Die Ertragswertverfahren nach der Novelle der WertV einige kritische Anmerkungen

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1 Die Ertragswertverfahren nach der Novelle der WertV einige kritische Anmerkungen Novellierung der Wertermittlungsverordnung Die neue ImmoWertV Institut für Städtebau Berlin der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung, Berlin, 19. November 2009 Vorschläge des Sachverständigengremiums Neuregelung Modellkritik Ausgewähltes (Ertrag, Zinssatz, Bodenwert) 1

2 Vorschläge des Gremiums zu den Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens [1] Einführung des vereinfachten Ertragswertverfahrens als Grundverfahren mit der Bezeichnung allgemeines Ertragswertverfahren, vereinfachte Anwendung des allgemeines Ertragswertverfahrens bei langer Restnutzungsdauer ohne Berücksichtigung des Bodenwerts, [2] 2

3 Vorschläge des Gremiums zu den Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens [2] keine zunächst erwogene Abschaffung des WertVgeregelten umfassenden Ertragswertverfahrens, wegen Vertrautheit durch langjährige Übung und Unverzichtbarkeit in Einzelfällen (z. B. bei Erbbaurechten), Einführung eines dem DCF-Verfahren entsprechenden Ertragswertverfahrens für periodisch unterschiedliche Erträge aber in Abgrenzung zu individuellen Investorenrechnungen. 3

4 Vorschläge des Gremiums zum Grundstücksertrag Bemessung des Rohertrags (weiterhin) nach dem nachhaltig erzielbaren Ertrag (Grundregel). Definition des Begriffs der Nachhaltigkeit wegen seiner zentralen Bedeutung für die Ertragswertermittlung: Maßgeblichkeit der marktüblichen Erträge und Einbezug absehbarer zukünftiger Entwicklungen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind; spekulative Annahmen seien dabei auszuschließen. 4

5 2 Neuregelungen 2 Neuregelungen Ermittlung des Verkehrswerts (allgemeine Verfahrensgrundsätze) Ermittlung des Ertragswerts (spezielle Verfahrensgrundsätze) Darstellungsweisen des Ertragswertverfahrens 5

6 8 ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts Einbezug der Datengrundlage in die Verfahrensbegründung, Würdigung der Aussagefähigkeit des herangezogenen Verfahrens auch hinsichtlich der Datengrundlage, ausdrückliche Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung), vereinheitlichte Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen für alle Verfahren. 6

7 8 II ImmoWertV Verfahrensgrundsatz für den Verkehrswert Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Darin regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Vergleichswert Ertragswert Sachwert Verkehrswert 7

8 2 Neuregelungen Modellphilosophie Die zur Marktanpassung verwendeten Daten (Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze) werden nach den Grundsätzen des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens für typische ( normale ) Objekte abgeleitet. Sie berücksichtigen keine grundstücksspezifischen Besonderheiten. Der jeweilige Verfahrenswert ist daher vor Berücksichtigung der besonderen Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts an die Lage auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale normales Objekt 8

9 3 II ImmoWertV Allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets. 9

10 8 III ImmoWertV Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge, können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. 10

11 14 I ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfaßt werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Marktanpassungsfaktoren Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren 11

12 14 I ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Abzuleiten aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten. Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren Abzuleiten aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch ermittelten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken. Liegenschaftszinssätze Abzuleiten auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens. 12

13 Funktion von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinsatz Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Baumarkt Mietmarkt Herstellungskosten Nettokaltmieten Verknüpfung: Sachwertfaktor Grundstücksmarkt Verknüpfung: Liegenschaftszinssatz Grundstückspreise Sachwertverfahren Ertragswertverfahren 13

14 Marktanpassung 8 II Nr. 1 i. V. m. 14 ImmoWertV Regelfall der Marktanpassung im Sinne von 8 II. Zweckgemäße Verwendung von Sachwertfaktoren. Bei Verfahren nach 17 II i. d. R. nicht eigens erforderlich. Berücksichtigung mittels Liegenschaftszinssatz. Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren In der Regel nicht eigens erforderlich. Verwendung von aktuellen Vergleichspreisen ( 15 I 2). Gegebenenfalls eigens beim Wertanteil einzelner Grundstücksmerkmale, z. B. durch marktgerechte Zu- oder Abschläge im Sinne von 8 III ImmoWertV. 14

