Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen. Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Marburg

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Marburg 2010

2 Impressum Herausgeber: Anschrift: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Marburg-Geschäftsstelle Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Magistrat der Stadt Marburg Fachdienst: Bauverwaltung, Gebäudewirtschaft, Vermessung Barfüßerstraße 11, Marburg Telefon: 06421/ oder- 654 Telefax: 06421/ Verantwortlich: Dipl. Ing. Walter Ruth (Vorsitzender des Gutachterausschusses) Redaktion: Kirsten Eger Berichtsjahr: 2009 Druck: Magistrat der Stadt Marburg, Fachdienst Allgemeiner Service Preis: 25,- Vervielfältigung: Der Nachdruck (auch auszugsweise) ist nur mit Quellenangabe gestattet.

3 INHALT 1. VORWORT DER GUTACHTERAUSSCHUSS UND SEINE GESCHÄFTSSTELLE Aufgaben des Gutachterausschusses Aufgaben der Geschäftsstelle GRUNDDATEN ZUM STADTGEBIET MARBURG IMMOBILIENMARKTDATEN Anzahl und Art der Verträge Marktteilnehmer Geldumsatz Flächenumsatz UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE Allgemeine Entwicklung Wohn- und Mischbauflächen Gewerbeflächen Landwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Allgemeine Entwicklung Umsatzzahlen Umsatz (nur Einfamilienhäuser) nach Stadtteilen Streuung der Kaufpreise Preisentwicklung Untersuchung von Teilmärkten nach Grundstücksfläche nach Baujahren nach Wohnflächen WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM Allgemeines Umsatz in den Teilmärkten des Wohnungseigentums Häufigkeitsverteilung von Kaufpreisen von Quadratmeterpreisen von Wohnungsgrößen Entwicklung der Kaufpreise/ m² nach Wohnungsgröße nach Ausstattung nach Stadtteilen nach Baujahren PKW-Stellflächen (teilweise als Sondernutzungsrechte) BODENRICHTWERTE Gesetzlicher Auftrag Generalisierte Bodenrichtwerte WERTRELEVANTE DATEN Bodenpreisindexreihen Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren Mietwertübersicht VERGLEICHSFAKTOREN NACH 183 BEWERTUNGSGESETZ (BEWG) Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Vergleichsfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen SONSTIGE ANGABEN Gebühren...35

4 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 2

5 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 3 1. VORWORT Der vorliegende Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Marburg gibt einen Überblick über den Grundstücksverkehr in diesem Bereich für das Jahr 2009 Wie im Bericht des vergangenen Jahres so sind auch in diesem Jahr weitere Veränderungen infolge der Standardisierungsaktivitäten der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes Hessen (ZGGH) in unserem Marburger Immobilienmarktbericht erkennbar. So wurde z. B. das Layout gemäß dem Vorschlag der ZGGH angepasst, so dass der Bericht nun entsprechend dem Corporate Design des Landes Hessen die Gutachterausschüsse sind eine Landeseinrichtung - erscheint. Nur geringfügige Veränderungen haben sich infolge der o. g. Bestrebungen bei der Gliederung des Berichtes ergeben, so dass sich die regelmäßigen Leser sehr schnell zurechtfinden werden. Zu beachten ist, dass sich teilweise die Grenzen für bestimmte Teilmärkte (z. B. Baujahrsgruppen oder die Einteilungen nach Wohnflächen) gegenüber den Vorjahren verschoben haben und dass sich auch das Berechnungsmodell für die Liegenschaftszinssätze zugunsten einer hessenweit einheitlichen Regelung geringfügig verändert hat. Neu aufgenommen sind in Kapitel 10 die Vergleichsfaktoren, die den Finanzämtern als vorrangige Grundlage für Bewertungen gem. 183 Bewertungsgesetz zur Verfügung gestellt wurden. Auch diese Faktoren gründen inzwischen auf landesweit einheitlichen Auswertekriterien, wodurch die Vergleichbarkeit über Marburgs Grenzen hinaus und die qualitative Zuverlässigkeit des veröffentlichten Datenmaterials weiter gestärkt werden. Die Verhältnisse an den Finanzmärkten haben den Immobilienhandel im letzten Jahr offensichtlich stark beeinflusst. Der An- und Verkauf von Grundstücken ist deutlich in Bewegung geraten. Die Anzahl der Kaufverträge stieg von 2008 nach 2009 um insgesamt 43 % an. Bei den Eigentumswohnungen, die mit insgesamt 436 Kaufverträgen fast 50 % der Erwerbsvorgänge ausmachen, beträgt die Steigerung sogar 60 %. Gegenüber dem bisherigen Spitzenwert der letzten 10 Jahre aus dem Jahr 2003 ist dies immerhin noch ein Plus von 28 %. Wir werden die Entwicklungen weiter beobachten und hier an gleicher Stelle im nächsten Jahr über die Auswirkungen der vielfältigen Einflussfaktoren berichten. Ich wünsche allen Lesern nutzbringende Erkenntnisse aus diesem Bericht. Für Anregungen und Hinweise, die zur Verbesserung des Informationsgehaltes für künftige Ausgaben beitragen, sind wir jederzeit offen und dankbar. Dipl.-Ing. Walter Ruth Vorsitzender des Gutachterausschusses

