9. Grundstücksbewertung

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1 9. Grundstücksbewertung In jedem Verkehrswertgutachten benötigt man auch den Bodenwert (Grundstückswert). Die Begriffe Bodenwert und Grundstückswert sind hierbei austauschbar und werden auch beide verwendet. Boden: 1. Erdreich, Erde 2. Grundfläche im Freien od. in einem Innenraum: [mhd. bodem, ahd. bodam, verw. mit lat. fundus, Fundus] (Duden) Der Boden hat im Gegensatz zu Gebäuden eine ganz wichtige Eigenschaft: Er wird als unvergänglich betrachtet! Seine Restnutzungsdauer ist damit im Rahmen der Existenz dieses Planeten unendlich. Ein Gebäude hingegen existiert nur für eine gewisse Zeit und ist nur für eine gewisse Zeit wirtschaftlich sinnvoll nutzbar. Bei der Bewertung von Gebäuden ist daher deren voraussichtliche Lebensdauer ein wesentlicher Faktor der Berechnung. Die jeweilige Restnutzungsdauer von Grundstück und darauf aufstehenden Gebäuden ist also stark voneinander abweichend. DAHER WERDEN BODEN UND GEBÄUDE ZUNÄCHST GETRENNT VONEINANDER BE- WERTET UND ERST AM ENDE ZUSAMMENGEFÜHRT. Es gilt folgende Formel: Grundstückswert + Gebäudewert = Verkehrswert. Bodenwert: ,- Gebäudewert: ,- Verkehrswert: ,- Die Ermittlung des Bodenwerts wird für gewöhnlich im Vergleichswertverfahren durchgeführt 41. Für solche Grundstücksbewertungen gibt es gemäß dem Vergleichswertverfahren zwei Möglichkeiten: mit Vergleichspreisen oder mit einem Vergleichsfaktor (z.b. Bodenrichtwert). Hierzu 13, Abs. 2 der WertV: Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den 41 Spezielle, seltene Ausnahmen sollen uns hier nicht interessieren René Stareczek Seite 117 von 298

2 örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Die weitaus häufigste Variante der Grundstücksbewertung in der Praxis ist die anhand eines Bodenrichtwertes (Vergleichsfaktor). Konkrete Vergleichspreise nimmt man aufgrund der hohen Kosten für die beim Gutachterausschuss erhältlichen Kaufpreise dann, wenn es sehr stark auf den Grundstückswert ankommt und man dem angegebenen Bodenrichtwert misstraut. Ein ordentlich abgeleiteter Bodenrichtwert stellt das statistische Mittel aus vielen Grundstückskäufen, also Einzelpreisen dar zumindest so viele, wie zur Verfügung standen. Somit ist er ein sehr verlässlicher Wert für die Ermittlung des Bodenwertes, vorausgesetzt, er wurde wirklich ordentlich ermittelt und erfüllt die obigen Unterscheidungen der WertV nach Lage Entwicklungszustand Art und Maß der baulichen Nutzung Erschließungszustand Grundstücksgestalt. 42 Gehen wir davon aus, dass dem so ist, dann besteht die Aufgabe des Sachverständigen darin, das Richtwertgrundstück dem Bewertungsgrundstück fiktiv anzupassen, also ganz so, wie das Vergleichswertverfahren eben funktioniert Anpassungen des Bodenrichtwertes Diese Anpassung könnte zum Beispiel darin bestehen, dass man aufgrund der Aufwärts- oder Abwärtsentwicklung der Kaufpreise den Bodenrichtwert zeitlich anpasst und ihn daher vom Jahreswechsel zum aktuellen Stichtag fortschreibt. 42 An dieser Stelle muss erwähnt werden, dass die Bodenrichtwerte der meisten uns bekannten Gutachterausschüsse diese Kriterien nicht vollständig erfüllen! In Berlin gibt es beispielsweise keinerlei Aussage über die Gestalt des jeweiligen Richtwertgrundstückes, nicht einmal über die Größe. René Stareczek Seite 118 von 298