15 Sachwertfaktor 8 II Nr. 1 i. V. m. 21 I ImmoWertV Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Marktanpassung durch Sachwertfaktor Vorläufiger Sachwert: vsw Sachwert nach Marktanpassung (B 80 /m²): Sw 0, Sw ,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 Bodenwertbereich: 40 /m²] 0,76 80 /m²] 20 /m²] Vorläufiger Sachwert (Ross) [ ] 15

16 2 Neuregelungen Varianten* des Ertragswertverfahrens Allgemeines Ertragswertverfahren WertV-geregeltes Ertragswertverfahren mit Reinertrag aufgespalten nach Gebäude- und Bodenanteil Vereinfachtes Ertragswertverfahren mit einheitlichem Reinertrag, nicht aufgespalten in Gebäude- und Bodenanteil Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen (periodisiertes Ertragswertverfahren) * Varianten Darstellungsweisen ein und desselben Modells 16

17 17 II 1 Nr. 1 ImmoWertV (bisher 15, 16 WertV) Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Allgemeines Ertragswertverfahren Jährlicher Reinertrag des Grundstücks Kapitalisierter Reinertrag der baulichen Anlagen Bodenwertverzinsungsbetrag Bodenwert Jährlicher Reinertrag der baulichen Anlagen Barwertfaktor für die Kapitalisierung Ertragswert des Grundstücks 17

18 17 II 1 1 Nr. 2 ImmoWertV Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Vereinfachtes Ertragswertverfahren Jährlicher Reinertrag des Grundstücks Bodenwert des Grundstücks Barwertfaktor für die Kapitalisierung Barwertfaktor für die Abzinsung Kapitalisierter Reinertrag Abgezinster Bodenwert Ertragswert des Grundstücks 18

19 17 III ImmoWertV Periodisiertes Ertragswertverfahren Jährlicher Reinertrag Erste Periode Kapitalisierungsfaktor Abzinsungsfaktor Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums Jährlicher Reinertrag Abzinsungsfaktor Kapitalisierungsfaktor Abzinsungsfaktor Zweite Periode Jährlicher Reinertrag Kapitalisierungsfaktor Abzinsungsfaktor n-te Periode Ertragswert im Betrachtungszeitraum Ertragswert des Grundstücks 19

20 2 Neuregelungen Aufteilung der Ertragszeiträume Jährlicher Reinertrag Individuelle Aufteilung aufgrund vertraglicher Regelungen erheblich abweichender Ertrag marktüblicher Ertrag Beobachtungszeitraum Restzeitraum n Restnutzungsdauer r 20

21 Anwendungsvoraussetzungen des periodisierten Ertragswertverfahrens Die Ertragsverhältnisse 17 I 2, III 1 und 8 III ImmoWertV unterliegen absehbar* wesentlichen Veränderungen oder weichen wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen ab. Die periodisch erzielbaren Reinerträge beruhen auf gesicherten Daten. * Die periodisch unterschiedlichen Erträge müssen mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sein ( 2 S. 2 ImmoWertV) 21

22 17 ImmoWertV Darstellungsvarianten des Ertragswertverfahrens Allgemeines Ertragswertverfahren Ew (jre B p) a r B Vereinfachtes Ertragswertverfahren Ew jre a r B 1/q r Periodisiertes Ertragswertverfahren* Ew. Ertragswert jre. jährlicher Reinertrag B Bodenwert p.liegenschaftszinssatz a r Rentenbarwertfaktor r. Restnutzungsdauer 1/q. Abzinsungsfaktor n.betrachtungszeitraum Rw. Restwert Ew jre 1 1/q jre 2 1/q 2 jre n 1/q n Rw 1/q n * unter Anwendungsvorbehalt gemäß 17 I 2 ImmoWertV 22

23 17 III ImmoWertV Restwert beim periodisierten Ertragswertverfahren Ermittlung des Restwerts am Ende des Beobachtungszeitraums nicht eigens geregelt. Empfehlung (so auch Sachverständigengremium): vereinfachtes Ertragswertverfahren Rw jre a r-n B 1/q r-n Alternativ: Vergleichswertverfahren mittels Ertragsfaktoren. 23

24 3 Modellkritik 3 Modellkritik Zur Bezeichnung der Verfahrensvarianten Zum Verbleib der Liquidationswertverfahren Zum Ertragswert von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück Zur Marktanpassung bei periodisierten Erträgen Zum nicht geregelten einfachen Ertragswertverfahren 24