7 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 5 2. DER GUTACHTERAUSSCHUSS UND SEINE GESCHÄFTSSTELLE 2.1. AUFGABEN DES GUTACHTERAUSSCHUSSES Gutachterausschüsse wurden infolge der Vorschriften des Bundesbaugesetzes von 1960 mit dem Ziel gebildet, die Transparenz des Grundstücksmarktes zu gewährleisten. Marktbeobachtung mittels Kaufpreissammlung und Marktaufklärung durch die Ermittlung von Bodenrichtwerten durch unabhängige Sachkundige sollten die Möglichkeiten zur Information über das Marktgeschehen von Grundstücken verbessern. An diesen grundsätzlichen Zielen hat sich bis heute nichts verändert, auch wenn die Aufgaben des Gutachterausschusses erweitert wurden. Diese ergeben sich derzeit aus dem 193 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie aus 6 der Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch. Hierzu gehören im Wesentlichen: die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechte an Grundstücken, die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste oder andere Vermögensnachteile, die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. die Erstattung von Gutachten im Zusammenhang mit 5 Abs.2 des Bundeskleingartengesetzes die Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte, Gutachterausschüsse sind in Hessen jeweils für die Bereiche der Landkreise und kreisfreien Städte sowie einzelner kreisangehöriger Gemeinden gebildet. Für den Bereich des Stadtgebietes Marburg besteht ein eigener Ausschuss. Dieser ist nicht zu verwechseln mit den verschiedenen kommunalpolitischen Ausschüssen. Er ist eine Einrichtung des Landes und arbeitet als Kollegialgremium selbständig und weisungsfrei. Dem Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg gehören Sachverständige aus unterschiedlichen Fachbereichen (Architektur, Bauwesen, Vermessungswesen und Finanzwesen) sowohl aus dem öffentlichen als auch dem privaten Tätigkeitsbereich an. Sie arbeiten ehrenamtlich und werden jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Bestellung erfolgt für den Vorsitzenden durch den Präsidenten des Hessischen Landesamtes für Bodenmanagement und Geoinformation, für alle weiteren Gutachter durch den Vorsitzenden. Bei der Erstattung von Gutachten muss der Ausschuss mindestens mit dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern tätig werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt in Marburg durch das gesamte Gremium.

8 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite AUFGABEN DER GESCHÄFTSSTELLE Zur Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, die gemäß Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch für das Stadtgebiet Marburg beim Magistrat der Stadt Marburg eingerichtet wurde. Die Geschäftstelle hat nach Weisung des vorsitzenden Mitglieds neben den Verwaltungsaufgaben insbesondere die Kaufpreissammlungen nach 195 Abs. 1 des Baugesetzbuches sowie bei Bedarf ergänzende Datensammlungen über Einnahmen und Ausgaben der Grundstücksbewirtschaftung einzurichten und zu führen, zur Wertermittlung erforderlichen Daten zu erheben, abzuleiten, fortzuschreiben und zu veröffentlichen, Gutachten, Bodenrichtwerte, Zustandsfeststellungen, Anfangs- und Endwerte nach 154 Abs. 2 des Baugesetzbuches sowie Gutachten über Mietund Pachtwerte vorzubereiten, Wertberechnungen zu erstellen und fachliche Äußerungen abzugeben, soweit der antragstellenden Person oder Stelle das Tätigwerden der Geschäftsstelle genügt, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, über Bodenrichtwerte und sonstige Daten zur Wertermittlung zu erteilen und die Daten in Form eines Grundstücksmarktberichts zu veröffentlichen, Bodenrichtwerte aufzubereiten sowie ihre Bekanntgabe zu veranlassen, Gutachten auszufertigen, Mietwertübersichten zu erstellen, Gutachten an die allgemeine Änderung von Werten anzupassen, soweit der antragstellenden Person oder Stelle das Tätigwerden der Geschäftsstelle genügt, Preisprüfung von Kaufverträgen öffentlicher Stellen vorzunehmen, Daten, die von der zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes Hessen benötigt werden, zu sammeln, aufzubereiten und weiterzuleiten, Verwaltungsgebühren und Entschädigungen der Mitglieder des Gutachterausschusses festzusetzen. Die Geschäftstelle befindet sich im Gebäude Barfüßerstraße 11, Raum 110. Sprechzeiten: Adresse: Mo., Mi. und Fr. jeweils von Uhr und Do. von Uhr. Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Geschäftsstelle Barfüßerstraße Marburg Telefon: 06421/ oder Fax: 06421/ gutachterausschuss@marburg-stadt.de

