Grundstücksmarktbericht 2011

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1 Grundstücksmarktbericht 2011 Immobilienmarkt 2010 Bodenrichtwerte zum / Daten für die Wertermittlung 2011/2012 Herausgeber: Cäcilienstraße 49, Heilbronn Geschäftsstelle

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3 Grundstücksmarktbericht 2011 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Heilbronn Geschäftsstelle Cäcilienstraße Heilbronn Auskünfte: Bodenrichtwerte / Marktbericht: Herr Metzner Telefon: / Frau Stepan Telefon: / [email protected] Aufträge für Wertermittlung: Herr Metzger Telefon: / Fax: / [email protected] Preise: Jahresbericht 25, Euro Richtwertkarte zum , 15, Euro M 1:25000 Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung der Geschäftsstelle gestattet.

4 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite Übersichtskarte der Stadtteile 4 1. Einleitung Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Mitglieder des Gutachterausschusses Der Standort Heilbronn 7 2. Allgemeine Marktentwicklung Analyse der eingegangenen Verträge Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen Kaufverträge Verteilung der Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab Wesentliche Veränderungen Entwicklung in den Teilbereichen Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter 12 gegliedert nach Stadtteil und Nutzungsart Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter 14 gegliedert nach Stadtteil, Entwicklungszustand und Nutzungsart 3.2 Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser 17 und Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser gebraucht, ab Kernstadt Stadtteile Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung 19 repräsentativen Haustyps Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittliche Wohnflächenpreise für typische Dreifamilienhäuser 27 inkl. Bodenanteil nach Lage, Baujahrbereich, Ausstattung, Zustand Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte 28 der Ein bis Dreifamilienhäuser Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung 28 nach dem Sachwertverfahren Anlage 1 Veränderung der Restnutzungsdauer bei Modernisierung 57 Anlage 2 Definition der Gebäudeausstattung 59 Anlage 3 Definition der Wohnlagen Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte 30 (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV)

5 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite Mehrfamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittliche Wohnflächenpreise für Mehrfamilienhäuser 33 inkl. Bodenanteil nach Lage und Baujahrbereich Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV) Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Entwicklung der Liegenschaftszinssätze seit Sondereigentum Wohnungseigentum Kauffälle und Umsatz seit Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung Durchschnittl. Quadratmeterpreise nach Baujahr und Wohnfläche Ergebnisse der Auswertung Preisentwicklung Neubaueigentumswohnungen (40110 m²) 43 mit Indexreihe ab Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen 44 mit Indexreihe ab Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung 45 repräsentativen Wohnungstyps Teileigentum Verteilung der Verkaufsfälle nach der Nutzung Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum Garagen und Tiefgaragenstellplätze Offene Stellplätze Richtwerte ( / ) Allgemeines Gesetzliche Grundlagen Definition Erschließungskosten Richtwerte für Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Geschäftslagen und Wohngebiete Gewerbe und Industriegebiete Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche und gärtnerisch genutzte Grundstücke Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche Aussiedler 56 Anlagen 57

6 Übersichtskarte der Stadtteile Übersicht Stadtkreis Heilbronn Kilometer B 27 B 27 4

7 1 Einleitung Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Einleitung 1.1 Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Der Grundstücksmarktbericht 2011 für den Stadtkreis Heilbronn wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Heilbronn erstellt. Er soll den Grundstücksverkehr sowie die Preisentwicklung aufzeigen und damit zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Der Grundstücksmarktbericht enthält Angaben über die allgemeine Marktentwicklung im Jahr 2010, die Entwicklung in den Teilbereichen, die nach 9 ImmoWertV für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren und die Bodenrichtwerte zum / Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges und an Weisungen nicht gebundenes Wertermittlungsgremium. Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der Gemeinde (OB) auf 4 Jahre bestellt. Auf der gesetzlichen Grundlage von Baugesetzbuch und Wertermittlungsverordnung erfüllt er folgende Aufgaben: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Dabei besteht die Mindest und gleichzeitig Standardbesetzung des Gutachterausschusses aus dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern. Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte. Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Im Jahre 2010 erstellte der Gutacherausschuss 98 (Vorjahr 80) Gutachten mit einem Gesamtverkehrswert in Höhe von 17,8 Millionen Euro (Vorjahr 12,6 Millionen Euro). Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Datengrundlage für den Marktbericht ist die Kaufpreissammlung. In ihr werden die Vertragsinhalte aller im Stadtkreis Heilbronn abgeschlossenen Kaufverträge unter strenger Beachtung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen nach Teilbereichen analysiert. Die erten Werte haben praktische Bedeutung für die sach und marktgerechte Wertermittlung in Gutachten und für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Grundstücksmärkte können nur Bereiche und Mittelwerte dargestellt werden, die aber eine sachverständige Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen können. Gutachten über den Verkehrswert (aktueller Marktwert) einzelner Immobilien können vom Eigentümer und ihm gleichgestellten Berechtigten sowie von Behörden und Gerichten schriftlich beantragt werden bei der: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungs und Katasteramt Cäcilienstraße Heilbronn. Für weitere Fragen sowie Auskünfte über den Bearbeitungsablauf und die entstehenden Kosten steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne zur Verfügung. Ableitung und Veröffentlichung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. 5

8 1 1.2 Einleitung Mitglieder des Gutachterausschusses 1.2 Mitglieder des Gutachterausschusses (Bestellperiode ) Vorsitzender Dipl.Ing. Wilfried Hajek Architekt, Baubürgermeister Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter Dipl.Ing. Claus Hornung Vermessungsassessor, Leiter Geschäftsstelle Gutachterausschuss Dipl.Ing. Stefan Schmitt Vermessungsdirektor, Leiter Vermessungs und Katasteramt Ehrenamtliche Gutachter Detlef Christiansen öbuv. Sachverständiger (IHK HN), Immobilienmakler Reinhard Diem Immobilienmakler Dipl.Ing. Ulrich Frey Architekt, Baubürgermeister a.d. Michael Greiner Jurist, Ltd. Regierungsdirektor, Vermögen und Bau BadenWürttemberg Klaus Hackert Gas und Wasserinstallateurmeister, Stadtrat Dipl.Ing. (FH) KarlAdolf Herzog Freier Architekt Dipl.Rechtspfleger Gerd Homberg Rechtspfleger, Amtsgericht Heilbronn Dipl.Ing. HansFriedrich Klaar Freier Architekt Dipl.Ing. KarlHeinz Losch Freier Architekt, Stadtrat Dipl.Finanzwirt (FH) HansGeorg Michaelis Oberamtsrat a.d., Vermögen und Bau BadenWürttemberg Helmut Mokler Landwirtschaftsmeister, Kreisbauernverband Heilbronn e.v. Dipl.Ing. (FH) Gerhard Münzing Freier Architekt Harald Pfeifer Polizeihauptkommissar, Stadtrat Dipl.Verw. Wirt (FH) Jürgen Ringer Immobilienmakler i. R., BWImmobilien GmbH Hermann Schneider Weinbaumeister, Kreisbauernverband Heilbronn e. V. Wolfgang Schnell Sparkassenbetriebswirt, Kreissparkasse Heilbronn Steffen Wurst Immobilienökonom, Betriebswirt, BWImmobilien GmbH Vertreter der Finanzbehörde Dipl.Finanzwirt (FH) Werner Reich Oberamtsrat, Finanzamt Heilbronn Egon Schwarz Staatl. gepr. Bautechniker, Bausachverständiger, Finanzamt Heilbronn 6

9 1 Einleitung Der Standort Heilbronn Der Standort Heilbronn Heilbronn ist Oberzentrum und der infrastrukturell hervorragend angebundene Schwerpunkt von Industrie, Handel und Gewerbe, sowie kultureller und administrativer Mittelpunkt des eigenständigen Wirtschaftsraumes Region HeilbronnFranken und die drittgrößte Weinbaugemeinde Württembergs (531 Hektar). Markungsfläche insgesamt Hektar. Lage: Am Neckar nördlich von Stuttgart, 157 m ü. M. Am Schnittpunkt von A 81 und A 6 sowie B 27, B 39 und B 293. Anbindung an das internationale Schienennetz über Stuttgart und Mannheim. Hafen mit Anschluss an die Rheinhäfen durch den kanalisierten Neckar. Wirtschaftsdaten: Einwohner ( ) Arbeitsplätze > Tägliche Einpendler Gewerbesteuer, v. H. 380 Grundsteuer B, v. H. 410 Grundsteuer A, v. H. 330 Insgesamt ist das Heilbronner Wirtschaftsleben durch einen gesunden Branchenmix und einen starken Besatz an dynamischen ständischen Betrieben geprägt. Die Hochschule Heilbronn für Technik, Wirtschaft und Informatik mit Studierenden, die Außenstelle Heilbronn der Dualen Hochschule Baden Württemberg Mosbach, die German Graduate School of Management and Law Heilbronn, die SteinbeisZentren für TechnologieTransfer sowie das Technologie und Gründerzentrum»InnovationsFabrik Heilbronn«(IFH) stellen ein wertvolles Innovationspotential für die Heilbronner Wirtschaft dar. Die Heilbronner Schulen mit ca Schülern, die Industrie und Handelskammer, die Handwerkskammer und auch die Volkshochschule qualifizieren mit ihrem breiten Angebot der Aus und Weiterbildung für den anspruchsvollen regionalen Arbeitsmarkt. Der Heilbronner Wohnungsmarkt bietet für jeden Anspruch und in allen Preisklassen das adäquate Miet oder Kaufobjekt. Mit den Baugebieten Badener Hof, Seelesberg, Areal des ehemaligen Klinikums an der Jägerhausstraße, Längelter im Stadtteil Böckingen, Kehrhütte im Stadtteil Biberach, Schlüsseläcker im Stadtteil Klingenberg, Maihalde II im Stadtteil Frankenbach und Bei dem Schloss im Stadtteil Horkheim sichert Heilbronn Wohnbauland für die nächsten Jahre. Rund 34 Hektar erschlossene Industrie und Gewerbeflächen sind in städtischem Besitz und sofort vermarktbar. Der infrastrukturell hervorragend angebundene Wirtschaftsstandort Heilbronn zählt zu den bedeutendsten des Landes BadenWürttemberg und ist führend in den Bereichen Metall, Elektronik, Nahrungs und Genuss, Papier und Druck, Chemie und Salz. 7

10 Allgemeine Marktentwicklung Fälle und Umsätze 2 Allgemeine Marktentwicklung 2.1 Analyse der eingegangenen Verträge Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen und verwertbaren Kaufverträge 2010 Im Jahr 2010 gingen beim Gutachterausschuss 1643 Kaufverträge ein (Vorjahr: 1553). Die Gesamtkaufpreissumme betrug 291,0 Mio. Euro (Vorjahr: 259,6 Mio. Euro). Die Anzahl der Verträge stieg gegenüber 2009 um 5,8 %, der Umsatz stieg um 12,1 % Kaufverträge (1553) 417 (413) bebaute Grundstücke 25,4 % (26,6%) 886 (818) Wohneigentum 53,9 % (52,7%) 94 (75) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 5,7 % (4,8 %) 143 (150) landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 8,7 % (9,7 %) 44 (39) Sonstige / Erbbaurecht 2,7 % (2,5 %) 59 (58) Teileigentum 3,6 % (3,7 %) 291,0 Millionen Euro Umsatz (259,6) 153,2 (142,9) bebaute Grundstücke 52,7 % (55,0 %) 99,7 (88,3) Wohneigentum 34,3 % (34,0 %) 23,6 (20,6) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 8,1 % (7,9 %) 1,5 (1,7) landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 0,5 % (0,7 %) 5,1 (0,3) Sonstige / Erbbaurecht 1,7 % (0,1 %) 7,9 (5,8) Teileigentum 2,7 % (2,2 %) 8

11 2 Allgemeine Marktentwicklung Verteilung der 1553 Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Erbbaurecht u. Sonstige Teileigentum (ab 1999) Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland landwirtschaftliche Grundstücke bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Wohnungseigentum Gesamtanzahl Kaufverträge Gesamtanzahl Wohnungseigentum bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE landwirtschaftliche Grundstücke Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) Erbbaurecht u. Sonstiges Verkaufsjahr Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab 1987 Erbbaurecht u. Sonstige landwirtschaftliche Grundstücke 400 Teileigentum (ab 1999) Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland 350 Wohnungseigentum bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Gesamtumsatz ,0 Umsatz Millionen Euro ,6 142,9 153, ,3 99, ,8 7,9 1,7 1,5 0,3 5, Gesamtumsatz bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Wohnungseigentum Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) landwirtschaftliche Grundstücke Erbbaurecht u. Sonstiges 20,6 23,6 Verkaufsjahr 9

