und Fahrrecht Keine Dienstbarkeit für Geh-und Fahrrecht im Grundbuch eingetragen. 2,1.2 Wohnrecht Keine Dienstbarkeit für ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. 3,0 MIETVERHÄLTNISSE 3,1 Das gesamte Objekt steht derzeit leer. Das Objekt wird derzeit zumindest zeitweise illegal genutzt. 4,0 LAGE Am Bahnhof Bludenz BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
5 5,0 ERSCHLIESSUNG 5,1 Zufahrt Die Zufahrt erfolgt direkt von der Wichnerstraße bzw. über GstNr Der Parkplatz auf GstNr. 400 und.328 / 2 ist nur über das GstNr. 402 erreichbar. Es wird davon ausgegangen, dass hiefür eine rechtskräftige Vereinbarung über ein Geh-und Fahrrecht besteht. 5,2 Nachstehende Anschlüsse sind vorhanden: Strom, Wasser, Kanal, Gas 5,3 BEMERKUNG Das Lokal auf GstNr..329 ist mit dem Lokal auf GstNr verbunden. Der Zugang zu GstNr von der Wichnerstraße aus erfolgt über GstNr Der Parkplatz auf GstNr. 400 ist auch der Parkplatz für GstNr Die Objekte in Ezl 161 werden von der Heizzentrale auf GstNr..329 Ezl 465 aus beheizt. Wirtschaftliche Einheit Das Objekt in Ezl 161 GstNr. 400 ;.328/2 ;.1003 und Das Objekt in Ezl 465 GstNr..329 bilden aufgrund der Zufahrt, Parkplatz,Situierung der Heizung und Nutzung der Räumlichkeiten im Eg und Kg eine wirtschaftliche Einheit. Die Veräusserung der Liegenschaften sollte gemeinsam erfolgen. 6,0 BAUBESCHREIBUNG 6,1.1 WOHNHAUS Baujahr 1928 Umbau 1987 Fundierung Kellerwände außen Decke über KG Außenwände Eg Außenwände Og Decken über Eg + Og Streifenfundamente Stampfbeton? verputzt Hohlkörperfertigteildecke Mauerwerk Riegelwände? 20 cm inkl. Verputz nicht eruierbar BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
6 Stiegen Eg - Og Dachstuhl Dacheindeckung Spenglerarbeiten Fenster Eg + Og Türen Og Sonnenschutz Fassade Heizung Sanitäre Holztreppe Walmdach Eternit? verzinktes Blech gestrichen Holzfenster mit Anstrich, 2-Scheiben Isolierglas Futterstocktüren Läden Holz gestrichen verputzt Heizungsbeschreibung siehe Raumbeschreibung (H) Zentralheizung Öl (Foto F bis F 02.04) Die Funktionstüchtigkeit der gesamten Heizungsanlage wurde nicht überprüft. Es wird davon ausgegangen, dass die Heizungsanlage funktionstüchtig ist. Nachdem die Heizleitungen nicht einsehbar sind, kann deren Zustand nicht überprüft werden. Einrichtungsgegenstände mit allen Zu- und Ableitungen siehe Raumbeschreibung (S) Zu-und Abflussleitungen sind nicht einsehbar und können daher nicht überprüft werden. Fäkalkanäle, Regenwasserkanäle und Drainagen sind nicht einsehbar, daher kann keine Aussage über deren Verlegung, Durchflussquerschnitt und Zustand des Rohrmaterials gemacht werden. Um den Gesamtzustand der Rohrleitungen feststellen zu können muss ein Kanalvideo durchgeführt werden. In der Bewertung sind keine Risken betreffend Fäkal-bzw. Regenwasserkanäle und Drainagen enthalten. Elektro Der Raumwidmung entsprechend Stecker, Schalter und Auslässe in genügender Anzahl BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
7 6,1.2 RAUMBESCHREIBUNG Boden (B), Wand (W), Decke (D), Sanitäre (S), Heizung (H) Keller Stiegenhaus B Betonpflaster W verputzt D verputzt Gang B Betonpflaster W verputzt D verputzt Heizraum B Betonpflaster W verputzt D verputzt H Heizkessel Viessmann Bj (Foto F bis F 02.04) Technikraum B Betonpflaster W verputzt D Fertigteilhohlkörperdecke H Heizungsverteiler (Foto F 02.09, F 02.10) Keller 1 B Betonpflaster W verputzt D Fertigteilhohlkörperdecke Keller 2 B Betonpflaster W verputzt D Fertigteilhohlkörperdecke Keller 3 (Foto F02.12) B Betonpflaster W verputzt D Fertigteilhohlkörperdecke Gang B Betonpflaster W verputzt D Fertigteilhohlkörperdecke Tankraum konnte nicht besichtigt werden Erdgeschoss Gastraum 1 B Teppichbelag W verputzt und geweißt D abgehängte Decke, GK-Decke? BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