9 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 7 3. GRUNDDATEN ZUM STADTGEBIET MARBURG Die politische Gemeinde Marburg besteht seit der Gebietsreform im Jahre 1974 aus insgesamt 20 Gemarkungen, von denen Ockershausen, Cappel, Marbach und Wehrda örtlich unmittelbar an die Kernstadt angrenzen. Die Gesamtfläche beträgt ca. 124 km², die Einwohnerzahl ca Das Stadtgebiet erstreckt sich in nord-südlicher Richtung über ungefähr 13 km und in Ost-West-Richtung über ungefähr 16 km. Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet Marburg liegt die Zahl der Einwohner pro km² bei 649 (Stand März 2010), was im Vergleich zu 2009 (654) eine leichte Verringerung der Bevölkerungsdichte bedeutet.

10 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 8 An der Grafik ist deutlich zu erkennen, dass die Waldflächen im Stadtgebiet den größten Anteil an der Gesamtfläche stellen (Vergleich zum Vorjahr: -1%), gefolgt von landwirtschaftlichen Flächen. Nur ein Viertel des gesamten Stadtgebietes wird als Gebäude- und Freiflächen oder sonstige Flächen genutzt, die Verkehr, Handel und Gewerbe, Wohn- und sonstigen Zwecken dienen. Im Bereich der Kernstadt stellen die Gebäude- und Freiflächen mit 38% (Vergleich zum Vorjahr: +1%) den größten Anteil an der Gesamtfläche dar. Fast gleich groß ist der Anteil der Waldflächen mit 36 % (Vergleich zum Vorjahr: -1%).

11 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 9 4. IMMOBILIENMARKTDATEN 4.1. ANZAHL UND ART DER VERTRÄGE 4.2. MARKTTEILNEHMER

12 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite GELDUMSATZ 4.4. FLÄCHENUMSATZ

13 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE 5.1. ALLGEMEINE ENTWICKLUNG Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Flächen- und Geldumsätze, sowie die Anzahl der eingegangenen Verträge für unbebaute Grundstücke aufgegliedert nach ihrer Nutzung. Unter Sonstige Nutzungen werden nicht (selbstständig) bebaubare Flächen, Sonderflächen (z.b. Verkehrsflächen, Gemeinbedarfsflächen usw.) sowie besondere Flächen der Landwirtschaft erfasst. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 2009 bedeutend mehr (+135%) Baugrundstücke (inkl. Bauerwartungsland) veräußert. Auch bei den land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist ein starker Anstieg zu verzeichnen. Ca. 78 % mehr Fläche als 2008 wechselten den Besitzer. Die nachfolgenden Abbildungen stellen die prozentuale Verteilung der Nutzungsarten der veräußerten unbebauten Grundstücke dar.

15 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite WOHN- UND MISCHBAUFLÄCHEN

16 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite GEWERBEFLÄCHEN LANDWIRTSCHAFTLICHE FLÄCHEN 5.5. FORSTWIRTSCHAFTLICHE FLÄCHEN

17 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite BEBAUTE GRUNDSTÜCKE 6.1. ALLGEMEINE ENTWICKLUNG Die nachfolgenden Auswertungen zeigen Umsatz- und Preisentwicklungen in den Teilmärkten der bebauten Grundstücke. Sowohl in der Kernstadt Marburg als auch in den Stadtteilen ist der größte Teilmarkt der Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern, weshalb sich Preisanalysen ab Punkt 6.4. nur auf diesen Teilmarkt beziehen. Die Gesamtanzahl von Verkäufen bebauter Grundstücke ist 2009 gegenüber 2008 wieder etwas gestiegen (knapp 12%), was auf vermehrte Verkäufe von Wohn- und gemischt genutzten Immobilien zurückzuführen ist.