3 Differenz = notwendige Anpassung Wertermittlungsstichtag 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Auch muss man berücksichtigen, inwiefern Erschließungs- und Ausbaubeiträge im Bodenrichtwert und beim Bewertungsgrundstück bereits beglichen oder noch offen sind. Eventuell muss man auch die Geschossflächenzahl (GFZ) anpassen (s. späteres Kapitel zu diesem Thema), weil das zu bewertende Grundstück eine höhere oder niedrigere bauliche Ausnutzung hat als das Richtwertgrundstück. Möglicherweise muss man Abschläge oder Zuschläge machen, weil das Richtwertgrundstück größer oder kleiner als das Bewertungsgrundstück ist oder weil es lauter oder leiser liegt. GENERELL GEHT ES DARUM, DASS MAN DAS RICHTWERTGRUNDSTÜCK REIN FIKTIV UND MATHEMATISCH SO LANGE UMFORMT, BIS ES DEM BEWERTUNGSGRUNDSTÜCK ENT- SPRICHT. Beispiel: Bodenrichtwert x Grundstücksflächenumrechnungskoeffizient 43 x GFZ-Anpassungsfaktor = relativer Bodenwert 220,-/m² x 0,89 x 0,889 = 174,07/m² Das Ergebnis davon ist der auf das Bewertungsobjekt angepasste relative Bodenwert, der immer noch auf den einzelnen Quadratmeter abgestellt ist. ANDERS AUSGEDRÜCKT: DER RELATIVE BODENWERT ENTSPRICHT DEM BODEN- RICHTWERT, WENN ER ANSTATT FÜR DAS RICHTWERTGRUNDSTÜCK FÜR DAS BEWER- TUNGSGRUNDSTÜCK ERMITTELT WORDEN WÄRE. MAN HAT SICH ALSO DURCH DIESE 43 Üblicherweise sind kleinere Grundstücke pro Qudratmeter teurer und größere pro Quadratmeter billiger. Also muss man dies beim Vergleich zwischen dem Richtwertgrundstück und dem zu bewertenden Grundstück berücksichtigen, indem man Faktoren heranzieht, die ebenfalls Konstanten des Grundstücksmarktes sind, mit denen der Unterschied beim Qudratmeterpreis zwischen unterschiedlich großen Grundstücken ausgeglichen werden kann. René Stareczek Seite 119 von 298

4 UMRECHNUNGEN EINEN EIGENEN, AUF DAS GRUNDSTÜCK BEZOGENEN BODEN- RICHTWERT ERRECHNET. Nochmals anders ausgedrückt: Hätte der Gutachterausschuss das Grundstück, das man bewertet, als Richtwertgrundstück hergenommen und den Bodenrichtwert auch noch auf den Wertermittlungsstichtag abgeleitet, dann bräuchte man keinerlei Umrechnung vorzunehmen Umrechnungsfaktoren Für einige der Grundstückseigenschaften gibt es durch Marktuntersuchungen ermittelte Faktoren, für andere muss man sich mit Schätzungen behelfen. Hier ein Überblick. GFZ (Prozentualer Zu-/Abschlag) Ist die GFZ des zu bewertenden Objektes größer als die GFZ des Richtwertgrundstückes, dann wird ein Zuschlag zum Bodenrichtwert gemacht, schließlich bietet das Grundstück mehr Bebaubarkeit und damit mehr Ertragsmöglichkeit. Ist die GFZ des zu bewertenden Objektes kleiner als die GFZ des Richtwertgrundstückes, dann wird ein Abschlag zum Bodenrichtwert gemacht, schließlich bietet es weniger Bebaubarkeit als das Richtwertgrundstück und damit geringere Ertragsmöglichkeiten. Fläche (Prozentualer Zu-/Abschlag) Ist das Bewertungsgrundstück größer als das Richtwertgrundstück, dann macht man einen Abschlag auf den Bodenrichtwert, schließlich bezahlt man für größere Objekte weniger pro Quadratmeter ( Mengenrabatt ). Ist das Bewertungsgrundstück kleiner als das Richtwertgrundstück, dann macht man einen Zuschlag zum Bodenrichtwert, schließlich bezahlt man für kleinere Objekte mehr pro Quadratmeter. Lagequalität (Prozentualer Zu-/Abschlag) Sehr große Zuschläge erreicht man durch Hang- oder Wasserlagen (bis zu mehreren hundert Prozent); der übliche Unterschied zwischen Haupt- und Nebenstraßen liegt eher bei 5-15%. Dienstbarkeiten (Prozentualer Zu-/Abschlag) Immissionen (Prozentualer Zu-/Abschlag) Das Bewertungsgrundstück kann stärkeren oder geringeren Immissionen ausgesetzt sein als das Richtwertgrundstück. Ist es höheren Immissionen ausgesetzt, würde man einen angemessenen Abschlag am Bodenrichtwert vornehmen. Ist es weniger Immissionen ausgesetzt, dann würde man einen Zuschlag machen, weil es höherwertig ist als das Richtwertgrundstück. Erschließungsbeiträge (Prozentualer oder absoluter Zu-/Abschlag) Erschließungsbeiträge sind immer Kosten, die der Grundstückseigentümer an die Gemeinde oder Versorger zu zahlen hat. Die Frage lautet aber, ob der Bodenrichtwert so definiert wurde, dass die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt wurden, somit der Bodenrichtwert also erschließungsbeitragsfrei ist. Ist dies der Fall und René Stareczek Seite 120 von 298