25 3 Modellkritik Falschbezeichnung der Verfahrensvarianten Ew (jre B p) a r B Ew jre a r B 1/q r Erweitertes Allgemeines Ertragswertverfahren Aufgespaltenes Allgemeines Vereinfachtes Ertragswertverfahren Kommt ohne Hypothesen aus. Erfaßt auch die Fälle des unrentablen Gebäudes (z. B. bei rechtlich verzögerte Liquidation, bisher 20 II WertV). Ew jre 1/p Einfaches Ertragswertverfahren Entgegen der Empfehlung nicht geregelt! 25

26 3 Modellkritik Zusammenhänge Allgemeines Ertragswertverfahren Vereinfachtes Ew jre a r B 1/q r Erweitertes Ertragswertverfahren Allgemeines Periodisiertes Ertragswertverfahren Namenloses Einfaches Ertragswertverfahren Nicht geregeltes Erweiterung des Grundmodells: Aufteilung des jährlichen Reinertrags in Gebäude- und Bodenanteil. Erweiterung des Grundmodells: Periodisierung des Reinertrags für einen Betrachtungszeitraum. Vereinfachung des Grundmodells: Kapitalisierung mittels Barwertfaktor einer ewigen Rente. Bodenwert ade. 26

27 3 Modellkritik Zum Verbleib der Liquidationsverfahren Befreiung des Grundstücks vom unrentablen Gebäude kurzfristig möglich (sofortige Liquidation 20 I WertV) Nunmehr Sonderfall der Ermittlung des Bodenwerts ( 16 III ImmoWertV). Kritikwürdige Regelung! Freilegung aus rechtlichen Gründen alsbald nicht möglich (rechtlich verzögerte Liquidation 20 II WertV) Nicht mehr eigens geregelt. Sonderfall des vereinfachten Ertragswertverfahrens ( 17 II 1 Nr. 2). Freilegung längerfristig nicht möglich (rechtlich unzulässige Liquidation 20 III WertV) Nicht mehr eigens geregelt. Sonderfall des vereinfachten Ertragswertverfahrens ( 17 II 1 Nr. 2). 27

28 16 III 1 ImmoWertV Bodenwert bei alsbaldigem Abriß von baulichen Anlagen Ist alsbald mit einem Abriß der baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. [Bodenwert] [Freilegungskosten] [frei zu legender Bodenwert] Unwert [Bodenwertanteil] [Gebäudewertanteil] [Verfahrenswert] 28

29 16 III 2 ImmoWertV Kriterien alsbaldiger Freilegung Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn 1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder 2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ( 17 bis 20) ermittelt Ertragswert erreicht oder übersteigt. 29

30 Kaufpreis/Bodenwert Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter 8 II i. V. m. 15 I u. 16 I ImmoWertV Marktanpassung beim Vergleichswertverfahren (Liquidationsobjekt in Innenstadtlage) Vorläufiger Vergleichswert (Bodenwert im Sinne von 16 I 1 ImmoWertV): vvw 6,5 Mio. Vergleichswert nach Marktanpassung: Vw 1,2 6,5 Mio. Vw 7,8 Mio. Überregionale Auswertung von Vergleichspreisen (ebenfalls Liquidationsobjekte): 1,4 1,2 1 0,8 0, Bodenwert in Mio. 6,5 30

31 3 Modellkritik Zum Ertragswert von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück nach allgemeinem Ertragswertverfahren nach vereinfachtem Ertragswertverfahren Zum anderen kann in Einzelfällen, etwa bei Erbbaurechten, auf die Berücksichtigung des Bodenwertverzinsungsbetrags nicht verzichtet werden. 31

32 Ertragswert eines Erbbaurechts EwR jre Bv a r Bv Ez a n Erf EwR Ertragswert des Erbbaurechts jre.. jährlicher Reinertrag Bv Bodenwertverzinsungsbetrag Bv B p B. Bodenwert p. Liegenschaftszinssatz q.. Zinsfaktor q 1 p a... Rentenbarwertfaktor r.. Restnutzungsdauer des Gebäudes n... Restlaufzeit des Erbbaurechts r Ez vertraglicher Erbbauzins Erf.. Erbbaurechtsfaktor EwR jre a r B 1/q r B Bv Ez a n Erf Gebäudewertanteil Bodenwertanteil 32

