Grundstücksmarktbericht 2010

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1 Grundstücksmarktbericht 2010 Immobilienmarkt 2009 Bodenrichtwerte zum / Daten für die Wertermittlung 2009/2010 Herausgeber: Cäcilienstraße 49, Heilbronn Geschäftsstelle

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3 Grundstücksmarktbericht 2010 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Heilbronn Geschäftsstelle Cäcilienstraße Heilbronn Auskünfte: Bodenrichtwerte / Marktbericht: Herr Metzner Telefon: / Frau Stepan Telefon: / Fax: / [email protected] Aufträge für Wertermittlung: Herr Metzger Telefon: / Fax: / [email protected] Preise: Jahresbericht 25, Euro Richtwertkarte zum , 15, Euro M 1: Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung der Geschäftsstelle gestattet.

4 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite Übersichtskarte der Stadtteile 4 1. Einleitung 5 2. Allgemeine Marktentwicklung Analyse der eingegangenen Verträge Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen Kaufverträge Verteilung der Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab Entwicklung in den Teilbereichen Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro 12 Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil und Nutzungsart Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro 14 Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil, Entwicklungszustand und Nutzungsart 3.2 Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser 17 und Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser gebraucht, ab Kernstadt Stadtteile Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung 19 repräsentativen Haustyps Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittliche Wohnflächenpreise für typische Dreifamilienhäuser 26 inkl. Bodenanteil nach Lage, Baujahrbereich, Ausstattung, Zustand Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte 27 der Ein bis Dreifamilienhäuser Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung 27 nach dem Sachwertverfahren Wohnlagendefinition Faktoren für die Marktanpassung der berechneten 30 Sachwerte (erforderliche Daten nach 8 WertV) Mehrfamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Durchschnittliche Wohnflächenpreise für Mehrfamilienhäuser 33 inkl. Bodenanteil nach Lage und Baujahrbereich

5 Inhaltsverzeichnis Inhalt Seite Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen, 35 Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn und Geschäftshäuser und gewerbliche Gebäude Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem 35 Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 36 (erforderl. Daten nach 8 WertV) Entwicklung der Liegenschaftszinssätze seit Sondereigentum Wohnungseigentum Allgemeines Auswertung der geeigneten Eigentumswohnungen Durchschnittl. Quadratmeterpreise nach Baujahr und Wohnfläche Ergebnisse der Auswertung Preisentwicklung Neubaueigentumswohnungen (40110 m²) 43 mit Indexreihe ab Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen 44 mit Indexreihe ab Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung 45 repräsentativen Wohnungstyps Teileigentum Verteilung der Verkaufsfälle nach der Nutzung Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum Durchschnittspreise für Garagen und Tiefgaragenstellplätze Preisspanne für offene PKWStellplätze Richtwerte ( / ) Allgemeines Gesetzliche Grundlagen Definition Erschließungskosten Richtwerte für Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Geschäftslagen und Wohngebiete Gewerbe und Industriegebiete Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche und gärtnerisch genutzte Grundstücke Bodenpreisentwicklung, Indexreihe seit Richtwerte für landwirtschaftliche Aussiedler 55

6 Übersichtskarte der Stadtteile Übersicht Stadtkreis Heilbronn Kilometer B 27 B 27 4

7 1 Einleitung 1 Einleitung Der Grundstücksmarktbericht 2010 für den Stadtkreis Heilbronn wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Heilbronn erstellt. Er soll den Grundstücksverkehr sowie die Preisentwicklung aufzeigen und damit zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Der Grundstücksmarktbericht enthält Angaben über die allgemeine Marktentwicklung im Jahr 2009, die Entwicklung in den Teilbereichen, die nach 8 WertV für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren und die Bodenrichtwerte zum Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges und an Weisungen nicht gebundenes Wertermittlungsgremium. Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der Gemeinde (OB) auf 4 Jahre bestellt. Auf der gesetzlichen Grundlage von Baugesetzbuch und Wertermittlungsverordnung erfüllt er folgende Aufgaben: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Dabei besteht die Mindest und gleichzeitig Standardbesetzung des Gutachterausschusses aus dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern. Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Datengrundlage für den Marktbericht ist die Kaufpreissammlung. In ihr werden die Vertragsinhalte aller im Stadtkreis Heilbronn abgeschlossenen Kaufverträge unter strenger Beachtung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen nach Teilbereichen analysiert. Die erten Werte haben praktische Bedeutung für die sach und marktgerechte Wertermittlung in Gutachten und für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Grundstücksmärkte können nur Bereiche und Mittelwerte dargestellt werden, die aber eine sachverständige Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen können. Gutachten über den Verkehrswert (aktueller Marktwert) einzelner Immobilien können vom Eigentümer und ihm gleichgestellten Berechtigten sowie von Behörden und Gerichten schriftlich beantragt werden bei der: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Vermessungs und Katasteramt, Cäcilienstraße 49, Heilbronn. Für weitere Fragen sowie Auskünfte über den Bearbeitungsablauf und die entstehenden Kosten steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne zur Verfügung. Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte. Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Ableitung und Veröffentlichung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. Im Jahre 2009 erstellte der Gutacherausschuss 80 (Vorjahr 119) Gutachten mit einem Gesamtverkehrswert in Höhe von 12,6 Millionen Euro (Vorjahr 25,2 Millionen Euro). 5

8 1 Einleitung Mitglieder des Gutachterausschusses (Bestellperiode ) Vorsitzender Dipl.Ing. Wilfried Hajek Architekt, Baubürgermeister Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter Dipl.Ing. Karl Blohmann Vermessungsdirektor, Leiter Vermessungs und Katasteramt Dipl.Ing. Claus Hornung Vermessungsassessor, Leiter Geschäftsstelle Gutachterausschuss Ehrenamtliche Gutachter Detlef Christiansen öbuv. Sachverständiger (IHK HN), Immobilienmakler Reinhard Diem Immobilienmakler Michael Greiner Jurist, Ltd. Regierungsdirektor, Vermögen und Bau BadenWürttemberg Dipl.Ing. Ulrich Frey Architekt, Baubürgermeister a.d. Klaus Hackert Gas und Wasserinstallateurmeister, Stadtrat Dipl.Ing. (FH) KarlAdolf Herzog Freier Architekt Dipl.Rechtspfleger Gerd Homberg Rechtspfleger, Amtsgericht Heilbronn Dipl.Ing. HansFriedrich Klaar Freier Architekt Dipl.Ing. KarlHeinz Losch Freier Architekt, Stadtrat Dipl.Finanzwirt (FH) HansGeorg Michaelis Oberamtsrat a.d., Vermögen und Bau BadenWürttemberg Helmut Mokler Landwirtschaftsmeister, Kreisbauernverband Heilbronn e.v. Dipl.Ing. (FH) Gerhard Münzing Freier Architekt Harald Pfeifer Polizeihauptkommissar, Stadtrat Dipl.Verw. Wirt (FH) Jürgen Ringer Immobilienmakler i. R., BWImmobilien GmbH Hermann Schneider Weinbaumeister, Kreisbauernverband Heilbronn e. V. Wolfgang Schnell Sparkassenbetriebswirt, Kreissparkasse Heilbronn Steffen Wurst Immobilienökonom, Betriebswirt, BWImmobilien GmbH Vertreter der Finanzbehörde Dipl.Finanzwirt (FH) Werner Reich Oberamtsrat, Finanzamt Heilbronn Egon Schwarz Staatl. gepr. Bautechniker, Bausachverständiger, Finanzamt Heilbronn 6

9 1 Einleitung Der Standort Heilbronn Heilbronn ist Oberzentrum und der infrastrukturell hervorragend angebundene Schwerpunkt von Industrie, Handel und Gewerbe, sowie kultureller und administrativer Mittelpunkt des eigenständigen Wirtschaftsraumes Region HeilbronnFranken und die drittgrößte Weinbaugemeinde Württembergs (531 Hektar). Markungsfläche insgesamt Hektar. Lage: Am Neckar nördlich von Stuttgart, 157 m ü. M. Am Schnittpunkt von A 81 und A 6 sowie B 27, B 39 und B 293. Anbindung an das internationale Schienennetz über Stuttgart und Mannheim. Hafen mit Anschluss an die Rheinhäfen durch den kanalisierten Neckar. Wirtschaftsdaten: Einwohner ( ) Arbeitsplätze Tägliche Einpendler Gewerbesteuer, v. H. 380 Grundsteuer B, v. H. 410 Grundsteuer A, v. H. 330 Insgesamt ist das Heilbronner Wirtschaftsleben durch einen gesunden Branchenmix und einen starken Besatz an dynamischen ständischen Betrieben geprägt. Die Hochschule für Technik, Wirtschaft und Informatik mit 5600 Studierenden, die German Graduate School of Management and Law Heilbronn, die SteinbeisZentren für Technologie Transfer sowie das Technologie und Gründerzentrum»InnovationsFabrik Heilbronn«(IFH) stellen ein wertvolles Innovationspotential für die Heilbronner Wirtschaft dar. Die Heilbronner Schulen mit ca Schülern, die Industrie und Handelskammer, die Handwerkskammer und auch die Volkshochschule qualifizieren mit ihrem breiten Angebot der Aus und Weiterbildung für den anspruchsvollen regionalen Arbeitsmarkt. Der Heilbronner Wohnungsmarkt bietet für jeden Anspruch und in allen Preisklassen das adäquate Miet oder Kaufobjekt. Mit den Baugebieten Badener Hof, Seelesberg, Areal des ehemaligen Klinikums an der Jägerhausstraße, Längelter im Stadtteil Böckingen, Kehrhütte im Stadtteil Biberach, Schlüsseläcker im Stadtteil Klingenberg, Maihalde II im Stadtteil Frankenbach und Bei dem Schloss im Stadtteil Horkheim sichert Heilbronn Wohnbauland für die nächsten Jahre. Rund 34 Hektar erschlossene Industrie und Gewerbeflächen sind in städtischem Besitz und sofort vermarktbar. Der infrastrukturell hervorragend angebundene Wirtschaftsstandort Heilbronn zählt zu den bedeutendsten des Landes BadenWürttemberg und ist führend in den Bereichen Metall, Elektronik, Nahrungs und Genuss, Papier und Druck, Chemie und Salz. 7

10 Allgemeine Marktentwicklung Fälle und Umsätze 2 Allgemeine Marktentwicklung 2.1 Analyse der eingegangenen Verträge Fälle und Umsätze nach Grundstücksarten aller eingegangenen und verwertbaren Kaufverträge 2009 Im Jahr 2009 gingen beim Gutachterausschuss 1553 Kaufverträge ein (Vorjahr: 1503). Die Gesamtkaufpreissumme betrug 259,6 Mio. Euro (Vorjahr: 221,2 Mio. Euro). Die Anzahl der Verträge stieg gegenüber 2008 um 3,3 %, der Umsatz stieg um 17,4 % Kaufverträge (1503) 413 (424) bebaute Grundstücke 26,6 % (28,2 %) 818 (725) Wohneigentum 52,7 % (48,2 %) 75 (59) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 4,8 % (3,9 %) 39 (31) Sonstige/Erbbaurecht 2,5 % (2,1 %) 150 (210) landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 9,7 % (14,0 %) 58 (54) Teileigentum 3,7 % (3,6 %) 259,6 Millionen Euro Umsatz (221,2) 142,9 (126,2) bebaute Grundstücke 55,0 % (57,0 %) 88,3 (72,3) Wohneigentum 34,0 % (32,7 %) 0,3 (0,3) Sonstige/Erbbaurecht 0,1 % (0,1 %) 20,6 (15,4) Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland 7,9 % (7,0 %) 1,7 (2,7) landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 0,7 % (1,2 %) 5,8 (4,3) Teileigentum 2,2 % (2,0 %) 8

11 2 Allgemeine Marktentwicklung Verteilung der 1553 Kaufverträge nach Grundstücksarten im Vergleich ab Erbbaurecht u. Sonstige Teileigentum (ab 1999) Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland landwirtschaftliche Grundstücke bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Wohnungseigentum Gesamtanzahl Kaufverträge Verkaufsjahr Gesamtanzahl Wohnungseigentum bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE landwirtschaftliche Grundstücke Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) Erbbaurecht u. Sonstige Verteilung der Umsätze nach Grundstücksarten im Vergleich ab Erbbaurecht u. Sonstige landwirtschaftliche Grundstücke Teileigentum (ab 1999) Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Wohnungseigentum bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Gesamtanzahl Umsatz Millionen Euro ,2 259,6 126,2 142, ,3 88, ,4 20,6 4,3 5,8 2,7 1,7 0,3 0, Verkaufsjahr Gesamtumsatz bebaute Grundstücke u. (bis 1997) TE Wohnungseigentum Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Teileigentum (ab 1999) landwirtschaftliche Grundstücke Erbbaurecht u. Sonstige 9