5 beim Bewertungsobjekt sind die Erschließungsbeiträge aber noch zu bezahlen, dann muss natürlich ein Abschlag für diese noch anfallenden Kosten gemacht werden. Ist der Bodenrichtwert hingegen so abgeleitet, dass noch nicht alle Erschließungsbeiträge bezahlt sind, beim Bewertungsobjekt diese aber bereits voll bezahlt wurden, dann müsste man tatsächlich einen Zuschlag machen, weil das Bewertungsgrundstück durch die bereits bezahlten Erschließungsbeiträge höherwertig ist als das Richtwertgrundstück. Ist bereits ein konkreter Betrag bekannt, der zu zahlen ist, dann kann dieser als absoluter Abschlag abgezogen werden. Mit jedem Umrechnungsfaktor berücksichtigt man, welchen Zuschlag oder Abschlag zum Bodenrichtwert die Marktteilnehmer durchschnittlich für die jeweils berücksichtigte Eigenschaft vornehmen GFZ-Umrechnung Selten wird man bei der Grundstückswertermittlung das Glück haben, dass die GFZ des Bewertungsgrundstückes genau der GFZ des Bodenrichtwertes entspricht. Eine der wichtigsten und häufigsten Anpassungen des Bodenrichtwertes bei der Bodenwertermittlung ist daher aus den zuvor genannten Ertragsgründen die GFZ- Anpassung. Da es aber Objektarten gibt, bei denen der Ertragsgesichtspunkt nicht im Vordergrund steht (z.b. Einfamilienhaus), kann es sein, dass die GFZ wenig oder gar keine Bedeutung hat. Und vor allem in ländlichen Gebieten, wo Bauland nicht unbedingt so knapp ist wie in einer Großstadt, tritt dieser Aspekt ebenfalls in den Hintergrund. Was tut man nun, wenn die GFZ, wie sie für den Bodenrichtwert angegeben ist, von der GFZ des zu bewertenden Grundstückes abweicht? Man nimmt den Bodenrichtwert (der auf eine bestimmte GFZ ausgerichtet ist) und rechnet ihn um, sodass der Wert zu der GFZ des Bewertungsobjektes passt. Dazu verwendet man GFZ- Umrechnungsfaktoren GFZ-Unterschiede aus dem Markt entnehmen ein Praxisbeispiel Zum besseren Verständnis wollen wir einmal praktisch nachvollziehen, wie ein Gutachterausschuss GFZ-Umrechnungsfaktoren ableiten könnte. Dazu stellen wir uns vor, dass ein bislang unbebautes Gebiet zum Baugebiet erklärt wird. Es gibt drei verschiedene Baufelder. Eines mit GFZ 0,2; ein anderes mit einer GFZ von 0,3 und das dritte mit GFZ 0,4. René Stareczek Seite 121 von 298

6 0,3 0,2 0,4 Nun werden die Grundstücke verkauft und die Preise pro Quadratmeter vom Gutachterausschuss tabellarisch erfasst. Tabelle 1 Kaufpreise GFZ 0,2 GFZ 0,3 GFZ 0, Mittelwert 158,6 185,6 201,6 GFZ-Faktor 1,0 1,170 1,271 Um den Einfluss auf den Bodenwert, der ausschließlich von der GFZ ausgeht, ermitteln zu können, müssen wir dabei sicherstellen, dass alle anderen wertbeeinflussenden Faktoren bei sämtlichen Grundstücken gleich sind, sodass wir sagen können, René Stareczek Seite 122 von 298

7 dass Preisunterschiede nicht durch bessere Ausrichtung, ruhigere Lage o.ä. sondern nur durch die unterschiedliche GFZ entstanden sind. Deshalb eignet sich solch ein neues Baugebiet sehr gut für diesen Zweck, da die Grundstücke sehr ähnlich sind und andere Einflüsse als die GFZ leicht ausgeschlossen werden können. Jetzt bestimmt man eine GFZ-Klasse als Basis (hier: 0,2) und ermittelt die Verhältnisse der durchschnittlichen Kaufpreise der drei verschiedenen GFZ-Klassen zueinander. Anders ausgedrückt: Die Kaufpreise für Grundstücke mit der GFZ 0,3 waren im obigen Beispiel um 17,0 % höher als die des GFZ 0,2-Baufeldes, deshalb ist der Anpassungsfaktor für GFZ 0,3 bezogen auf die Basis GFZ 0,2 1,170. Und die Kaufpreise des Baufeldes mit der GFZ 0,4 waren um 27,1 % höher als diejenigen des Baufeldes mit GFZ 0,2, daher ist der Anpassungsfaktor 1,271. DER GFZ-ANPASSUNGSFAKTOR IST ALSO DAS VERHÄLTNIS DES DURCHSCHNITTS TATSÄCHLICHER KAUFPREISE EINER GFZ-KLASSE ZUR BASIS-KLASSE (die den Faktor 1,000 hat). Anders ausgedrückt: Um GFZ-Faktoren zu ermitteln teilt man tatsächliche Kaufpreise nach ihrer jeweiligen GFZ in Kategorien ein, ermittelt deren Durchschnittswert und ermittelt das Verhältnis zwischen diesen Durchschnittskaufpreisen Auswahl der Basis Es ist im Grunde genommen völlig gleichgültig, welche GFZ man als Basis für die Tabelle wählt, da es ja nur um das Verhältnis zwischen diesen Klassen geht. Die am häufigsten vorkommende GFZ bietet sich dafür vielleicht am ehesten an, weil diese nachher in der Praxis häufig benötigt werden wird. Mathematisch ändert das nichts. Wir prüfen diese Behauptung, indem wir für die obige Tabelle 1 die GFZ von 0,3 als Basis wählen. GFZ 0,2 GFZ 0,3 GFZ 0,4 Mittelwert 158,6 185,6 201,6 GFZ-Faktor 0,854 1,00 1,086 Da der GFZ-Anpassungsfaktor ja nur das Verhältnis zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen ist, und diese Durchschittswerte sich ja nicht geändert haben, kommt nach wie vor dasselbe Verhältnis zwischen den drei GFZ-Klassen heraus. Man kann dies sofort sehen, wenn man den Faktor 1,271 durch den Faktor 1,170 teilt. Es ergibt 1,086 und ist damit dasselbe Verhältnis, wie 1,086 zu 1, Umrechnung der Geschossflächenzahl Nehmen wir an, wir haben einen Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss erhalten, der mit 158,60 bei einer GFZ von 0,2 angegeben ist (siehe Tabelle 1) René Stareczek Seite 123 von 298