12 Allgemeine Marktentwicklung Wesentliche Veränderungen in den einzelnen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr Veränderung in % Vertragszahl Umsatz Landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 5 % 14 % Baureifes Land / Rohbauland / Bauerwartungsland (für Wohn, Misch oder Gewerbenutzung) + 25 % + 15 % Bebaute Grundstücke + 1 % + 7 % Teileigentum + 1 % + 37 % Eigentumswohnungen + 8 % + 13 % Erstverkauf von Eigentumswohnungen (Neubau) 4 % Wiederverkauf von Eigentumswohnungen + 10 % Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen + 19 % Bei den gesamten Kauffallzahlen aller Immobilien + 6 % + 12 % Aus den von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Höhe eingetretenen Veränderungen bei Anzahl und Umsatz der abgeschlossenen Verträge können keine direkten Rückschlüsse auf die Preisentwicklung gezogen werden. Bei den landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzten Grundstücken fiel die Vertragszahl von 150 um 5 % auf 143 Verträge. Ursache ist der weitgehend abgeschlossene Grunderwerb der Stadtverwaltung für den Wasserzweckverband Leinbach / Schozachtal und für die geplante Verlängerung der Saarlandstraße. Im Teilmarkt»Baureifes Land«setzte sich der erfreuliche Trend des Vorjahres fort. Die Zahl der verkauften Wohnbauplätze stieg weiter von 54 auf 68 an. Auch die Anzahl der Gewerbebauplätze erhöhte sich deutlich von 8 auf 13. Die Zahl der bebauten Grundstücke stieg nur um 1 %. Eine deutliche Zunahme verzeichneten die Wohn und Geschäftshäuser, die Dreifamilienhäuser, die gewerblichen Gebäude und die Ein bis Zweifamilienhäuser in der Kernstadt, während die Ein bis Zweifamilienhäuser in den Stadtteilen erheblich verloren. Den überproportional hohen Umsatzanstieg haben überwiegend die gewerblichen Gebäude zu verantworten. Im Bereich Teileigentum kommt es wegen der geringen Zahl jedes Jahr zu durch Sondereinflüsse ausgelösten starken Schwankungen. Die Vertragszahlen der Eigentumswohnungen stiegen erneut, vor allem im Teilbereich Wiederverkauf, diesmal um 13 % auf 886. Die weltweite Finanzkrise hat auf dem örtlichen Immobilienmarkt wie schon im Vorjahr nur positive Spuren hinterlassen. Das sinkende Vertrauen in die Finanzmärkte in Verbindung mit den weiter niedrigen Kapitalmarktzinsen und dem aktuellen Konjunkturaufschwung hat weitere Investitionen in sichere Immobilienwerte gefördert, die Nachfrage erhöht und mangels ausreichendem Angebot insgesamt zu höheren Preisen geführt. 10

13 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftliche Grundstücke Entwicklung in den Teilbereichen 3.1 Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten (Daten des Vorjahres) Kaufverträge: 143 (150) 9 Weinberg (17) 6,3 % (11,3 %) 4 Erwerbsgartenbau (2) 2,8 % (1,3 %) 61 GartenFreizeitfläche (52) 42,6 % (34,7 %) 17 Wiese / Baumwiese (12) 11,9 % (8,0 %) 8 Wald (6) 5,6 % (4,0 %) 1 Abbaufläche (1) 0,7 % (0,7 %) 43 Acker (60) 30,1 % (40,0 %) Fläche: m² ( m²) Weinberg 3,6 % (11,6 %) Wiese / Baumwiese 5,1 % (6,2 %) Wald 4,4 % (1,6 %) Abbaufläche 2,4 % (1,6 %) Acker 74,4 % (67,4 %) Erwerbsgartenbau 3,0 % (1,0 %) GartenFreizeitfläche 7,1 % (10,6 %) Wiese / Baumwiese 3,1 % (2,3 %) Wald 1,7 % (0,4 %) Abbaufläche 5,0 % (1,7 %) Umsatz: Euro ( Euro) Weinberg 10,2 % (33,4 %) Erwerbsgartenbau 7,6 % (2,1 %) Acker 44,5 % (34,3 %) GartenFreizeitfläche 27,9 % (25,8 %) 11

14 3.1.1 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 129 (Vorjahr 130) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann bei zwei Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus guten Lagen enthalten. Bei Ackerland werden die höheren Preise meist in Ortsnähe oder neben landwirtschaftlichen Aussiedlern erzielt. In den Quadratmeterpreisen für Gartenland / Erholungsflächen sind die Kosten von Gartenhäusern, Zäunen, Bodenbefestigungen und anderen Außenanlagen nicht enthalten. Die Stadt Heilbronn war an ca. 43 % (Vorjahr 38 %) der Kauffälle als Vertragspartner beteiligt. Diese entfielen hauptsächlich auf die Flächen der künftigen Erweiterung des Leinbachparkes in Neckargartach Acker Wiese Wald Garten (Kleingarten + Erholungsfl.) Baumwiese Weinberg Erwerbsgartenbau Abbauflächen Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke in Euro/m² Heilbronn (1) 5 (7) Ø 16,8 (16,9) 11,0 30,0 11 (8) Ø 14,9 (14,0) 6,1 29,3 Biberach 6 (2) Ø 1,9 (1,9) 1,6 2,5 (1) 3 (4) Ø 2,3 (0,9) 1,5 3,5 6 () Ø 1,5 () 1,0 2,0 2 (1) Ø 4,6 () Böckingen 4 (1) Ø 3,5 () 3,0 4,0 1 () 7 (5) Ø 15,5 (17,8) 7,0 25,0 Frankenbach 9 (31) Ø 3,1 (3,7) 2,2 4,0 (1) 3 (5) Ø 10,0 (7,6) Horkheim 2 (4) Ø 3,4 (1,9) 1 () 1 (2) (11,5) (1) 1 (1) Kirchhausen 6 (9) Ø 1,4 (1,5) 1,0 2,1 1 () 3 (2) Ø 2,5 (2,5) 1 (6) (1,3) 3 (1) Ø 5,3 () 3,7 9,0 Klingenberg (2) (13,7) (2) (7,4) Neckargartach 4 (6) Ø 3,1 (2,8) 2,8 3,4 1 () 3 (1) Ø 3,0 () 2,5 3,9 31 (11) Ø 3,6 (9,5) 1,3 14,2 4 (2) Ø 9,4 (10,4) 7,3 11,3 Sontheim 4 (5) Ø 5,0 (4,7) 4,5 5,4 1 () 1 () 1 () 3 (8) Ø 8,2 (10,8) 3,5 16,0 Die Ackerpreise sind weitgehend stabil, zeigen aber in Teilbereichen erstmals wieder eine steigende Tendenz. Das seit Jahren bestehende hohe Preisniveau bei den Weinbergen und Gärten hat sich nicht verändert. 12

15 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand für Wohnen und Gewerbe (Daten des Vorjahres) 13 (8) Bauplatz Gewerbe 13,8 % 3 (3) Sonstiges Bauland 3,2 % Kaufverträge: 94 (75) 2 (1) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 2,1 % 8 (9) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 8,5 % 68 (54) Bauplatz Wohnen 72,4 % Fläche: m² ( m²) Sonstiges Bauland 6,9 % (7,9 %) Bauplatz Wohnen 33,6 % (47,4 %) Bauplatz Gewerbe 41,8 % (31,7 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 8,0 % (0,6 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 9,7 % (12,5 %) Umsatz: Euro ( Euro) Bauplatz Gewerbe 22,4 % (21,8 %) Sonstiges Bauland 5,1 % (3,7 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 0,4 % (0,1 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 5,0 % (6,5 %) Bauplatz Wohnen 67,1 % (67,8 %) 13

16 3.1.2 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil, Entwicklungszustand und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 81 (Vorjahr 66) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann auch hier bei zwei Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus guten Lagen enthalten. Die Erschließungskosten sind teilweise, nicht, oder auch vollständig enthalten. Teilweise fallen auch noch zusätzliche Abbruchkosten an Bauplatz Wohnen Rohbauland Bauerwartungsland Bauplatz Gewerbe Rohbauland Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke (ohne öffentl. geförderten Wohnungsbau) in Euro/m² Bauerwartungsland Heilbronn 36 (19) Ø 406 (357) (2) (217) 7 (4) Ø 108 (140) (1) Biberach 2 () Ø 215 () 2 () Ø 6 () Böckingen 3 (5) Ø 284 (238) (4) (124) 1 () Frankenbach 1 (9) (290) 1 (1) Horkheim 6 (4) Ø 326 (283) Kirchhausen 1 (3) (179) 1 () (1) 1 (1) Klingenberg 3 (4) Ø 221 (274) (1) Neckargartach 4 (1) Ø 273 () () Ø 18 () 3 (2) Ø 82 (82) Sontheim 4 (4) Ø 329 (325) () Ø 24 () Von den 60 geeigneten Wohnbauplätzen entfielen 10 Kauffälle auf den Geschosswohnungsbau. Die Stadt verkaufte 15 Wohnbauplätze. Davon wurden 9 Bauplätze (Vorjahr 7) durch das städtische Wohnungsbauförderprogramm»Junge Familien«gefördert. Von den 12 gewerblichen Bauplätzen wurden 10 von der Stadt verkauft (Vorjahr 5). 14

17 Bebaute Grundstücke Zahl, Umsätze, Flächen nach Gebäudeart Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Gebäudeart Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Ein bis Zweifamilienhaus 257 (282) ( ) ( ) Dreifamilienhaus 48 (37) ( ) (14 007) Mehrfamilienhaus 21 (25) ( ) (11 512) Wohn/Geschäftshaus 61 (43) ( ) (64 606) Gewerbliche Gebäude 24 (16) ( ) (71 829) Sonstige Gebäude 6 (10) ( ) (1 112) Gesamt 417 (413) ( ) ( ) Umsatz: 153,264 Mio. Euro (142,882 Mio. Euro) Gewerbliche Gebäude 27,5 % (13,4 %) Sonstige Gebäude 0,2 % (0,2 %) Ein bis Zweifamilienhaus 37,1 % (40,3 %) Dreifamilienhaus 6,2 % (4,9 %) Wohn und Geschäftshaus 24,5 % (35,0 %) Mehrfamilienhaus 4,5 % (6,2 %) Fläche: m² ( m²) Sonstige Gebäude 1,2 % (0,4 %) Ein bis Zweifamilienhaus 29,5 % (0 %) Gewerbliche Gebäude 48,8 % (26,1 %) Dreifamilienhaus 5,1 % (0 %) Wohn und Geschäftshaus 12,8 % (23,4 %) Mehrfamilienhaus 2,6 % (4,2 %) 15

18 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt gesamt 130 (119) ( ) (51 213) davon: Einfamilienhaus Neubau 3 (1) ( ) (258) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 100 (100) ( ) (44 009) Dreifamilienhaus gebraucht 27 (18) ( ) (6 946) Stadtteile gesamt 175 (200) ( ) (75 322) davon: Einfamilienhaus Neubau 2 (3) ( ) 539 (728) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 152 (178) ( ) (67 533) Dreifamilienhaus gebraucht 21 (19) ( ) (7 061) Zur weiteren Auswertung wurden nur noch geeignete Verträge verwendet. Verträge, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, blieben unberücksichtigt. 16

19 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser gebraucht Kernstadt Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Im nachfolgenden Diagramm ist neben den Mittelwerten der o. g. Haustypen noch der Mittelwert der Neubauten des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) angegeben. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Die im Jahr 2008 und 2009 verkauften Objekte waren in allen wesentlichen werterheblichen Eigenschaften schlechter. Der deutliche Anstieg vor allem bei den freistehenden Objekten auf das Niveau von 2007 wird also mit Sicherheit durch die größere Anzahl höherwertigerer Objekte verursacht. Hauptursache ist hier die um ca. 50 % höhere Bruttogrundfläche der Gebäude. Kernstadt: 12 FH freistehend und DH / REH FH freistehend, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH Neubau Stadt Euro Jahr 17