12 Allgemeine Marktentwicklung Erläuterungen zu den Veränderungen der Vertragsanzahl und des Umsatzes in den einzelnen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr: Veränderung in % Vertragszahl Umsatz Landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke 29 % 35 % Baureifes Land / Rohbauland / Bauerwartungsland (für Wohn, Misch oder Gewerbenutzung) + 27 % + 33 % Bebaute Grundstücke 3 % + 13 % Teileigentum + 7 % + 33 % Eigentumswohnungen + 13 % + 22 % Erstverkauf von Eigentumswohnungen (Neubau) + 68 % Wiederverkauf von Eigentumswohnungen + 6 % Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen + 24 % Bei den gesamten Kauffallzahlen aller Immobilien + 3 % + 17 % Aus den von Jahr zu Jahr in unterschiedlicher Höhe eingetretenen Veränderungen bei Anzahl und Umsatz der abgeschlossenen Verträge können keine direkten Rückschlüsse auf die Preisentwicklung gezogen werden. Bei den landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzten Grundstücken fiel die Vertragszahl von 210 um 29 % auf 150 Verträge. Ursache ist der Rückgang der Grunderwerbe der Stadtverwaltung für den Wasserzweckverband Leinbach / Schozachtal und für die geplante Verlängerung der Saarlandstraße. (s ). Im Teilmarkt»Baureifes Land«stieg die Zahl der verkauften Wohnbauplätze vom bisherigen Allzeittief von 42 endlich wieder auf 54 an. Die Anzahl der Gewerbebauplätze blieb mit 8 Verkäufen auf dem Vorjahresniveau. Mit 3 % weniger Verträgen, nach 12 % mehr im Vorjahr, haben sich die Zahlen bei den bebauten Grundstücken auf dem höheren Niveau der Jahre stabilisiert. Dass der Umsatz trotzdem um 13 % stieg, liegt überwiegend an den durchschnittlich größeren Objekten im Teilbereich der Wohn und Geschäftshäuser. Im Bereich Teileigentum kommt es wegen der geringen Zahl jedes Jahr zu durch Sondereinflüsse ausgelösten starken Schwankungen. Die Vertragszahlen der Eigentumswohnungen stiegen von 725 auf 818 und damit um 13 %. Diese Zunahme erfolgte sowohl beim Wiederverkauf als auch beim Erstverkauf. Der langjährige Trend stetig fallender Vertragszahlen bei den Erstverkäufen konnte erstmals wieder gestoppt werden. Mit 116 Verträgen wurde hier wieder das Niveau von 2006 erreicht. Die weltweite Finanzkrise hat auch auf dem örtlichen Immobilienmarkt Spuren hinterlassen. Die Auswirkungen waren aber nicht negativ wie in der restlichen Weltwirtschaft mit großen Produktionseinbrüchen und Umsatzverlusten. Ganz im Gegenteil hat die Unsicherheit auf den Finanzmärkten in Verbindung mit den daraus resultierenden sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen wie erwartet zu einer Umschichtung freier Finanz in sichere Immobilienwerte geführt. Deshalb stieg die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen und der Umsatz bei den Wohn und Geschäftshäusern deutlich. Die Sicherheit der für den»normalbürger«interessanten Immobilienwerte wie gebrauchte Häuser und Wohnungen ist an der seit Jahren weitgehend stabilen Preisentwicklung mit nur geringen Schwankungen deutlich ablesbar. 10

13 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftliche Grundstücke Entwicklung in den Teilbereichen 3.1 Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Anzahl, Flächen und Umsätze nach Nutzungsarten (Daten des Vorjahres) 12 Wiese / Baumwiese (25) 8,0 % (11,9 %) 17 Weinberg (14) 11,3 % (6,7 %) 6 Wald (9) 4,0 % (4,3 %) 1 Abbaufläche (0) 0,7 % (0 %) Kaufverträge: 150 (210) 2 Erwerbsgartenbau (1) 1,3 % (0,5 %) 60 Acker (95) 40,0 % (45,2 %) 52 GartenFreizeitfläche (66) 34,7 % (31,4 %) Fläche: m² ( m²) Wiese / Baumwiese 6,2 % (6,2 %) Weinberg 11,6 % (4,4 %) Wald 1,6 % (2,3 %) Erwerbsgartenbau 1,0 % (0,3 %) GartenFreizeitfläche 10,6 % (9,5 %) Abbaufläche 1,6 % (0 %) Acker 67,4 % (77,3 %) Umsatz: Euro ( Euro) Weinberg 33,4 % (13,2 %) Wiese / Baumwiese 2,3 % (4,7 %) Wald 0,4 % (1,0 %) Abbaufläche 1,7 % (0,0 %) Erwerbsgartenbau 2,1 % (1,0 %) Acker 34,3 % (53,6 %) GartenFreizeitfläche 25,8 % (26,5 %) 11

14 3.1.1 Entwicklung in den Teilbereichen Landwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 130 (Vorjahr 188) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann bei 2 Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus guten Lagen enthalten. Bei Ackerland werden die höheren Preise meist in Ortsnähe oder neben landwirtschaftlichen Aussiedlern erzielt. In den Quadratmeterpreisen für Gartenland / Erholungsflächen sind die Kosten von Gartenhäusern, Zäunen, Bodenbefestigungen und anderen Außenanlagen nicht enthalten. Die Stadt Heilbronn war an ca. 38 % (Vorjahr 45 %) der Kauffälle als Vertragspartner beteiligt. Diese entfielen hauptsächlich auf Flächen eines Hochwasserrückhaltebeckens auf der Gemarkung Sontheim für den Zweckverband»Hochwasserschutz Schozachtal«, sowie auf Flächenaufkäufe auf der Gemarkung Frankenbach für die geplante Verlängerung der Saarlandstraße Acker Wiese Heilbronn Biberach Böckingen Frankenbach Horkheim Kirchhausen Klingenberg Neckargartach Sontheim 1 () 2 (8) Ø 1,9 (2,1) 1 (16) (3,6) 31 (39) Ø 3,7 (3,5) 2,0 4,0 4 (1) Ø 1,9 () 1,0 3,2 9 (5) Ø 1,5 (1,6) 1,0 2,0 (1) 6 (8) Ø 2,8 (2,8) 2,2 3,0 5 (7) Ø 4,7 (5,4) 3,3 5,4 1 () 4 (4) Ø 0,9 (2,9) 0,7 1,0 Wald Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke in Euro/m² 1 (5) (2,2) (1) (7) (2,9) (1) (3) (2,7) 2 (1) Ø 2,5 () 1 () (2) (3,3) (1) 6 (6) Ø 1,3 (1,3) 0,8 1,6 (2) (1,5) 7 (7) Ø 16,9 (15,8) 13,3 20,0 2 (3) Ø 11,5 (11,4) 2 () Ø 13,7 () (4) (9,8) Garten (Kleingarten + Erholungsfl.) 8 (23) Ø 14,0 (12,7) 4,7 20,9 1 () 5 (3) Ø 17,8 (20,8) 7,5 26,0 5 (5) Ø 7,6 (9,4) 4,0 10,4 1 () 1 (2) (3,0) 2 (5) Ø 7,4 (11,0) 11 (4) Ø 9,5 (7,8) 3,5 20,2 8 (13) Ø 10,8 (13,2) 8,9 14,2 (1) 2 () Ø 10,4 () Baumwiese Weinberg Erwerbsgartenbau Abbauflächen 1 () Die Ackerpreise sind weitgehend stabil. Der höhere Durchschnittswert in Frankenbach wurde durch das besondere Interesse der Stadt beim Flächenerwerb für die Saarlandstraße verursacht. Das seit Jahren bestehende hohe Preisniveau bei den Weinbergen und Gärten hat sich auch nicht verändert. 12

15 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Anzahl, Flächen und Umsätze nach Entwicklungszustand für Wohnen und Gewerbe (Daten des Vorjahres) Kaufverträge: 75 (59) 1 (1) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 1,3 % 8 (8) Bauplatz Gewerbe 10,7 % 3 (3) Sonstiges Bauland 4,0 % 9 (5) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 12,0 % 54 (42) Bauplatz Wohnen 72,0 % Fläche: m² ( m²) Bauplatz Gewerbe 31,7 % (46,9 %) Sonstiges Bauland 7,9 % (7,2 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 0,6 % (5,2 %) Bauplatz Wohnen 47,4 % ( 26,0 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 12,5 % (14,7 %) Umsatz: Euro ( Euro) Bauplatz Gewerbe 21,8 % (28,9 %) Sonstiges Bauland 3,7 % (6,2 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Gewerbe 0,1 % (0,9 %) Bauerwartungsland und Rohbauland / Wohnen 6,5 % (7,8 %) Bauplatz Wohnen 67,8 % (56,2 %) 13

16 3.1.2 Entwicklung in den Teilbereichen Bauplätze, Rohbauland, Bauerwartungsland Durchschnittliche Grundstückspreise und Preisspannen pro Quadratmeter gegliedert nach Stadtteil, Entwicklungszustand und Nutzungsart Die nachstehenden Preise wurden aus 66 (Vorjahr 54) geeigneten Kauffällen ert. Aus Datenschutzgründen kann auch hier bei 2 Kaufpreisen nur der Durchschnittspreis ohne Preisspanne und bei nur einem einzigen Kauffall kein Preis genannt werden. In der Regel sind Kaufpreise sowohl aus schlechten als auch aus guten Lagen enthalten. Die Erschließungskosten sind teilweise, nicht, oder auch vollständig enthalten. Teilweise fallen auch noch zusätzliche Abbruchkosten an. Wohnen Gewerbe 2009 Bauplatz Rohbauland Bauplatz Rohbauland Bauerwartungsland Bauerwartungsland Heilbronn Biberach Böckingen Frankenbach Horkheim Kirchhausen Klingenberg Neckargartach Sontheim Zahl der geeigneten Grundstücke (Vorjahr) durchschnittlicher Preis: Euro/m² (Vorjahr) Preisspanne der verkauften Grundstücke (ohne öffentl. geförderter Wohnungsbau) in Euro/m² 19 (17) Ø 357 (353) (1) 5 (10) Ø 238 (241) (5) Ø 260 (180) (1) Ø 283 () (1) Ø 179 () (2) Ø 274 (268) (1) 4 (2) Ø 325 (368) (1) Ø 217 () 4 () Ø 124 () () (2) (15) 1 () 1 () 1 () (2) (16) 4 (6) Ø 140 (110) () 2 (2) Ø 82 (59) 1 () (1) Von den 49 geeigneten Wohnbauplätzen entfielen 5 Kauffälle auf den Geschosswohnungsbau. Die Stadt verkaufte 10 Wohnbauplätze. Davon wurden 7 Bauplätze (Vorjahr 1 Bauplatz) durch das städtische Wohnungsbauförderprogramm»Junge Familien«gefördert. 14

17 Bebaute Grundstücke Zahl, Umsätze, Flächen nach Gebäudeart Bebaute Grundstücke (ohne Teileigentumsrechte) Zahl, Umsätze und Flächen nach Gebäudeart Gebäudeart Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Ein bis Dreifamilienhaus 319 (323) ( ) ( ) Mehrfamillienhaus 25 (27) ( ) (16 421) Wohn/Geschäftshaus 43 (47) ( ) (46 850) Gewerbliche Gebäude 16 (15) ( ) (77 276) Sonstige Gebäude 10 (12) ( ) (27 419) Gesamt 413 (424) ( ) ( ) Umsatz: 142,882 Mio. Euro (126,201 Mio. Euro) Gewerbliche Gebäude 13,4 % (12,7 %) Sonstige Gebäude 0,2 % (1,4 %) Wohn u. Geschäftshaus 35,0 % (25,9 %) Ein bis Dreifamilienhaus 45,2 % (52,2 %) Mehrfamilienhaus 6,2 % (7,8 %) Fläche: m² ( m²) Gewerbliche Gebäude 26,1 % (25,5 %) Wohn u. Geschäftshaus 23,4 % (15,5 %) Sonstige Gebäude 0,4 % (9,0 %) Ein bis Dreifamilienhaus 45,9 % (44,6 %) Mehrfamilienhaus 4,2 % (5,4 %) 15