8 Wir haben allerdings ein Grundstück zu bewerten, das eine GFZ von 0,3 hat. Also müssen wir den Bodenrichtwert auf die GFZ 0,3 umrechnen. Wir setzen dazu den Umrechnungsfaktor des Bewertungsgrundstückes mit dem Umrechnungsfaktor des Richtwertgrundstückes ins Verhältnis und erhalten den resultierenden Umrechnungskoeffizienten. Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Wert 158,60 /m²??? /m² GFZ 0,2 0,3 GFZ = 0,3 Faktor = 1,170 1,170 GFZ = 0,2 Faktor = 1,00 1,00 = 1, ,60 /m² x 1,170 = 185,56 /m² Der anhand der GFZ umgerechnete Bodenrichtwert jetzt passend für das Bewertungsgrundstück beträgt in unserem Beispiel also 185,56 /m², was von Rundungsfehlern abgesehen dem Durchschnittswert der Kaufpreise der GFZ 0,3 entspricht (siehe Tabelle 1). Wir sehen also, dass wir durch die Umrechnung des Wertes für die GFZ 0,2 mit dem GFZ-Umrechnungsfaktor auf den korrekten Wert für die GFZ 0,3 kommen! Wurde der Bodenrichtwert nicht auf diejenige GFZ abgeleitet, die als Basis dient und daher nicht den Umrechnungskoeffizienten 1,000 hat, dann teilt man den Faktor für die GFZ des Bewertungsgrundstückes eben nicht durch 1,000 sondern durch den entsprechend anderen Faktor. Mathematisch ist das bekanntlich egal, wie im Abschnitt über die Basis der Tabelle bewiesen. Beispiel: Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Wert 185,60 /m²??? /m² GFZ 0,3 0,4 GFZ = 0,4 Faktor = 1,271 1,271 GFZ = 0,3 Faktor = 1,170 1,170 = 1, ,60 /m² x 1,086 = 201,56 /m² Von kleinen Rundungsfehlern abgesehen erhalten wir hier aus dem Bodenrichtwert für die GFZ 0,3 den korrekten Durchschnittspreis für die Grundstücke mit der GFZ 0,4 (siehe Tabelle 1). Wir sehen also, dass wir durch die Umrechnung des Wertes für die GFZ 0,2 mit dem GFZ-Umrechnungsfaktor auf den korrekten Wert für die GFZ 0,4 kommen! René Stareczek Seite 124 von 298

9 GFZ-Umrechnungstabelle des Berliner Gutachterausschusses für Wohnbauland Im Folgenden sehen wir die GFZ-Umrechnungstabelle des Berliner Gutachterausschusses für Wohnbaugrundstücke. Diese wurde beispielsweise auf der Basis der GFZ 2,0 erstellt, wie man daran sehen kann, dass der Umrechnungskoeffizient für diese GFZ 1,000 beträgt. GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland (Gutachterausschuss Berlin, 1998) GFZ GFZ GFZ Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient 0,8 0,494 2,3 1,105 3,8 1,504 0,9 0,542 2,4 1,138 3,9 1,523 1,0 0,588 2,5 1,171 4,0 1,542 1,1 0,633 2,6 1,202 4,1 1,559 1,2 0,678 2,7 1,232 4,2 1,575 1,3 0,722 2,8 1,262 4,3 1,590 1,4 0,764 2,9 1,290 4,4 1,605 1,5 0,806 3,0 1,318 4,5 1,618 1,6 0,847 3,1 1,344 4,6 1,631 1,7 0,886 3,2 1,370 4,7 1,642 1,8 0,925 3,3 1,395 4,8 1,653 1,9 0,963 3,4 1,419 4,9 1,663 2,0 1,000 3,5 1,442 5,0 1,671 2,1 1,036 3,6 1,463 2,2 1,071 3,7 1, Unterschiedliche Bebauungsarten Die Bedeutung der GFZ für den Grundstückswert ist bei unterschiedlichen Bebauungsarten verschieden. Vergleicht man zum Beispiel die offene Bauweise von Einfamilienhäusern mit der Bebauung für Mehrfamilienhäuser oder Geschäftshäuser, dann wird schnell klar, dass die GFZ für ein Einfamilienhausgrundstück weniger bedeutend ist, denn man wird ein solches Haus nicht größer bauen, nur weil einem die GFZ noch mehr gestattet; wenn das Haus groß genug ist, dann ist es nunmal bereits groß genug. Der Ertrag steht hier ja auch nicht im Vordergrund. Bei einem Mehrfamilienhaus- oder einem Geschäftshausgrundstück hingegen ist die Zielstellung, so viel vermietbare und damit renditeträchtige Geschossfläche zu erstellen wie möglich. Daher beeinflusst die GFZ ein solches Grundstück viel stärker als ein Einfamilienhausgrundstück. Die Umrechnungskoeffizienten werden daher für verschiedene Bebauungsarten und Bauweisen (offen/geschlossen) getrennt ermittelt. René Stareczek Seite 125 von 298