20 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Stadtteile Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Im nachfolgenden Diagramm ist neben den Mittelwerten der o. g. Haustypen noch der Mittelwert der Neubauten des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) angegeben. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht ohne kritische Betrachtung der Unterschiede der werterheblichen Einflussfaktoren als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Da die Unterschiede dieser Einflussfaktoren bei den freistehenden Häusern sehr gering sind, ist eine Trendaussage über mehrere Jahre zulässig. Danach sind die Preise seit Jahren sehr stabil. Bei den Doppel und Reiheneckhäusern wurden im Jahr 2010 kleinere Grundstücke mit im Durchschnitt 10 Jahre älteren Gebäuden und etwas schlechterer Wohnlage verkauft. Diese Unterschiede verursachen den deutlich gesunkenen Mittelwert. Stadtteile: 12 FH freistehend und DH / REH Euro FH freistehend, ohne Neubau Stadtteile 12 FH DH/REH, ohne Neubau Stadtteile 12 FH DH/REH Neubau Stadtteile Jahr 18

21 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung repräsentativen Haustyps Ausgewählt wurde der Typ Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) in der Kernstadt und den inneren Stadtteilen * mit den unten beschriebenen zusätzlichen Eigenschaften. Jahr Anzahl geeignete Verkäufe durchschnittlicher Kaufpreis (Euro) Index (2000 = 100) 100,0 94,4 98,2 97, , , , , , , ,9 Entwicklung der DH / REH Baujahr: Kaufpreis Tausend Euro Kernstadt und innere Stadtteile Kernstadt innere Stadtteile Jahr Eigenschaften: Baujahre: 1960 bis 1974, Grundstücksgröße: m², 1 Wohnung, Wohnfläche: m², Wohnlage, Ausstattung, Zustand je zwischen den Werten 15 und 35 (Note x 10) Die Preise sind in diesem normierten Teilbereich um ca. 7 % gefallen. Trotz der Normierung kann es wegen der geringen Anzahl der Verkäufe zu zufälligen Schwankungen kommen. Eine verlässliche Aussage über die Preisentwicklung ist nur bei einer Betrachtung über mehrere Jahre möglich. Danach ist in diesem Teilbereich in den letzten Jahren eine fallende Tendenz ablesbar. 19

22 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser Die geeigneten Verkäufe wurden entsprechend Haustyp, Baujahrbereich, Bauart und Ausstattung sowie Größe der Gebäude zu Gruppen geordnet. Aus diesen gleichartigen Verkaufsfällen (je Gruppe ca. 2 6, getrennt nach Kernstadt und»innere bzw. äußere Stadtteile«*) ergeben sich durch Mittelbildung durchschnittliche Werte für Grundstücksgröße, BruttoGrundfläche (BGF) nach DIN 277 / 1987 gerechnet, Wohnfläche und Kaufpreis. Die angegebenen Richtpreise sind also Mittelwerte und keine Mindestwerte. Die Richtpreise sind mit den letztjährigen Mittelwerten nicht immer direkt vergleichbar, da sie sich auch bei gleichen Haustypen in den wertrelevanten Daten wie Ausstattung, Instandhaltung, Lage, Grundstücksgröße, BGF und Wohnfläche unterscheiden können. Die Richtpreise eignen sich als erster grober Anhaltspunkt sowohl bei Kauf als auch Verkaufsabsichten. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach * äußere Stadtteile = Kirchhausen, Biberach, Klingenberg durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus (teilmod.) Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 2geschossig, tw. mit ausgebautem Walmdach meist Garage gut in der Kernstadt, gut , massive Bauweise verputzt, meist 2geschossig, meist mit nicht ausgebautem Satteldach gut Garage in der Kernstadt, gut , Mauerwerk verputzt, oft Holzbalkendecke, 12geschossig, mit ausgebautem Sattel/Walmdach und tw. ausgebautem UG Garage mäßig im Osten der Kernstadt, gut sehr gut , massive Bauweise verputzt, 1geschossig, meist mit ausgebautem Satteldach, UG mind. ² ³ ausgebaut, meist mit Einliegerwohnung gut 2 Garagen (tw. Schwimmbad, Sauna) im Osten der Kernstadt, sehr gut , 3 20

23 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus 1937 (neuerer Umbau) 2002 massive Bauweise verputzt, 2geschossig, Sattel / Walm / Pultdach, meist nicht ausgebaut, tw. ausgebautes UG sehr gut 23 Garagen (meist Schwimmbad, Sauna, Wintergarten o. Ä.) hochwertige Außenanlage gut sehr gut im Osten der Kernstadt, sehr gut , 4 freistehendes Einfamilienhaus bis 1934 einfaches Mauerwerk verputzt, Holzbalkendecke, 1geschossig, mit ausgebautem Satteldach innere Stadtteile, , einfaches Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 12geschossig, tw. mit ausgebautem Satteldach einfach Garage mäßig innere Stadtteile, , 4 mit späteren Anbauten, modernisiert tw. mit Einliegerwohnung Garage gut innere Stadtteile, , massive Bauweise verputzt, 2geschossig, mit ausgebautem Satteldach gut tw. mit Einliegerwohnung, Garage gut innere Stadtteile, gut , 3 massive Bauweise verputzt, 1geschossig, mit Flachdach oder abgeflachtem Satteldach gut sehr gut tw. mit Einliegerwohnung, Garage und Stellplatz gut innere Stadtteile, gut , 2 freistehendes Einfamilienhaus massive Bauweise verputzt, 1geschossig, mit ausgebautem Satteldach Garage äußere Stadtteile, gut , 3 21

24 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, ausgebautes Sattel/ Walmdach einfach Garage mäßig schlecht in der Kernstadt, , (Reihenhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach meist ohne Garage in der Kernstadt, gut , (teilmod.) 1950 (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Sattel oder Walmdach meist ohne Garage in der Kernstadt, gut , (Doppelhaus) massive Bauweise, 2geschossig, tw. ausgebautes Satteldach 1 Garage in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, Stahlbetondecken, 12geschossig, meist ausgebautes Satteldach gut Garage gut im Osten der Kernstadt, gut , (Reihenhaus) massive Bauweise, Stahlbetondecken, 2geschossig, ausgebautes Satteldach gut Garage gut im Osten der Kernstadt, gut , 4 Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus bis 1905 (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , 5 22

25 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, ausgebautes Satteldach tw. Garage Garage innere Stadtteile, innere Stadtteile, , , (Reihenhaus) massive Bauweise, 2geschossig, Satteldach tw. Garage mäßig innere Stadtteile, gut , (Doppelhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach einfach Garage mäßig innere Stadtteile, , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, gut , (Doppelhaus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, gut , (Reiheneckhaus) massive Bauweise, 2geschossig, gute Wärme und Schalldämmung, ausgebautes Satteldach gut Garage gut sehr gut innere Stadtteile, , 5 Einfamilienhaus, Doppel / Reihenhaus (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach Garage äußere Stadtteile, gut , (Reihenhaus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach gut Garage gut sehr gut äußere Stadtteile, gut , 2 23

26 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) Lage (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Zweifamilienhaus (teilmod.) (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, ausgebautes Dachgeschoss 12 Garagen in der Kernstadt, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach 1 Garage mäßig in der Kernstadt, gut , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, nicht ausgebautes Dachgeschoss 2 Garagen in der Kernstadt, gut , 2 Zweifamilienhaus (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig, nicht ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig innere Stadtteile, , (freistehendes Haus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 12geschossig einfach einfache Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massives Mauerwerk, Holzbalkendecke, 12geschossig mit als Wohnung ausgebautem Walm/ Satteldach einfach Isolierverglasung, Rollläden, tw. 1 Garage mäßig innere Stadtteile, , (Doppelhaus mit späteren Anbauten, modernisiert) massives Mauerwerk, Holzbalkendecke, 1geschossig mit als Wohnung ausgebautem Pult/ Satteldach 1 Garage innere Stadtteile, , 2 24

27 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Wohnlage Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Zweifamilienhaus (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, 12geschossig, tw. ausgebautes Satteldach 1 Garage innere Stadtteile, , 2 massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach 12 Garagen mäßig innere Stadtteile, gut , 2 Zweifamilienhaus (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach gut 2 Garagen gut äußere Stadtteile, gut , 2 Dreifamilienhaus (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk, tw. Wiederaufbau, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach keine Garage mäßig in der Kernstadt, einfach , (Doppelhaus/ Reihenhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, tw. Wiederaufbau, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach tw. Garage mäßig in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, Wiederaufbau, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss einfach meist ohne Garage mäßig in der Kernstadt, noch , (teilmod.) (freistehendes Haus) massive Bauweise, tw. Wiederaufbau, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss gut 12 Garagen in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss 23 Garagen mäßig in der Kernstadt, , 3 25

28 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (Definition s. Anlage 2) Lage (s. Anlage 3) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung Instandhaltung Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Dreifamilienhaus bis 1927 (Doppelhaus/ freistehendes Haus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach einfach Garage oder Stellplatz mäßig schlecht innere Stadtteile, einfach (verkehrsbelastet) , 2 bis 1927 mit späteren Anbauten einfach Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , (Doppelhaus/ freistehendes Haus) modernisiert massive Bauweise, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach 13 Garagen, tw. 1 Stellplatz gut innere Stadtteile, gut , 3 26

29 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittliche Wohnflächenpreise für typische Dreifamilienhäuser inklusive Bodenanteil nach Lage, Baujahrbereich, Ausstattung und Zustand Wohnlage Baujahr Ausstattung ¹ Zahl der Fälle Spanne Euro/m² Wohnfläche Instandhaltung Mittelwert Euro/m² Wohnfl. Ø m² Wohnfläche Kernstadt gut 1935 (tw. mod.) 1969 Wohnungen zu 50 % mit Garage und zu 7 % mit Stellplatz Kernstadt noch einfach Wohnungen zu 13 % mit Garage, ohne Stellplatz mäßig Kernstadt einfach einfach Wohnungen zu 8 % mit Garage und zu 8 % mit Stellplatz mäßig innere Stadtteile meist in Böckingen gut (tw. mod.) Wohnungen zu 56 % mit Garage und zu 10 % mit Stellplatz gut innere Stadtteile meist in Böckingen einfach bis 1927 (mit späterem Anbau) noch Wohnungen zu 33 % mit Garage und zu 10 % mit Stellplatz mäßig innere Stadtteile meist in Böckingen einfach verkehrsbelastet bis 1927 einfach Wohnungen zu 16 % mit Garage und zu 16 % mit Stellplatz mäßig schlecht ¹ Beschreibung unter Kapitel : Beurteilungsmaßstab für die Gebäudeausstattung Die Wohnflächenpreise sind überwiegend von der Lage, aber auch von der Ausstattung, der Instandhaltung und dem Baujahr abhängig. Die angegebenen Preise sind wegen der jährlich geänderten durchschnittlichen Qualität nicht direkt vergleichbar. Nach überschlägiger Normierung haben sich die Preise nicht verändert. Auch schlechtere Objekte waren wieder veräußerbar. 27

30 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte der Ein bis Dreifamilienhäuser Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Sachwertverfahren Bodenwerte Als Grundlage dienten die Bodenrichtwerte vom Entsprechend der tatsächlichen baulichen Ausnutzung (Geschossflächenzahl), der Lage, der Größe und des Zuschnitts des einzelnen Grundstücks entstanden durch Zu oder Abschläge individuelle, auf das einzelne zu bewertende Grundstück bezogene Bodenwerte. Auf den früher angesetzten Bebauungsabschlag wird seit 2007 verzichtet. GFZUmrechnungstabelle (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV) Die Entwicklung dieser Tabelle erfolgte in Anlehnung an die bekannte Tabelle aus den Wertermittlungsrichtlinien unter Berücksichtigung der speziellen örtlichen Marktverhältnisse. Bei der Umrechnung von Bodenwerten wegen unterschiedlicher Geschossflächenzahlen (GFZ) bleiben GFZAbweichungen von ± 0,1 grundsätzlich unberücksichtigt. Grundstücksgrößenumrechnungstabelle (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV) GFZ (nach BauNVO 1977) Koeffizient ab ,2 0,685 0,3 0,73 Fläche [m²] Index (500 m² = 100) Freistehendes Haus Index (300 m² = 100) Doppelhaushälfte 0,4 0,775 0,5 0, , , , ,075 0, ,03 0, , , , , ,88 0,6 0,865 0,7 0,91 0,8 0,945 0,9 0,975 1,0 1,0 1,1 1,025 1,2 1,05 1,3 1,075 1,4 1,10 1,5 1,12 1,6 1,14 1,8 1,175 2,0 1,21 2,2 1,23 28