18 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Ein bis Dreifamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt gesamt 119 (110) ( ) (53 597) davon: Einfamilienhaus Neubau 1 (1) ( ) 258 (302) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 100 (86) ( ) (41 899) Dreifamilienhaus gebraucht 18 (23) ( ) (11 396) Stadtteile gesamt 200 (213) ( ) (81 547) davon: Einfamilienhaus Neubau 3 (14) ( ) 728 (3 030) Ein bis Zweifamilienhaus gebraucht 178 (177) ( ) (68 834) Dreifamilienhaus gebraucht 19 (22) ( ) (9 683) Zur weiteren Auswertung wurden nur noch geeignete Verträge verwendet. Verträge, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, blieben unberücksichtigt. Die Werte sind jetzt mit den jeweiligen Vorjahreswerten besser vergleichbar und das Preisniveau des jeweiligen Haustyps besser ablesbar. Die Darstellung der nachfolgenden Durchschnittswerte wurde gegenüber den Vorjahren verändert und nach den Typen»12 FH freistehend«bzw.»dh/reh gebraucht«getrennt. 3 FH sind nicht mehr dargestellt. 16

19 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittspreise freistehende Ein bis Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser gebraucht Kernstadt Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte/Reiheneckhaus Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Im nachfolgenden Diagramm ist neben den Mittelwerten der o. g. Haustypen noch der Mittelwert der Neubauten des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) angegeben. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Die im Jahr 2008 und 2009 verkauften Objekte hatten jeweils eine kleinere Grundstücksfläche, waren deutlich älter und befanden sich in einem schlechteren Zustand und in einer etwas schlechteren Wohnlage. Der Rückgang der Durchschnittswerte wird also mit großer Wahrscheinlichkeit durch die deutlich schlechtere Qualität der verkauften Objekte verursacht. Kernstadt: 12 FH freistehend und DH / REH FH freist, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH Neubau Stadt Euro Jahr 17

20 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Stadtteile Jahr durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Ein bis Zweifamilienhäuser freistehend Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Ein bis Zweifamilienhäuser Doppelhaushälfte/Reiheneckhaus durchschnittl. Kaufpreis (Euro) Anzahl durchschnittl. Grundstücksfläche (m²) Im nachfolgenden Diagramm ist neben den Mittelwerten der o. g. Haustypen noch der Mittelwert der Neubauten des Haustyps Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) angegeben. Die Mittelwerte sind nicht normiert und können deshalb nicht ohne kritische Betrachtung der Unterschiede der werterheblichen Einflussfaktoren als Grundlage für die Preisentwicklung herangezogen werden. Da die Unterschiede bezüglich durchschnittlichem Baujahr, Wohnlage und Zustand nur sehr gering sind, ist eine Trendaussage über mehrere Jahre zulässig. Danach sind die Preise seit Jahren sehr stabil. Stadtteile: 12 FH freistehend und DH / REH Euro FH freist, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH, ohne Neubau Stadt 12 FH DH/REH Neubau Stadt Jahr 18

21 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung repräsentativen Haustyps Ausgewählt wurde der Typ Doppelhaushälfte / Reiheneckhaus (DH / REH) in der Kernstadt und den inneren Stadtteilen * mit den unten beschriebenen zusätzlichen Eigenschaften. Jahr Anzahl geeignete Verkäufe durchschnittlicher Kaufpreis (Euro) Index (2000 = 100) 100,0 94,4 98,2 97,3 95,7 101,0 98,5 98,4 92,1 97,7 Entwicklung der DH / REH Baujahr: Eigenschaften: Baujahre: 1960 bis 1974, Grundstücksgröße: m², 1 Wohnung, Wohnfläche: m², Wohnlage, Ausstattung, Zustand je zwischen den Werten 15 und 35 (Note x 10) Kaufpreis Tausend Euro Kernstadt u. innere Stadtteile Kernstadt innere Stadtteile Jahr Die Preise sind in diesem normierten Teilbereich um ca. 6 % gestiegen. Trotz der Normierung kann es wegen der geringen Anzahl der Verkäufe zu zufälligen Schwankungen kommen. Eine verlässliche Aussage über die Preisentwicklung ist nur bei einer Betrachtung über mehrere Jahre möglich Richtpreise für typische unterkellerte Ein bis Dreifamilienhäuser Die geeigneten Verkäufe wurden entsprechend Haustyp, Baujahrbereich, Bauart und Ausstattung sowie Größe der Gebäude zu Gruppen geordnet. Aus diesen gleichartigen Verkaufsfällen (je Gruppe ca. 2 11, getrennt nach Kernstadt und»innere bzw. äußere Stadtteilen«*) ergeben sich durch Mittelbildung durchschnittliche Werte für Grundstücksgröße, BruttoGrundfläche (BGF) nach DIN 277 / 1987 gerechnet, Wohnfläche und Kaufpreis. Die angegebenen Richtpreise sind also Mittelwerte und keine Mindestwerte. Die Richtpreise sind mit den letztjährigen Mittelwerten nicht immer direkt vergleichbar, da sie sich auch bei gleichen Haustypen in den wertrelevanten Daten wie Ausstattung, Instandhaltung, Lage, Grundstücksgröße, BGF und Wohnfläche unterscheiden können. Die Richtpreise eignen sich als erster grober Anhaltspunkt sowohl bei Kaufals auch Verkaufsabsichten. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach * äußere Stadtteile = Kirchhausen, Biberach, Klingenberg 19

22 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Wohnlage (s. Seite 29) Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus einfaches Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 12geschossig, meist mit ausgebautem Satteldach Garage mäßig in der Kernstadt, gut , einfaches Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 12geschossig, meist mit ausgebautem Sattel/Walmdach einfach meist Garage, möglicherweise Gebäude zum Abbruch mäßig in der Kernstadt, gut sehr gut , einfaches Mauerwerk verputzt, oft Holzbalkendecke, 12geschossig, mit Sattel/Walm oder Pultdach, tw. ausgebaut meist Garage mäßig in der Kernstadt, gut sehr gut , (teilmod.) 1977 massive Bauweise verputzt, 12geschossig, meist mit ausgebautem Sattel oder Walmdach gut Garage im Osten der Kernstadt, sehr gut , 3 bis 1958 (teilmod.) massive Bauweise verputzt, 12geschossig, mit ausgebautem Walmdach gut 12 Garagen im Osten der Kernstadt, gut sehr gut > , 2 freistehendes Einfamilienhaus einfaches Mauerwerk verputzt, meist Holzbalkendecke, 12geschossig, tw. mit ausgebautem Satteldach einfach tw. Garage Garage mäßig innere Stadtteile, gut innere Stadtteile, gut , , einfaches Mauerwerk verputzt, Holzbalkendecke, 1geschossig, mit ausgebautem Satteldach Garage gut innere Stadtteile, , 3 20

23 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Wohnlage (s. Seite 29) Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe freistehendes Einfamilienhaus massive Bauweise verputzt, 12geschossig, mit ausgebautem Satteldach gut tw. mit Einliegerwohnung, Garage noch gut innere Stadtteile, gut , (teilmod.) 1973 spätere Anbauten massive Bauweise verputzt, 12geschossig, mit ausgebautem Walmdach gut 12 Garagen gut innere Stadtteile, gut , 3 freistehendes Einfamilienhaus einfaches Mauerwerk verputzt, oft Holzbalkendecke, 1geschossig, mit ausgebautem Satteldach keine Garage mäßig äußere Stadtteile, gut , 2 21

24 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Wohnlage (s. Seite 29) Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel/ Reihenhaus (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) einfaches Mauerwerk, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Sattel/Walmdach tw. Garage mäßig in der Kernstadt, , (Doppelhaus/ Reihen/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, Sattel/Walm/ Flachdach tw. Garage mäßig in der Kernstadt, , modernisiert (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, meist ausgebautes Sattel/Walmdach gut Garage gut in der Kernstadt, gut , (Doppelhaus) massive Bauweise, Stahlbetondecke, 2geschossig, oft ausgebautes Satteldach gut tw. Garage gut im Osten der Kernstadt, gut , 2 Einfamilienhaus, Doppel/ Reihenhaus bis 1937 (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig innere Stadtteile, einfach , 2 einfach tw. Garage mäßig schlecht , 2 tw. Garage einfach , (Reihenhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, Satteldach noch tw. Garage mäßig innere Stadtteile, gut , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , 2 22

25 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Wohnlage (s. Seite 29) Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Einfamilienhaus, Doppel/ Reihenhaus (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, meist ausgebautes Sattel/Walmdach mäßig Garage mäßig innere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, Satteldach tw. Garage gut innere Stadtteile, gut , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach Garage innere Stadtteile, , (Reihenhaus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach gut Garage gut innere Stadtteile, noch gut , (Doppelhaus/ Reiheneckhaus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach gut Garage gut innere Stadtteile, gut , (Reihenhaus) massive Bauweise, 2geschossig, gute Wärme u. Schalldämmung, Pultdach o. ausgebautes Satteldach gut Garage im EG gut sehr gut innere Stadtteile, , 3 Einfamilienhaus, Doppel/ Reihenhaus bis 1950 (Doppelhaus) einfaches Mauerwerk gemeinsame Mittelwand, 12geschossig, ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig schlecht äußere Stadtteile, einfach , (Doppelhaus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach Garage gut äußere Stadtteile, gut , (Reihenhaus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach gut Garage gut äußere Stadtteile, gut , (Doppelhaus) massive Bauweise, 12geschossig, ausgebautes Satteldach gut Garage gut äußere Stadtteile, gut , 2 23

26 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart Lage (s. Seite 29) (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Zweifamilienhaus (Doppelhaus) massive Bauweise, gemeinsame Mittelwand, 2geschossig, meist ausgebautes Satteldach noch Garagen in der Kernstadt, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, meist ausgebautes Sattel/ Walmdach 12 Garagen in der Kernstadt, , 3 Zweifamilienhaus bis 1912 (Doppelhaus/ freistehendes Haus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig, nicht ausgebautes Satteldach einfach keine Garage mäßig schlecht innere Stadtteile, einfach , (freistehendes Haus) massives Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Walm/Satteldach einfach Isolierverglasung, Rollläden, tw. 1 Garage mäßig innere Stadtteile, , 3 tw. 1 Garage innere Stadtteile, , (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach 1 Garage gut innere Stadtteile, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach gut 12 Garagen gut innere Stadtteile, gut , 2 Zweifamilienhaus (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig, ausgebautes Satteldach 12 Garagen gut äußere Stadtteile, gut , 3 24

27 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Richtpreise durchschnittliche Werte: Haustyp Baujahr Bauart (m²) BGF (m²) Gebäudeausstattung (Definition s. Seite 28) Instandhaltung Wohnlage (s. Seite 29) Grundstücksgröße Wohnfläche (m²) Richtpreis (Euro) Anzahl Verkäufe Dreifamilienhaus 1928 (teilmod.) 1956 (Doppelhaus/ freistehendes Haus) massive Bauweise, tw. Wiederaufbau, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach 12 Garagen in der Kernstadt, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Dachgeschoss Garage noch in der Kernstadt, gut , 3 Dreifamilienhaus bis 1908 (freistehendes Haus) einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach einfach ohne Garage mäßig innere Stadtteile, , (freistehendes Haus) massive Bauweise, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach Garage mäßig innere Stadtteile, , 3 bis 1908 (freistehendes Haus) modernisiert einfaches Mauerwerk, Holzbalkendecke, 2geschossig mit als Wohnung ausgebautem Satteldach ohne Garage gut innere Stadtteile, , 2 25