10 Umrechnungsfaktoren und Region Jede Stadt und Region in Deutschland hat bezüglich des Wertunterschiedes durch die GFZ andere Verhältnisse. Dies bedeutet, zwei Grundstücke in München und zwei in Hamburg, das eine mit einer GFZ von 0,4, das andere mit 0,8, haben unterschiedliche Wertspannen zueinander. Beispielsweise nimmt in München der Wert des Grundstücks mit der höheren GFZ stärker zu als in Hamburg. Deshalb muss laut 10 WertV dieses Verhältnis vom Gutachterausschuss jeder Region ermittelt werden. Hat man für eine Gegend keine Umrechnungskoeffizienten, so kann man auf vergleichbare Gegenden zurückgreifen Ermittlung des absoluten Bodenwertes Zurück zu unserer Bodenwertermittlung. Man multipliziert den umgerechneten, relativen Bodenwert (in /m²) mit der Fläche des Grundstückes und hat damit den Gesamtbodenwert (in Euro). Beispiel: 174,07 /m² x 475 m² = , Zuschläge zum und Abschläge vom Bodenwert Jetzt muss man eventuell noch Zu- oder Abschläge an der gesamten Summe vornehmen, weil diese Kosten sich nicht mit der Fläche ändern und daher nicht auf den Wert pro m² berechnet werden es könnten vielleicht Abrisskosten oder eine Beitragszahlung für die Erschließung anstehen und erlangt damit den letztendlichen Bodenwert des Grundstückes. WIR HABEN ALSO ZWEI UNTERSCHIEDLICHE ANPASSUNGEN: (A) AUF DEN RELATI- VEN WERT PRO M². (B) AUF DEN ABSOLUTEN WERT IN EURO Zusätzliche Flächen Manchmal hat man zusätzliche Grundstücksflächen, die nicht mit dem Bodenrichtwert für Bauland bewertet werden können, weil sie nicht diese Baulandqualität aufweisen. Dies könnte zum Beispiel Gartenland 44 oder Straßenland 45 sein. Hierfür gibt es andere Werte pro Quadratmeter. Für Gartenland wären 10-20% des Bodenrichtwertes ein typischer Wert, für Straßenland wären 5,-/m² angemessen. Hierfür multipliziert man die Fläche mit dem geeigneten Wert/m² und addiert das Ergebnis zum restlichen Bodenwert. 44 Garten, der am Haus liegt, aber über die benötigte Baulandfläche hinaus geht und auch nicht als Bauland nutzbar ist. 45 Boden, der als Straße oder Gehweg genutzt wird. René Stareczek Seite 126 von 298

11 9.5. Bodenwert bei Wohnungs- und Teileigentum Bewertet man ein Wohnungs- oder Teileigentum (Eigentumswohnung, Reihenhaus, Garage o. Ä.), so gehört auch nur der entsprechende Anteil des Grundstückes dazu. Man muss dann den korrekten, eigenen Anteil des Bodenwertes ermitteln. Hat man beispielsweise 250/1.000stel Anteile und einen Gesamtbodenwert von ,-, dann beträgt der Anteil, der zum Miteigentumsanteil gehört: ,- x 250/1.000 = , Der falsche Bodenrichtwert Ein Bodenrichtwert ist auf eine bestimmte Weise definiert und bezieht sich auf die übliche, typische Nutzung in der Gegend. Er bezieht sich zum Beispiel auf die geschäftliche Nutzung in einer Einkaufsstraße und wird im Wesentlichen durch die meist sehr ertragreiche erdgeschossige Ladennutzung bestimmt. Hat man als Bewertungsobjekt aber beispielsweise ein Wohngebäude am Rande dieser durch die Einkaufsstraße bestimmten Richtwertzone, dann ist der Bodenrichtwert auf dieses Grundstück nicht anwendbar! Eventuell muss man dann den Wert einer benachbarten Bodenrichtwertzone verwenden, wenn dieser der Nutzung auf dem eigenen Grundstück eher entspricht, oder man muss sich mit sehr fortgeschrittenen Methoden behelfen, die wir in diesem Rahmen nicht behandeln. Man muss also immer beurteilen, ob das eigene zu bewertende Grundstück zum angewendeten Bodenrichtwert passt Was tut man bei Land, das noch nicht baureif ist? Der Bodenrichtwert ist immer für baureifes Land abgeleitet. Bei Grundstücken, die noch keine Baureife erlangt haben, gibt es zwei Möglichkeiten, den Bodenwert zu ermitteln: Der Gutachterausschuss hat Vergleichsfaktoren (man spricht hierbei nicht vom Bodenrichtwert, obwohl es im Prinzip das Gleiche ist) für Rohbauland, Bauerwartungsland oder landwirtschaftliche Flächen ermittelt. Dann kann man diese wie einen Bodenrichtwert verwenden. Man ermittelt den Bodenwert, als wäre das Bewertungsobjekt bereits baureif und ermittelt dann den Zinsabschlag auf die vermutete Wartezeit, bis das Land baureif wird und berücksichtigt zusätzlich noch andere Faktoren, die hinzukommen, wie z.b. einen Risikofaktor, dass das Land gar nicht zu Bauland wird. Dies wird als deduktive 46 Bodenwertermittlung bezeichnet. 46 Deduktion: Ableitung von Aussagen aus anderen Aussagen mithilfe logischer Schlussregeln. [lat. deductioÿ= Abführen, Fortführen, zu: deducere = herab-, fortführen, den Ursprung von etw. ab-, herleiten] (Duden) René Stareczek Seite 127 von 298