31 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Eingesetzte Normalherstellungskosten Pro m² Bruttogrundfläche (BGF) in Abhängigkeit von Gebäudetyp und Ausstattung nach NHK 2000, jedoch ohne BadenWürttembergZuschlag und ohne Einspännerzuschlag bei den Dreifamilienhäusern. Ansatz Zweifamilienhäuser wie Einfamilienhäuser, aber mit Zu und Abschlägen wie Mehrfamilienhäuser. Wertminderung wegen Alters (siehe Anlage 1) Maßgebend für die anzusetzende Alterswertminderung ist nicht das tatsächliche Baujahr, sondern ein wegen durchgeführter Modernisierungen oder unterlassener Instandhaltungen berechnetes fiktives Baujahr. Daraus ergibt sich in Abhängigkeit von der je nach Gebäudetyp üblichen Gesamtnutzungsdauer die verbleibende Restnutzungsdauer. Wir wenden entsprechend 23 ImmoWertV die»lineare Wertminderung«an. Definition der Gebäudeausstattung (siehe Anlage 2) Definition der verschiedenen Wohnlagen in Heilbronn (siehe Anlage 3) 29

32 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV) Die unter genannten Ausgangsdaten wurden verwendet, um durch Gegenbewertung im Sachwertverfahren Faktoren zu ern, die das Verhältnis des erzielten Kaufpreises zum berechneten Sachwert wiedergeben. Kaufpreis ( ) Faktor = berechneter Sachwert Mit diesem Faktor kann nun bei der Gutachtenerstattung der berechnete Sachwert an das Preisgefüge des örtlichen Grundstücksmarktes angepasst werden. Die Faktoren sind abhängig von der Sachwerthöhe als Mittelwerte im jeweiligen Sachwertbereich teilweise getrennt nach Kernstadt und Stadtteilen bzw. den Haustypen und der LAZZahl (Erläuterung siehe S. 32) in den nachfolgenden Grafiken dargestellt und ablesbar. Die eingezeichnete Faktorenkurve entstand aus der optischen Ausgleichung der Einzelfaktoren. Um die Streuung der Faktoren zu verdeutlichen, sind auch zusätzlich die obere und die untere Bereichsgrenze der errechneten Faktoren dargestellt. Ergebnis: berechneter Sachwert x Faktor = Verkehrswert Dreifamilienhaus freistehend oder als Doppel / Reihenhaus 1,1 1 Kernstadt und Stadtteile LAZ 97 Bereichsgrenzen oben und unten 0,9 0,8 0,7 0,6 0, Faktor Sachwert in Euro Wie im Vorjahr waren keine signifikanten Unterschiede zwischen Kernstadt und Stadtteilen erkennbar, deshalb konnten die 3FHWerte jeweils zusammengefasst werden. Die Kurve verläuft flacher als im Vorjahr und vollständig linear, ohne den Versatz des Vorjahres ab einem Sachwert von , Euro, da auch in diesem Bereich nur Objekte mit höherer LAZZahl verkauft wurden. 30

33 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Ein und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt Heilbronn 1,6 1,5 1,4 1,3 Freistehendes Einfamilienhaus, auch mit ELW (LAZ 49) bis Sachwert linear Freistehendes Einfamilienhaus, auch mit ELW (LAZ 67) Freistehendes Einfamilienhaus, auch mit ELW (LAZ 87) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 60) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 75) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 89) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 104) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 85) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 105) Bereichsgrenzen 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0, Faktor Sachwert in Euro Ein und Zweifamilienhäuser in den Stadtteilen Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 61) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 80) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 103) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 64) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 80) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 102) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 85) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 110) Bereichsgrenzen Faktor Sachwert in Euro 31

34 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Allgemeines: Die erten Faktoren wurden nach dem Haustyp (freistehendes Haus, Doppel / Reihenhaus bzw. Ein oder Zweifamilienhaus) und nach der Höhe der»lazzahl«(summe aus Lage, Ausstattung, Zustand; Einzelwert Schulnote x 10) sortiert und getrennt für die Kernstadt und die Stadtteile als Durchschnittswerte grafisch dargestellt. Wegen des geänderten Ansatzes der Wertminderung im Sachwertverfahren linear statt wie bisher nach Ross sind die Faktoren insgesamt gestiegen. Es zeigt sich bei gleicher Sachwerthöhe eine deutliche Abhängigkeit von der»lazzahl«: Je geringer die Zahl (= bessere Lage, Ausstattung, Zustand) desto höher der Faktor! Kernstadt: Für jeden der drei Haustypen sind hier 2 bis 3 Faktorenkurven mit unterschiedlicher LAZZahl dargestellt. Folgende Abhängigkeiten sind wie im Vorjahr ablesbar: höhere Faktoren bei niedrigen Sachwerten höhere Faktoren bei niedrigen LAZZahlen bei freistehenden Häusern höhere Faktoren als bei Doppel / Reihenhäusern und teilweise bei Zweifamilienhäusern Zusätzlich zum obengenannten Basiseffekt verlaufen die Kurven bei den freistehenden Einfamilienhäusern flacher und liegen im unteren Preis bereich bis , Euro und LAZ 87 erheblich über den Vorjahreswerten. Der Preisbereich über , Euro ist auch bei den anderen Haustypen wieder gut vertreten. Die Kurvensteigung verläuft bei den Doppel / Reihenhäusern deutlich steiler als bei den anderen Haustypen. Das heißt, dass die Sachwertabschläge im oberen Preisbereich stärker sind. Die Faktorenkurve für freistehende Einfamilienhäuser mit durchschnittlicher LAZ 49 wurde ab dem Sachwert , Euro aus Platzgründen nicht mehr dargestellt, kann aber bis zum Sachwert , Euro extrapoliert werden und liegt dort bei Faktor 1,0. Stadtteile: Hier konnten ebenfalls für insgesamt drei Haustypen Faktorenkurven ert werden. Es gelten die gleichen Abhängigkeiten wie bei der Kernstadt. Die errechneten Faktorenkurven verlaufen bei allen Haustypen annähernd parallel. Die separate Kurve für Reihenhäuser ist wegen fehlender Verkäufe entfallen. Die Nachfrage nach diesem Haustyp ist also weiter gesunken. 32

35 Entwicklung in den Teilbereichen Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 15 (23) , ( ,) (10 056) Stadtteile 6 (2) , ( ,) (1 456) Stadtkreis gesamt 21 (25) , ( ,) (11 512) Durchschnittliche Wohnflächenpreise der Mehrfamilienhäuser (4 26 Wohneinheiten) inklusive Bodenanteil nach Lage und Baujahrbereich Wohnlage Baujahr Ausstattung Instandhaltung Zahl der Fälle Spanne m² Wohnfläche Mittelwert Spanne Euro/m² Mittelwert Euro/m² Wohnfläche Kernstadt und Stadtteile einfach mittlere einfache Ausstattung, ca. 5 % der Wohnungen mit Garage, mäßige mittlere Instandhaltung Ø Die Wohnflächenpreise sind überwiegend von der Lage, aber auch von der Ausstattung, der Instandhaltung, dem Baujahr und der Gesamtwohnfläche abhängig. Die Preise liegen nach überschlägiger Normierung auf dem Niveau des Vorjahres. 33

36 3.2.4 Entwicklung in den Teilbereichen Wohn und Geschäftshäuser Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 39 (25) , ( ,) (50 873) Stadtteile 22 (18) , ( ,) (13 733) Stadtkreis gesamt 61 (43) , ( ,) (64 606) Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 9 (5) , ( ,) (44 466) Stadtteile 15 (11) , ( ,) (27 363) Stadtkreis gesamt 24 (16) , ( ,) (71 829) 34

37 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen, Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn und Geschäftshäuser und gewerbliche Gebäude Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Ertragswertverfahren Durch die Umkehrung des Rechengangs für das Ertragswertverfahren lässt sich bei Verkäufen von Ertragsobjekten der zugrundeliegende Liegenschaftszins bzw. Ertragsfaktor ern. Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Ertragswertverfahren: Bewirtschaftungskosten: Zur Berechnung der Reinerträge wurden von den Nettokaltmieten folgende Bewirtschaftungskosten nach der II. Berechnungsverordnung, Stand abgezogen: Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskostenanteil bei gewerblichen Objekten, der beim Eigentümer verbleibt. Mieten: Wohnungsmieten wurden dem Mietspiegel 2008 / 2010 der Stadt Heilbronn entnommen. Bei Modernisierungen wurden die Mieten durch Zuschläge für bessere Ausstattung angepasst oder entsprechend dem Baujahrbereich gewählt, dessen Standard durch die Erneuerung erreicht wurde. Gewerbliche Mieten wurden unter Berücksichtigung eigener Erhebungen und Erfahrungswerte wie folgt angesetzt: Nutzung Büro EG / OG Gaststätte EG Lage Kernstadt und Stadtteile Stadtteile und Kernstadt, ohne Geschäftslagen Mietspanne (Vorjahr) 3,5 8,8 (4,5 8,5) (5,8 11,0) angesetzte Miete im Ø ohne Mwst. (Vorjahr) 5,9 (6,15) (7,6) Pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche betrugen die Bewirtschaftungskosten ca Euro, durchschnittlich ca. 18 Euro, bei rein gewerblicher Nutzung (Produktion, Dienstleistung) 7 11 Euro. Laden EG Innenstadt, Geschäftslagen ohne Ia Innenstadtkern Nebenlagen 17,0 48,0 (23,0 40,0) 32,3 (31,5) 7,5 15,0 12,0 Bodenwerte: Als Grundlage dienten die Bodenrichtwerte vom Entsprechend der tatsächlichen baulichen Ausnutzung (Geschossflächenzahl nach BauNVO 1977), der Lage, der Größe und des Zuschnitts des einzelnen Grundstücks entstanden durch Zu oder Abschläge individuelle, auf das einzelne zu bewertende Grundstück bezogene Bodenwerte. Umrechnungskoeffizienten siehe Werkstatt Gewerbehalle (ohne Büro) Lager UG OG Nebenlagen Kernstadt Stadtteile Kernstadt und Stadtteile (Stadtteile, kleine Flächen) Kernstadt und Stadtteile Kernstadt und Stadtteile 4,2 8,8 () 4,0 8,0 (5,5 9,5) 3,0 4,5 (3,0 4,5) 3,5 6,0 () 1,0 5,0 (1,0 3,5) 7,3 (8,1) 6,0 (7,9) 3,5 (3,7) 4,75 (4,0) 2,6 (1,95) Freilager Kernstadt und Stadtteile (0,4 0,6) 1,5 (0,5) 35