8 Windfang B Teppichbelag W verputzt und geweißt D abgehängte Decke, GK-Decke? Raum 2 B undefinierbar (Foto F 03.05) W Fliesen D abgehängte Decke 1. Obergeschoss Zimmer 1 B Melanparkett W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Küche B Melanparkett W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Diele B Melanparkett W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Zimmer 2 B Melanparkett W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Zimmer 3 - Küche B PVC-Belag W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Zimmer 4 - Bad B Fliesen W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt Zimmer 5 B Teppichbelag W verputzt und geweißt D verputzt und geweißt WC-Vorraum B Fliesen W Fliesen raumhoch D Täfer gestrichen WC B PVC-Belag W PVC-Belag D verputzt und geweißt S 1 WC BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
9 2. Obergeschoss Raum 1 - Küche B Parkett W Reibputz D Rauhfasertapete Raum 2 - Zimmer B Parkett W Reibputz D Rauhfasertapete Raum 3 - Diele B Parkett W Reibputz D Rauhfasertapete Raum 5 - Zimmer B Parkett W Reibputz D Rauhfasertapete Raum 6 - Zimmer B Parkett W Reibputz D Rauhfasertapete Raum 7 - Zimmer B Teppichbelag (Fliesen) W Reibputz D Reibputz S 1 Waschbecken (Foto F bis F 04.06) Raum 8 - Bad B Fliesen (Foto F bis F 05.04) W Fliesen, Holzverkleidung D Plattendecke S 2 Waschbecken 1 Badewanne 1 WC 1 Dusche (Foto F 05.02, F 05.03) Dachgeschoss Eine Raumbeschreibung erübrigt sich aufgrund des sehr schlechten Zustandes des DG-Ausbaues. 6,1.3 Bauzustand Wohnhaus Bauweise Ausstattung Bauzustand Dem Baujahr entsprechend einfach Dem Baujahr entsprechend einfach schlecht bis sehr schlecht BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
10 Mängel Keller Erdgeschoss Massive Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden Gesamtzustand - schlecht (Foto F 02.01, F bis F 02.08, F 02.11) Wand- und Deckenputzschäden durch Feuchtigkeit (Foto F 03.01) E-Verteiler in sehr schlechtem Zustand (Foto F03.03, F 03.03A ) Raum 2 : Boden, Wand, Decke, Installationen in sehr schlechtem Zustand. (Foto F 03.04, F 03.05) Gesamtzustand schlecht 1. OG und 2. OG Boden- und Wandbeläge wurden ca erneuert. Der Bauzustand ist jedoch teilweise schlecht bis sehr schlecht. Dachgeschoss Haustechnik Heizung Bauzustand Ausbau schlecht Nachdem über zwei Winter nicht geheizt wurde und teilweise Fensterscheiben eingeschlagen sind, ist es möglich, dass Heizungsleitungen nicht mehr dicht sind (Frostschaden). Dies kann jedoch nicht überprüft werden. Sanitäre Einrichtungsgegenstände teilweise zerschlagen - Gesamtzustand sehr schlecht. Elektro Verteilerkasten in sehr schlechtem Zustand. Leitungen können nicht überprüft werden. Gesamtzustand Aufgrund der Bauweise von Og in Riegelbauweise - können die derzeit gültigen Werte für Schall- und Wärmedämmung nicht erfüllt werden. Aufgrund des allgemeinen Bauzustandes ist das Gebäude aus technischer Sicht an der Grenze der Abbruchreife. Unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Überlegungen und aufgrund der schlechten Grundrisse im 1. Og und 2. Og wäre ein Abbruch gerechtfertigt. Das gegenständliche Objekt ist ein Grenzfall zwischen Abbruchreife und Abbruch. Für die Bewertung wird ein Sachwert herangezogen, der einem schelchten Rohbau entspricht. BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
11 6,3 FLÄCHENBERECHNUNG - UMBAUTER RAUM - NACH Ö-NORM B 1800 Objekt Hermann Sanderstraße 4, 6700 Bludenz 6,3.1 KELLER Raum / Geschoss Länge Breite Fläche Anz. Fläche Höhe Umb.Raum UMBAUTER RAUM 0,12 13,00 10,00 130,00 m² 2,12 3,80 5,30 20,14 m² 0,25 150,14 m² 2,49 373,85 m³ UMBAUTER RAUM KELLER GERUNDET 374,00 m³ NUTZFLÄCHE Gang 1,90 5,65 10,74 m² abzgl. Stiege -3,00 1,00-3,00 m² 7,74 m² 7,74 m² Heizraum 3,92 3,86 15,13 m² Technik 4,57 3,86 17,64 m² Keller 1 1,88 3,26 6,13 m² Keller 2 2,75 4,27 11,74 m² Keller 3 2,94 3,18 9,35 m² Gang ca. 5,00 0,93 4,65 m² 4,50 1,50 6,75 m² 11,40 m² 11,40 m² Tankraum ca. 4,20 4,20 17,64 m² NUTZFLÄCHE KELLER 96,77 m² 6,3.2 ERDGESCHOSS UMBAUTER RAUM 0,10 13,40 12,20 163,48 m² 2,70-2,00 1,30-2,60 m² 0,25 160,88 m² 3,05 490,68 m³ UMBAUTER RAUM ERDGESCHOSS GERUNDET 491,00 m³ BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