33 3 Modellkritik Ertragswert des Erbbaugrundstücks* 1 EwG Ez a n B Egf q n EwG... Ertragswert des Erbbaugrundstücks Ez vertraglicher Erbbauzins a.. Rentenbarwertfaktor n. Restlaufzeit des Erbbaurechts B. Bodenwert q.. Zinsfaktor 1 p p.. Liegenschaftszinssatz Egf.. Erbbaugrundstücksfaktor * Restlaufzeit Erbbaurecht Restnutzungsdauer Gebäude 33

34 3 Modellkritik Zur Marktanpassung bei periodisierten Erträgen Ermittlung des Verkehrswerts (Modellphilosophie) Ertragswert bei erheblicher Mietabweichung nach vereinfachtem Ertragswertverfahren Ertragswert bei erheblicher Mietabweichung nach periodisiertem Ertragswertverfahren 34

35 8 II ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Verkehrswert Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Darin regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Vergleichswert Ertragswert Sachwert Verkehrswert 35

36 17 II und III ImmoWertV Allgemeines und periodisiertes Ertragswertverfahren erheblicher Mehrertrag marktüblicher Ertrag Allgemeines oder vereinfachtes Ertragswertverfahren vertraglicher Ertrag marktüblicher Ertrag Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge 36

37 8 II i. V. m. 17 II Nr. 2 ImmoWertV Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter Vereinfachtes Ertragswertverfahren Marktanpassung bei wesentlicher Mietabweichung Vorläufiger Ertragswert Berücksichtigung der wesentlichen Mietabweichung Ertragswert für marktüblich vermietetes Objekt. Marktanpassung mittels Liegenschaftszinssatz in der Regel gesichert möglich. Ebenfalls einer Marktanpassung zu unterwerfen ( marktgerechter Zu- oder Abschlag) wohl nur subjektiv faßbar. Verkehrswert Abwägung im Vergleich zum Ergebnis des periodischen Ertragswertverfahrens. 37

38 8 II i. V. m. 17 III ImmoWertV Periodisiertes Ertragswertverfahren Marktanpassung bei wesentlicher Mietabweichung Vorläufiger Ertragswert Zusätzliche Marktanpassung? Ertragswert Verkehrswert mit wesentlicher Mietabweichung. Interne Marktanpassung nur schwerlich gesichert möglich. In der Regel nur subjektiv faßbar. Wäre dann konsequenterweise erforderlich. Wohl nur subjektiv faßbar. Unsicher im Vergleich zum Ergebnis des vereinfachten Ertragswertverfahrens. 38

39 3 Modellkritik Zwischenwertung Das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge verletzt die Philosophie der Verkehrswertermittlung i. S. v. 8 II ImmoWertV. Das besondere objektspezifische Grundstücksmerkmal (bog)»vom Marktüblichen erheblich abweichender Ertrag«wird zugleich mit der Marktanpassung berücksichtigt bzw. vor diese gezogen. Die verfahrensimmanente Marktanpassung beruht regelmäßig nicht auf einem Liegenschaftszinssatz für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke. Dieser muß für den Beobachtungszeitraum i. d. R. intersubjektiv abgeleitet werden und unterscheidet sich u. U. von dem des Restzeitraums. Indes handelt es sich letztlich nur eine Verschiebung des Problems: die nachträgliche Berücksichtigung des bog hat ebenfalls marktangepaßt zu erfolgen. 39

40 3 Modellkritik Zum nicht geregelten einfachen Ertragswertverfahren Modell des einfachen Ertragswertverfahrens Vergleichswertverfahren mit ertragsbezogenem Vergleichsfaktor Modellvergleich Income Method (Investment Method; Investment Approach) Investment Value. es [handelt] sich prinzipiell um ein Vergleichsmodell [ ], das die Rendite als Vergleichsgröße einsetzt. Naubereit, Philipp: Harmonisierung internationaler Bewertungsansätze, Köln

41 3 Modellkritik (Vereinfachtes) Einfaches Ertragswertverfahren Ew jre 1/p p 1 i n n i 1 p i, wobei p i Ew Ertragswert, jre jährlicher Reinertrag, p Liegenschaftszinssatz [%/100] (nicht normiert) jre i Kp i, i 1, 2,, n Konsequenz: Vom Regelzinssatz i. S. v. 14 III 2 ImmoWertV abweichende einfache Liegenschaftszinssätze bei kürzeren Restnutzungsdauern der baulichen Anlagen. 41