12 Geht man also beispielsweise davon aus, dass die Wartezeit eines Bauerwartungslandes, bis es baureif wird, zwei bis drei Jahre beträgt, dann würde man den Bodenwert auf diese Zeitdauer abzinsen 47 und eventuelle weitere Kosten (Vermessung, Erschließung, Abtretung von Straßenland etc.) und Risikofaktoren abziehen. Damit berücksichtigt man die Überlegung eines am Gewinn orientierten Kapitalanlegers, der sein Geld heute in etwas anlegt, was erst in zwei bis drei Jahren einen Gewinn abwerfen wird Beispiel einer Bodenwertermittlung Die folgende Bodenwertermittlung soll einen Eindruck davon vermitteln, wie so etwas aussieht. Dabei wird folgende Grundstückssituation vorausgesetzt: Öffentliche Straße Gehweg (als Straßenland gewidmet) Gebäude (4-FH) Mit Geh-, Fahrund Leitungsrecht belastete Fläche hausnahes Gartenland Nachbargrundstück Der vorderste, an der Straße liegende Grundstücksteil ist bereits als Straßenland gewidmet (30 m²). Dahinter liegt der wesentliche Grundstücksteil, der als Bauland ausgewiesen ist und als solcher bewertet wird. Dabei ist der rechte Bereich durch eine Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) belastet, um dem hinten anschließenden Nachbargrundstück den Zugang durch Begehen, Befahren und das Legen von Leitungen zu sichern (750 m²). Hinter dem Baulandteil finden wir hausnahes Gartenland, das für die Baulandeigenschaft des bebauten Teiles nicht nötig ist und nur als zusätzlicher Garten dient (50 m²). 47 abzinsen: denjenigen Betrag abziehen, der durch das Fehlen von Zinseinnahmen zustande kommt, einem also fehlt. René Stareczek Seite 128 von 298

13 Im Grundbuch finden wir eine weitere Grunddienstbarkeit. Und zwar eine Gewerbebeschränkung zugunsten des Nachbargrundstückes, dass lautes Gewerbe nicht auf dem Grundstück betrieben werden darf. Da es sich um eine Wohngegend handelt, in der man ein lautes Gewerbe sowieso nur sehr unwahrscheinlich betreiben wollen würde, setzen wir die Wertbeeinflussung dafür entsprechend niedrig an. Da wir nur eine Eigentumswohnung in einem 4-Familienhaus bewerten wollen, müssen wir am Ende noch den zur Wohnung gehörenden Miteigentumsanteil am Grundstück ermitteln. René Stareczek Seite 129 von 298