12 Raum / Geschoss Länge Breite Fläche Anz. Fläche Höhe Umb.Raum NUTZFLÄCHE Raum 1 ca. 11,08 5,10 56,51 m² -1,35 1,20-1,62 m² -0,60 1,20-0,72 m² -0,30 2,00-0,60 m² -0,12 1,70-0,20 m² -0,12 1,70-0,20 m² 4,35 3,20 13,92 m² 67,08 m² 67,08 m² Raum 2 3,27 8,30 27,14 m² 4,30 0,50 2,15 m² 29,29 m² 29,29 m² Gang 7,72 0,85 6,56 m² 1,00 1,00 1,00 m² 2,60 1,05 2,73 m² 10,29 m² 10,29 m² Raum 3 4,35 2,95 12,83 m² NUTZFLÄCHE ERDGESCHOSS 119,50 m² 6, OBERGESCHOSS UMBAUTER RAUM 12,20 10,00 122,00 m² 0,10 2,50 1,70 4,25 m² 2,18 3,50 4,45 15,58 m² 0,25 141,83 m² 2,53 358,82 m³ UMBAUTER RAUM 1. OBERGESCHOSS GERUNDET 359,00 m³ NUTZFLÄCHE Zimmer 1 4,21 5,09 21,43 m² -1,34 1,34-0,90 m² 2 20,53 m² 20,53 m² Küche 4,22 4,36 18,40 m² 3,40 1,07 4,47 0,50 1,12 m² 2 19,52 m² 19,52 m² BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
13 Raum / Geschoss Länge Breite Fläche Anz. Fläche Höhe Umb.Raum Diele 1,90 2,63 5,00 m² Zimmer 2 5,12 3,24 16,59 m² Zimmer 3 2,80 3,10 8,68 m² Zimmer 4 3,15 2,92 9,20 m² Zimmer 5 4,05 3,60 14,58 m² Gang 2,04 3,05 6,22 m² 1,46 1,38 2,01 m² 1,46 1,43 2,09 m² 10,32 m² 10,32 m² Anbau 1,25 1,50 1,88 m² 0,95 1,50 1,43 m² 3,30 m² 3,30 m² NUTZFLÄCHE 1. OBERGESCHOSS 107,72 m² 6, OBERGESCHOSS UMBAUTER RAUM 0,10 2,24 0,25 141,83 m² 2,59 367,33 m³ -3,00 2,00-3,00 m² 5,20-15,60 m³ 2 351,73 m³ UMBAUTER RAUM 2. OBERGESCHOSS GERUNDET 352,00 m³ NUTZFLÄCHE Raum 1 4,22 4,39 18,53 m² 3,40 1,07 4,47 0,50 1,12 m² 2 19,64 m² 19,64 m² Raum 2 Zimmer 4,23 5,09 21,53 m² -1,34 1,34-0,90 m² 2 20,63 m² 20,63 m² Raum 3 Diele 1,90 2,68 5,09 m² Raum 4 Gang ca. 8,00 1,25 10,00 m² BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
14 Raum / Geschoss Länge Breite Fläche Anz. Fläche Höhe Umb.Raum Raum 5 Zimmer 3,66 4,09 14,97 m² 1,40 1,35 1,89 m² 16,86 m² 16,86 m² Raum 6 Zimmer 3,57 2,36 8,43 m² Raum 7 Zimmer 3,57 3,00 10,71 m² NUTZFLÄCHE 2. OBERGESCHOSS 91,36 m² 6,3.5 DACHGESCHOSS + DACHRAUM UMBAUTER RAUM 12,20 10,00 122,00 m² 0,40 48,80 m³ 122,00 m² 3,80 231,80 m³ 2-10,00 3,00-30,00 m² 4,20-63,00 m³ 2 217,60 m³ UMBAUTER RAUM DACHRAUM GERUNDET 218,00 m³ 6,3.7 ZUSAMMENSTELLUNG Keller NFlä 96,77 m² UmbR 374,00 m³ Erdgeschoss NFlä 119,50 m² UmbR 491,00 m³ 1. Obergeschoss NFlä 107,72 m² UmbR 359,00 m³ 2. Obergeschoss NFlä 91,36 m² UmbR 352,00 m³ Dachgeschoss + Dachraum UmbR 218,00 m³ Summe Eg. bis Dg. NFlä 318,57 m² UmbR 1.420,00 m³ Summe gesamt NFlä 415,34 m² UmbR 1.794,00 m³ BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
15 BEWERTUNGSSCHEMA SACHWERTVERFAHREN NACH Ö - NORM B 1802 BODEN GEBÄUDE AUSSENANLAGEN BODENWERT NEUBAUWERT NEUBAUWERT zb. nach Vergleichswertverfahren zb. aus Bruttorauminhalt oder der Außenanlagen aus Nutzfläche Verlorener Bauaufwand Berücksichtigung zb. in % des Neubauwertes Lebensdauer Ermittlung der technischen und Festlegung der wirtschaftlichen Lebensdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung der Erhaltungskosten, der fehlenden Bauteile und der Pflegeintensität Wertminderung infolge Erhaltungsrückstaues Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Umstände Berücksichtigung Wertminder. infolge Alters Wertminder. infolge Alters der vorhandenen Bebauung mit Rücksicht auf den Bau- mit Rücksicht auf den Bauund Aufschließung und Erhaltungszustand und Erhaltungszustand Gebundener Bodenwert BAUWERT BAUWERT unter Berücksichtig.Bebauung ( fiktiv ) bestandsfrei der Außenanlagen Umsatzsteuer allenfalls berücksichtigen Umsatzsteuer allenfalls berücksichtigen Sachwert der Liegenschaft ( fiktiv ) bestandsfrei Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände ( Rechte, Lasten) SACHWERT der Liegenschaft im vorgegebenen Zustand Marktanpassung Berücksichtigung der jeweils aktuellen Lage am Real.Markt VERKEHRSWERT BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