38 3.2.6 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren (erforderliche Daten nach 9 ImmoWertV) Nutzung Wohn/Nutzfläche (Vorjahr) gewerbl. Ertragsanteil in % (Vorjahr) Lage (Vorjahr) Zahl der Fälle (Vorj.) durchschnittl. RND (Vorjahr) Liegenschaftszins Spanne Mittel (Vorjahr) Ertragsfaktor = Kaufpreis / Rohertrag Spanne Mittel (Vorjahr) Eigentumswohnung bis 40 m² Wohnfläche m² Wohnfläche m² Wohnfläche m² Wohnfläche ab 110 m² Wohnfläche Kernstadt und Stadtteile 35 (43) 34 (41) 47 (38) 43 (44) 58 (52) 4,3 7,6 (4,4 7,5) 4,1 5,5 (4,2 5,5) 3,8 4,5 (3,8 4,5) 3,4 4,5 (3,5 4,2) 3,2 3,9 (3,4 4,0) 5,4 (6,0) 4,6 (4,7) 4,2 (4,1) 3,8 (4,0) 3,6 (3,6) Dreifamilienhaus m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) Kernstadt (Kernstadt) 18 (12) 28 (27) 3,5 5,8 (3,8 4,9) 4,7 (4,35) 10,2 18,7 (10,6 17,4) 13,7 (14,3) m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) Stadtteile (Stadtteile) 10 (12) 32 (32) 4,5 5,9 (3,2 5,8) 5,1 (4,45) 10,0 15,8 (10,0 18,8) 12,9 (14,0) Mehrfamilienhaus m² Wohnfläche Kernstadt ,8 7,0 5,6 7,1 14,3 11, m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) Stadtteile (Kernstadt und Stadtteile) 5 (17) 37 (27) 5,3 6,5 (3,3 7,3) 5,9 (5,6) 10,2 15,8 (8,2 13,9) 11,6 (11,1) Wohn und Geschäftshaus mit Büro / Praxis m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (25 88) Stadtteile (Kernstadt und Stadtteile) 2 (6) 28 (45) 5,0 5,7 (3,9 9,6) 5,35 (5,7) 11,4 14,0 (7,9 20,8) 12,7 (14,9) mit Werkstatt / Lager m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (19 74) Stadtteile (Kernstadt und Stadtteile) 2 (3) 27 (23) 5,6 6,0 (5,7 7,0) 5,8 (6,4) 11,5 12,9 (8,9 13,7) 12,2 (10,9) mit Gaststätte ( m² Wohn/Nutzfl.) (40 43) (Nebenl. Kernstadt u. Stadtteile) (4) (32) (4,5 7,9) (6,4) (9,4 13,2) (11,35) mit Laden m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (62 85) Kernstadt, Innenstadt ohne Geschäftslage Ia (Kernstadt, Innenstadt ohne Geschäftslage Ia) 5 (2) 42 (24) 5,9 7,7 (5,2 7,1) 6,6 (6,15) 9,2 13,7 (10,2 12,5) 11,8 (11,35) m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (36 69) Kernstadt Nebenl. u. Stadtteile (Kernstadt Nebenlagen und Innere Stadtteile) 11 (4) 26 (28) 4,0 7,9 (5,4 8,7) 5,6 (7,2) 8,3 14,7 (7,8 11,1) 11,4 (9,75) Geschäftshaus mit Büro m² Nutzfläche Kernstadt ,3 6,7 6,1 11,8 13,0 12,2 mit Laden / Büro m² Nutzfläche 100 Kernstadt, keine Innenstadtgeschäftslage ,0 7,2 6,6 11,1 13,4 12,3 Gewerbe Dienstleister o. Prod.betriebe m² Nutzfläche ( m² Nutzfläche) 100 (100) Kernstadt und Stadtteile (Kernstadt und Stadtteile) 5 (3) 44 (29) 6,0 8,2 (6,1 8,3) 6,6 (7,3) 9,7 13,8 (8,5 12,9) 12,3 (10,4) Produktions/Lagerfläche ca m² Nutzfläche 100 Kernstadt 2 ca. 20 ca. 12 ca. 6,5 36

39 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Die Liegenschaftszinsen (LiZi) für Eigentumswohnungen wurden wieder aus Gutachten des Gutachterausschusses entnommen, deren festgestellte Verkehrswerte direkt aus Vergleichswerten abgeleitet wurden. Deutlich sichtbar ist die Abhängigkeit des LiZi von der Wohnfläche. Je kleiner die Wohn oder Nutzfläche, desto höher ist der LiZi. Beim Vergleich der Dreifamilienhäuser fällt auf, dass die LiZi deutlich stiegen. Dies deutet zunächst auf gesunkene Preise hin. Die tatsächliche Ursache ist aber die durchschnittlich schlechtere Qualität. Wegen der stärkeren Nachfrage waren auch wieder schlechtere Objekte in schlechteren Lagen veräußerbar. Bei den Wohn und Geschäftshäusern mit Laden haben sich die Preise in den Nebenlagen wieder etwas erholt, was an der gestiegenen Anzahl der Objekte in Verbindung mit dem gesunkenen LiZi ablesbar ist. Die Ursache der restlichen Änderungen liegt an den jeweils unterschiedlichen Restnutzungsdauern. Der erneute Rückgang des LiZi beim Gewerbe ist in Verbindung mit der durchschnittlich höheren Restnutzungsdauer ein starkes Indiz für eine Preiserholung. Beispiel für die Wahl des geeigneten Liegenschaftszinssatzes: Bereichsuntergrenze Bereichsobergrenze Merkmale gute Geschäftslage, niedrige Restnutzungsdauer, geringer gewerblicher Anteil, niedrige Mieten, kleinere Objekte einfache Geschäftslage, hohe Restnutzungsdauer, hoher gewerblicher Anteil, hohe Mieten, größere Objekte Entwicklung der Liegenschaftszinssätze seit 1992 Zins Produzierendes Gewerbe / Dienstleistungen WGH mit Laden, größere Objekte überwiegend in Geschäftslagen der Kernstadt (bis 2001 auch mit kleineren Objekten) WGH mit Gaststätte / Bistro / Spielhalle WGH mit Laden, kleinere Objekte in Nebenlagen WGH mit Werkstatt Mehrfamilienhaus Jahr WGH mit Büro / Praxis, Wert ohne größere Büroobjekte Dreifamilienhaus Die Liegenschaftszinsen sind nicht immer direkt mit dem Vorjahreswert vergleichbar, da sich die Mittelwerte jedes Jahr auf unterschiedliche Qualitäten bezüglich Lage, Nutzungsart, Zustand und des gewerblichen Anteils beziehen. Dadurch entstehen bei geringen Fallzahlen vor allem bei den Wohn und Geschäftshäusern mit Läden bzw. Werkstätten starke Schwankungen. Über den oben dargestellten Zeitraum von 19 Jahren ist in allen Teilbereichen bis zum Jahr 2002 der Trend kontinuierlich steigender Liegenschaftszinsen ablesbar, die sich allgemein ab dem Jahr 2003 in einem jeweils engen Korridor seitwärts bewegen und überwiegend stagnierten. 37

40 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum 3.3 Sondereigentum Wohnungseigentum Kauffälle und Umsatz seit 1993 Im Jahr 2010 wurden in den verwertbaren Verträgen 886 (Vorjahr 818) Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Zuwachs von 8,3 %. Während der Wiederverkauf nochmals deutlich um 10 % auf 707 zulegte, knickte der Erstverkauf nach der erfreulich starken Erholung des Vorjahres wieder leicht um 4 % auf 111 verkaufte Wohnungen ein. Die Erstverkäufe umgewandelter Wohnungen stiegen um 19 % auf 68 Wohnungen. Anzahl der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit Verkäufe Gesamtzahl der verkauften WE Wiederverkäufe gebrauchter WE Verkäufe neuer WE, Erstbezug Erstverkäufe umgewandelter WE Umsatz der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit ,5 98,4 96,5 106,5 99, ,0 88,3 Millionen Euro ,0 52,7 57,2 48,7 56,1 78,5 74,4 72,3 55,3 52,8 44,4 56,4 65,5 Erstverkäufe umgewandelter WE Verkäufe neuer WE, Erstbezug Wiederverkäufe gebrauchter WE Gesamtumsatz der verkauften WE ,6 34,4 34,5 27,9 25,8 22,9 14,9 15,9 11,3 11,4 12,5 7,1 25,7 26,6 18,8 13,9 7,6 4,4 5,6 6,

41 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung der geeigneten Eigentumswohnungen Durchschnittliche Quadratmeterpreise nach Baujahr und Wohnfläche Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der neuen Wohnflächenverordnung vom (BGBl. I 2003, 2346). Zusätzliche eigene Festlegungen: Balkone werden zu einem Viertel, Loggien zur Hälfte angesetzt. Bei Verwendung der Rohbaumaße erfolgt ein Putzabzug von 3 %. Zur weiteren Auswertung wurden die Quadratmeterpreise berechnet und nach Baujahr und Größe der Wohnung sortiert. Die Preise sind auf ein einheitliches Niveau, ab Baujahr 1964 inklusive einer Garage (bis 1964 ohne Garage oder Stellplatz), entsprechend der tatsächlichen oder erten Werte für Garagen und Stellplätze normiert. Für diese notwendige Normierung wurden folgende Stellplatz, Tiefgaragen und Garagenpreise in Euro verwendet: Baujahr Lage bis Erstverkauf (Neubau) Tiefgarage oder Garage Kernstadt Stadtteile Stellplatz Kernstadt (baujahrunabhängig) Stadtteile (baujahrunabhängig) 662 Wohnungen sind in der nachfolgenden Zusammenstellung enthalten. Die anderen waren für eine Auswertung nicht geeignet, da: nicht genügend Kauffälle für eine Gruppenbildung vorlagen, keine Wohnflächen ert werden konnten, keine Komplettpreise vorlagen, da z. B. Ausbauarbeiten in Eigenleistung erbracht wurden, Verkäufe in der Verwandtschaft, unter Partnern, Nachbarn, an Auswärtige ohne Kenntnis der örtlichen Preise oder beeinflusst von sonstigen persönlichen oder ungewöhnlichen Umständen erfolgten. 39

42 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Eigentumswohnungen (WE) Durchschnittliche Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2010 Füllschema der Zeilen: 1. Anzahl der geeigneten Verträge 2. Durchschnittspreis: Euro/m² Wohnfläche 3. Bereichsgrenzen in Euro/m² 4. Abweichung der Bereichsuntergrenze/ Bereichsobergrenze vom Mittelwert in % 5. Durchschnittliche Wohnlage (= Schulnote x 10) Wohnfläche Baujahr bis 1964 Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr WE ohne Garage + ohne Stellplatz m² nicht grundlegend erneuert teilweise grundlegend erneuert neu grundlegend erneuert WE mit 1 Garage WE mit 1 Garage WE mit 1 Garage Wiederverkäufe WE mit 1 Garage Erstverkäufe WE mit 1 Garage WE ohne Garage + ohne Stellplatz in SENIOREN WOHNANLAGE , , , > (1) (1) Schnitt aus Dachterrassenwohnungen (m² Dachterrasse zu 1/4 gerechnet), Maisonettewohnungen und hochwertig ausgestattete WE. Grafische Darstellung siehe nächste Seite 40

43 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Eigentumswohnungen: Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohnfläche gegliedert nach Wohnflächen und Baujahrbereichen mit Angabe der Anzahl der geeigneten Verkaufsfälle. Euro/m² Wohnfläche , Erstverkauf, mit Garage , Wiederverkauf, mit Garage bis 1964, neu grundlegend erneuert, ohne Garage/Stellplatz , SENIORENWOHNUNG, ohne Garage/Stellplatz , mit Garage , mit Garage bis 1964, teilweise grundlegend erneuert, ohne Garage/Stellplatz , mit Garage bis 1964, nicht grundlegend erneuert, ohne Garage/Stellplatz m² Wohnfläche 41

44 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Ergebnisse der Auswertung Die meisten Wohnungen wurden wie schon im Vorjahr im Wohnflächenbereich m² verkauft. Nur ganz knapp dahinter belegte der Bereich m² wieder den zweiten Platz. Bei den Erstverkäufen liegt dieser Wohnflächenbereich mit einem Anteil von 63% allerdings klar vorne. Eine Abhängigkeit der Wohnflächenpreise von der Größe der Wohnung ist auch wieder feststellbar. Es gilt fast durchgängig: Je größer die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Im Jahr 1995 galt noch das Gegenteil, kleine Wohnungen waren also teurer. Die Umkehrung der Abhängigkeit erfolgte über einen Zeitraum von 12 Jahren stetig in vielen kleinen Schritten. Die großen Preisspannen entstehen durch die unterschiedlichen Wohnlagen, Ausstattungen und Zustände. Einfluss der Wohnlage auf die Wohnflächenpreise: Der Einfluss der Wohnlage auf den Preis wurde in verschiedenen Baujahr und Wohnflächenbereichen untersucht. Es ergaben sich sehr einheitliche Abhängigkeiten, deren Mittelwerte in der nachstehenden Tabelle ablesbar sind: Je älter die Wohnungen, desto niedriger die Wohnflächenpreise. Ausnahmen bilden Wohnungen, die grundlegend erneuert wurden. Bei Wohnungen in älteren Gebäuden, die neu grundlegend erneuert wurden, können die Quadratmeterpreise Neubaupreisniveau erreichen oder sogar übersteigen. In der Regel sind Wohnungen in kleineren Gebäuden mit 1 6 WE teuerer als in großen Wohnblöcken. Der Wertunterschied zwischen EG und OG Wohnungen beträgt bei Neubauten ca. 8 %. Bei Wiederverkäufen ist er nicht immer nachweisbar. In der Regel aber liegen die EGPreise ca. 4 % unter den OGPreisen und ca. 3 % unter dem gemeinsamen Mittelwert. Die Kaufpreise bewegen sich in den meisten Stadtteilen auf demselben Niveau wie in der Kernstadt. Nur in Biberach, Kirchhausen und Klingenberg (äußere Stadtteile) liegen die Preise in der Regel um ca. 10 % unter dem jeweiligen Mittelwert. Wohnlage Index ,20 1,13 1,07 1,00 0,95 0,90 0,87 0,86 (Vorjahr) (1,20) (1,13) (1,07) (1,00) (0,93) (0,86) (0,78) (0,69) Bewertungsbeispiel für Wertbereiche: Bereichsobergrenze Bereichsuntergrenze Merkmale beste Lage, PenthouseWohnung mit Aufzug, beste Ausstattung, Einbauküche, 1 6 WE im Gebäude, nicht vermietet schlechte Lage, EGWohnung ohne Gartenanteil, einfache Ausstattung, Wohnblock mit > 36 WE, vermietet 42