42 15 II i. V. m. 13 ImmoWertV Vergleichswertverfahren mittels ertragsbezogenem Vergleichsfaktor Vw jre Vf Vw jre Vf Vergleichswert Wertermittlungsobjekt (BWO) Reinertrag des BWO Vergleichsfaktor für das BWO (Reinertragsvervielfältiger) Vergleichsfaktoren i. S. v. 13 ImmoWertV werden losgelöst vom Wertermittlungsfall ermittelt ( Gutachterausschuß): Vf 1 n i n i 1 Vf i, mit Vf i Kp i jre i, i 1, 2,, n 42

43 3 Modellkritik Einfaches Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren mit Reinertragsfaktoren Einfaches Ertragswertverfahren Ew jre 1/p Vergleichswertverfahren mit Reinertragsfaktoren Ew jre Ref 1 p Ref 1 n Kp i jre i Ertragsfaktor ist Kehrwert des einfachen Liegenschaftszinssatzes Legitimation des einfachen Ertragswertverfahrens mit modellspezifischen Liegenschaftszinssätzen? 43

44 3 Modellkritik Würdigung der neuen Verfahrensvorschriften Die Regelung des vereinfachten Ertragswertverfahrens ist erfreulich trotz Falschbezeichnung und unzutreffendes Rangs. Ein Verzicht auf das (nunmehrige) allgemeine Ertragswertverfahren wäre grundsätzlich möglich (gewesen). Die Streichung der Liquidationswertverfahren ist konsequent. Das periodisierte Ertragswertverfahren verletzt die Philosophie der Verkehrswertermittlung ( 8) auch im Zusammenhang der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes ( 14). Die Einführung eines einfachen Ertragswertverfahrens zumindestens als Option wäre überlegenswert (gewesen). 44

45 4 Ausgewähltes 4 Ausgewähltes Auf ein Wort zum marktüblich erzielbaren Ertrag Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Zum passenden Bodenwert für das Ertragswertverfahren bei erheblich abweichender Nutzung 45

46 4 Ausgewähltes Auf ein Wort zum marktüblich erzielbaren Ertrag Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. 17 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. 16 Abs. 1 Satz 1 WertV marktüblich erzielbar nachhaltig erzielbar 46

47 4 Ausgewähltes Auf ein Wort zum marktüblich erzielbaren Ertrag Marktüblich Nachhaltig wie auf dem freien Markt üblich sich auf längere Zeit stark auswirkend Duden Deutsches Universalwörterbuch Gewöhnlicher Geschäftsverkehr marktüblich 3 Abs. 2 ImmoWertV Handel zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage. Jedermanns Verhalten beim Aushandeln der Preise von Grundstücken [ ] ist am treffendsten mit dem durchschnittlichen Preisverhalten von Anbietern und Nachfragern zu kennzeichnen. Seele, VR 182, 105 (109) 47

48 4 Ausgewähltes Klarstellungen des Sachverständigengremiums (Seite 51): Der Rohertrag bemißt sich nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Diesbezüglich seien die marktüblichen Erträge maßgeblich. der Begründung zur ImmoWertV (Seite 62): Marktübliche Erträge sind nachhaltig erzielbar. Als marktüblich können nur die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Grundstücksart durchschnittlich erzielbaren Erträge zugrunde gelegt werden. 48

49 Nettokaltmiete [ /m²] Professur Bodenordnung und Bodenwirtschaft Univ.-Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter 4 Ausgewähltes Begründung: Rückgriff auf die ortsübliche Vergleichsmiete? 10,00 9,00 Erfassungszeitraum des Mietspiegels 8,50 Langfristiger Trend 8,00 7,70 7,00 6,00 5, Mittleres Preisdatum des Liegenschaftszinssatzes Wertermittlungsstichtag 49

50 4 Ausgewähltes Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Begriffsbestimmung Funktion des Liegenschaftszinssatzes Ermittlungsvorschrift und Maßgaben Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Der Ökonom Schmalenbach. Zitiert in Schade, Gerhard: Gemeiner Wert und Ertragswert, Mannheim u. a

51 14 III ImmoWertV Liegenschaftszinssätze 1 Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, 193 V 2 Nr. 1 BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. 2 Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20) abzuleiten. 51