28 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Durchschnittliche Wohnflächenpreise für typische Dreifamilienhäuser inklusive Bodenanteil nach Lage, Baujahrbereich, Ausstattung und Zustand Wohnlage Baujahr Ausstattung (1) Zahl der Fälle Spanne Euro/m² Wfl. Instandhaltung Mittelwert Euro/m² Wfl. m² Wohnfläche Kernstadt gut 1928 (tw. mod.) 1950 einfach Wohnungen ohne Garage, zu 25 % Stellplatz Kernstadt noch 1936 (tw. mod.) 1956 Wohnungen zu 42 % mit Garage und zu 25 % mit Stellplatz innere Stadtteile gut gut Wohnungen zu 67 % mit Garage und zu 22 % mit Stellplatz gut innere Stadtteile meist in Böckingen noch bis 1908 Wohnungen zu 22 % mit Garage und zu 10 % mit Stellplatz einfach Wohnungen zu 10 % mit Garage und ohne Stellplatz (2) 180 mäßig (1) Beschreibung unter Kapitel : Beurteilungsmaßstab für die Gebäudeausstattung (2) m²preis gilt unabhängig von der Wohnfläche Die Wohnflächenpreise sind überwiegend von der Lage, aber auch von der Ausstattung, der Instandhaltung und dem Baujahr abhängig. Die angegebenen Preise sind wegen der jährlich geänderten durchschnittlichen Qualität nicht direkt vergleichbar. Nach überschlägiger Normierung haben sich die Preise nicht verändert. 26

29 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte der Ein bis Dreifamilienhäuser Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Sachwertverfahren Bodenwerte: Als Grundlage dienten die Bodenrichtwerte vom Entsprechend der tatsächlichen baulichen Ausnutzung (Geschossflächenzahl), der Lage, der Größe und des Zuschnitts des einzelnen Grundstücks entstanden durch Zu oder Abschläge individuelle, auf das einzelne zu bewertende Grundstück bezogene Bodenwerte. Auf den früher angesetzten Bebauungsabschlag wird seit 2007 verzichtet. Grundstücksgrößenumrechnungstabelle: (erforderliche Daten nach 8 WertV) GFZUmrechnungstabelle: (erforderliche Daten nach 8 WertV) Die Entwicklung dieser Tabelle erfolgte in Anlehnung an die bekannte Tabelle aus den Wertermittlungsrichtlinien unter Berücksichtigung der speziellen örtlichen Marktverhältnisse. Bei der Umrechnung von Bodenwerten wegen unterschiedlicher GFZ bleiben GFZAbweichungen von ± 0,1 grundsätzlich unberücksichtigt. GFZ (nach BauNVO 1977) Koeffizient ab ,2 0,685 0,3 0,73 Fläche [m²] Index (500 m² = 100) Index (300 m² = 100) 0,4 0,775 Freistehendes Haus Doppelhaushälfte 0,5 0, , , , ,075 0, ,03 0, , , , , ,88 Eingesetzte Normalherstellungskosten: Pro m² Bruttogrundfläche (BGF) in Abhängigkeit von Gebäudetyp und Ausstattung nach NHK 2000, jedoch ohne BadenWürttembergZuschlag und ohne Einspännerzuschlag. 0,6 0,865 0,7 0,91 0,8 0,945 0,9 0,975 1,0 1,0 1,1 1,025 1,2 1,05 1,3 1,075 1,4 1,10 1,5 1,12 1,6 1,14 1,8 1,175 2,0 1,21 2,2 1,23 27

30 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Technische Wertminderung wegen Alters: Maßgebend für die anzusetzende Alterswertminderung ist nicht das tatsächliche Baujahr, sondern ein wegen durchgeführter Modernisierungen oder unterlassener Instandhaltungen berechnetes fiktives Baujahr. Daraus ergibt sich das fiktive Alter, oder in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, die hier bei 90 bis 100 Jahren liegt, die verbleibende Restnutzungsdauer. Bis zum Alter von ca. 20 Jahren und vor durchgeführten Modernisierungen wenden wir die»lineare Wertminderung«an. Danach wechseln wir bis zu einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren zur Wertminderung nach»ross«, wobei der Zustand zusätzlich berücksichtigt wird. Bei schlechtem Zustand wird wieder die lineare Wertminderung angesetzt. Liegt die Restnutzungsdauer unter 20 Jahren verwenden wir die Wertminderung nach»gerardy«, die bei 85 % endet. Definition der Gebäudeausstattung für LAZZahl (Erläuterung siehe S. 32): sehr gut (10) gut (20) (30) einfach (40) einfachst (50) Zentralheizung, tw. Fußbodenheizung oder Klimaanlage, zusätzlicher Kamin oder Kachelofen, zentrale Warmwasserversorgung; reichhaltige und aufwändige Badeinrichtung, mehrere Bäder, separates WC. Fenster mindestens Isolierverglasung, oft Schutzverglasung (Wärme, Einbruch, Schall), Rollläden, Jalousien. Einbauküche; Innentüren und Einbauschränke aus Edelholz; Parkett, Natursteinböden und hochwertige Fliesen; leistungsfähige Elektroinstallation. Insgesamt in hochwertiger Qualität. Teilweise mit Sauna, Schwimmbad oder Wintergarten ausgestattet. Zentralheizung mit Warmwasserversorgung; gute Badeinrichtung (Einbauwanne, zusätzliche Duschwanne, Waschtisch, gefliest), separates WC; gute Kücheneinrichtung; Isolierglasfenster mit Rollläden; Parkett, Textilboden, Steinzeugfliesen; gute elektrische Installation. Insgesamt in guter Qualität. Gas, Kachel, Speicherofen oder ältere Zentralheizung; einfache Badeinrichtung (Einbauwanne bzw. Duschwanne, Waschtisch, WC im Badezimmer) mit Warmwasserboiler; Kücheneinrichtung mit Warmwasserbereiter; Verbundfenster mit Rolloder Klappläden oder Jalousien; Linoleum, Textilboden, Steinzeugfliesen. Ausreichende elektrische Installation unter Putz. Einzelofenheizung, Kohle, Gas, Elektro; ohne Bad oder nur Behelfsbad, WC innerhalb der Wohnung; einfache Kücheneinrichtung; teils Verbundfenster mit Roll oder Klappläden; Holzdielen, Linoleum oder PVCFußboden. Ausreichende elektrische Installation größtenteils unter Putz. Einzelofenheizung; ohne Bad, einfaches WC oder WC außerhalb der Wohnung; keine Kücheneinrichtung, Einfachfenster; Holzfußboden oder Stragula. Geringe elektrische Installation, teils auf Putz. 28

31 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Definition der verschiedenen Wohnlagen in Heilbronn Die Wohnlagenzuordnung ergibt sich aus einem beim Gutachterausschuss geführten, jedoch nicht veröffentlichten Wohnlagenregister nach Straße und Hausnummer. Die Wohnlageneinstufung entspricht jedoch nicht immer dem Grundstückspreisniveau, das auch vom jeweiligen Stadtteil (inkl. Kernstadt) abhängig ist. Wohnlage bevorzugt (10) Definition Absolut ruhige Wohnlage in aufgelockerter, 1 bis 2geschossiger Bauweise, meist Landhaus oder Villengebiet, bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastrukturausstattung und günstiger Lage zu Freizeit und Naherholungsgebieten oder Aussichtslage. Gute Imagelage. (z. B. Alexander / Dittmarstraße, Beutinger Straße, KarlWulleStraße, VonWitzlebenStraße) gut (20) Ruhige Wohnviertel mit aufgelockerter, zumeist offener Bauweise mit geringer Immissionsbelastung und guter Infrastruktur. (z. B. Winzerstraße, Mörikestraße, Gundelsheimer Straße, Bietigheimer Straße). Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung. Meist auch in den neueren Wohngebieten in den Stadtteilen. (z. B. Goerderlerstraße, Holunderstraße, Otto KirchheimerStraße, Königsberger Straße, Nussäckerstraße, Wittumhalde, Panoramaweg, Verdistraße, Asperger Straße) (30) Wohnlagen ohne besondere Vor und Nachteile; sie sind gekennzeichnet mit durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind die Grundstücke mit genügend Freiflächen in den älteren Wohngebieten, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen. (z. B. Mönchseestraße, Gellertstraße, Rauchstraße, in den Stadtteilen z. B. Landwehrstraße, Frundsbergstraße, Mauerstraße, Damaschkestraße, Breslauer Straße, Mühlbergstraße) einfach (40) Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen bei dichter Bebauung oder schon mit spürbarer Immissionsbelastung (z. B. Sontheimer Straße, Dammstraße, in den Stadtteilen z. B. Klingenberger Straße, Böckinger Straße, Frankenbacher Straße, Saarbrückener Straße, Schlossstraße, Unterlandstraße). Hierzu gehören auch Hinterhausbebauungen bei unzureichender Besonnung und Durchgrünung. schlecht (50) Kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen bei dichter Bebauung mit starker Immissionsbelastung (z. B. starke Lärm oder Geruchsbelästigung). Inmitten oder im Windschatten von Industrie, an Hauptverkehrsstraßen / Verkehrsknotenpunkten. Schlechte Imagelage. (z. B. Ellwanger Straße, Neckarsulmer Straße, Paulinenstraße, WilhelmLeuschnerStraße, Rathenauplatz, Christophplatz) 29

32 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Faktoren für die Marktanpassung der berechneten Sachwerte (erforderliche Daten nach 8 WertV) Die unter genannten Ausgangsdaten wurden verwendet, um durch Gegenbewertung im Sachwertverfahren Faktoren zu ern, die das Verhältnis des erzielten Kaufpreises zum berechneten Sachwert wiedergeben. Kaufpreis (Faktor = ) berechneter Sachwert Mit diesem Faktor kann nun bei der Gutachtenerstattung der berechnete Sachwert an das Preisgefüge des örtlichen Grundstücksmarktes angepasst werden. Die Faktoren sind abhängig von der Sachwerthöhe als Mittelwerte im jeweiligen Sachwertbereich teilweise getrennt nach Kernstadt und Stadtteilen bzw. den Haustypen und der LAZZahl (Erläuterung siehe S. 32) in den nachfolgenden Grafiken dargestellt und ablesbar. Die eingezeichneten Faktorenkurven entstanden aus der optischen Ausgleichung der Einzelfaktoren und aus Durchschnittswerten von je 3 aufeinanderfolgenden Faktoren (3er Durchschnitt). Um die Streuung der Faktoren zu verdeutlichen sind auch zusätzlich die obere und die untere Bereichsgrenze der errechneten Faktoren dargestellt. Ergebnis: berechneter Sachwert x Faktor = Verkehrswert Dreifamilienhaus, freistehend oder als Doppel / Reihenhaus 1,1 1 Kernstadt und Stadtteile (LAZ 96) Kernstadt und Stadtteile (LAZ 68) Bereichsgrenzen oben und unten 0,9 0,8 0,7 0,6 0, Faktor Sachwert Wie im Vorjahr waren keine signifikanten Unterschiede zwischen Kernstadt und Stadtteilen erkennbar, deshalb konnten die 3FHWerte jeweils zusammengefasst werden. Im mittleren Preisbereich verläuft die Kurve etwas flacher als im Vorjahr, 30

33 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Ein und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt Heilbronn 1,25 1,2 1,15 Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 5 ) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 7 ) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 9 ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 6 ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 8 ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 10 ) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ ) 1,1 1,05 1 Faktor 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0, Sachwert in Euro Ein und Zweifamilienhäuser in den Stadtteilen 1,25 1,2 1,15 1,1 Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 64) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 8 ) Freistehendes Einfamilienhaus (LAZ 10 ) Reihen haus als Einfamilienhaus (LAZ ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 6 ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 8 ) Doppel/Reihenhaus als Einfamilienhaus (LAZ 11 ) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 8 ) Zweifamilienhaus, freistehend oder Doppel/Reihenhaus (LAZ 1 ) Bereichsgrenzen 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0, Faktor Sachwert in Euro 31

