Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen

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1 Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen 1 Problematik 2 Umfrage bei Gutachterausschüssen 3 Wertermittlungsverfahren 4 Vorschläge für die Praxis Bodenrichtwert Aktuell

2 Kaum Bodenpreise zum Preisvergleich in landschaftlich reizvoller Dorflage in exklusiver Geschäftslage Bodenrichtwert Aktuell

3 Gestörte Marktverhältnisse, unklare Nutzbarkeit Bodenrichtwert Aktuell

4 Gesetzliche Maßgaben: z. B. Anfangs- und Endwerte in der Sanierung Bodenrichtwert Aktuell

5 Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen 1 Problematik 2 Umfrage bei Gutachterausschüssen 3 Wertermittlungsverfahren 4 Vorschläge für die Praxis Bodenrichtwert Aktuell

6 Forschungsprojekt Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen Untersuchungsgegenstand: Von Gutachterausschüssen in kaufpreisarmen Lagen eingesetzte Verfahren zur Ermittlung, Verdichtung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten. Ziel: Ableitung von Handlungsempfehlungen (auch) unter Beachtung knapper Ressourcen. Bodenrichtwert Aktuell

7 Bundesweite Umfrage bei 471 Gutachterausschüssen. Rückantworten Beantwortete oder teilbeantwortete Fragebögen Absage Sonstige Antworten Keine Rückmeldung Insgesamt Insgesamt 210 (45 %) 37 (8 %) 11 (2 %) 213 (45 %) 471 Bodenrichtwert Aktuell

8 Ergebnisse der Umfrage Kaufpreisarme Lagen Diskrepanz zwischen Soll und Haben. Ermittlung von Bodenrichtwerten Normierte Verfahren und Sachverstand. Fortschreibung von Bodenrichtwerten pauschal oder prozentual? Darstellung von Bodenrichtwerten lagetypisch oder zonal? Bodenrichtwert Aktuell

9 Bodenpreisarme Lagen im städtischen Raum Häufigkeit in % Innenstadt Innenstadtnahe Wohn- und Geschäftslagen Geschoßwohnungsbau Individueller Wohnungsbau nie bzw. selten gelegentlich häufig bzw. immer Bodenrichtwert Aktuell

10 Bodenpreisarme Lagen im ländlichen Raum Häufigkeit in % 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Siedlungsbereiche Landwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen nie bzw. selten gelegentlich häufig bzw. immer Bodenrichtwert Aktuell

11 Schwellenwert für bodenpreis- und kaufpreisarme Lagen Anzahl der Kauffälle ( bis zu ) innerhalb von zwei Jahren Anzahl der Kauffälle Gesamt Landkreis Stadt bodenpreisarme Lage kaufpreisarme Lage Bodenrichtwert Aktuell

12 Mindestanzahl von Bodenpreisen für eine sinnvolle Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten Mindestanzahl an Kauffälle Gesamt Landkreise Städte erstmalige Ableitung Fortschreibung Bodenrichtwert Aktuell

13 Anteil der Kaufpreise unbebauter Grundstücke mit Besonderheiten Anteil in % bodenpreisarme Lage kaufpreisarme Lage Landkreise Großstädte Klein- und Mittelstädte Bodenrichtwert Aktuell

14 Ausschlußgründe bei Kaufpreisen unbebauter Grundstücke 50,0 Häufigkeit in % 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Abweichung vom Mittelwert persön. Verhältnisse besondere Vertragsbedingungen Eigenart des Objekts Sonstige Bodenrichtwert Aktuell

15 Favorisierte Vorgehensweisen bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten (Mehrfachnennungen möglich) Häufigkeit in % intersubjektiver Sachverstand Einbeziehung von KP bebauter Grundstücke Lagewertverfahren Verwendung von Erträgen und Kosten Bodenrichtwert Aktuell

16 Auswertung von Kaufpreisen bebauter Grundstücke für die Verkehrswertermittlung in bodenpreisarmen Lagen 25,0 (Mehrfachnennungen möglich) Häufigkeit in % 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Sachwertverfahren mit Marktanpassung Sachwertverfahren ohne Marktanpassung Bodenwert laut Kaufvertrag Bodenrichtwert Aktuell