45 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Preisentwicklung Neubaueigentumswohnungen ( m²) Aufgrund geänderter Verkaufszahlen in den einzelnen Wohnflächenbereichen wurde die nachfolgend dargestellte Indexreihe Neubaueigentumswohnungen ab 2000 an die neuen Verhältnisse angepasst und um den Bereich m² erweitert. Der neue Durchschnittspreis der Wohnflächenbereiche m² ist zur besseren Vergleichbarkeit schon ab 1998 dargestellt. Der erte Durchschnittspreis aller Neubauwohnungen zwischen 40 m² und 110 m² Wohnfläche stieg von 2.368, Euro (2009) auf 2.513, Euro pro m² Wohnfläche um 6,1 % auf das Preisniveau von Indexreihe Neubaueigentumswohnungen Neubauten im Jahr Durchschnittspreis der Wohnflächenbereiche in Euro / m² inkl. Garage m² m² Indexreihe (1987 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 2.163, 2.302, 2.413, 2.536, 2.513, 2.465, 2.435, 2.368, 2.337, 2.357, 2.342, 2.326, 2.281, 2.280, 2.455, 2.239, 2.279, 2.281, 2.320, 2.368, 2.513, 100,00 139,10 148,04 155,18 163,09 161,61 158,52 156,59 150,29 151,58 150,61 149,58 146,69 146,62 157,88 143,99 146,56 146,69 149,20 152,28 161, ,1 % + 6,4 % + 4,8 % + 5,1 % 0,9 % 1,9 % 1,2 % 4,0 % + 0,9 % 0,6 % 0,7 % 1,9 % 0,0 % + 7,7 % 8,8 % + 1,8 % + 0,1 % + 1,7 % + 2,1 % + 6,1 % Euro/m² Wohnfläche Jahr 43

46 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen Der Durchschnittspreis aller gebrauchten Wohnungen ohne Seniorenwohnungen und ohne die neu grundlegend erneuerten Altbauwohnungen setzte den im Vorjahr begonnenen Aufwärtstrend fort und stieg um 2,8 % auf 1265, Euro / m². Die höheren Preise waren fast ausschließlich bei den jüngeren Wohnungen nach Baujahr 1965 festzustellen. Indexreihe Wiederverkauf Eigentumswohnungen Jahr Durchschnittspreis in Euro / m² Indexreihe (1987 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 1.507, 1.568, 1.573, 1.584, 1.512, 1.523, 1.487, 1.428, 1.362, 1.379, 1.320, 1.401, 1.327, 1.328, 1.310, 1.304, 1.228, 1.199, 1.231, 1.265, 100,00 135,16 140,63 141,08 142,06 135,61 136,59 133,36 128,07 122,15 123,68 118,39 125,65 119,01 119,10 117,49 116,95 110,13 107,53 110,40 113, ,2 % + 4,1 % + 0,3 % + 0,7 % 4,6 % + 0,7 % 2,4 % 4,0 % 4,6 % + 1,3 % 4,3 % + 6,1 % 5,3 % + 0,1 % 1,4 % 0,5 % 5,8 % 2,4 % + 2,7 % + 2,8 % Euro/m² Wohnfläche Jahr 44

47 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung repräsentativen Wohnungstyps Es wurde der Wohnflächenbereich m² der Baujahre 1965 bis 1974 in der Kernstadt und den inneren Stadtteilen * mit den folgenden weiteren Eigenschaften ausgewählt: ohne Erstumwandlungen, Teilverkäufe, Garagenbereinigung, Seniorenwohnungen; WEAnzahl < 3. Jahr Anzahl geeignete Verkäufe durchschnittlicher Kaufpreis Euro / m² Wohnlage Indexreihe (2000 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 1.300, 1.305, 1.267, 1.248, 1.247, 1.179, 1.140, 1.108, 1.100, 1.192, 29,2 31,0 31,4 100,0 97,7 98,1 95,2 93,8 93,7 88,6 85,7 83,3 82,6 89,6 2,3 % + 0,4 % 2,9 % 1,5 % 0 % 5,4 % 3,3 % 2,8 % 0,7 % + 8,4 % In der Grafik sind neben dem Mittelwert die Entwicklungen der jeweiligen Durchschnittspreise der Kernstadt und der inneren Stadtteile separat, und zusätzlich die der äußeren Stadtteile dargestellt. Der als repräsentativ ausgewählte Durchschnittspreis (Kernstadt plus innere Stadtteile) stieg um 8,4 %. Preisunterschiede zwischen der Kernstadt und den inneren Stadtteilen bestehen in den letzten Jahren nicht mehr. Die Preise in den äußeren Stadtteilen liegen außer Ausreißern im Jahr 2007 und 2009 in der Regel um ca. 10 % unter denen der Kernstadt. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach Entwicklung Wohnflächenpreis, Baujahr , m² Euro/m² Wohnfläche Kernstadt und innere Stadtteile Kernstadt innere Stadtteile äußere Stadtteile Jahr 45

48 3.3.2 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum Teileigentum Verteilung der 59 Verkaufsfälle nach der Nutzung (Vorjahr: 58) Anzahl (Vorjahr) Nutzungsart 13 (11) Büro, Praxis 6 (10) Laden 3 (2) Gaststätte / Restaurant / Imbiss / Bistro 1 (2) Werkstatt / Lager / sonstige gewerbliche Räume 24 (28) Garage, meist in Tiefgarage 4 (2) Stellplatz 8 (3) Keller / Hobby / Bühnenraum Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum (Vorjahreswerte) Die Quadratmeterpreise beziehen sich auf die Hauptnutzfläche ohne untergeordnete Flächen wie z. B. Lagerraum / Keller im UG, beinhalten jedoch teilweise Tiefgaragen oder Stellplätze. Nutzung Baujahr Nutzfläche Lage Zahl der Verkäufe Durchschnitt Euro / m² Spanne Euro / m² Büro / Praxis m² Büro m² Kernstadt * Kernstadt * ( ) ( m²) Laden m² (Kernstadt und Stadtteile) Kernstadt * und Stadtteile (6) (832) ( ) Gaststätte / Restaurant / Imbiss / Bistro ( ) ( m²) ( ) ( m²) bis m² (Kernstadt und Stadtteile) (Kernstadt Geschäftslage) (3) (786) ( ) (3) (1.613) ( ) Kernstadt * () () () () () * Keine InnenstadtGeschäftslage 46

49 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum Garagen und Tiefgaragenstellplätze Für die Auswertung der Garagenpreise wurden alle geeigneten Verkaufspreise aus Teileigentumsrechten verwendet. Dabei wurden mehrere Verkäufe in einem Objekt einfach berücksichtigt. Garage / Tiefgarage gebraucht Baujahr bis 1984 Baujahr Neubau Kernstadt Zahl der geeigneten Verkäufe durchschnittlicher Preis (Euro) Spanne (Euro) Stadtteile Zahl der geeigneten Verkäufe 2 3 durchschnittlicher Preis (Euro) Spanne (Euro) Offene Stellplätze Für PKWStellplätze wurden 3 Kaufverträge als Teileigentum von bis Euro pro Stellplatz (Durchschnitt Euro) gehandelt. Im Vorjahr waren es 2 Verkäufe (Durchschnitt Euro pro Stellplatz). 47

50 4 4.1 Richtwerte zum / Allgemeines 4. Richtwertliste für Wohn, Gewerbe, Industriegebiete und landwirtschaftliche Grundstücke zum / Allgemeines Gesetzliche Grundlagen 196 BauGB Bodenrichtwerte (1) Aufgrund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ern (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ern, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ern, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt zu ern. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ern. (2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung der steuerlichen Einheitswerte des Grundbesitzes zu ern. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet. (3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. 12 Gutachterausschussverordnung; Bodenrichtwerte, Übersichten über die Bodenrichtwerte (1) Bodenrichtwerte sind für baureifes Land oder einen anderen, für ein Gebiet typischen Entwicklungszustand zu ern, soweit genügend Verkaufsfälle (x) angefallen sind. Es ist bei baureifem Land zu kennzeichnen, ob sich die Bodenrichtwerte auf erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland oder auf Zwischenstufen beziehen. Die Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche zu beziehen; sie können zusätzlich auf andere geeignete Vergleichsmaßstäbe bezogen werden. Anmerkung (x):»genügend Verkaufsfälle«bedeutet nicht, dass diese Kauffälle in dem Gebiet angefallen sein müssen, für das der Bodenrichtwert ert werden soll, oder dass die Preise neuesten Datums sein müssen, insbesondere bedeutet es auch nicht, dass die gehandelten Grundstücke weitgehend die Zustandsmerkmale des typischen Grundstücks, für das der Richtwert ert werden soll, haben müssen. Vielmehr genügt es, dass durch sachverständige Würdigung der Kaufpreise auf die zu ernden Richtwerte geschlossen werden kann. (2) Bodenrichtwerte sind für eine Mehrzahl von Grundstücken zu ern, die im wesentlichen gleiche Nutzungs und Wertverhältnisse haben. (3) Die Bodenrichtwerte sind mindestens auf das Ende jedes geraden Kalenderjahres bis zum 30. Juni des folgenden Jahres zu ern, in der Gemeinde ortsüblich bekannt zugeben sowie dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen Erschließungskosten Bezieht sich der Richtwert auf erschließungskostenfreies Bauland, so sind folgende Beiträge darin enthalten: Kanalbeitrag nach der Satzung über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom , Fassung Erschließungsbeitrag nach der Erschließungsbeitragssatzung vom Kostenerstattungsbeitrag nach der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach 135a c BauGB vom

51 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Richtwertliste für Bauflächen zum / Geschäftslagen und Wohngebiete Die Richtwerte beziehen sich bei Wohnbauflächen außer bei Geschosswohnungsbau (GB) auf eine Standardgrundstücksgröße von 500 m² bei freistehenden Ein bis Zweifamilienhäusern, 300 m² bei Doppelhaushälften / Reiheneckhäusern und 200 m² bei Reihenhäusern. Stadtteil Richtwertzonen für Geschäftslagen und Wohngebiete Zonennummer Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ bezogene Grundstücksgröße m² Freisteh. 12 FH DH HN Innenstadtkern Geschäftslageklasse I a, Fleiner Straße 1.1A MK 2.800, 2,23,0 Geschäftslageklasse I b 1.1B MK 1.850, 2,23,0 Geschäftslageklasse II a 1.2A MK 1.200, 2,23,0 Geschäftslageklasse II b 1.2B MK 900, 2,23,0 Innenstadtkern, nur Hintergrundstücke, ohne Einkaufsstraßen, ohne Fußgängerzonen und belebte Querpassagen 1.10 MK 660, 2,23,0 HN Mitte Östlicher Alleestreifen, ohne Vordergrundstücke und nördlicher Bereich zwischen Wilhelmstraße und Urbanstraße 1.11 MK 550, 1,83,0 Bahnhofstraße, entlang der südlichen Straßenfront MK 550, 1,83,0 Bahnhofstraße, entlang der nördlichen Straßenfront 1.42 MI 350, 1,5 Äußerer Innenstadtring, südwestlicher Bereich MI 430, 1,5 Äußerer Innenstadtring, östlicher Bereich MI 410, 1,5 Östlich der Oststraße / nördlich der Bismarckstraße bis Bahnlinie 1.19 WB 390, 1,3 Zwischen Oststraße und Gutenbergstraße 1.20 WA 340, 0,7 Werderstraße 1.33 MI 330, 1,5 Westlich der Weststraße bis Wacksstraße 1.37 MI 295, 1,5 Bahnhofvorstadt MI 350, 1,5 HN Ost Alexanderstraße / Fichtestraße 1.22 WR 435, 0, Hundsbergstraße / RobertMayerStraße / Armsündersteige 1.23 WR 440, 0, Rampachertal / Beutingerstraße / KarlWulleStraße westlicher Bereich 1.24 WR 450, 0, KarlWulleStraße östlicher Bereich WR 500, 0, AugustLämmleStraße / HermannHesseStraße 1.25 WR 430, 0, Schirrmannstraße, östlich der Jugendherberge 1.21 WR 340, 0,6 Virchowstraße / VonWitzlebenStraße 1.26 WR 450, 0, Köhlstraße / Nürnberger Straße / Im Stahlbühl 1.27 WR 430, 0, Im Gemmingstal / nördl. Rieslingstraße / westl. Dinkelsbühler Straße / Waiblingerstraße bis Pfitzerstraße 1.29 WR 410, 0,7 Am Seelesberg westlicher Bereich / Einsteinstraße / Im Wannental / UlrichStecheleStraße / FriedrichNiethammerStraße 1.28 WA 340, 370, GB Semmelweisstraße / Am Seelesberg östlicher Bereich WA 430, 0,6 Badenerhof, WillSchaberStraße 1.39 WA 390, 400, GB HN Süd Blücherstraße / Habrechtstraße / Winzerstraße 1.30 WR 390, 0,6 Im Kohlpfad / Gruppenbacher Straße 1.31 WA 360, 0,6 Sontheimer Straße bis Stuttgarter Straße 1.32 WA 340, 0,8 FriedrichDürrStraße / Sontheimer Straße / Freiligrathstraße 1.34 MI 385, 1,5 Bietigheimer Straße / westlich FriedrichDürrStraße / Am Hohrain 1.35 WR 385, 0,7 Schoettlestraße und Neckarhalde 1.36 WA 395, 1,1 HerbertHooverSiedlung 1.40 WA 340, 0,9 0,6 1,0 0,6 1,0 49

