Immobilien: Steuern und Wertermittlung

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Käthe Schäfer
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1 Immobilien: Steuern und Wertermittlung Steuerliche Anlässe der Immobilienwertermittlung: Erbschaft- und Schenkungsteuer, Ertrag-, Grunderwerb-, Umsatzsteuer und die Besonderheiten bei der Bewertung Bearbeitet von: Clemens Gehri Dipl.-Kfm., Fellow der RICS, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Andreas Munk Dipl.-Kfm., Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Mit CD-ROM Bundesanzeiger Verlag

2 Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturhinweise Einführung 1 Teil A: Steuern 3 1. Grundlagen des Gesellschaftsrechts Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Begriff und Rechtsgrundlagen Rechtsnatur der BGB-Gesellschaft Erscheinungsformen der BGB-Gesellschaft Das Gesellschaftsvermögen der BGB-Gesellschaft Geschäftsführung und Vertretung Haftung für Verbindlichkeiten Die offene Handelsgesellschaft (OHG) Begriff und Rechtsnatur Erscheinungsform und Entstehung Haftung : Haftung der Gesellschaft Haftung der Gesellschafter Die Kommanditgesellschaft (KG) Begriff und Rechtsnatur Erscheinungsform und Entstehung Haftung Die GmbH & Co. KG Begriff und Rechtsnatur Erscheinungsformen Besonderheiten Kapitalgesellschaften Die GmbH Gründung Das Stammkapital Haftung Geschäftsführung Gesellschafterversammlung Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) Die englische Limited 19 v xv xix VII

3 2. Die Besteuerung der Personengesellschaften Die Personengesellschaft in der Einkommensteuer Buchführung und Jahresabschluss Die steuerliche Mitunternehmerschaft Das steuerliche Betriebsvermögen Die steuerliche Gewinnermittlung einer Personengesellschaft Die Personengesellschaft in der Gewerbesteuer Allgemeines Die Besteuerungsgrundlagen Die Anrechnung der Gewerbesteuer nach 35 EStG Die Personengesellschaft in der Umsatzsteuer Steuerliche Sonderfälle bei Personengesellschaften Die gewerblich geprägte Personengesellschaft GmbH & Co. KG Die Besteuerung der Kapitalgesellschaften Die Besteuerung nach dem Körperschaftsteuergesetz Allgemeines Das zu versteuernde Einkommen Der Steuersatz Steuerliche Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften Verdeckte Gewinnausschüttungen Steuerfreie Erträge gem. 8b KStG Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Körperschaften.-.' Gestaltungen im Zusammenhang mit Immobilien Die Betriebsaufspaltung Die Grundkonstellation der Betriebsaufspaltung Die Unterscheidung nach Art der Entstehung Die echte Betriebsaufspaltung Unterscheidungen nach den Rechtsformen der beteiligten Unternehmen Voraussetzungen für eine Betriebsaufspaltung Steuerliche Besonderheiten Die vermögensverwaltende KG Die Umsatzsteuer Grundzüge Umsatzsteuer bei Immobilien Erwerb und Veräußerung von Immobilien 45 VIII

4 5.2.2 Der Verzicht auf die Steuerbefreiung Vorsteuer bei Anschaffungs- und Herstellungskosten Verwendung von Immobilien bei der Umsatzsteuer Der Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Immobilien Die Berichtigung des Vorsteuerabzugs Erbschaft-und Schenkungsteuer Hintergrund der Neuregelungen der Erbschaftsteuerreform Vorlagebeschluss des BFH vom Grundsatzbeschluss des BVerfG vom Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens Neuregelung der Bewertungsvorschriften für die Erbschaftsteuer : Bewertung des Grundvermögens Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Bewertung von Erbbaurechtsfällen Ermittlung des Wertes des Erbbaurechts Ermittlung des Bodenwertanteils Der Gebäudewertanteil beim Erbbaurecht Der Wert des Erbbaugrundstücks Öffnungsklausel für Grundvermögen Bewertung von Betriebsvermögen und Anteilen an Kapitalgesellschaften Wertermittlung aus Verkäufen Ertragswertverfahren Gemeiner'Wert eines Anteils an einer Personengesellschaft Beispiel zur Bewertung eines Unternehmens in der Rechtsform einer GmbH Die Reform des Erbschaftsteuergesetzes Allgemeines Übertragung von Betriebsvermögen Übertragung von vermieteten Wohnungen Übertragung des Familienheims" Begünstigtes Vermögen i. S. d. 13b ErbStG Verwaltungsvermögen Bestandteile des Verwaltungsvermögens Sonderregelung für innerhalb von 2 Jahren vor der Übertragung dem Betrieb zugeführtem Verwaltungsvermögen ( 13b Abs. 2 S. 3 ErbStG) Wertermittlung des Verwaltungsvermögens 83 IX