52 8 II Nr. 1 ImmoWertV Funktion des Liegenschaftszinssatzes Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens nicht mehr und nicht weniger: Anpassung des Ertragswerts an die Lage auf dem Grundstücksmarkt, Ausgleich von Restriktionen des Ertragswertmodells. Voraussetzung: Modellkonforme Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes mit Kaufpreisen für Grundstücke, die wie das Wertermittlungsobjekt bebaut und genutzt werden. 52

53 14 III 2 ImmoWertV Ermittlungsvorschrift Zinsvergleich Die Liegenschaftszinssätze sind abzuleiten Vergleichsdaten auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge Vergleichsgrundstücke für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens. Vergleichsvorschrift 53

54 4 Ausgewähltes Maßgaben für den Zinsvergleich Liegenschaftszinssätze sind losgelöst vom einzelnen Wertermittlungsfall für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke abzuleiten. Der Ableitung sind die den Kaufpreisen entsprechenden marktüblichen Reinerträge zugrundezulegen. Die Grundstücke sollen keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen; ggf. sind die Kaufpreise entsprechend zu bereinigen. 54

55 9 ImmoWertV Umsetzung der Ermittlungsvorschrift Zur marktgerechten Anwendung des Ertragswertverfahrens ist dessen Rechengang mit geeigneten Kaufpreisen so umzukehren, daß sich deren Verzinsung ableiten läßt. Ermittlung von Einzelliegenschaftszinssätzen aus einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse. Mittelung der Einzelliegenschaftszinssätze von gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken zum Liegenschaftszinssatz. 55

56 4 Ausgewähltes Ermittlung von Einzelliegenschaftszinssätzen auf der Grundlage von 17 II 1 Nr. 1 ImmoWertV [1] Kp i (jre i B i p i ) a ri B i bog i Kp i... Kaufpreis der Liegenschaft i jre i..jährlicher marktüblicher Reinertrag B i. Bodenwert p i. Einzelliegenschaftszinssatz [%/100] a ri Barwertfaktor für die Kapitalisierung mit q i = 1 p r i. Restnutzungsdauer des Gebäudes der Liegenschaft i bog i besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 56

57 4 Ausgewähltes Ermittlung von Einzelliegenschaftszinssätzen [2] p i jre i q i 1 Kp i bog i q r i 1 Kp i bog i B i Kp i bogi Näherungswert (Ertragsquotient) Korrekturwert 1. Term: Kehrwert des Rentenendwertfaktors 2. Term: Relativer Gebäudeanteil am Kaufpreis (Gebäudequotient) Ermittlung von p i nur iterativ möglich! Möckel, VR 1975,

58 4 Ausgewähltes Einzelliegenschaftszinssatz (Beispiel) Kp jre B r 30 Jahre Näherungswert ,0538 [5,4 %] 1, Korrekturwert 1, ,0141 0,6154 0,0087 0,0538 0,0087 0,0451 [4,5 %] 2. Korrekturwert 1, , ,0164 0,6154 0,0101 0,0538 0,0101 0,0437 [4,4 %] 58

59 4 Ausgewähltes Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes p 1 n i n i 1 p i i = 1, 2,, n p Liegenschaftszinssatz für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke p i Einzelliegenschaftszinssatz der Liegenschaft i n Anzahl der Einzelliegenschaftszinssätze Ermittlung von p je nach Zweckmäßigkeit durch arithmetische Mittelung oder Regressionsanalyse der p i 59

60 und auf der Grundlage von 17 III ImmoWertV? die Ermittlung eines für die Verfahrensvariante nach E 1 Abs. 3* zutreffenden Liegenschaftszinssatzes [ist] durch die Gutachterausschüsse kaum leistbar [ ]. In der Praxis wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung jedoch auch bei Wertermittlungen nach E 1 Abs. 3 häufig auf den Liegenschaftszinssatz zurückgegriffen, der dann noch an die speziellen Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts angepasst wird; die Höhe der Anpassung ist zu begründen. Bericht des Sachverständigengremiums, S. 34. * 17 III ImmoWertV 60

61 4 Ausgewähltes und auf der Grundlage von 17 III ImmoWertV? Empirische Ableitung von (einheitlichen) Einzelliegenschaftszinssätzen prinzipiell möglich.* Verallgemeinerung? Ggf. überregionale Auswertung vergleichbarer Objekte und Übertragung auf den Einzelfall. Opportunistische Herangehensweise: Ermittlung des Ertragswerts nach 8 II i. V. m. 17 II. Rückwärtsermittlung des Liegenschaftszinssatzes auf Grundlage von 17 III. * z. B. Mürle, Michael; Schmitt, Günter: Discounted-Cash-Flow-Verfahren Analyse des Diskontierungszinssatzes, zfv 2009, 1. 61