14 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Fläche 700,00 m² 750,00 m² baureifes Land ja ja Flächenart Wohnbaufläche Wohnbaufläche Beitrags-/Abgabenzustand frei frei GFZ 0,50 0,60 Bodenrichtwert Bodenrichtwert Veränderung Veränderung bis zum Wertermittlungsstichtag: Bodenrichtwert am Wertermittlungsstichtag (gerundet) : (An Bewertungsstichtag und Grundstückseigenschaften) angepasster Bodenrichtwert: Angepasster Bodenrichtwert x Grundstücksfläche: = Abzug für Teilfläche 180,00 m² x 50,00 % Zuschlag für Teilfläche 150,00 m² x 15,00 /m² Zuschlag für Teilfläche 40,00 m² x 5,00 /m² Angepasster Bodenwert: = Der Bodenwert beträgt rund: /m² 200 /m² -9,09 % -0,77 % Das Richtwertgrundstück unterscheidet sich vom Bewertungsgrundstück hinsichtlich verschiedener Eigenschaften. Im Folgenden werden diese Eigenschaften des Richtwertgrundstücks mittels Umrechnungskoeffizienten bzw. wo solche nicht vorhanden sind mittels Schätzungen angepasst, so dass das Richtwertgrundstück und das Bewertungsgrundstück vergleichbar sind. Eigenschaft Begründung Zu-/Abschlag GFZ Grunddienstbarkeit Grundstücksfläche Lagequalität Umrechnung anhand von Umrechnungskoeffizienten. Quelle: Sprengnetter, Hans Otto: Handbuch Grundstücksbewertung, Loseblattsammlung, Wertermittlungsforum, Sinzig 2003 Für die Grunddienstbarkeit wird nach freier Schätzung ein pauschaler Abschlag vorgenommen. Umrechnung anhand von Umrechnungskoeffizienten. Quelle: Sprengnetter, Hans Otto: Handbuch Grundstücksbewertung, Loseblattsammlung, Wertermittlungsforum, Sinzig 2003 Das Bewertungsobjekt hat innerhalb der Bodenrichtwertzone eine bessere Lage als der Durchschnitt der Grundstücke. Für diesen Lagevorteil wird ein frei geschätzter Zuschlag vorgenommen. Da das Miteigentum nur einen Teil des Bodenwerts beinhaltet, muss dieser Anteil noch ermittelt werden. 250 / 1000 x ,00 = rund ,00 8,00% -5,00% -1,00% 10,00% Summe der Zu- und Abschläge 12,00% Abzug Zukünftige Erschließungskosten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ,46 /m² 222,28 /m² , , ,20 hausnahes Gartenland ,00 Straßenland + 200, , ,00 René Stareczek Seite 130 von 298

15 9.9. Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung des Grundstückes Eine Bodenwertermittlung wird aus den oben genannten Gründen grundsätzlich unter der Vorstellung durchgeführt, dass der Boden unbebaut (freigelegt) wäre. Man spricht vom unbebauten, reinen oder freien Bodenwert. Bei einer GFZ-Umrechnung muss also immer diejenige GFZ berücksichtigt werden, die aus bauplanungsrechtlicher und bauordnungsrechtlicher Sicht auf dem Grundstück tatsächlich erreichbar ist, auch wenn dies gegenwärtig noch nicht der Fall ist. Anders ausgedrückt: Das Grundstück kann nichts dafür, dass bisher nur eine kleine Hundehütte auf ihm gebaut wurde. Wenn es das Potential zu mehr Bebauung hat, dann muss man dieses zugrunde legen. Stellen wir uns beispielsweise vor, wir bewerten ein Einfamilienhausgrundstück mit einer GFZ von 0,32. Die bauplanungsrechtlich zulässige GFZ beträgt 0,4. Auch die bauordnungsrechtlichen Regelungen (z.b. Abstandsflächen) lassen noch einen Anbau an das Gebäude oder eine Dachaufstockung zu. Das bedeutet, die gegenwärtig vorhandene GFZ beträgt zwar nur 0,32, aber in der Bodenwertermittlung setzt man die mögliche GFZ von 0,4 an, schließlich kann sie auf dem Grundstück erreicht werden Unter- und Überausnutzung Aufgrund seiner bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Umstände kann ein Grundstück auf eine bestimmte Weise maximal genutzt werden. Wenn die GRZ und die GFZ und andere Bestimmungen über die bauliche Ausnutzung (Geschosszahlen, maximale Firsthöhe, Vorgartenflächen usw.) eine bestimmte Bebauung zulassen, dann kann man sich jetzt unter Berücksichtigung von Abstandsflächen und anderen bauordnungsrechtlichen Bedingungen des Grundstücks ausrechnen, was maximal gebaut werden darf. Dies nennt man die optimale Nutzung des Grundstückes. Andersherum gesagt: Die optimale Nutzung ist diejenige Bebauung eines Grundstückes, die der bauplanungs- und bauordnungsrechtlich möglichen baulichen Ausnutzbarkeit entspricht. 48 Was geschieht, wenn wie oben bereits beschrieben diese optimale Nutzung durch die bereits vorhandene Bebauung unter- oder überschritten wird? Dies bedeutet, der Bodenwert wird durch die Bebauung beeinflusst und verändert sich im Gegensatz zum unbebauten Zustand. Der Boden wird durch eine Überausnutzung mehr und durch eine Unterausnutzung weniger wert. Man spricht dann von über- bzw. unterausgenutzten Grundstücken. Eine Überausnutzung wird man natürlich versuchen zu erhalten, denn diese bringt ja aufgrund ihres Vorhandenseins mehr Geld in die Tasche. Man berücksichtigt 48 Dass ein Eigentümer eine Überausnutzung aus Ertragsgründen für noch besser hält, ist eine andere Betrachtung und dies würde man als die maximale Ausnutzung bezeichnen. René Stareczek Seite 131 von 298