5 6.3.3 Gewährung von Steuerfreistellungsoptionen für das begünstigte Vermögen Lohnsummenklausel Teilbesteuerung des begünstigten Vermögens Gewährung einer Tarifermäßigung (Entlastungsbetrag), 19a ErbStG Steuerschädliche Verwendung während der Behaltefrist, 13a Abs. 5 ErbStG Zeitanteilige Nachversteuerung, 13a Abs. 5 S. 2 ErbStG Reinvestitionsklausel, 13a Abs. 5 S. 3 ErbStG Pflicht zur Anzeige, 13a Abs. 6 ErbStG Freibeträge Steuersätze Inkrafttreten Die Grunderwerbsteuer Der Grundstücksbegriff Die Erwerbstatbestände Haupttatbestand des 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Nebentatbestände des 1 Abs. 1 Nr. 2-7 GrEStG Nebentatbestände des 1 Abs. 1 Nr. 5-7 GrEStG Ersatztatbestände nach 1 Abs. 2 und 3 GrEStG Ersatztatbestand des 1 Abs. 2a GrEStG Steuerbefreiungen Bemessungsgrundlage Steuersatz : Durchführung der Besteuerung 97 Teil B: Wertermittlung 99 I. Grundlagen Allgemeine Anforderungen Gutachtenaufbau Beschreibung Bewertung Zusammenfassung wesentlicher Punkte Gliederung und Aufbau Grundsätzliches zur Gliederung Deckblatt Zusammenfassung oder Übersicht Inhaltsverzeichnis Abschnitt Beschreibungen Bewertung und Wertermittlung Schluss 105 X

6 1.2.2 Anlagen Gliederungsvorschlag Grobgliederung Feingliederung Weitere Gliederungsbeispiele Grobgliederung nach Kleiber Inhaltliche Anforderungen nach DIHK Gliederung nach Anlage 24 WertR 76/ Grundsätzliches zur Gutachtenerstellung Honorierung Gestaltung von Gutachten Wertbegriffe Verkehrs-oder Marktwert Exkurs Market value FairValue Existing Use/Betriebsfortführung Funktionale Wertlehre GemeinerWert Beleihungswert Versicherungswert Einheitswert Steuerliche Bedarfsbewertung Anforderungen aus steuerlicher Sicht 118 Marktwertermittlung nach ImmoWertV Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Marktwertermittlung Erforderliche Daten Ermittlung der erforderlichen Daten durch Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte ( 10 ImmoWertV) Indexreihen ( 11 ImmoWertV) Umrechnungskoeffizienten ( 12 ImmoWertV) Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ( 13 ImmoWertV) Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze ( 14 ImmoWertV), Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus dem Grundstücksmarkt 138 XI

7 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes aus Vorschlägen in der Literatur Zusammenfassung Die Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Vergleichspreise Vergleichsfaktoren Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Bodenwertermittlung ( 16 ImmoWertV) Grundlagen Exkurs: Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Ableitung des Bodenwertes Anpassung der Vergleichsdaten Kennziffern zur Umrechnung von Art und Maß der baulichen Nutzung Lage und Umgebung Lasten und Beschränkungen sowie besondere Rechte Sonderfälle bei der Bodenwertermittlung Liquidationsverfahren/Freilegungskosten Erschließungsbeiträge Realisierte * zulässige bauliche Nutzung Gebäudewertermittlung Ertragswert ( '17-20 ImmoWertV) ImmoWertV: Reinertrag, Rohertrag ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskosten Ergänzung zum Text der ImmoWertV ImmoWertV: Kapitalisierung und Abzinsung Sachwert ( ImmoWertV) Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Alterswertminderung Ermittlung des Verkehrswertes Sonderfälle Bauerwartungsland Verfahrensübersicht Vergleichsgrundstücke Aufwendungen 166 XII

8 Wertermittlung für werdendes Neubauland nach gif Vorhaltung Flächenabtretungen Wert bzw. Kosten der Entwicklungsleistungen Wert bzw. Kosten der Freilegungsleistungen Wertminderung infolge evtl. Altlasten Erträge durch Nutzungen während der Entwicklungsdauer Zusammenfassung Internationale bzw. nicht normierte Verfahren Discounted Cashflow-Methode Interner Zinsfuß Pachtwertmethode Erbbaurechte Erbbaurecht Belastetes Grundstück Ableitung des Verkehrswertes und Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale Baumängel und Bauschäden Berücksichtigung von Einschränkungen im Sachwert Eingeschränkter Nutzungswert Vermarktbarkeit Berücksichtigung von Einschränkungen im Ertragswert Ertragsminderungen Miethöhe Instandhaltung Mietausfallwagnis Verwaltungsaufwand Änderung von Gesamt-und Restnutzungsdauer Veränderung des Liegenschaftszinssatzes Abweichende Erträge Vertraglich bedingte Ertragsabweichungen Leerstand und Struktureller Leerstand Rechte und Lasten Grundlagen Beispiel: Wohnungsrechte 185 XIII

9 Wertermittlung Belastetes Grundstück Wertvorteil für den Begünstigten Ableitung des VerkehrsVMarktwertes 189 Stichwortverzeichnis 191 XIV

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