17 Anwendung von Lagewertmodellen bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten Häufigkeit in % relative Lagewertverfahren in Anlehnung an Hildebrandt Differenzanalyse ("Hagedorn- Verfahren") Zielbaummethode Multifaktorenanalyse Einschätzung der Lage durch die Mitglieder des GAA ("intersubjektiver" Sachverstand; ohne konkretes Modell) kaufpreisarme Lagen Sanierungsgebiete Bodenrichtwert Aktuell

18 Häufigkeit in % Verwendung von Mieten zur Ermittlung von Bodenrichtwerten in problematischen Lagen Intersubjektiver Sachverstand zum Vergleich Mietlageverfahren Mietsäulenverfahren Ertragswert- und Residualverfahren (insgesamt) "intersubjektiver" Sachverstand Bodenrichtwert Aktuell

19 Verzicht auf Ermittlung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen 12 % der befragten Gutachterausschüsse verzichten in kaufpreisarmen Lagen im Einzelfall auf die Ermittlung von Bodenrichtwerten! Bodenrichtwert Aktuell

20 Niveauausgleich (Mehrfachnennungen möglich) 100 Häufigkeit in % keiner innerhalb der Gemeinde zu benachbarten Gemeinden zu benachbarten Geschäftsbereichen Bodenrichtwert Aktuell

21 Konjunkturbedingte Fortschreibung der Bodenrichtwerte 100,0 Häufigkeit in % 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Anpassung der Bodenrichtwerte über Indizes (prozentuale Anpassung) Anpassung durch pauschaliert festgestellte Absolutbeträge Einschätzung durch die Mitglieder des GAA im Vergleich mit anderen Lagen gesamt überwiegend stützend Bodenrichtwert Aktuell

22 Art der Bodenrichtwertausweisung 100% 80% 60% 40% lagetypisch (l) l, ergänzend z gleichrangig z, ergänzend l zonal (z) 20% 0% gesamt Städte ab EW Städte bis EW Landkreise Bodenrichtwert Aktuell

23 Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen 1 Problematik 2 Umfrage bei Gutachterausschüssen 3 Wertermittlungsverfahren 4 Vorschläge für die Praxis Bodenrichtwert Aktuell

24 Wertermittlungsverfahren Prämissen für den Bodenrichtwert. Wertermittlungsmethodik. Statistischer Preisvergleich, Heranziehung von Bodenanteilen an Kaufpreisen bebauter Grundstücke. Deduktiver Preisvergleich, Mietlageverfahren, modifiziertes Residualverfahren. Intersubjektiver Preisvergleich, Lagewertverfahren. Bodenrichtwert Aktuell

25 Prämissen für die Ermittlung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen Verkehrswertgerechte Ermittlung. Erfüllung der Anforderungen des 13 II WertV für die Verwendung im Vergleichswertverfahren (Mindeststandard). Lagetypische Bodenrichtwerte (Punktwerte). Mindeststandard am ehesten gesichert. Bodenrichtwert Aktuell

26 Anforderungen der Wertermittlungspraxis an Bodenrichtwerte Nachvollziehbare Ableitung (Methodik, Datengrundlage). Information über Abhängigkeiten auch wenn keine feststellbar sind. Ausreichende Differenzierung. Keine zu großen Bodenrichtwertzonen. Möckel, vhw-seminar Leipzig, Aus einer Umfrage bei Sachverständigen. Bodenrichtwert Aktuell

27 Umsetzung des Verkehrswerts (Marktwerts) in Wertermittlungsmethoden Begriffsnotwendigerweise durch Preisvergleich: Das zu bewertende Grundstück ist preislich soweit wie wie möglich mit Preisen für vergleichbare Grundstücke zu vergleichen. Bodenrichtwert Aktuell

28 Preisvergleich für den Bodenwert/Bodenrichtwert (Ganzheitlicher) Vergleich mit Kaufpreisen (Bodenpreisen) und/oder Bodenrichtwerten im Vergleichswertverfahren Nur selten unmittelbar mit unveränderten Vergleichspreisen möglich (unmittelbarer Preisvergleich). In der Regel sind Anpassungen in Qualität und Konjunktur notwendig (mittelbarer Preisvergleich). Bodenrichtwert Aktuell