34 3.2.2 Entwicklung in den Teilbereichen Ein bis Dreifamilienhäuser Allgemeines: Die erten Faktoren wurden nach dem Haustyp (freistehendes Haus, Doppel / Reihenhaus bzw. Ein oder Zweifamilienhaus) und nach der Höhe der»lazzahl«(summe aus Lage, Ausstattung, Zustand; Einzelwert Schulnote x 10) sortiert und getrennt für die Kernstadt und die Stadtteile als Durchschnittswerte grafisch dargestellt. Es zeigt sich bei gleicher Sachwerthöhe eine deutliche Abhängigkeit von der»lazzahl«: Je geringer die Zahl (= bessere Lage, Ausstattung, Zustand) desto höher der Faktor! Kernstadt: Für jeden der drei Haustypen sind hier 2 bis 3 Faktorenkurven mit unterschiedlicher LAZZahl dargestellt. Folgende Abhängigkeiten sind wie im Vorjahr ablesbar: höhere Faktoren bei niedrigen Sachwerten höhere Faktoren bei niedrigen LAZZahlen bei freistehenden Häusern höhere Faktoren als bei Doppel / Reihenhäusern und teilweise bei Zweifamilienhäusern Normiert auf die gleiche LAZZahl liegen die errechneten Faktoren bei den Doppel / Reihenhäusern mit LAZ 108 deutlich über den Vorjahreswerten. Bei den freistehenden Häusern sind keine Veränderungen erkennbar, nur bei den Zweifamilienhäusern liegen sie mit durchgängig 5 Prozentpunkten deutlich darunter. Der Preisbereich über , Euro ist hier ganz entfallen. Stadtteile: Hier konnten ebenfalls für insgesamt drei Haustypen Faktorenkurven ert werden. Es gelten die gleichen Abhängigkeiten wie bei der Kernstadt. Die errechneten Faktoren liegen bei den freistehenden Einfamilienhäusern annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Bei den Doppel / Reihenhäusern im Bereich der hohen LAZZahlen liegen sie ca. 5 Prozentpunkte darunter und im mittleren LAZBereich verläuft die Kurve deutlich flacher. Neu ist eine separate Kurve für die Reihenhäuser, die ca. 8 Prozentpunkte unter derjenigen der Doppel und Reiheneckhäuser liegt. Bei den Zweifamilienhäusern liegen sie mit bis zu 10 Prozentpunkten deutlich unter den Vorjahreswerten, allerdings nur im Bereich der niedrigeren Sachwerte. 32

35 Entwicklung in den Teilbereichen Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 23 (17) , ( ,) (8 967) Stadtteile 2 (10) , ( ,) (7 454) Stadtkreis gesamt 25 (27) , ( ,) (16 421) Durchschnittliche Wohnflächenpreise der Mehrfamilienhäuser (4 12 Wohneinheiten) inklusive Bodenanteil nach Lage und Baujahrbereich Wohnlage Baujahr Ausstattung Instandhaltung Zahl der Fälle Spanne m² Wohnfläche Mittelwert Spanne Euro/m² Mittelwert Euro/m² Wohnfläche in der Kernstadt einfach mittlere Ausstattung, ca. 37 % der Wohnungen mit Garage, mäßige mittlere Instandhaltung Ø , Die Wohnflächenpreise sind überwiegend von der Lage, aber auch von der Ausstattung, der Instandhaltung, dem Baujahr und der Gesamtwohnfläche abhängig. Die Preise liegen nach überschlägiger Normierung auf dem Niveau des Vorjahres. 33

36 3.2.4 Entwicklung in den Teilbereichen Wohn und Geschäftshäuser Wohn und Geschäftshäuser Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 25 (30) , ( ,) (37 305) Stadtteile 18 (17) , ( ,) (9 545) Stadtkreis gesamt 43 (47) , ( ,) (46 850) Gewerbe und Industriegebäude Zahl, Umsätze und Flächen nach Kernstadt bzw. Stadtteilen Zahl der verwertbaren Verträge (Vorjahr) Umsatz Euro Grundstücksfläche m² Kernstadt 5 (7) , ( ,) (38 858) Stadtteile 11 (8) , ( ,) (38 418) Stadtkreis gesamt 16 (15) , ( ,) (77 276) 34

37 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen, Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn und Geschäftshäuser und gewerbliche Gebäude Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Ertragswertverfahren Durch die Umkehrung des Rechengangs für das Ertragswertverfahren lässt sich bei Verkäufen von Ertragsobjekten der zugrundeliegende Liegenschaftszins bzw. Ertragsfaktor ern. Angesetzte Ausgangsdaten bei der Auswertung nach dem Ertragswertverfahren: Mieten: Bodenwerte: Als Grundlage dienten die Bodenrichtwerte vom Entsprechend der tatsächlichen baulichen Ausnutzung (Geschossflächenzahl nach BauNVO 1977), der Lage und des Zuschnitts des einzelnen Grundstücks entstanden durch Zu oder Abschläge individuelle, auf das einzelne zu bewertende Grundstück bezogene Bodenwerte. Wohnungsmieten wurden dem Mietspiegel 2008 der Stadt Heilbronn entnommen. Bei Modernisierungen wurden die Mieten entsprechend dem Baujahrbereich gewählt, dessen Standard durch die Erneuerung erreicht wurde. Gewerbliche Mieten wurden unter Berücksichtigung eigener Erhebungen und Erfahrungswerte wie folgt angesetzt (siehe Tabelle). Nutzung Büro EG / OG Gaststätte EG Lage Kernstadt und Stadtteile Stadtteile und Kernstadt, ohne Geschäftslagen Mietspanne (Vorjahr) 4,5 8,5 (4,75 6,7) 5,8 11,0 (7,0 13,0) angesetzte Miete ohne Mwst. im Ø (Vorjahr) 6,15 (5,5) 7,6 (9,5) Bewirtschaftungskosten: Zur Berechnung der Reinerträge wurden von den Nettokaltmieten folgende Bewirtschaftungskosten nach der II. Berechnungsverordnung, Stand abgezogen: Laden EG Innenstadt, Geschäftslage ohne Ia (Innenstadt, Geschäftslage IIa) (Innenstadt, Geschäftslage IIb) Kernstadt Innenstadtring an Hauptverkehrsstraße 23,0 40,0 (20,0 28,0) (12,0 21,0) (6,5 10,0) 31,5 (23,6) (15,5) (7,4) Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskostenanteil bei gewerblichen Objekten, der beim Eigentümer verbleibt. Pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche betrugen die Bewirtschaftungskosten ca Euro, durchschnittlich ca. 18 Euro, bei rein gewerblicher Nutzung (Produktion, Dienstleistung) 8,0 9,2 Euro. Werkstatt Gewerbehalle (ohne Büro) Nebenlagen Kernstadt (6,0 7,5) Stadtteile 5,5 9,5 (4,5 8,5) Kernstadt und Stadtteile (Stadtteile, kleine Flächen) Kernstadt und Stadtteile 3,0 4,5 () (3,0 4,0) 8,1 (6,8) 7,9 (6,8) 3,7 (4,0) 4,0 (3,5) Lager UG OG Kernstadt und Stadtteile 1,0 3,5 (1,0 3,0) 1,95 (2,0) Freilager Kernstadt und Stadtteile 0,4 0,6 (0,6 1,0) 0,5 (0,75) 35

38 3.2.6 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren (erforderliche Daten nach 8 WertV) Nutzung Wohn/Nutzfläche (Vorjahr) gewerbl. Ertragsanteil in % (Vorjahr) Lage (Vorjahr) Zahl der Fälle (Vorj.) durchschnittl. RND (Vorjahr) Liegenschaftszins Spanne Mittel (Vorjahr) Ertragsfaktor = Kaufpreis/Rohertrag Spanne Mittel (Vorjahr) Eigentumswohnung bis 40 m² Wohnfläche m² Wohnfläche m² Wohnfläche m² Wohnfläche ab 110 m² Wohnfläche Kernstadt + Stadtteile 43 (49) 41 (32) 38 (46) 44 (42) 52 (48) 4,4 7,5 (5,0 5,9) 4,2 5,5 (4,2 4,7) 3,8 4,5 (3,7 5,0) 3,5 4,2 (3,6 5,0) 3,4 4,0 () 6,0 (5,4) 4,7 (4,4) 4,1 (4,1) 4,0 (4,0) 3,6 (3,5) Dreifamilienhaus m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) ( m² Wohnfläche) Kernstadt (Kernstadt mittlere gute Lage / Zustand) (Kernstadt einfache Lage / schlechter Zust.) 12 (6) (5) 27 (36) (25) 3,8 4,9 (3,5 5,0) (4,9 5,9) 4,35 (4,2) (5,2) 10,6 17,4 (14,6 19,7) (10,3 13,3) 14,3 (16,2) (11,6) m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) Stadtteile (Stadtteile) 12 (13) 32 (37) 3,2 5,8 (3,0 5,8) 4,45 (4,3) 10,0 18,8 (11,7 18,9) 14,0 (14,7) Mehrfamilienhaus m² Wohnfläche ( m² Wohnfläche) Kernstadt + Stadtteile (Kernstadt + Stadtteile) 17 (10) 27 (29) 3,3 7,3 (4,6 6,6) 5,6 (5,5) 8,2 13,9 (8,8 14,2) 11,1 (11,6) ( m² Wohnfläche) (Kernstadt + Stadtteile) ( 1) enthält viele Blockverkäufe) (7 1) ) (36) (5,9 9,7) (7,6) (7,7 12,1) (9,6) Wohn und Geschäftshaus mit Büro/Praxis m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (29 100) Kernstadt + Stadtteile (Kernstadt + Stadtteile) 6 (4) 45 (29) 3,9 9,6 2) (4,3 9,5) 5,7 (6,5) 7,9 20,8 (6,5 15,3) 14,9 (10,2) mit Werkstatt, Lager m² Wohn/Nutzfl. ( ² Wohn/Nutzfl.) (16 33) Kernstadt + Stadtteile (Kernstadt + Stadtteile) 3 (3) 23 (40) 5,7 7,0 (5,6 6,6) 6,4 (6,2) 8,9 13,7 (11,1 12,4) 10,9 (11,8) mit Gaststätte m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (32 65) Nebenl. Kernstadt + Stadtteile (Nebenl. Kernstadt + Stadtteile) 4 (4) 32 (27) 4,5 7,9 (4,8 7,7) 6,4 (5,9) 9,4 13,2 (7,7 14,3) 11,35 (11,0) mit Laden m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) ( m² Wohn/Nutzfl.) (57 81) (15 66) Kernstadt, Innenstadt, Geschäftslage ohne Ia (Kernstadt, Innenstadt, Geschäftslage) (Kernstadt, Innenstadtring, Hauptverkehrsstraßen) 2 (3) (5) 24 (25) (27) 5,2 7,1 (5,1 9,9) (7,9 9,7) 6,15 (7,0) (8,3) 10,2 12,5 (7,9 11,9) (7,8 8,7) 11,35 (10,3) (8,3) m² Wohn/Nutzfl. ( m² Wohn/Nutzfl.) (23 54) Kernstadt Nebenlagen und Innere Stadtteile (Kernstadt Nebenlagen und Innere Stadtteile) 4 (8) 28 (24) 5,4 8,7 (4,5 7,0) 7,2 (5,8) 7,8 11,1 (8,2 12,7) 9,75 (10,75) Gewerbe Dienstleister o. Produktionsbetriebe m² Nutzfläche ( m² Nutzfläche) 100 (100) Kernstadt + Stadtteile (Kernstadt + Stadtteile) 3 (5) 29 (21) 6,1 8,3 (6,2 9,7) 7,3 (8,0) 8,5 12,9 (8,0 12,0) 10,4 (9,5) 2) jüngere Objekte mit großer RND haben den niedrigeren Zins 36

39 Entwicklung in den Teilbereichen Liegenschaftszinssätze Die Liegenschaftszinsen (LiZi) für Eigentumswohnungen wurden wieder aus Gutachten des Gutachterausschusses entnommen, deren festgestellte Verkehrswerte direkt aus Vergleichswerten abgeleitet wurden. Deutlich sichtbar ist die Abhängigkeit des LiZi von der Wohnfläche. Je kleiner die Wohnfläche, desto höher ist der LiZi. Beim Vergleich der Drei und Mehrfamilienhäuser fällt auf, dass die LiZi überwiegend stagnierten. Bei den Wohn und Geschäftshäusern gab es unterschiedliche Entwicklungen: Bei dem Typ»Büro / Praxis«sank der LiZi um 0,8 Prozentpunkte. Die Ursache liegt hier an der durchschnittlich deutlich höheren Restnutzungsdauer. Beim Typ»Laden«sank der Zins in den Geschäftslagen, während er in den Nebenlagen noch deutlicher stieg. Dies entspricht dem allgemeinen Markttrend, nach dem die Preise in den Nebenlagen stark nachgeben und nur in den Toplagen noch steigen. Der Rückgang des LiZi beim Gewerbe ist ausschließlich auf die deutlich kleineren Objekte zurückzuführen; das Preisniveau bleibt hier also weiter niedrig. Beispiel für die Wahl des geeigneten Liegenschaftszinssatzes: Merkmale: Bereichsuntergrenze: Bereichsobergrenze: gute Geschäftslage, geringer gewerblicher Anteil, niedrige Mieten, kleinere Objekte einfache Geschäftslage, hoher gewerblicher Anteil, hohe Mieten, größere Objekte Entwicklung der Liegenschaftszinssätze seit Dreifamilienhaus 8 Mehrfamilienhaus Zins WGH mit Büro / Praxis, Wert ohne größere Büroobjekte WGH mit Werkstatt WGH mit Gaststätte / Bistro / Spielhalle WGH mit Laden überw in Geschäftslagen der Kernstadt WGH mit Laden in Nebenlagen Jahr Prod Gewerbe / Dienstl Die Liegenschaftszinsen sind nicht immer direkt mit dem Vorjahreswert vergleichbar, da sich die Mittelwerte jedes Jahr auf unterschiedliche Qualitäten bezüglich Lage, Nutzungsart und des gewerblichen Anteils beziehen. Dadurch entstehen bei geringen Fallzahlen vor allem bei den Wohnund Geschäftshäusern mit Läden bzw. Werkstätten starke Schwankungen. Über den oben dargestellten Zeitraum von 18 Jahren ist aber auch in diesen Teilbereichen der Trend kontinuierlich steigender Liegenschaftszinsen ablesbar, die allgemein ab dem Jahr 2003 weitgehend stagnierten. Beim Typ»WGH mit Laden«liegt der LiZi in Nebenlagen erstmals über dem in den Geschäftslagen. 37