16 dann diesen höheren Wert durch eine GFZ-Anpassung in der Bodenwertermittlung, muss aber für die Zeit nach der Überausnutzung die geringere (= optimale) Nutzung berücksichtigen. Dazu kommen wir später. Bei einer Unterausnutzung lautet die erste Frage, ob man diese so bald wie möglich beseitigen und optimal bauen oder die vorhandene Bebauung z.b. durch Aufstockung oder Anbau zum Optimum bringen kann. Ist Letzteres der Fall, dann kann eine normale Bodenwertermittlung durchgeführt werden. Kann man eine Unterausnutzung nicht beseitigen, weil Mietverträge, Gemeindesatzungen, Denkmalschutz oder andere Gründe eine Nutzungsänderung nicht oder nicht bald zulassen, so muss man auch diesen Umstand in der Bodenwertermittlung wertmäßig berücksichtigen. Man spricht dann von dauerhaft unterausgenutzen Grundstücken. Bleibt eine Überausnutzung ebenfalls langfristig bestehen, dann gilt dieser Umstand ebenfalls. Dies ist beispielsweise in Berlin häufig der Fall, da im Innenstadtbereich die Mehrzahl der Mehrfamilienhäuser die zulässige Bebauung überschreitet. Aus Ertragsgründen wird der Eigentümer durch eine immer wieder erfolgende Renovierung und Modernisierung versuchen, das Gebäude zu erhalten. Wie man den Bodenwert dauerhaft unterausgenutzer Grundstücke bestimmt, wird später erläutert Ablaufschema der Entscheidungen über die Bodenwertermittlung Grundstück über- oder unterausgenutzt? nein: normale Bodenwertermittlung ja: Über- oder Unterausnutzung? Beseitigung der Über- oder Unterausnutzung unmittelbar möglich? nein: Soll die Über-/Unterausnutzung im Bodenwert berücksichtigt werden? ja: normale Bodenwertermittlung René Stareczek Seite 132 von 298

17 9.11. Aufteilung von Grundstücken für Bewertungszwecke Immer wieder kommt es vor, dass das zu bewertende Grundstück fiktiv geteilt werden muss, um es optimal bewerten zu können. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Teilgrundstücke bilden 2. Bewertungsteilbereiche bilden Bildung von Teilgrundstücken Je kleiner die Portion eines Produkts, desto höher der Preis pro Einheit (Gewicht, Menge o.a.). Anders gesagt: Ein kleines Grundstück hat grundsätzlich einen höheren Preis pro Quadratmeter. Daher findet man auf dem Grundstücksmarkt die ständige Tendenz, Grundstücke zu teilen und dadurch kleiner zu machen, um deren Wert pro Quadratmeter zu erhöhen. Um diese Entwicklung sachgerecht zu berücksichtigen, muss man die Denkweise eines wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers nachvollziehen und schauen, welche Teilung des zu bewertenden Grundstückes möglich ist. Hat man also beispielsweise ein Grundstück, auf dem sich zwei einzeln stehende Einfamilienhäuser befinden, dann kann man die katasterliche Teilung des Grundstückes voraussetzen und unter dieser Fiktion bewerten. Oder man hat eine ausreichend große, nicht genutzte Fläche, um dies zusätzlich zu bebauen. Dann würde man diese vom Grundstück abtrennen und einzeln bewerten Bildung von Bewertungsteilbereichen Kann man zwar das Grundstück nicht katasterlich teilen, hat aber unterschiedliche Wertigkeiten des Bodens (z.b. ein Teil Bauland, ein Teil Gartenland) oder Gebäude mit stark unterschiedlicher Restnutzungsdauer (z.b. 20 Jahre, 60 Jahre) oder Gebäude mit verschiedener Nutzung (z.b. Wohnbebauung, Gewerbebebauung), so bildet man Bewertungsteilbereiche, um die unterschiedlichen Wertigkeiten zu berücksichtigen. Bewertungsteilbereiche können also einerseits aufgrund von Unterschieden im Wert des Bodens und andererseits aufgrund von Unterschieden bei den aufstehenden Gebäuden 49 notwendig sein. Das heißt, man berechnet die einzelnen Gebäude und deren Bodenwert oder die einzelnen Bodenteile, die unterschiedlich wertig sind (Bau- 49 Eine stark unterschiedliche Restnutzungsdauer führt zu unterschiedlichen Bewirtschaftungskosten und außerdem zu einer unterschiedlich langen Kapitalisierungszeit für den Reinertrag des Gebäudes, daher lassen sich solche Gebäude nicht gemeinsam wertermitteln. Für unterschiedliche Gebäudearten (unterschiedliche Nutzung, z.b. Gewerbe und Wohnen) gelten ebenso unterschiedliche Bewirtschaftungskosten, unterschiedliche Liegenschaftszinssätze usw. Aus diesen Umständen resultiert die Notwendigkeit, Bewertungsteilbereiche wegen der Gebäude zu bilden. René Stareczek Seite 133 von 298

18 land, Gartenland), getrennt, und summiert am Ende zum gemeinsamen Verkehrswert. Das ist so ähnlich, wie wenn man fünf Paprika und vier Kartoffeln hat: Man multipliziert zuerst die Anzahl der Paprika mit deren Stückpreis, dann die Anzahl der Kartoffeln mit deren Stückpreis, und addiert am Ende zum Gesamtwert. René Stareczek Seite 134 von 298