16 7,0 LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG PER WOHNHAUS MIT GASTLOKAL OBJEKT Hermann Sanderstraße 4, 6700 Bludenz GRUNDBUCH EINL.ZAHL 465 GST.NR..329 FLÄCHE 169 m² EIGENTÜMER Pfeifer Gernot ( ) 1/2 Anteile Pfeifer - Wachter Monika ( ) 1/2 Anteile GEBÄUDEKENNWERTE WOHNHAUS Umbauter Raum 1.794,00 m³ Wohnnutzfläche 318,57 m² Umb.Raum per m² Wohnnfl. 5,63 m³ Umbauter Raum gesamt 1.794,00 m³ 7,1 BODENWERT 7,1.1 Beschaffenheit Baugrund Die Beschaffenheit des Baugrundes kann anlässlich der Befundaufnahme nicht festgestellt werden. Zur Feststellung der Beschaffenheit des Baugrundes muss eine bodenmechanische Untersuchung durchgeführt werden. Ob der Baugrund kontaminiert ist wurde anlässlich der Befundaufnahme nicht festgestellt. Zur Feststellung einer eventuellen Kontamination müssen Bodenproben entnommen und diese in einem Labor untersucht werden. Flächenwidmung Grundsätzlich sind in der Grundbewertung keinerlei Risken die Bodenbeschaffenheit betreffend berücksichtigt. Der Grundpreis wurde abgeleitet von aktuellen Marktpreisen in der Umgebung. Widmung BM Baumischgebiet Für das gegenständliche Grundstück ist ein Preis angemessen von 270,00 per m² bis 350,00 per m² im Mittel 310,00 per m² gerundet 310,00 per m² Grundfläche gesamt 169,00 m² a 310, ,00 Bodenwert 169,00 m² im Mittel 310, ,00 BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
17 Abschlag für Bebauung -20,00% ,00 Maximalwert nicht größer als 20 % Kontrollrechnung für Bebauungsabschlag 1.794,00 m³ a 18, ,00 GEBUNDENER BODENWERT ,00 gerundet ,00 ATS ,60 Gebundener Bodenwert per m² im Mittel 248,52 Gebundener Bodenwertanteil per m² Wohnnutzfläche 131,56 Bodenfläche per m² Wohnnutzfläche 0,53 m² 7,2 BAUWERT GEBÄUDE 7,2.1 NEUBAUWERT GEBÄUDE Geschoss Umbaut. Raum Preis per m³ u.r. Summe Keller 374,00 m³ a 160, ,00 Preis per m² Nutzfläche 618,39 Erdgeschoss 491,00 m³ a 300, ,00 Preis per m² Nutzfläche 1.232,68 1. Obergeschoss 359,00 m³ a 330, ,00 Preis per m² Nutzfläche 1.099,83 2. Obergeschoss 352,00 m³ a 330, ,00 Preis per m² Nutzfläche 1.271,41 DG+Dachraum 218,00 m³ a 130, ,00 Summe 1.794,00 m³ im Mittel 262, ,00 Mwst. 20,00% ,00 NEUBAUWERT GEBÄUDE ,00 ATS ,56 Neubauwert Wohnhaus ,00 Nutzfläche 318,57 m² Preis per m² Nutzfläche Neuwert 1.770,80 Preis per m³ umbauter Raum Neuwert 314,45 7,2.2 SACHWERT GEBÄUDE Bewertungsjahr 2007 Baujahr 1928 Alter 79 Jahre BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
18 Technische Lebensdauer Restnutzungsdauer 80 Jahre 1 Jahre Aufgrund des Alters und insbesondere des Bauzustandes wird die Wertminderung angesetzt an der Grenze der Abbruchreife mit -80,00% Herstellungswert - Neubauwert - Wohnhaus ,00 Wertminderung infolge verlorenen Bauaufwandes Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem Verkauf ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, weil ein Käufer eines Gebäudes dieses nach seinem Sinn etwas anders gebaut hätte. Jeder Ersteher eines fertigen Bauwerkes würde-könnte er seinen eigenen Wunsch verwirklichen-dieses Bauwerk höchstwarscheinlich zumindest zum Teil anders gestalten. Kaum ein Bauwerk wird dem Ersteher in bautechnischer, funktioneller oder optischer Hinsicht genau entsprechen. Auch besonders luxuriöse und extrem moderne Bauausführungen sowie eine starke Zweckgebundenheit werden von Käufern nicht voll honoriert. Der verlorene Bauaufwand wird als wirtschaftliche Wertminderung aufgrund von Erfahrungswerten bestimmt. Wertminderung für verlorenen Bauaufwand -10,00% , ,00 Abzüglich für technische Wertminderung wegen Alter und Bauzustand -80,00% ,20 Sachwert Wohnhaus ohne Mwst ,80 Mwst 20,00% ,96 SACHWERT GEBÄUDE ,76 gerundet ,00 ATS ,30 Sachwert Wohnhaus ,76 Nutzfläche 318,57 m² Preis per m² Nutzfläche Sachwert 318,74 Preis per m³ umbauter Raum Sachwert 56,60 BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