40 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum 3.3 Sondereigentum Wohnungseigentum Allgemeines Im Jahr 2009 wurden in den verwertbaren Verträgen 818 (Vorjahr 725) Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Zuwachs von 12,8 %. Während der Wiederverkauf noch moderat um 6 % auf 645 zulegte, stieg der Erstverkauf erstmals nach einer dreijährigen Abwärtsspirale wieder deutlich um 68 % auf 116 verkaufte Wohnungen und erreichte damit wieder das Niveau von Die Erstverkäufe umgewandelter Wohnungen stiegen mit + 24 % auf 57 Wohnungen. Anzahl der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit Verkäufe Gesamtzahl der verkauften WE Wiederverkäufe gebrauchter WE Verkäufe neuer WE, Erstbezug Erstverkäufe umgewandelter WE Umsatz der WEVerkäufe nach Wiederverkäufen, Erstverkäufen und Erstumwandlungen seit ,5 98,4 96,5 106,5 Erstverkäufe umgewandelter W E Verkäufe neuer W E, Erstbezug W iederverkäufe gebrauchter W E Gesamtumsatz der verkauften W E Millionen Euro 87,0 88, , ,4 72, ,4 57, ,0 56,1 55,3 52,7 52,8 48, , ,6 34,4 34,5 27,9 25, ,7 22,9 18, ,9 14,9 13,9 11,3 12,5 11,4 10 7,1 6,2 4,4 5,

41 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Auswertung der geeigneten Eigentumswohnungen Durchschnittliche Quadratmeterpreise nach Baujahr und Wohnfläche Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der DIN 283 (Fassung Februar 1962). Danach werden Flächen in Dachschrägen unter 1 m lichte Höhe nicht, und zwischen 1 und 2 m Höhe zur Hälfte berücksichtigt. Balkone werden zu einem Viertel, Loggien zur Hälfte angesetzt. Bei Verwendung der Rohbaumaße beträgt der Putzabzug 3 %. Diese DIN ist seit 1983 ersatzlos aufgehoben. Diese Handhabung entspricht bis auf den Putzabzug der neuen Wohnflächenverordnung vom (BGBl. I 2003, 2346). Zur weiteren Auswertung wurden die Quadratmeterpreise berechnet und nach Baujahr und Größe der Wohnung sortiert. Die Preise sind auf ein einheitliches Niveau, ab Baujahr 1964 inklusive einer Garage (bis 1964 ohne Garage oder Stellplatz), entsprechend der tatsächlichen oder erten Werte für Garagen und Stellplätze bereinigt. Für diese notwendige Normierung wurden folgende Stellplatz, Tiefgaragen und Garagenpreise in Euro verwendet: Baujahr Lage bis Erstverkauf (Neubau) Tiefgarage oder Garage Kernstadt Stadtteile Stellplatz Kernstadt (baujahrunabhängig) Stadtteile (baujahrunabhängig) 635 Wohnungen sind in der nachfolgenden Zusammenstellung enthalten. Die anderen waren für eine Auswertung nicht geeignet, da: nicht genügend Kauffälle für eine Gruppenbildung vorlagen, keine Wohnflächen ert werden konnten, keine Komplettpreise vorlagen, da z. B. Ausbauarbeiten in Eigenleistung erbracht wurden, Verkäufe in der Verwandtschaft, unter Partnern, Nachbarn oder sonstigen Umständen die erkennbar nicht dem freien Markt unterworfen waren, erfolgten. 39

42 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Eigentumswohnungen (WE) Durchschnittliche Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2009 Füllschema der Zeilen: 1. Anzahl der geeigneten Verträge 2. Durchschnittspreis: Euro/m² Wohnfläche 3. Bereichsgrenzen in Euro/m² 4. Abweichung der Bereichsuntergrenze/ Bereichsobergrenze vom Mittelwert in % 5. Durchschnittliche Wohnlage (= Schulnote x 10) Wohnfläche Baujahr bis 1964 Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr WE ohne Garage + ohne Stellplatz m² nicht grundlegend erneuert teilweise grundlegend erneuert neu grundlegend erneuert WE mit 1 Garage WE mit 1 Garage WE mit 1 Garage Wiederverkäufe WE mit 1 Garage Erstverkäufe WE mit 1 Garage WE ohne Garage + ohne Stellplatz in SENIOREN WOHNANLAGE , , , > (2) (1) Grafische Darstellung siehe nächste Seite (1) Enthält mehrere Dachterrassenwohnungen (m² Dachterrasse zu 1/4 gerechnet), Maisonettewohnungen und hochwertig ausgestattete WE. Kaufpreis ohne Einbauküche. 40

43 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Eigentumswohnungen: Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohnfläche gegliedert nach Wohnflächen und Baujahrbereichen mit Angabe der Anzahl der geeigneten Verkaufsfälle. Euro/m² Wohnfläche bis 1964, neu grund legen ohne Ga /St 2009, Erstverkauf, mit Ga , Wiederverkauf, mit Ga , SENIORENW, ohne Ga /Stellpl , mit Ga , mit Ga bis 1964, teilweise grundlegend erneuert, Ga /St , mit Ga bis 1964, nicht grund legend ohne Ga /St m² Wohnfläche 41

44 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Ergebnisse der Auswertung Die meisten Wohnungen wurden wie schon im Vorjahr im Wohnflächenbereich m² verkauft. Der Bereich m² belegte wieder den zweiten Platz. Bei den Neubauten liegt dieser Bereich allerdings klar vorne. Eine Abhängigkeit der Wohnflächenpreise von der Größe der Wohnung ist auch wieder feststellbar. Es gilt fast durchgängig: Je größer die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Im Jahr 1995 galt noch das Gegenteil, kleine Wohnungen waren also teurer. Die Umkehrung der Abhängigkeit erfolgte über einen Zeitraum von 12 Jahren stetig in vielen kleinen Schritten. Je älter die Wohnungen, desto niedriger die Wohnflächenpreise. Ausnahmen bilden Wohnungen, die grundlegend erneuert wurden. Bei Wohnungen in älteren Gebäuden, die neu grundlegend erneuert wurden, können die Quadratmeterpreise Neubaupreisniveau erreichen oder sogar übersteigen. Wohnungen < 40 m² sind fast unabhängig vom Baujahr immer noch günstig zu haben, weil sie wenig nachgefragt werden. Die großen Preisspannen entstehen durch die unterschiedlichen Wohnlagen. Dabei liegen die Wohnflächenpreise in den besten Lagen sowie bei neuen Wohnungen in der Innenstadt an der Bereichsobergrenze, in schlechten Lagen und auch z. T. in den Ortskernen der Vororte an der Bereichsuntergrenze. In der Regel sind Wohnungen in kleineren Gebäuden mit 16 WE teuerer als in großen Wohnblöcken. Der Wertunterschied zwischen EG und OG Wohnungen ist nicht immer nachweisbar. In der Regel aber liegen die EGPreise ca. 4 % unter den OGPreisen und ca. 3 % unter dem gemeinsamen Mittelwert. Die Kaufpreise bewegen sich in den meisten Stadtteilen auf demselben Niveau wie in der Kernstadt. Nur in Biberach, Kirchhausen und Klingenberg (äußere Stadtteile) liegen die Preise in der Regel um ca. 10 % unter dem jeweiligen Mittelwert. Einfluss der Wohnlage auf die Wohnflächenpreise: Der Einfluss der Wohnlage auf den Preis wurde in verschiedenen Baujahr und Wohnflächenbereichen untersucht. Es ergaben sich sehr einheitliche Abhängigkeiten, deren Mittelwerte in der nachstehenden Tabelle ablesbar sind. Wohnlage: Index: 1,20 1,13 1,07 1,00 0,93 0,86 0,78 0,69 Bewertungsbeispiel: Bereichsobergrenze: Bereichsuntergrenze: Merkmale: beste Lage, DGWohnung, beste Ausstattung, Einbauküche, 1 6 WE im Gebäude schlechte Lage, EGWohnung ohne Gartenanteil, einfache Ausstattung, Wohnblock mit > 36 WE, vermietet 42

45 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Preisentwicklung Neubaueigentumswohnungen ( m²) Aufgrund geänderter Verkaufszahlen in den einzelnen Wohnflächenbereichen wurde die nachfolgend dargestellte Indexreihe Neubaueigentumswohnungen ab 2000 an die neuen Verhältnisse angepasst und um den Bereich m² erweitert. Der neue Durchschnittspreis der Wohnflächenbereiche m² ist zur besseren Vergleichbarkeit schon ab 1998 dargestellt. Der erte Durchschnittspreis aller Neubauwohnungen zwischen 40 m² und 110 m² Wohnfläche stieg von 2.320, Euro (2008) auf 2.368, Euro pro m² Wohnfläche und somit um 2,1 %. Indexreihe Neubaueigentumswohnungen Neubauten im Jahr Durchschnittspreis der Wohnflächenbereiche in Euro / m² inkl. Garage m² m² Indexreihe (1987 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 2.163, 2.302, 2.413, 2.536, 2.513, 2.465, 2.435, 2.368, 2.337, 2.357, 2.342, 2.326, 2.281, 2.280, 2.455, 2.239, 2.279, 2.281, 2.320, 2.368, 100,00 139,10 148,04 155,18 163,09 161,61 158,52 156,59 150,29 151,58 150,61 149,58 146,69 146,62 157,88 143,99 146,56 146,69 149,20 152, ,1 % + 6,4 % + 4,8 % + 5,1 % 0,9 % 1,9 % 1,2 % 4,0 % + 0,9 % 0,6 % 0,7 % 1,9 % 0,0 % + 7,7 % 8,8 % + 1,8 % + 0,1 % + 1,7 % + 2,1 % Euro/m² Wohnfläche Jahr 43

46 3.3.1 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen Der Durchschnittspreis aller gebrauchten Wohnungen ohne Seniorenwohnungen und ohne die neu grundlegend erneuerten Altbauwohnungen stieg erstmals wieder nach einem vierjährigen stetigen Rückgang von Euro/m² im Vorjahr um 2,7 % auf EUR/m² und damit auf den Stand des Jahres Hauptursache ist eine deutliche Preissteigerung der Wohnungen des Wohnflächenbereiches < 40 m² und eine größere Anzahl von Verkäufen neuerer Wohnungen. Indexreihe Wiederverkauf Eigentumswohnungen Jahr Durchschnittspreis in Euro / m² Indexreihe (1987 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 1.507, 1.568, 1.573, 1.584, 1.512, 1.523, 1.487, 1.428, 1.362, 1.379, 1.320, 1.401, 1.327, 1.328, 1.310, 1.304, 1.228, 1.199, 1.231, 100,00 135,16 140,63 141,08 142,06 135,61 136,59 133,36 128,07 122,15 123,68 118,39 125,65 119,01 119,10 117,49 116,95 110,13 107,53 110, ,2 % + 4,1 % + 0,3 % + 0,7 % 4,6 % + 0,7 % 2,4 % 4,0 % 4,6 % + 1,3 % 4,3 % + 6,1 % 5,3 % + 0,1 % 1,4 % 0,5 % 5,8 % 2,4 % + 2,7 % 1700 Euro/m² Wohnfläche Jahr