52 4 4.2 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Stadtteil Richtwertzonen für Geschäftslagen und Wohngebiete Zonennummer Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ bezogene Grundstücksgröße m² Freisteh. 12 FH DH HN Nord Äußerer nördlicher Stadtring: Nordstraße / Villmatstraße (Sanierungsgebiet) WB 395, SU * 1,3 Nordbergstraße / Sichererstraße / Dammstraße / untere Wartbergstraße (Sanierungsgebiet) MI 340, SU * 1,5 Schaeuffelenstraße (Sanierungsgebiet) MI 330, SU * 1,5 Westlich Feyerabendstraße bis Kreuzenstraße / Bahnlinie 1.14 MI 275, 1,5 Südwestlich Schickhardtstraße / nördlich Burenstraße / Tscherningstraße / Mettelbachstraße 1.15 WA 340, 0,8 Nördlich Schickhardtstraße / Gundelsheimer Straße bis Raffeltersteige 1.16 WA 430, 0, Im Breitenloch / Kübelstraße / Krämerstraße 1.17 WA 395, 0,7 Haller Straße / südlich PaulGöbelStraße 1.18 WR 340, 0,7 Östlich Neckarsulmer Straße / AlfredMinnerStraße 1.41 WA 240, 0,8 Christophstraße / Goppeltstraße / Industrieplatz 1.43 MI 180, 1, * SU = sanierungsunbeeinflusster Wert Stadtteil Richtwertzonen für Wohngebiete Zonennummer Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ bezogene Grundstücksgröße m² Freisteh. 12 FH DH Neckargartach Falter, Biberacher Straße / Falterhecklesweg bis Friedhof 2.10 WA 285, 0,7 Östlich Friedhof / Rolandstraße 2.11 WA 260, 0,8 Im Schlegelgrund / JakobHaspelStraße / Hegelstraße 2.12 WA 285, 0,7 Böllinger Straße / Obereisesheimer Straße 2.14 MI 175, 0,7 Ortskern bis Wimpfener Straße / Hirschstraße, entlang der Frankenbacher Straße 2.13 MI 215, 0, Widmannstraße / Siedlungsweg / Leinbachstraße / Liebermannstraße 2.16 WA 285, 0,7 Südlich der Sachsenäckerstraße / In der Steig / Im Fleischbeil 2.17 WR 320, 340, GB Böckinger Straße, ab Neckarhalle entlang der Neckartalstraße 2.19 MI 175, 0,7 Sontheim Sontheim»Ost«, östlich der KarlDöftStraße 3.10 WA 340, 0,7 MaxPlanckStraße / RobertBoschStraße 3.16 WA 0,7 0,9 0,8 1, Südlich Staufenbergstraße / Sommerau / Hofwiesenstraße 3.11 WA 340, 0,7 FriedrichAckermannStraße / AgneseSchebestStraße 3.12 WA 380, 1, Kolpingstraße bis Raidweg 3.13 WA 300, 0,8 Ortskern 3.14 MI 275, 1, Westlich der Lutzstraße / Lauffener Straße 3.15 WA 285, 0,8 Biberach Brahmsstraße / Verdistraße / FranzLeharStraße 4.10 WA 255, 0,7 Panoramastraße / Bibersteige / Hahnenäckerstraße 4.11 WA 245, 0,7 Dachlet / Hinterstahl / WilhelmFlinspachStraße 4.12 WA 240, 0,7 Ortskern, Mühlbergstraße bis Altnachtstraße 4.13 MI 185, 0, Maustal 4.14 WA 225, 0,7 Kehrhütte 4.15 WA 300, 330, 225, 240, 255, 0,3 0,7 1,0 50

53 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen 4.2 Stadtteil Richtwertzonen für Wohngebiete Zonennummer Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ bezogene Grundstücksgröße m² Freisteh. 12 FH DH Böckingen Wasserturm / EduardBaderStraße 5.10 WA 385, 0,6 Im Jockele / Kappelfeldle / Jäkleinstraße 5.11 WA 340, 0,6 Längelter / Riegrafstraße / EduardHilgerStraße bis Keilstraße / Sickingenstraße 5.12 WA 325, 0,6 Lortzingstraße / FritzUlrichStraße / Rombachstraße 5.13 WA 340, 0,7 Schanz / Schollenhalde 5.14 WR 350, 0,7 Landwehrstraße / HansSachsStraße 5.15 WA 315, 0,8 WilhelmLeuschnerStraße 5.16 MI 225, 1, Großgartacher Straße / Blumenstraße 5.28 MI 195, 0,6 Ortskern, nördlich Schuchmannstraße 5.17 MI 280, 1, Ortskern, südlich Schuchmannstraße / Eisenbahnstraße 5.18 MI 260, 1, Heckenstraße / Schafberg / südlich EduardHilgerStraße 5.19 MI 255, 0,8 Hanselmannstraße / Welschstraße 5.20 WR 310, 0,7 FlorianGeyerStraße 5.21 WS 220, 0, Kreuzgrund, südlich der Saarlandstraße 5.22 WS 235, 0, Kreuzgrund, östlich der Heidelberger Straße 5.23 WA 335, 0,7 Haselter 5.24 WS 200, 0, Nördlich der Ludwigsburger Straße, Ortsausgang nach Klingenberg 5.25 WA 205, 0,7 Klingenberg Neipperger Höhe 6.10 WA 230, 0,6 Wittumhalde / Schlüsseläcker 6.11 WA 265, 0,7 Raiffeisenstraße 6.12 WA 200, 0,6 Ortskern, Leingartener Straße / Im Bruch 6.13 MI 160, 0, Östlicher Ortsausgang, entlang der TheodorHeussStraße 6.14 MI 150, 0,6 Frankenbach Maihalde, Panoramaweg / Burgundenstraße bis Teutonenstraße inklusive Neubaugebiet 7.10 WA 310, 0,7 Neuwiesenstraße 7.11 WA 285, 0,6 Im Krautgarten / Lückenstraße 7.12 WA 285, 0,5 Schleifweg / Steinhaldestraße 7.13 WA 225, 0,7 Kaiserslauterner Straße / Ödenburger Straße 7.14 WA 255, 0,7 Hipfelhofer Straße / Leisbrunnenstraße 7.15 MI 240, 0,7 Ortsmitte / Saarbrückener Straße / Leintalstraße 7.16 MI 215, 1, Horkheim Heilbronner Weg bis Wagenburgstraße 8.10 WA 340, 0,8 Talheimer Straße bis Kelterweg 8.11 WA 295, 0,7 Hohenloher Straße bis Amsterdamer Straße 8.12 WA 280, 0,7 Ortskern 8.13 MI 265, 0, Hossäcker, AlbertDeboldStraße 8.14 WA 325, 0,7 Bei dem Schloss 8.15 WA 350, 0,3 Kirchhausen Wittumweg / Teuerbrünnle / Wormser Straße 9.10 WA 240, 0,5 Im Kleinfeldle / Schulbrunnenstraße 9.12 WA 235, 0,6 Eichhäuser Straße / Attichäckerstraße / Falltorstraße 9.13 WA 220, 0,5 Ortskern 9.15 MI 185, 0,

54 4 4.2 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Gewerbe und Industriegebiete Stadtteil Richtwertzonen für Gewerbe und Industriegebiete Zonennummer Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ Heilbronn Industriegebiet Osthafen 1.90 GI 90, Industriegebiet Neckar, nördlich HansSeyferStraße bis KarlWüstStraße 1.91 GI 116, Industriegebiet Neckar, südlich HansSeyferStraße bis Europaplatz Gewerbe mit großflächigem Handel * 1.92 GI SO Industriegebiet Kanalhafen / Hafenstraße 1.93 GI 85, Westlich der Neckarsulmer Straße bis Kreuzenstraße 1.94 GE 116, Stuttgarter Straße / Kohlpfad Gewerbe mit großflächigem Handel * Businesspark Schwabenhof, LiseMeitnerStraße / FerdinandBraunStraße Gewerbe mit großflächigem Handel * Knorrstraße und Happelstraße / Schmollerstraße Gewerbe mit großflächigem Handel * Südlich der Olgastraße, Badstraße / Theresienstraße Gewerbe mit großflächigem Handel * GE SO GE SO GI / GE SO GI / GE SO 120, 205, 140, 205, 126, 205, 140, 205, 140, 205, Neckargartach Böllinger Höfe / Wannenäckerstraße / Pfaffenstraße 2.92 GI / GE 82, Neckarau / Buchener Straße / Mosbacher Straße 2.91 GI / GE 92, Östlich der Neckartalstraße, Im Neckargarten 2.93 SO 125, 1.98 Sontheim Gewerbegebiet, Kreuzäckerstraße / HeinrichHertzStraße Gewerbe mit großflächigem Handel * 3.91 GE SO 120, 205, Biberach FelixWankelStraße 4.91 GE 65, Brunnenstraße 4.92 GE 65, Böckingen BöckingenNord, Neckargartacher Straße Gewerbe mit großflächigem Handel * 5.92 GE SO 125, 205, BöckingenWest, Großgartacher Straße 5.91 GE 90, Klingenberg TheodorHeussStraße 6.91 GE 70, Horkheim Amsterdamer Straße 8.91 GE 116, Kirchhausen CarlZeissStraße / ErnstAbbeStraße 9.91 GE 65, * Flächen mit der Zulässigkeit von großflächigem Groß oder Einzelhandel mit Verkaufsflächen > 800 m² 52

55 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Bodenpreisentwicklung der erschließungsbeitragsfreien Bauplätze für Wohnungsbau und Gewerbe mit Indexreihe seit 1964 Ab 2009 ohne Wasserversorgungsbeitrag mit ca. 3, Euro / m² Durchschnitt aus Bodenrichtwerten (außer Innenstadtkern und Geschäftslagen) Wohnen Gewerbe Euro/m² Wohnen 220 Euro/m² Euro/m² Gewerbe Jahr Indexreihen Jahr Wohnen Euro / m² Index (1964 = 100) Gewerbe Euro / m² Index (1964 = 100)