19 7,3 ZUSAMMENSTELLUNG SACHWERT ANTEIL Grundwert 29,37% ,00 Gebäude 70,63% ,00 Summe Bauwert 70,63% ,00 SUMME SACHWERT 100,00% ,00 gerundet ,00 ATS ,90 Sachwert gesamt ,00 Nutzfläche 318,57 m² Gesamtpreis per m² Nutzfläche Sachwert 448,87 davon entfällt auf Grundwertanteil per m² Nutzfläche 131,84 Bauwertanteil per m² Nutzfläche 317,04 Gesamtpreis per m² Nutzfläche Sachwert 448,87 7,4 ZUBEHÖR SACHWERT Kein Zubehör mit Wert vorhanden 7,5 ERTRAGSWERT Aufgrund des Bauzustandes erübrigt sich die Ertragswertberechnung. 7,6 VERKEHRSWERT Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsvekehr für sie erzielt werden kann. Die Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme der im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Für die gegenständliche Liegenschaft ist das Sachwertverfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes das geeignete Verfahren. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsvekehr für sie erzielt werden kann. BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
20 Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sach- oder Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Nachstehende Abschläge dienen als Anhalt : Verkäuflichkeit Abschlag im Mittel von bis gut 0,00% -5,00% -2,50% befriedigend -5,00% -10,00% -7,50% eingeschränkt -10,00% -20,00% -15,00% schwierig -30,00% -40,00% -35,00% schlecht -50,00% -60,00% -55,00% Verkäuflichkeit schwierig -35,00% Sachwert ,00 Abschlag -35,00% ,00 abzüglich für Unrat und Schutt ausräumen -90,00 h a 45, ,00 Abtransport und Deponiekosten , , ,00 VERKEHRSWERT RECHNERISCH ,00 gerundet ,00 ATS ,50 Verkehrswert ,00 Nutzfläche 318,57 m² Preis per m² Nutzfläche Verkehrswert rechnerisch 266,81 ATS 3.671,43 DER VERKEHRSWERT DER LIEGENSCHAFT WIRD BEWERTET MIT GERUNDET ,00 ATS ,50 Ergibt einen Preis per m² Nutzfläche von 266,81 ATS 3.671,43 BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
21 AUFTEILUNG DES VERKEHRSWERTES GRUNDWERT 29,37% von , ,03 gerundet ,00 BAUWERT 70,63% von , ,97 gerundet ,00 SUMME 100,00% ,00 gerundet ,00 IM BAUWERT ENTHALTENE MWST ,00 BAUWERT OHNE MWST ,00 Vergleichswert gebundener Bodenwert ,00 Grundwertanteil per m² Nutzfläche 78,36 Bauwertanteil per m² Nutzfläche 188,45 Verkehrswert per m² Nutzfläche 266,81 8,0 ZUSAMMENSTELLUNG 8,1 Verkehrswert Ezl ,00 8,2 Verkehrswert Ezl ,00 Summe ,00 BgBlu 12 E 32 08k GA2 Seite
22 GRUNDBUCH Bludenz EINLAGEZAHL 465 BEZIRKSGERICHT Bludenz ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 3599/2008 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.329 Baufl.(Gebäude) 169 Hermann-Sanderstraße 4 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 2 ANTEIL: 1/2 Pfeifer Gernot GEB: ADR: Gaschurn 184b 6793 b 2153/1987 Kaufvertrag Eigentumsrecht vorgemerkt c 1474/1988 Rechtfertigung d 2992/1992 Belastungs- und Veräußerungsverbot 3 ANTEIL: 1/2 Pfeifer-Wachter Monika GEB: ADR: Gaschurn 184b 6793 b 2153/1987 Kaufvertrag Eigentumsrecht vorgemerkt c 1474/1988 Rechtfertigung d 2992/1992 Belastungs- und Veräußerungsverbot ************************************* C *************************************** 2 a 2155/1987 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für b 2155/1987 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 2156/1987 Löschungsverpflichtung zugunsten d 835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten f 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten g 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten i 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten j 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten k 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten l 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten m 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank n 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp o gelöscht 3 a 2156/1987 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 16 % Z, 12 % VuZZ, NGS ,-- für b 2156/1987 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 835/1988 VORRANG von LNR 4 vor 3 d 3667/1988 VORRANG von LNR 5 vor 3 e 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 3 f 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten h 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten i 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten j 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten
23 k 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten l 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank m 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp n gelöscht 4 a 835/1988 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 8 % Z, 12 % VuZZ, NGS ,-- für b 835/1988 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 835/1988 VORRANG von LNR 4 vor 3 d 835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten f 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten g 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten i 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten j 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten k 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten l 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten m 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank n 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp o gelöscht 5 a 3667/1988 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 8 % Z, 12 % VuZZ, NGS ,-- für b 3667/1988 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 3667/1988 VORRANG von LNR 5 vor 3 d 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 5 f 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten h 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten i 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten j 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten k 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten l 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank m 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp n gelöscht 6 a 4829/1988 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für b 4829/1988 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161
24 c 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 3 5 d 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten g 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten h 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten i 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten j 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten k 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank l 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp m gelöscht 7 a 4831/1988 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 16 % Z, 15,75 % VuZZ, NGS ,-- für d 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten f 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten g 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten h 3266/1989 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 i 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank j 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp k gelöscht 9 a 4833/1988 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für c 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten d 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten f 3266/1989 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 g 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank h 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp i gelöscht 10 a 4834/1988 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für c 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten d 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten e 3266/1989 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 f 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank g 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten
25 Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp h gelöscht 11 a 4835/1988 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für b 4835/1988 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten d 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank e 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp f gelöscht 12 a 4836/1988 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für b 4836/1988 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank d 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp e gelöscht 13 a 2227/1990 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag ,-- für Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank b 2227/1990 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp e 3654/2007 Klage wegen EUR ,-- s.a. (6 Cg 183/07 k LG Feldkirch) 14 a 2983/1992 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT gegenseitig für a) Pfeifer Gernot ( ) b) Pfeifer-Wachter Monika ( ) b 2011/1993 VORRANG von LNR 15 vor 14 c gelöscht 15 a 2011/1993 gleichzeitig mit 2012/1993 Urkunde PFANDRECHT ,-- samt 5 5 Z seit NGS ,-- für Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp b 2011/1993 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 161 c 2011/1993 VORRANG von LNR 15 vor a 2504/2007 Abweisung des Gesuchs um Zwangsversteigerung Teilforderung vollstr. EUR ,-- s.a. für Vorarlberger Landes- u. Hypothekenbank AG (12 E 27/07 y) 18 a 3599/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von EUR ,-- samt Kosten EUR für Vorarlberger Landes-Hypothekenbank AG 12 E 42/08-f IM RANGE LNR 2-7 und 9-13, Rest im laufenden Rang ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS ***************************** :40, D ********** ZEILEN: 261 G R U N D B U C H -- A U S Z U G TECHN. RAT DIPL.-HTL-ING. HELMUT KAISER BAUMEISTER-ZIMMERMEISTER ALLGEM.BEEID.GERICHTL.ZERT.SACHVERST. FÜR HOCHBAU UND LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN
G U T A C H T E N BADLOCHSTRASSE 48, 6890 LUSTENAU LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG 2. ) KRAUS ROSITTA HARD, AM
TECHN. RAT DIPL.-HTL-ING. HELMUT KAISER BAUMEISTER UND ZIMMERMEISTER - ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN G U T A C H T E N OBJEKT
JOHANN DORNER BAUMEISTER 6881 MELLAU 459 TEL /4104 FAX 05518/
JOHANN DORNER BAUMEISTER 6881 MELLAU 459 TEL 055 18/4104 FAX 05518/4104-4 E-MAIL dorner.johann@aon.at PLANUNG - BAULEITUNG - SCHÄTZUNGEN a l l g. b e e i d e t e r u n d g e r i c h t l i c h z e r t i
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* KARG KEG* Gutachten Sachverständige für Immobilien Nutzwertberechnungen Mobil 0664/5458069 Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 11 E 1718/08a Liegenschaft in EZ 1261, B-LNR 3, GB
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- 1 - Dipl.-Ing. Bernhard Gassler Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Land-Forstwirtschaft und Immobilienwesen Gruberweg 7, 9521 Treffen Telefon und Fax: 04248/3501
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GZ: 11/051 Aktenzahl: 10 E 5/11 w GUTACHTEN St. Konrad, 06.06.2011 ARCHITEKT DI HERBERT SCHMID, REISENBERG 11, 4817 ST. KONRAD Seite 2 Auftraggeber: Bezirksgericht Gmunden Marktplatz 10 4810 Gmunden Betreibende
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25 S 118/02v-2-LG f ZRS Graz 8953 Donnersbach, Planneralm 25
3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 3.1.1 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann,
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