47 Entwicklung in den Teilbereichen Wohnungseigentum Indexreihe: Durchschnittspreise eines für die Preisentwicklung repräsentativen Wohnungstyps Es wurde der Wohnflächenbereich m² der Baujahre 1965 bis 1974 in der Kernstadt und den inneren Stadtteilen * mit den folgenden weiteren Eigenschaften ausgewählt: ohne Erstumwandlungen, Teilverkäufe, Garagenbereinigung, Seniorenwohnungen; WEAnzahl < 3. Jahr Anzahl geeignete Verkäufe durchschnittlicher Kaufpreis Euro/m² Wohnlage Indexreihe (2000 = 100) Änderung gegenüber Vorjahr in % , 1.300, 1.305, 1.267, 1.248, 1.247, 1.179, 1.140, 1.108, 1.100, 29,2 31,0 100,0 97,7 98,1 95,2 93,8 93,7 88,6 85,7 83,3 82,6 2,3 % + 0,4 % 2,9 % 1,5 % 0 % 5,4 % 3,3 % 2,8 % 0,7 % In der Grafik sind neben dem Mittelwert die Entwicklungen der jeweiligen Durchschnittspreise der Kernstadt und der inneren Stadtteile separat, und zusätzlich die der äußeren Stadtteile dargestellt. Der als repräsentativ ausgewählte Durchschnittspreis (Kernstadt plus innere Stadtteile) sank um 0,7 %. Preisunterschiede zwischen der Kernstadt und den inneren Stadtteilen bestehen in den letzten Jahren nicht mehr. Die Preise in den äußeren Stadtteilen liegen außer Ausreißern im Jahr 2007 und 2009 in der Regel um bis zu ca. 10 % unter denen der Kernstadt. * innere Stadtteile = Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach, Frankenbach Entwicklung Wohnflächenpreis, Baujahr , m² Euro/m² Wohnfläche Kernstadt und nnere Stadtteile Kernstadt innere Stadtteile äußere Stadtteile Jahr 45

48 3.3.2 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum Teileigentum Verteilung der 58 Verkaufsfälle nach der Nutzung (Vorjahr: 54) Anzahl (Vorjahr) Nutzungsart 11 (12) Büro, Praxis 10 (6) Laden 2 (1) Gaststätte / Restaurant / Imbiss / Bistro 2 (2) Werkstatt / Lager / sonstige gewerbliche Räume 28 (28) Garage, meist in Tiefgarage 2 (0) Stellplatz 3 (5) Keller / Hobby / Bühnenraum Auswertung der geeigneten Teileigentumsrechte Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Teileigentum (Vorjahreswerte) Die Quadratmeterpreise beziehen sich auf die Hauptnutzfläche ohne untergeordnete Flächen wie z. B. Lagerraum / Keller im UG, beinhalten jedoch teilweise Tiefgaragen oder Stellplätze. Nutzung Baujahr Nutzfläche Lage Zahl der Verkäufe Durchschnitt Euro/m² Spanne Euro/m² Büro / Praxis m² ( ) ( m²) Kernstadt * und Stadtteile (Kernstadt) (7) (895) ( ) Laden m² ( ) (12 92 m²) m² Kernstadt * und Stadtteile (Kernstadt und Stadtteile) Kernstadt Geschäftslage (3) (1.370) ( ) Werkstatt / Lager ( ) ( m²) (Kernstadt und Stadtteile) (2) (380) () * Keine InnenstadtGeschäftslage 46

49 Entwicklung in den Teilbereichen Teileigentum Durchschnittspreise für Garagen und Tiefgaragenstellplätze (Vorjahreswerte) Für die Auswertung der Garagenpreise wurden alle geeigneten Verkaufspreise aus Teileigentumsrechten verwendet. Dabei wurden mehrere Verkäufe in einem Objekt bei der Durchschnittsbildung nur zur Hälfte berücksichtigt. In der nachfolgenden Zusammenstellung sind Verkäufe aus der Kernstadt und den Stadtteilen, jedoch keine Garagen aus dem Innenstadtkern enthalten. Garage / Tiefgarage Baujahr ( ) gebraucht Baujahr ( ) Neubau Zahl der geeigneten Verkäufe 8 (15) 8 (8) 11 * (0) durchschnittlicher Preis (Euro) (6.500) (11.200) (13.300) () Spanne (Euro) ( ) ( ) ( ) () * nur Kernstadt Preisspanne für offene PKWStellplätze Für PKWStellplätze wurden 2 Kaufverträge als Teileigentum im Durchschnitt mit 2.700, Euro gehandelt. (In den Vorjahren wurden Preise von 1.500, bis 4.400, Euro bezahlt.) 47

50 4 4.1 Richtwerte zum / Allgemeines 4. Richtwertliste für Wohn, Gewerbe, Industriegebiete und landwirtschaftliche Grundstücke zum / Allgemeines Gesetzliche Grundlagen 196 BauGB Bodenrichtwerte (1) Aufgrund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ern (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermittlen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ern. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt zu ern. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ern. (2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung der steuerlichen Einheitswerte des Grundbesitzes zu ern. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet. (3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. 12 Gutachterausschussverordnung; Bodenrichtwerte, Übersichten über die Bodenrichtwerte (1) Bodenrichtwerte sind für baureifes Land oder einen anderen, für ein Gebiet typischen Entwicklungszustand zu ern, soweit genügend Verkaufsfälle (x) angefallen sind. Es ist bei baureifem Land zu kennzeichnen, ob sich die Bodenrichtwerte auf erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland oder auf Zwischenstufen beziehen. Die Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche zu beziehen; sie können zusätzlich auf andere geeignete Vergleichsmaßstäbe bezogen werden. Anmerkung (x):»genügend Verkaufsfälle«bedeutet nicht, dass diese Kauffälle in dem Gebiet angefallen sein müssen, für das der Bodenrichtwert ert werden soll, oder dass die Preise neuesten Datums sein müssen, insbesondere bedeutet es auch nicht, dass die gehandelten Grundstücke weitgehend die Zustandsmerkmale des typischen Grundstücks, für das der Richtwert ert werden soll, haben müssen. Vielmehr genügt es, dass durch sachverständige Würdigung der Kaufpreise auf die zu ernden Richtwerte geschlossen werden kann. (2) Bodenrichtwerte sind für eine Mehrzahl von Grundstücken zu ern, die im wesentlichen gleiche Nutzungs und Wertverhältnisse haben. (3) Die Bodenrichtwerte sind mindestens auf das Ende jedes geraden Kalenderjahres bis zum 30. Juni des folgenden Jahres zu ern, in der Gemeinde ortsüblich bekannt zugeben sowie dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen Erschließungskosten Bezieht sich der Richtwert auf erschließungskostenfreies Bauland, so sind folgende Beiträge darin enthalten: Kanalbeitrag nach der Satzung über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom , Fassung Erschließungsbeitrag nach der Erschließungsbeitragssatzung vom Kostenerstattungsbeitrag nach der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach 135a c BauGB vom

51 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Richtwertliste für Bauflächen zum / Geschäftslagen und Wohngebiete Die Richtwerte beziehen sich bei Wohnbauflächen außer bei Geschosswohnungsbau (GB) auf eine Standardgrundstücksgröße von 500 m² bei freistehenden Ein bis Zweifamilienhäusern und 300 m² bei Doppelhaushälften. Stadtteil Richtwertzonen für Geschäftslagen und Wohngebiete Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag HN Innenstadtkern Geschäftslageklasse I a MK 2820, 2,23,0 Geschäftslageklasse I b MK 1595, 2,23,0 Geschäftslageklasse II a MK 1065, 2,23,0 Geschäftslageklasse II b MK 900, 2,23,0 Innenstadtkern, nur Hintergrundstücke, ohne Einkaufsstraßen, ohne Fußgängerzonen und belebte Querpassagen MK 660, 2,23,0 HN Mitte Östlicher Alleestreifen, ohne Vordergrundstücke und nördlicher Bereich zwischen Wilhelm / Urbanstraße MK 550, 1,83,0 Bahnhofstraße, entlang der südlichen Straßenfront MK 550, 1,83,0 Äußerer Innenstadtring, südlicher und östlicher Bereich MI 430, 1,5 Östlich der Oststraße / nördlich der Bismarckstraße bis Bahnlinie WB 390, 1,3 Zwischen Oststraße und Gutenbergstraße WA 340, 0,7 Werderstraße MI 345, 1,5 Westlich der Weststraße bis Wacksstraße MI 295, 1,5 Bahnhofvorstadt (Sanierungsgebiet) MI 345, 1,5 bei GFZ abweichende Grundstücksgröße Freisteh. 12 FH / DH HN Ost Alexanderstraße / Fichtestraße WR 435, 0,6 650 / 300 Hundsbergstraße / RobertMayerStraße / Armsündersteige WR 440, 0,6 650 / 300 Rampacher Tal / Beutingerstraße / KarlWulleStraße WR 450, 0,6 650 / 300 AugustLämmleStraße / HermannHesseStraße WR 430, 0,6 650 / 300 Schirrmannstraße, östlich der Jugendherberge WR 340, 0,6 Virchow Straße / VonWitzlebenStraße WR 450, 0,6 650 / 300 Köhlstraße / Nürnberger Straße / Im Stahlbühl WR 430, 0,6 650 / 300 Im Gemmingstal / nördl. Rieslingstraße / westl. Dinkelsbühler Straße / WR 410, 0,7 Waiblinger Straße bis Pfitzer Straße Am Seelesberg / Einsteinstraße / Semmelweisstraße Im Wannental / UlrichStecheleStraße / FriedrichNiethammerStraße Badenerhof, WillSchaberStraße WA WA 340, 370, GB 370, 400, GB HN Süd Blücherstraße / Habrechtstraße / Winzerstraße WR 390, 0,6 Im Kohlpfad / Gruppenbacher Straße WA 360, 0,6 Sontheimer Straße bis Stuttgarter Straße WA 355, 0,8 FriedrichDürrStraße / Sontheimer Straße / Freiligrathstraße MI 385, 1,5 Bietigheimer Straße / westlich FriedrichDürrStraße WR 385, 0,7 Schöttlestraße und Neckarhalde WA 395, 1,1 HerbertHooverSiedlung WA 340, 0,9 HN Nord Äußerer nördlicher Stadtring: Nordstraße / Villmatstraße (Sanierungsgebiet) WB 395, o.a. 1,3 Nordbergstraße / Untere Wartbergstraße (Sanierungsgebiet) MI 350, o.a. 1,5 Schaeuffelenstraße (Sanierungsgebiet) MI 330, o.a. 1,5 Westlich Feyerabendstraße bis Kreuzenstraße / Bahnlinie MI 275, 1,5 Westlich Schickhardtstraße / Burenstraße / Tscherningstraße / Mettelbachstraße WA 340, 0,8 Nördlich der Schickhardtstraße, Gundelsheimer Straße bis Raffeltersteige WA 430, 0,7 650 / 300 Im Breitenloch / Kübelstraße / Krämerstraße WA 395, 0,7 Haller Straße / südlich PaulGöbelStraße WR 340, 0,7 Östlich Neckarsulmer Straße, AlfredMinnerStraße WA 240, 0,8 0,6 1,0 0,6 1,0 49