29 Preisvergleich für den Bodenwert / Bodenrichtwert Unmittelbarer Preisvergleich Mittelbarer Preisvergleich Vergleichspreis kann unverändert verwendet werden Evidenter Preisvergleich Statistischer Preisvergleich Vergleichspreis bedarf wertmäßiger Anpassung in Qualität und Konjunktur Deduktiver Preisvergleich Intersubjektiver Preisvergleich Bodenrichtwert Aktuell

30 Anpassungsmöglichkeiten beim mittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke [1] simple Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen (evidenter Preisvergleich), statistisch aus Kaufpreisen für typische Anwendungsfälle abgeleitete Faktoren (statistischer Preisvergleich), Bodenrichtwert Aktuell

31 Anpassungsmöglichkeiten beim mittelbaren Preisvergleich für unbebaute Grundstücke [2] nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung von Vergleichspreisen mit bodenpreisrelevanten Faktorleistungen (deduktiver Preisvergleich), nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung (intersubjektiver Preisvergleich). Bodenrichtwert Aktuell

32 Generelle Vorgehensweise im Preisvergleich Evidenter Preisvergleich Statistischer Preisvergleich Deduktiver Preisvergleich Intersubjektiver Preisvergleich Schließen sich bei ein und demselben Wertermittlungsobjekt nicht gegenseitig aus. Sind erforderlichenfalls (auch) nebeneinander auf denselben Vergleichspreis anzuwenden. Bodenrichtwert Aktuell

33 Statistischer (und evidenter) Preisvergleich [1] Ideales Vergleichswertverfahren, aber scheidet meistens in kaufpreisarmen Lagen aus! zu wenige oder gar keine geeigneten Vergleichspreise; zur Qualitäts- und Konjunkturanpassung fehlen statistisch aus Kaufpreisen abgeleitete Faktoren. Bodenrichtwert Aktuell

34 Statistischer (und evidenter) Preisvergleich [2] (Zusätzliche) Heranziehung des Bodenanteils an Kaufpreisen von bebauten Grundstücken mit abgängigem Gebäudebestand ( evidenter Preisvergleich) auch andere, sofern Kaufpreisaufteilung fundiert möglich ( Problem). Deduktiver Preisvergleich! Bodenrichtwert Aktuell

35 Sachwertbezogene Kaufpreisaufteilung Kaufpreis des bebauten Grundstücks Sachwert von Gebäude und Außenanlagen = Marktanpassung beachten! Marktabweichung des Sachwerts schlägt ansonsten voll auf den Bodenanteil durch. Bodenanteil am Kaufpreis Bodenrichtwert Aktuell

36 Sachwertbezogene Kaufpreisaufteilung mit Berücksichtigung der Marktanpassung Sachwert nach Marktanpassung: msw = (Gw + Wa + B) k [1] umgestellt nach dem Bodenwert: B = msw k (Gw + Wa) Bodenanteil vor Marktanpassung: Ba = Kp k (Gw + Wa) [2] Sw Sachwert Gw Gebäudesachwert Wa Wert Außenanlagen B Bodenwert k Sachwertfaktor Kp Kaufpreis Ba Bodenanteil Bodenrichtwert Aktuell

37 Beispiel zur Kaufpreisaufteilung Kaufpreis Gebäudewert Wert Außenanlagen Sachwertfaktor ,8 Ohne Berücksichtigung der Marktanpassung: Ba = ( ) = Mit Berücksichtigung der Marktanpassung: Ba = / 0, = Bodenrichtwert Aktuell

38 Sachwertbezogene Kaufpreisaufteilung in kaufpreisarmen Lagen Problem: Häufig stehen keine lage- und artenspezifischen Sachwertfaktoren zur Verfügung. Lösung: Iterativ vorgehen. 1. Bodenanteil gemäß [2] ermitteln. Hierfür auf (literarische) Sachwertfaktoren benachbarter Gebäudeklassen zurückgreifen und sachverständig anpassen. 2. Bodenanteil mit vorläufig geschätztem Bodenwert vergleichen. Bodenrichtwert Aktuell

39 Deduktiver Preisvergleich Deduktive Wertkalküle für baureifes Land Mietlageverfahren Mietsäulenverfahren modifiziertes Ertragswertverfahren modifiziertes Residualverfahren Bodenrichtwert Aktuell