56 4 4.3 Richtwerte zum / Richtwertliste Landwirtschaft 4.3 Richtwertliste für landwirtschaftliche Grundstücke zum / in Euro / m² Gemarkung Acker Grünland / Wiese Baumwiese ² Forstfläche/ Wald ² Weinberg ¹, ² Freizeit / Gartengrundstücke (FGA) oder Kraut / Kleingärten (KGA) ² zugeordnete Grundstücksgröße unterer Zahlenwert = Zonennummer Biberach 1, , , , , , FGA innerörtlich, z. B. Krähwiesen FGA, z. B. Dornet, Allmendberg 250 m² 500 m² Böckingen 3, , , , , , FGA, südl. / östl. der DB HNS, mit Wasseranschluss z. B. Kappelwiesen FGA, z. B. Weingartsweg FGA verkehrsbelastet, z. B. Großgartacher Straße 250m² 600 m² 400 m² Frankenbach nördl. 2, südl. 3, , , , , , FGA, z. B. Neuwiesen, Langwiesen, Rotbach KGA, z. B. Beim hinteren Tor, am Leinbach 800 m² 150 m² Horkheim 3, , , , , FGA 450 m² Kirchhausen 1, , , , , , , FGA innerörtlich, z. B. Bleichwiesen KGA, z. B. Mittelkrautgärten FGA, z. B. Schulbrunnenwiesen 250 m² 250 m² 500 m² Klingenberg 3, , , , , FGA, z. B. Bruch / Böckinger 450 m² Neckargartach nördl. 2, südl. 3, , , , , , , FGA Süd, z. B. Reißwiesen KGA Süd, z. B. Krautgärten, Keidwiesen FGA Nord, z. B. Froschberg 600 m² 150 m² 700 m² Sontheim 4, , , , Hangneigung: 11,0 Nordwest, 3.50 Nordost 16,0 Süd, West, 3.51 Ost 15, ,0 3,75 12, , FGA zwischen L 1100 und L 1111, z. B. Linsenbuckel, Metzgerjockele FGA zwischen L 1100 und L 1111, verkehrsbelastet, z. B. Wettenberg, Leimensteige FGA zwischen Lauffener Straße und L 1100, z. B. Hätzenstein, Hagelsberger Weg, Deinenäcker FGA westlich Lauffener Straße z. B. Schozach, Weidach 1200 m² 800 m² 1200 m² 800 m² Heilbronn 9, , , Hangneigung: 11,0 Nordwest, 1.50 Nordost 16,0 Süd, West 1.51 Ost 18, , , FGA Ost, z. B. Burgmal, Buchernäcker, Tannenwald, Limberg FGA Ost, verkehrsbelastet, z. B. Bürg, Ried, Staufenberger Weg FGA Nord, überwiegend immissionsbelastet, z. B. Stiftsberg, Schützenbrunnen, Stiefel 1200 m² 800 m² 1200 m² ¹ In den Werten mit Hangneigung S / W / O sind auch die Verkäufe in Reblage I mit Hangneigung NW / NO enthalten. Die Bodenrichtwerte für Weinberge enthalten kein Unland, keine nicht maschinell bewirtschaftbare Steillagen und sind ohne Waldschatteneinfluss. ² In den Richtwerten für Weinberg, Wald, Garten, Baumwiese ist der Aufwuchs enthalten. 54

57 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Landwirtschaft Bodenpreisentwicklung der landwirtschaftlichen Grundstücke für Weinberge und Ackerland seit 1992 Bodenpreisentwicklung Weinberge, Durchschnitt aus Bodenrichtwerten 20,0 Euro/m² 19,0 18,0 17,0 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 19,7 16,9 18,7 14,3 Kernstadt und Sontheim, S/SW/SO/O/W Kernstadt und Sontheim, NO/NW Horkheim, Klingenberg 16,9 12,3 11,3 17,1 13,8 12,8 17,9 13,3 12, Jahr 18,3 14,0 13,0 18,8 14,0 12,0 19,3 14,0 12,0 17,3 13,5 10,5 16,0 12,5 11,0 Bodenpreisentwicklung Acker, Durchschnitt aus Bodenrichtwerten 10,0 9,0 8,0 9,2 9,2 9,2 8,9 8,9 8,9 9,0 9,0 7,0 Euro/m² 6,0 5,0 4,0 3,0 5,6 5,4 Kernstadt Stadtteile ohne Kernstadt 5,2 4,3 4,0 3,6 3,2 3,2 2,9 ¹ 2,9 ¹ 2, Jahr ¹ ohne Richtwerte Neckargartach Süd und Frankenbach Süd 55

58 4 4.4 Richtwerte zum / Richtwertliste landwirt. Aussiedler 4.4 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Aussiedler zum / Gemarkung Richtwertgebiet Bodenrichtwert Euro/m² Erschließungskosten o = ohne m = mit Biberach 5,0 o Böckingen 8,0 o Frankenbach 6,0 o Horkheim 7,0 o Kirchhausen 5,0 o Klingenberg 8,0 o Neckargartach 6,0 o Sontheim 10,0 o Heilbronn z. B. Staufenberger Weg, Ried, Stiftsberg Heilbronn Ost: z. B.»Östlich RaffeltersteigeKrumme Steige / LettenTrappensee«35,0 m 50,0 m 56

59 Anlage 1 Veränderung der Restnutzungsdauer (RND) bei Modernisierung abhängig von Gesamtnutzungsdauer (GND), Alter, Anteil und Lebensdauer der Modernisierung, Instandhaltung des Gebäudes Eigene Ansätze: Ein bis Zweifamilienhaus GND = 100 Jahre Lebensdauer der Modernisierung = 40 Jahre Ein bis Zweifamilienhaus, Dreifamilienhaus GND = 90 Jahre Lebensdauer der Modernisierung = 36 Jahre 12 FH Alter übliche RND Verlängerung der RND durch Vollmodernisierung Summe der RND insgesamt nach Vollmodernisierung 3 FH Alter übliche RND Verlängerung der RND durch Vollmodernisierung Summe der RND insgesamt nach Vollmodernisierung = = = = = = = = = = = = = = = = = 60 Ein bis Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn / Geschäftshaus, Geschäftshaus GND = 80 Jahre Lebensdauer der Modernisierung = 32 Jahre Geschäftshaus / Gewerbe GND = 60 Jahre Lebensdauer der Modernisierung = 24 Jahre MFH Alter übliche RND Verlängerung der RND durch Vollmodernisierung Summe der RND insgesamt nach Vollmodernisierung GE Alter übliche RND Verlängerung der RND durch Vollmodernisierung Summe der RND insgesamt nach Vollmodernisierung = = = = = = = = = = = = 50 57

60 Berücksichtigung des Modernisierungsanteils nach Punkteraster AGVGANRW: siehe GE/MÖ A8.1/124 Beispiel für Gebäudealter 70 Jahre, RND vor Modernisierung = 30 Jahre, je nach Modernisierungsgrad errechnet sich die neue RND wie folgt: bei 100 % Vollmodernisierung + (35 x 1,00) = 65 Jahre bei 50 % Teilmodernisierung + (35 x 0,50) = 48 Jahre bei 25 % Teilmodernisierung + (35 x 0,25) = 39 Jahre Berücksichtigung des Alters der Modernisierung: GND Modernisierung Jahre, je nach GND Wenn Modernisierung älter als GND Modernisierung, dann keine RNDVerlängerung! Das Modernisierungsalter ist wie folgt zu berücksichtigen: Beispiel: GND Modernisierung 40 Jahre Alter der Modernisierung 1 Alter ( GND Modernisierung ) 10 Jahre 0,75 20 Jahre 0,50 30 Jahre 0,25 Berücksichtigung der Instandhaltung Bei schlechterer Instandhaltung als üblich verkürzt sich die RND um bis zu 8 % der GND. Beispiel: GND 100, Gebäudealter 70 Jahre, RND = 30 Jahre, Modernisierungsanteil: 25 %, Alter der Modernisierung: 30 Jahre, mäßige Instandhaltung: 5 Jahre (5 % von 100) neue RND: (35 x 0,25 x 0,25) = 27 Formel: übliche RND Minderung wg. Instandhaltung + (Verlängerung bei Vollmodernisierung x Modernisierungsanteil x (1 Alter Modernisierung / GND Modernisierung)) 58

61 Anlage 2 Definition der Gebäudeausstattung sehr gut (10) Zentralheizung, teilweise Fußbodenheizung, Solaranlage oder Klimaanlage, zusätzlicher Kamin oder Kachelofen, zentrale Warmwasserversorgung; reichhaltige und aufwändige Badeinrichtung, mehrere Bäder, separates WC. Fenster mindestens Isolierverglasung, oft Schutzverglasung (Wärme, Einbruch, Schall), Rollläden, Jalousien. Einbauküche; Innentüren und Einbauschränke aus Edelholz; Parkett, Natursteinböden und hochwertige Fliesen; leistungsfähige Elektroinstallation. Insgesamt in hochwertiger Qualität. Teilweise mit Sauna, Schwimmbad oder Wintergarten ausgestattet. gut (20) Zentralheizung mit Warmwasserversorgung; gute Badeinrichtung (Einbauwanne, zusätzliche Duschwanne, Waschtisch, gefliest), separates WC; gute Kücheneinrichtung; Isolierglasfenster mit Rollläden; Parkett, Textilboden, Steinzeugfliesen; gute elektrische Installation. Insgesamt in guter Qualität. (30) Gas, Kachel, Speicherofen oder ältere Zentralheizung; einfache Badeinrichtung (Einbauwanne bzw. Duschwanne, Waschtisch, WC im Badezimmer) mit Warmwasserboiler; Kücheneinrichtung mit Warmwasserbereiter; Verbundfenster mit Roll oder Klappläden oder Jalousien; Linoleum, Textilboden, Steinzeugfliesen. Ausreichende elektrische Installation unter Putz. einfach (40) Einzelofenheizung, Kohle, Gas, Elektro; ohne Bad oder nur Behelfsbad, WC innerhalb der Wohnung; einfache Kücheneinrichtung; teils Verbundfenster mit Rolloder Klappläden; Holzdielen, Linoleum oder PVCFußboden. Ausreichende elektrische Installation größtenteils unter Putz. einfachst (50) Einzelofenheizung; ohne Bad, einfaches WC oder WC außerhalb der Wohnung; keine Kücheneinrichtung, Einfachfenster; Holzfußboden oder Stragula. Geringe elektrische Installation, teils auf Putz. 59

62 Anlage 3 Definition der verschiedenen Wohnlagen in Heilbronn Die Wohnlagenzuordnung ergibt sich aus einem beim Gutachterausschuss geführten, jedoch nicht veröffentlichten Wohnlagenregister nach Straße und Hausnummer. Die Wohnlageneinstufung entspricht jedoch nicht immer dem Grundstückspreisniveau, das auch vom jeweiligen Stadtteil (inkl. Kernstadt) abhängig ist. Wohnlage Definition sehr gut (10) Absolut ruhige Wohnlage in aufgelockerter, 1 bis 2geschossiger Bauweise, meist Landhaus oder Villengebiet, bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastrukturausstattung und günstiger Lage zu Freizeit und Naherholungsgebieten oder Aussichtslage. Gute Imagelage. (z. B. Alexander / Dittmarstraße, Beutinger Straße, KarlWulleStraße, VonWitzlebenStraße). gut (20) Ruhige Wohnviertel mit aufgelockerter, zumeist offener Bauweise mit geringer Immissionsbelastung und guter Infrastruktur. (z. B. Winzerstraße, Mörikestraße, Gundelsheimer Straße, Bietigheimer Straße). Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung. Meist auch in den neueren Wohngebieten in den Stadtteilen. (z. B. Goerderlerstraße, Holunderstraße, OttoKirchheimerStraße, Königsberger Straße, Nussäckerstraße, Wittumhalde, Panoramaweg, Verdistraße, Asperger Straße). (30) Wohnlagen ohne besondere Vor und Nachteile; sie sind gekennzeichnet mit durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind die Grundstücke mit genügend Freiflächen in den älteren Wohngebieten, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen. (z. B. Mönchseestraße, Gellertstraße, Rauchstraße, in den Stadtteilen z. B. Landwehrstraße, Frundsbergstraße, Mauerstraße, Damaschkestraße, Breslauer Straße, Mühlbergstraße). einfach (40) Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen bei dichter Bebauung oder schon mit spürbarer Immissionsbelastung (z. B. Sontheimer Straße, Dammstraße, in den Stadtteilen z. B. Klingenberger Straße, Böckinger Straße, Frankenbacher Straße, Saarbrückener Straße, Schlossstraße, Unterlandstraße). Hierzu gehören auch Hinterhausbebauungen bei unzureichender Besonnung und Durchgrünung. schlecht (50) Kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen bei dichter Bebauung mit starker Immissionsbelastung (z. B. starke Lärm oder Geruchsbelästigung). Inmitten oder im Windschatten von Industrie, an Hauptverkehrsstraßen / Verkehrsknotenpunkten. Schlechte Imagelage. (z. B. Ellwanger Straße, Neckarsulmer Straße, Paulinenstraße, WilhelmLeuschnerStraße, Rathenauplatz, Christophplatz). 60

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