52 4 4.2 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Stadtteil Richtwertzonen für Wohngebiete Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ abweichende Grundstücksgröße Freisteh. 12 FH / DH Biberach Brahmsstraße / Verdistraße / FranzLeharStraße WA 255, 0,7 Panoramastraße / Bibersteige / Hahnenäckerstraße WA 245, 0,7 DachletHinterstahlstraße / WilhelmFlinspachStraße WA 240, 0,7 Ortskern, Mühlbergstraße bis Altnachtstraße MI 185, 0,8 400 / 200 Maustal WA 235, 0,7 Kehrhütte WA Kirchhausen Wittumweg / Teuerbrünnle / Wormser Straße WA 240, 0,5 Im Kleinfeldle / Schulbrunnenstraße WA 235, 0,6 Eichhäuser Straße / Attichäckerstraße / Falltorstraße WA 225, 0,5 Ortskern MI 190, 0,8 400 / 200 Frankenbach Maihalde, Kirchhausener Straße bis Panoramaweg / Burgundenstraße bis Teutonenstraße WA 310, 0,7 Neuwiesenstraße WA 285, 0,6 Im Krautgarten / Lückenstraße WA 285, 0,5 Leintalstraße / Schleifweg / Steinhalde WA 225, 0,7 Kaiserslauterner Straße / Ödenburger Straße WA 255, 0,7 Hipfelhofer Straße / Leisbrunnenstraße MI 240, 0,7 Ortsmitte Frankenbach MI 215, 1,0 400 / 200 Neckargartach Falter, Biberacher Straße / Falterheckle bis Friedhof WA 285, 0,7 Östlich Friedhof, Rolandstraße WA 260, 0,8 Im Schlegelgrund, JakopHaspelStraße, Hegelstraße WA 300, 0,7 Böllinger Straße MI 175, 0,7 Ortskern bis Wimpfenerstraße / Hirschstraße, entlang der MI 215, 0,9 400 / 200 Frankenbacher Straße Widmannstraße / Siedlungsweg / Leinbachstraße / Liebermannstraße 0,3 0,7 1,0 WA 285, 0,7 210, 240, 255, 320, 0,7 Südlich der Sachsenäckerstraße / In der Steig / Im Fleischbeil WR 340, GB 0,9 Böckinger Straße, ab Neckarhalle entlang der Neckartalstraße MI 185, 0,7 Böckingen Wasserturm / EduardBaderStraße WA 385, 0,6 Im Jockele / Kappelfeldle / Jäckleinstraße WA 340, 0,6 Längelter / Riegrafstraße / EduardHilgerStraße bis Keilstraße / Sickingenstraße WA 325, 0,6 Lortzingstraße / FritzUlrichStraße / Rombachstraße WA 340, 0,7 Schanz / Schollenhalde WR 350, 0,7 Landwehrstraße / HansSachsStraße WA 315, 0,8 WilhelmLeuschnerStraße MI 225, 1,3 400 / 200 Großgartacher Straße MI 205, 0,6 Ortskern, nördlicher Teil MI 280, 1,0 400 / 200 Ortskern, südlicher Teil MI 260, 1,0 400 / 200 Heckenstraße / Schafberg MI 275, 0,8 Hanselmannstraße / Welschstraße WR 310, 0,7 FlorianGeyerStraße WS 220, 0,3 650 / 300 Kreuzgrund, südlich der Saarlandstraße WS 235, 0,2 650 / 300 Kreuzgrund, östlich der Heidelberger Straße WA 335, 0,7 Haselter WS 200, 0,3 650 / 300 Nördlich der Ludwigsburger Straße WA 215, 0,7 Klingenberg Neipperger Höhe WA 250, 0,6 Wittumhalde / Schlüsseläcker WA 265, 0,7 Raiffeisenstraße WA 210, 0,6 Ortskern MI 180, 0,8 400 / 200 Östlicher Ortsausgang, entlang der TheodorHeussStraße MI 170, 0,6 50

53 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen 4.2 Stadtteil Richtwertzonen für Wohngebiete Art der baulichen Nutzung Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten Stichtag bei GFZ abweichende Grundstücksgröße Freisteh. 12 FH / DH Horkheim Heilbronner Weg bis Wagenburger Straße WA 340, 0,8 Talheimer Straße bis Kelterweg WA 295, 0,7 Hohenloher Straße bis Amsterdamer Straße WA 280, 0,7 Ortskern MI 265, 0,8 400 / 200 Hossäcker, AlbertDeboldStraße WA 325, 0, Gewerbe und Industriegebiete Stadtteil Richtwertzonen für Gewerbe und Industriegebiete Art der baulichen Nutzung * Flächen mit der Zulässigkeit von großflächigem Groß oder Einzelhandel mit Verkaufsflächen > 800 m² Bodenrichtwert Euro/m² baureifes Land, inkl. Erschließungskosten bei Stichtag GFZ Sontheim Sontheim»Ost«, westlich der KarlDöftStraße WA 340, 0,7 MaxPlanckStraße / RobertBoschStraße WA 300, 0,8 330, 1,2 400 / 200 Südlich Staufenbergstraße / Sommerau / Hofwiesenstraße WA 340, 0,7 FriedrichAckermannStraße / AgneseSchebestStraße WA 380, 1,1 400 / 200 Kolpingstraße bis Raidweg WA 320, 0,8 Ortskern MI 275, 1,0 400 / 200 Westlich der Lutzstraße / Lauffener Straße WA 285, 0,8 Heilbronn Industriegebiet Osthafen GI 90, Industriegebiet Neckar, nördl. HansSeyferStraße bis KarlWüstStraße Industriegebiet Neckar, südl. HansSeyferStraße bis Europaplatz Gewerbe mit großflächigem Handel * Christophstraße / Ellwanger Straße GI GI SO MI 116, 120, 205, 180, 1,0 Industriegebiet Kanalhafen / Hafenstraße GI 85, Westlich der Neckarsulmer Straße bis Kreuzenstraße GE 116, Stuttgarter Straße / Kohlpfad Gewerbe mit großflächigem Handel * GE SO 140, 205, Businesspark Schwabenhof, LiseMeitnerStraße / FerdinandBraunStraße Gewerbe mit großflächigem Handel * GE SO 126, 205, Knorrstraße und Happelstraße / Schmollerstraße GI / GE 140, Gewerbe mit großflächigem Handel * Südlich der Olgastraße, Badstraße / Theresienstraße Gewerbe mit großflächigem Handel * SO GI / GE SO 205, 140, 205, Neckargartach Böllinger Höfe / Wannenäckerstraße / Pfaffenstraße GI / GE 82, Neckarau / Buchener Straße / Mosbacher Straße GI / GE 92, Östlich der Neckartalstraße, Im Neckargarten SO 125, Sontheim Gewerbegebiet, Kreuzäckerstraße / HeinrichHertzStraße Gewerbe mit großflächigem Handel * GE SO Böckingen BöckingenNord, Neckargartacher Straße Gewerbe mit großflächigem Handel * GE SO 125, 205, BöckingenWest, Großgartacher Straße GE 95, 120, 205, Horkheim Amsterdamer Straße GE 116, Klingenberg TheodorHeussStraße GE 70, Kirchhausen CarlZeissStraße / ErnstAbbeStraße GE 60, Biberach FelixWankelStraße GE 65, Brunnenstraße GE 65, 51

54 4 4.2 Richtwerte zum / Richtwertliste Bauflächen Bodenpreisentwicklung der erschließungsbeitragsfreien Bauplätze für Wohnungsbau und Gewerbe mit Indexreihe seit 1964 Ab 2009 ohne Wasserversorgungsbeitrag mit ca. 3, Euro / m² Bodenpreisentwicklung, Durchschnitt aus Bodenrichtwerten (außer Innenstadtkern und Geschäftslagen) Wohnen Gewerbe Euro/m² Wohnen Euro/m² Euro/m² Gewerbe Jahr Indexreihen Jahr Wohnen Euro / m² Index (1964 = 100) Gewerbe Euro / m² Index (1964 = 100)

55 4 Richtwerte zum / Richtwertliste Landwirtschaft Richtwertliste für landwirtschaftliche Grundstücke zum / Gemarkung Acker Wiese Baumwiese ² Wald ² Weinberg 1, ² Biberach 2,0 1,5 2,5 1,5 Böckingen 3,6 1,8 3,0 Gärten / Freizeitgrundstücke oder Dauerkleingärten oder ortsnahe Hausgärten ² 11,0 Gärten innerörtlich, z. B. Krähwiesen 3,0 Gärten, z. B. Dormet, Allmendberg 18,0 Gärten, z. B. Kappelwiesen, Weingartsweg 7,0 Gärten verkehrsbelastet, z. B. Großgartacher Straße zugeordnete Grundstücksgröße 250 m² 500 m² m² siehe Karte 450 m² Frankenbach nördl. 2,2 südl. 3,5 1,5 3,0 1,5 9,0 Gärten, z. B. Neuwiesen, Langwiesen, Rotbach 4,5 Krautgärten, z. B. Beim hinteren Tor, am Leinbach 900 m² 200 m² Horkheim 2,4 1,8 3,0 13,5 11,0 Gärten 450 m² Kirchhausen 1,7 1,5 2,5 1,5 11,0 Gärten innerörtlich, z. B. Bleichwiesen 3,0 Krautgärten, z. B. Mittelkrautgärten 3,0 Gärten, z. B. Schulbrunnenwiesen 250 m² 250 m² 500 m² Klingenberg 3,5 1,8 3,0 13,5 11,0 Gärten, z. B. Bruch / Böckinger 450 m² Neckargartach nördl. 2,8 südl. 3,5 1,8 3,0 1,5 9,0 Gärten Süd, z. B. Reißwiesen 4,5 Krautgärten Süd, z. B. Krautgärten, Keidwiesen 7,5 Gärten Nord, z. B. Froschberg 600 m² 150 m² 700 m² Sontheim 5,0 1,8 3,0 2,0 Heilbronn 9,0 1,8 2,0 Hangneigung: 10,5 Nordwest, Nordost 15,5 Ost, West 19,0 Südost, Süd, Südwest Hangneigung: 10,5 Nordwest, Nordost 15,5 Ost, West 19,0 Südost, Süd, Südwest 16,0 Gärten zwischen L 1100 und L 1111, z. B. Linsenbuckel, Metzgerjockele 12,5 Gärten an der L 1111, verkehrsbelastet, z. B. Wettenberg, Leimensteige 13,0 Gärten zwischen Lauffener Straße und L 1100, z. B. Hätzenstein, Hagelsberger Weg, Deinenäcker 9,0 Gärten westl. Lauffener Straße z. B. Schozach, Weidach 19,0 Gärten Ost, z. B. Burgmal, Buchernäcker, Tannenwald, Limberg 12,5 Gärten Ost, verkehrsbelastet, z. B. Bürg, Ried, Staufenberger Weg 10,0 Gärten Nord, überwiegend immissionsbelastet, z. B. Stiftsberg, Schützenbrunnen, Stiefel 900 m² 700 m² 900 m² 900 m² 1200 m² 700 m² 1300 m² 1 In den Werten mit Hangneigung W/O sind auch die Verkäufe in Reblage I mit Hangneigung NW/NO enthalten. Die Bodenrichtwerte für Weinberge enthalten kein Unland, keine nicht maschinell bewirtschaftbare Steillagen und sind ohne Waldschatteneinfluss. ² In den Richtwerten für Weinberg, Wald, Garten, Baumwiese ist der Aufwuchs enthalten. 53

56 4 4.3 Richtwerte zum / Richtwertliste Landwirtschaft Bodenpreisentwicklung der landwirtschaftlichen Grundstücke für Weinberge und Ackerland seit 1992 Bodenpreisentwicklung Weinberge, Durchschnitt aus Bodenrichtwerten 20,0 19,0 19,7 19,3 Euro/m² 18,0 17,0 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 11,0 16,9 18,7 14,3 Kernstadt und Sontheim, S/SW/SO/O/W Kernstadt und Sontheim, NO/NW Horkheim, Klingenberg 16,9 12,3 11,3 17,1 13,8 12,8 10, ,9 13,3 12,8 18,3 14,0 13,0 18,8 14,0 12,0 14,0 12,0 17,3 13,5 10,5 Jahr Bodenpreisentwicklung Acker, Durchschnitt aus Bodenrichtwerten 10,0 9,0 8,0 9,2 9,2 9,2 8,9 8,9 8,9 9,0 7,0 Euro/m² 6,0 5,0 4,0 3,0 5,6 5,4 Kernstadt Stadtteile ohne Kernstadt 5,2 4,3 4,0 3,6 3,2 3,2 2,9 1 2, Jahr 1 ohne die zwei neu eingeführten Richtwerte in zentralen Lagen von Neckargartach und Frankenbach 54

57 4 Richtwerte zum / Richtwertliste landwirt. Aussiedler Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Aussiedler zum / Gemarkung Richtwertgebiet Bodenrichtwert Euro/m² Erschließungskosten o = ohne m = mit Biberach 5,0 o Böckingen 8,0 o Frankenbach 6,0 o Horkheim 6,0 o Kirchhausen 5,0 o Klingenberg 8,0 o Neckargartach 6,0 o Sontheim 10,0 o Heilbronn 35,0 m Heilbronn Ost:»Östl. Raffelter SteigeKrumme Steige / LettenTrappensee«50,0 m 55

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