62 4 Ausgewähltes Zum passenden Bodenwert im Ertragswertverfahren bei erheblich abweichender Nutzung Bodenwertfiktion Verfahrensbezogene Verwendung der Bodenwerte Bodenwert bei von der maßgeblichen Nutzbarkeit erheblich abweichender Nutzung (aktuelle Nutzbarkeit) Ertragswert bei aktueller Nutzbarkeit 62

63 16 I 1 ImmoWertV Fiktion des unbebauten Grundstücks Der Wert des Bodens (Bodenwert) ist grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Die Fiktion betrifft nur das betroffene Grundstück, nicht die Umgebung. 63

64 Beratungsergebnis Bebautes Grundstück im planungsrechtlichen Außenbereich ( 16 II ImmoWertV) Abweichungen vom Grundsatz des gegebenenfalls fiktiv unbebauten Grundstücks Grundstück mit zum alsbaldigen Abriß vorgesehenen baulichen Anlagen ( 16 III) Bebautes Grundstück mit erheblicher Abweichung der tatsächlichen von der nach 6 I maßgeblichen Nutzung ( 16 IV) 64

65 Beratungsergebnis Bodenwerte gemäß 16 ImmoWertV Bodenwert frei zu legender Bodenwert bebauter Bodenwert im Außenbereich bebauter Bodenwert im Innenbereich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen, abgestellt auf die i. S. v. 6 I maßgebliche Nutzung Minderung des Bodenwerts um die üblichen Freilegungskosten, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden Berücksichtigung der baulichen Anlagen, soweit diese rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind Berücksichtigung einer erheblichen Abweichung von der maßgeblichen Nutzung, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht 16 I 1 16 III 16 II 16 IV maßgeblicher Bodenwert aktueller Bodenwert 65

66 Verfahrensbezogene Verwendung des Bodenwerts Unbebaute Grundstücke B e b a u t e G r u n d s t ü c k e Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren falls eigens notwendig generell in der Regel Bodenwert schlechthin 66

67 Maßgeblicher Bodenwert 16 I i. V. m. 6 I ImmoWertV Anteil des Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei legal zulässiger und i. S. v. 6 I 2 ImmoWertV lagegemäßer Nutzbarkeit, gegebenenfalls mit der Fiktion, daß andere wertbedeutsame Bestandteile, insbesondere Gebäude nicht vorhanden wären. 67

68 Aktueller Bodenwert 16 IV i. V. m. 6 I ImmoWertV Anteil des Bodens am Verkehrswert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung während des Bestandsschutzes zulässigerweise erheblich von der maßgeblichen legal zulässigen und lagegemäßen Nutzbarkeit abweicht (aktuelle Nutzbarkeit). 68

69 4 Ausgewähltes Fiktiver Bodenwert Für die Ermittlung des aktuellen Bodenwerts ist die Einführung eines weiteren Bodenwerts zweckmäßig, für den die tatsächliche Nutzung fiktiv als maßgeblich (legal zulässig und lagegemäß) angenommen wird: Der fiktive Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks mit der Fiktion, daß dessen tatsächliche Nutzung auch ohne Bestandsschutz die legal zulässige und lagegemäße wäre (fiktive Nutzbarkeit). fiktiver Bodenwert aktueller Bodenwert Werthöhe maßgeblicher Bodenwert 69

70 4 Ausgewähltes Wertkalkül für den aktuellen Bodenwert B a B f B B f 1 q n B a. Aktueller Bodenwert B.. Maßgeblicher Bodenwert B f..fiktiver Bodenwert q. Diskontierungsfaktor q 1 p/100 p.. Liegenschaftszinssatz n.. Anpassungszeit (Dauer des Bestandsschutzes) 70

71 4 Ausgewähltes Ertragswert bei aktuellem Bodenwert Ew a jre B f p a r B a mit B a B f B B f 1 q r Ew a jre B p a r B Rechnerisch richtig Sachlich falsch! Ew a jre a r B 1 q r Rechnerisch richtig Sachlich richtig 71

72 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 72