40 Deduktive Preisvergleiche in der Praxis Anwender in % Mietlageverfahren Mietsäulenverfahren modifiziertes Ertragswert- und Residualverfahren Bodenrichtwertermittlung Verkehrswertermittlung Bodenrichtwert Aktuell

41 Mietlageverfahren [1] Je höher die Miete, um so höher der Bodenwert! In Geschäftslagen, in denen der Mietertrag hauptsächlich durch Läden im EG erzielt wird, können Bodenwerte in funktionaler Abhängigkeit von Ladenmieten erklärt werden. Bodenrichtwert Aktuell

42 Mietlageverfahren [2] reagiert sensibel auf geringfügige Mietänderungen, eignet sich prinzipiell nur bei dominierender Erdgeschoßmiete, Eignung fraglich bei gestörten Marktverhältnissen (Leerstand), R = 26,22 M 1,0638 R = 26,05 M 1,0752 Gleichwohl: Anwendung zu empfehlen! Bodenrichtwert Aktuell

43 Empfehlungen für das Mietlageverfahren etc. A und O sind nachhaltig erzielbare Mieten, fehlende korrespondierende Daten (Mieten Bodenpreise, Bodenanteile, Bodenrichtwerte) vorläufig schätzen, Modelle gegebenenfalls modifizieren, Anwendung auch in kaufpreisarmen Lagen auf dem Lande mit ggf. geschätzten Wohnmieten, versuchen. Bodenrichtwert Aktuell

44 Traditionelles Residualverfahren Zu erwartender Kaufpreis für das fiktiv bebaute Grundstück _ Entwicklungskosten - Baukosten u. Baunebenkosten, - Finanzierungskosten, Unvorhergesehenes - Vermietungs-, Verkaufshonorare, Mietausfall - Entwicklergewinn u. -wagnis Tragbarer Wert (Residuum) - Abzinsung über die Entwicklungszeit, - Erwerbsnebenkosten = keine Anbindung an Bodenpreise verkehrswertfremde Faktorpreise entspricht nicht dem Verkehrswert (Marktwert) (einseitige Sichtweise) Bodenrichtwert Aktuell

45 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren [1] Residualer Bodenwert rb VGO eines unbebauten Vergleichsgrundstücks mit bekanntem Bodenwert B VGO : rb VGO = jre VGO 100/p Hk VGO Regelmäßig erhebliche Abweichung: rb VGO B VGO Bodenrichtwert Aktuell

46 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren [2] Gegensinnige Variation der Schätzwerte für jährlichen Reinertrag und Herstellungskosten beim Vergleichsobjekt, so daß rb VGO B VGO Übertragung des dabei ermittelten Angleichungsfaktors auf die Schätzwerte für jährlichen Reinertrag und Herstellungskosten beim Bewertungsobjekt. Bodenrichtwert Aktuell

47 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren [3] Ertragswert des fiktiv bebauten Grundstücks jre BWO 100/p (1 + k) Herstellungskosten des fiktiven Gebäudes = Hk BWO (1 k) Vergleichswert (Bodenwert) B BWO k = B VGO + Hk VGO jre VGO 100/p Hk VGO + jre VGO 100/p BWO VGO k Bewertungsobjekt Vergleichsobjekt Angleichungsfaktor Bodenrichtwert Aktuell

48 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren (Beispiel) 600 /m² Bodenrichtwert Aktuell

49 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren (Beispiel) Objektdaten Lage Nutzbarkeit Nutzungsstruktur Vergleichsobjekt Baulücke, 300 m² 1b Geschäftslage GFZ 2,4; 3 Geschosse EG: Läden, 1. OG: Büros und Praxen, 2. OG: Wohnungen Wertermittlungsobjekt Baulücke, 300 m² 1a Geschäftslage GFZ 3,2; 4 Geschosse EG: Läden, 1. OG: Büros und Praxen, 2. u. 3. OG: Wohnungen Seite 2 Bodenrichtwert Aktuell

50 Deduktiver Preisvergleich nach modifiziertem Residualverfahren (Beispiel) Objektdaten Vergleichsobjekt Wertermittlungsobjekt jre Hk p 5,5 % 5,5 % B VGO 600 /m² rb k B BWO ,07054 (7,1 %) /m² Seite 3 Bodenrichtwert Aktuell

51 Sofern auch der deduktive Preisvergleich zur Anpassung in Qualität und Konjunktur ausscheidet: Intersubjektiver Preisvergleich Mit spezieller Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung. Bodenrichtwert Aktuell

