Kaufpreisaufteilung und AfA nach 7 Abs. 4 S. 2 EStG

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1 Kaufpreisaufteilung und AfA nach 7 Abs. 4 S. EStG Veranstaltungsorte: 8. März 07 in Nürnberg 0. März 07 in München Dipl.-Finanzwirt (FH) Stephan Blum Immobilienbewerter (IHK), Betriebswirt (VWA), Staatl. gepr. Informatiker Dipl.-Finanzwirt (FH) Wolfgang Weiss Dipl.-Sachverständiger (DIA), Steuerberater Landesverband der steuerberatenden und wirtschaftsprüfenden Berufe in Bayern e.v.

2 Kaufpreisaufteilung und AfA nach 7 Abs. 4 S. EStG Seminar des LSWB e.v. Nürnberg, 8. März 07 München, 0. März 07 Referenten Dipl.-Finanzwirt (FH) Immobilienbewerter (IHK) Betriebswirt (VWA) Staatl. gepr. Informatiker Stephan Blum Dipl.-Finanzwirt (FH) Dipl.-Sachverständiger (DIA) Steuerberater Wolfgang Weiss Inhaltsverzeichnis Bodenwertermittlung Sachwertverfahren Bearbeitung von Anschaffungs- und Herstellungsfällen 8 Aufteilungsverfahren (theoretischer Hintergrund) 9 Beispielsfall mit BMF-Tool und nach Sachwertrichtlinie 0 Sachwertrichtlinie 0 7 Ertragswertverfahren (Bonusthema) 66 Vorsteueraufteilung aus Baukosten (Bonusthema) 95 Online-Seminarnachlese Sie erhalten als Seminarteilnehmer*in kostenlosen Zugriff auf unsere Online- Seminarnachlese. Dort finden Sie unsere PDF-Arbeitshilfen zur Kaufpreisaufteilungen sowie Excel-Dateien zum Sachwertverfahren, zum Ertragswertverfahren und zur Bestimmung der Restnutzungsdauer nach Modernisierungen sowie verschiedene weitere Dokumente. Die Seminarnachlese finden Sie auf unserer Internetseite (unter Service/Seminarnachlese/Kaufpreisaufteilung ). Das Passwort lautet Vollmond Auf finden Sie auch die Kontaktdaten der Referenten.

3 DER BODENWERT Kurze Einführung in die Bodenwertermittlung AUFGABE DES GUTACHTERAUSSCHUSSES Ermittlung der Bodenrichtwerte aus der Kaufpreissammlung Notariat sendet Abschrift an Gutachterausschuss Auswertung des Kaufvertrags mittels EDV unter Hinzuziehung von Bauakten sowie durch Rückfragen an den Käufer Ausscheidung von Extremen nach statistischen Vorgaben sowie von Verwandtenkäufe, Notverkäufe u. Zwangsversteigerungen Anfrage an den Käufer zwecks Feststellung von Ausstattungen und Modernisierungsmaßnahmen

4 Aktenzeichen / Makler MFH 60 A-Z Immoservice Zone / 0 Vertragsdatum Stichtag Lage Besonnung Baupotential Grundstückszuschnitt Infrastruktur Umweltbelastung Lagenote / Bodenrichtwert,0 78,90 Umrechnung der Bodenwerte ohne Liquidationsaufschlag Vorderland, erschlossen 670,00 78, ,90 Hinterland, erschlossen Vorderland, unerschlossen Hinterland, unerschlossen Gartenland Bauerwartungsland Lafo: Ackerland / Wald 0 0 Größe 445 Vorderland (GFZ-Fl.) / Hinterland GFZ (Ist) / GFZ (Soll),09 0 Gebiet Hauptgebäudeart (Gebäude ) Teileigentum Ausstattung mittleres fiktives Baujahr gesamte Sachwerte typisierte Marktanpassung korrigierter Sachwert neue Marktanpassung Bodenrichtwertveränderung Gesamtnutzfläche Kaufpreis Quadratmeterpreis/NFL Ist-Mieten für Mietspiegel Wohnraum Gewerbe davon für Laden davon für Büro davon für Produktion davon für Lager davon für Keller Sollmiete / Istmiete Istmiete je Liegenschaftszins Restnutzungsdauer Rohmietenvervielfältiger Baukosten 000 / NFL Baukosten 000 / BGF Baukosten 000 / BRI 60 (MI) Mischgebiete nach 6 BauNVO 0 MFH: Keller-, Erd-, Obergeschoss, vollausgebautes nein Mietfläche Miete/ ,00% ,8% 5.48,08 7,% mittlere Lage ein- bis zweigeschossig ,57 4,% 5, 5, m³ - PROBLEME MIT GAA Problemzonen von Gutachterausschüsse Keine Auswertung von Verkäufen bebauter Grundstücke Zu wenig Richtwertzonen (Hineinpacken unterschiedlicher Gebiete mit gänzlich anderen Wertverläufen) Auswertungen nur für die typische Sachverständigentätigkeit (z.b. Gewerbeobjekte nur Liegenschaftszinssätze und keine Marktanpassungsfaktoren/Wertzahlen) Fehlende Fortbildung beschränkte Personaldecke alt hergekommene, lieb gewonnene Grundsätze ohne statistische Nachprüfbarkeit Fehlende Systemtreue zwischen Erfassung der Werte und Anwendung in den Gutachten 4

5 KEINE WERTSPANNEN Bodenrichtwerte haben Spannen, sind aber als statistische Punktewerte auszuweisen ImRegelverfahren könnensiediesenichtnutzen ( 79S.BewG) Nur in einem Vollgutachten und unter ausreichender Begründung unter Bezugnahme auf Hinweise des Gutachterausschusses bzw. anderer gesicherter Nachweisverfahren können hier Abweichungen durchgesetzt werden Rechnen Sie mit Widerstand, auch wenn Sie Recht haben 5 PROBLEME MIT WERDENDEM BAULAND Praxishinweise Die Wertansätze von Bauerwartungsland und Rohbauland sind zumeist Sachverständigensache Vertrauen Sie keineswegs Gutachterausschüssen, die ohne weitere Nachweise Pauschalen empfehlen (häufig nur aus der Literautr abgeschrieben). Leider sind auch sogar nachweislich falsche Werte des GAA nach BewG bindend. Klären Sie speziell mit Ihrem Mandanten ab, dass die Wertansätze nach der Richtlinie keineswegs den echten Verkehrswerten entsprechen müssen und dass ein Sachverständigengutachten ratsam ist Denken Sie an die Haftung, wenn Sie nicht darauf hinweisen! 6 4