52 Was verstehen Gutachterausschüsse unter intersubjektivem Sachverstand? schwer beschreibbares, gewachsenes Marktgespür 55 % aus konkreten Erfahrungen (Kaufpreise) abgeleiteter Sachverstand 60 % statistische Auswertung der Schätzungen mehrerer marktkundiger Personen 30 % andere Erklärung keine genannt Befragung von zwanzig Gutachterausschüssen, Antworten vorgegeben Mehrfachnennungen möglich Bodenrichtwert Aktuell

53 Intersubjektiver Preisvergleich Frei (intuitiv) geschätzte Zu- und Anschläge sind grundsätzlich nur dann verwertbar, wenn sie nachvollziehbar sind: Argumente, Einschätzung mittels Indikatoren und Wertungsgrundsätzen, z. B. mittels Lagewertverfahren, Objektivierung von Expertenmeinungen, z. B. mittels Delphi-Methode. Bodenrichtwert Aktuell

54 Problem: Übertragung von Bodenrichtwerten 90 Lösung: Intersubjektiver Preisvergleich mit Hilfe von Lagewerten Bodenrichtwert Aktuell

55 Intersubjektiver Lagewertvergleich [1] 90 /m² /m² Lagewertskala 110 /m² Bodenrichtwert Aktuell

56 Intersubjektiver Lagewertvergleich [2a] Lage Bodenrichtwertdifferenz Bodenrichtwert Lagezahl [Punkte] Richtwertdifferenz pro Punkt [ /m²] [ /m²] [ /m²] Dom-Esch 90 0 Ludendorf ,5 Miel ,7 Mittel: 7,1 Mömerzheim Bodenrichtwert Aktuell

57 Intersubjektiver Lagewertvergleich [2b] Lage Bodenrichtwert Relativer Unterschied Lagezahl (Punkte) Relativer Unterschied pro Punkt [ /m²] [%] [%] Dom-Esch 90 0 Ludendorf , ,0 1) Miel , ,9 2) Mittel: 7,5 Mömerzheim 78 15,5 3) 2 1) 1,167 1/2 ; 2) 1,222 1/3 ; 3) 1,075 2 Bodenrichtwert Aktuell

58 Intersubjektiver Lagewertvergleich [3] Einrichtung der Lagewertskala mittels Zielbaum 1. Stufe: Verkehrslage, Nachbarschaftslage, Erschließungszustand; Wahl eines Bezugsrichtwerts Dom-Esch (90 /m²) Lagewert Null; Einschätzung im Vergleich zum Bezugsrichtwert Ludendorf zu Dom-Esch Lagewert + 2; Objektivierung der Lagewerteinschätzung z. B. Mittelung von Schätzungen mehrerer marktkundiger Personen. Bodenrichtwert Aktuell

59 Intersubjektiver Lagewertvergleich [4] Vergleichsrichtwert Ludendorf Verkehrslage Nachbarschaftslage = Erschließungszustand Bodenrichtwert Aktuell

60 Schlußplädoyer Intensivere Auswertung von Kaufpreisen vor Ausschluß genauere Untersuchung bei Zweifelsfällen, Heranziehung von Bodenanteilen; Intensivierung der Erfassung (Schätzung) von Mieten (Bodenrichtwert Miete), insbesondere für den deduktiven Preisvergleich Objektivierung von freien Schätzungen, insbesondere in Lagewertverfahren (intersubjektiver Preisvergleich). Bodenrichtwert Aktuell

61 Literaturhinweise (1) Reuter, Franz: Zur Umsetzung des Verkehrswerts in Wertermittlungsmethoden, VR 1989, 377. Reuter, Franz: Zur praktikablen Verwendung des Residualverfahrens bei der Ermittlung von Verkehrswerten, WFA 2002, 112. Seele, Walter: Wertermittlung bei der Preisprüfung und Ungewißheit des Verkehrswertes, VR 1982, 105. Seele, Walter: Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich, VR 1998, 393. Sprengnetter, Hans Otto: Grundstücksbewertung, Handbuch und Kommentar, Loseblattsammlung. Bodenrichtwert Aktuell

62 Literaturhinweise (2) Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte, Stand September Bodenrichtwert Aktuell