18 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite UMSATZZAHLEN

19 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite UMSATZ (NUR EINFAMILIENHÄUSER) NACH STADTTEILEN

20 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite STREUUNG DER KAUFPREISE 6.4. PREISENTWICKLUNG In vorstehender Tabelle ist die Preisentwicklung der letzten 5 Jahre, aufgegliedert nach Objektarten dargestellt. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei den angegebenen Preisen immer um mittlere Preise handelt, die sich aus allen Verkäufen ergeben. Bei der Annahme von Mittelpreisen ist generell zu berücksichtigen, dass es bei den Kaufpreisen eine sehr große Streuung gibt, wie in der oben stehenden Tabelle zu sehen. Deshalb kann, gerade in den Teilmärkten mit wenigen Verkaufsfällen nicht unbedingt davon ausgegangen werden, dass der angegebene Mittelpreis dem Markt entspricht.

21 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite UNTERSUCHUNG VON TEILMÄRKTEN NACH GRUNDSTÜCKSFLÄCHE NACH BAUJAHREN NACH WOHNFLÄCHEN

22 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM 7.1. ALLGEMEINES Nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. Wohnungs- oder Teileigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Aufgrund fehlender Angaben, insbesondere der Wohnflächen, konnten ca. 17 % der Kaufverträge über Wohnungseigentum nicht vollständig ausgewertet werden. Von 436 in 2009 eingegangen Verträgen wurden 360 Verträge mit Wohnfläche erfasst. Außerdem gab es 6 Verkäufe von Teileigentum (ohne Teileigentum an Stellplätzen oder Garagen) UMSATZ IN DEN TEILMÄRKTEN DES WOHNUNGSEIGENTUMS Prozentuale Verteilung des Gesamtumsatzes Die Gesamtzahl der Verkäufe ist im Vergleich zu 2008 um ca. 60% gestiegen und hat sich im Vergleich zu 2007 mehr als verdoppelt. Grund dafür sind zum einen verschiedene größere Neubaumaßnahmen. Es zeigt aber auch, dass der Erwerb von Immobilien in Marburg, insbesondere von Wohnungseigentum, als relativ krisensicher angesehen wird.

23 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite HÄUFIGKEITSVERTEILUNG VON KAUFPREISEN VON QUADRATMETERPREISEN

24 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite VON WOHNUNGSGRÖßEN

25 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite ENTWICKLUNG DER KAUFPREISE/ M² NACH WOHNUNGSGRÖßE Eine Abhängigkeit des Kaufpreises/ m² von der Wohnungsgröße ist nicht erkennbar. Auffallend ist, dass Wohnungen über 120m², in diesen 3 Teilmärkten, im Mittel, bezogen auf / m² Wohnfläche, am teuersten waren NACH AUSSTATTUNG

26 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite NACH STADTTEILEN NACH BAUJAHREN

27 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite PKW-STELLFLÄCHEN (TEILWEISE ALS SONDERNUTZUNGSRECHTE) Häufig werden PKW-Stellflächen als Teileigentum oder im Zusammenhang mit Wohnungseigentum veräußert. Hier wird der Kaufpreis des zu einer Wohnung oder Gewerbeeinheit gehörenden Stellplatzes oft separat ausgewiesen und bildet zusammen mit dem Kaufpreis der Einheit den Gesamtkaufpreis. Die angegebene Anzahl entspricht also der Anzahl von separaten Verkäufen bzw. Ausweisungen von Stellflächen, nicht der tatsächlichen Anzahl der veräußerten Stellflächen.

28 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite BODENRICHTWERTE 8.1. GESETZLICHER AUFTRAG Der gesetzliche Auftrag der Gutachterausschüsse ergibt sich aus 193 (3) sowie 196 (1) des BauGB sowie 14 der hessischen Durchführungsverordnung zum BauGB. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück. Bodenrichtwerte werden für folgende Nutzungsarten bestimmt: Wohnbauflächen gemischte Bauflächen gewerbliche Bauflächen landwirtschaftliche Flächen Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung jeweils zum 1.Januar eines jeden geraden Kalenderjahres ermittelt und beschlossen. Die Bodenrichtwertkarten und listen sind bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Marburg erhältlich. Jeder kann kostenlos Einsicht in die Karten und Listen nehmen, bzw. telefonische Auskunft verlangen. Eine Gebühr ist nur für schriftliche Auskünfte fällig (s. Pkt.11.1) GENERALISIERTE BODENRICHTWERTE Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelt auf der Grundlage der Bodenrichtwerte für die Gemeinden ihres Zuständigkeitsbereichs gebietstypische generalisierte Bodenwerte. Sie werden unterteilt nach Wohnbauflächen, gemischten sowie gewerblichen Bauflächen und für gute, mittlere und mäßige Lagen als erschließungsbeitragsfreie Quadratmeterpreise angegeben. Daneben gibt es generalisierte Bodenwerte für landwirtschaftliche Flächen, bezogen auf den Bereich einer Gemeinde. Die generalisierten Bodenwerte sind mit den Bodenrichtwerten qualitativ nicht vergleichbar. Sie sollen dem Nutzer lediglich einen groben Überblick über die Bodenpreise im hessenweiten Vergleich geben sowie für statistische Zwecke genutzt werden können. Generalisierte Bodenrichtwerte, Stand , für den Bereich der Stadt Marburg:

29 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite WERTRELEVANTE DATEN 9.1. BODENPREISINDEXREIHEN Die nachfolgenden Indexreihen zeigen die Entwicklung der Bodenrichtwerte, erschließungsbeitragsfrei (ebf.), in der Kernstadt Marburg und den Stadtteilen für unterschiedliche Lageklassen. Das Basisjahr ist jeweils 1999 (Index = 1).

31 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite LIEGENSCHAFTSZINSSÄTZE UND ROHERTRAGSFAKTOREN Definition: Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert gebundene Kapital verzinst, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert bemisst. Liegenschaftszinssätze sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens, abzuleiten. Gemäß des, von der zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen (ZGGH), vorgegebenen Ertragswertmodells wurden folgende Daten zugrunde gelegt: Gesamtnutzungsdauer: Wohnnutzung 80 J.; Gewerbliche Nutzung 60 J. Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer minus Alter (min.15 J.) Rohertrag: marktübliche Miete x Wohn-/ Nutzfläche Bewirtschaftungskosten: II.BVO (Wohnnutzung), Modell NRW (Gewerbe) Bodenwert: lage- und objektangepasster Bodenrichtwert. Datengrundlage: Kaufverträge der Jahre Die angegebenen Rohertragsfaktoren stellen das Verhältnis der bereinigten Kaufpreise zu den Jahresroherträgen dar: Rohertragsfaktor = Bereinigter Kaufpreis/ Jahresrohertrag *Grundlage für die Berechnung sind hier Kaufpreise/ Mieten aus dem Stadtteil Wehrda, Bereich Ernst- Lemmer- Straße, Sachsenring, Magdeburger Straße und Ernst-Reuter-Straße.

32 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite MIETWERTÜBERSICHT Bei der folgenden Übersicht für 2003/2004 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, sondern um durchschnittliche Mietwerte, die auf der Grundlage einer Befragung aller Haushalte der Kernstadt und den Stadtteilen Cappel, Marbach, Ockershausen und Wehrda ermittelt wurden. Die Fortschreibung der Übersicht für die Jahre 2005 bis 2009 erfolgte (soweit möglich) aus Kaufverträgen mit Angabe der Miete (Kaltmiete). Die Miete ist im Einzelfall von weiteren Faktoren abhängig, wie zum Beispiel: - Ausstattung der Wohnung und des Gebäudes - Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes - Größe der Wohnung

33 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite VERGLEICHSFAKTOREN NACH 183 BEWERTUNGSGESETZ (BEWG) Alle Vergleichsfaktoren beziehen sich auf Objekte für die eine durchschnittliche Ausstattung unterstellt wird und beinhalten den jeweiligen Bodenwert. Die Werte für Eigentumswohnungen beziehen sich nur auf die Wohnung ohne Stellplatz. Als Datenbasis für die Ableitung von Vergleichsfaktoren dienten die Kaufverträge, die in den Jahren 2008 und 2009 beurkundet und bis Oktober 2009 in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erfasst und ausgewertet wurden. Es wurden folgende Objektarten unterschieden: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser und Doppelhaushälften Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Als wichtigste wertbeeinflussende Merkmale gemäß 183 BewG sind nachfolgend berücksichtigt: Lage des Objekts (Bodenrichtwert) Größe des Objekts (Wohnfläche) Alter des Objekts (Baujahr) Grundstücksgröße (nicht bei Eigentumswohnungen) Für die Auswertung der Eigenheime (Häuser) wurden diejenigen Immobilien berücksichtigt, deren Wohnfläche zwischen 80 m² und 250 m² (EFH/ZFH) bzw. 60 m² und 250 m² (RH/DHH), Baujahr nach 1950 und Grundstücksgröße zwischen 250 m² und 1500 m² (EFH/ZFH) bzw. 100 m² und 700 m² (RH/DHH) lagen. Für die Auswertung der Eigentumswohnungen wurden diejenigen Objekte berücksichtigt, deren Wohnfläche zwischen 20 m² und 160 m² und das Baujahr nach 1980 lag. Die dargestellten Vergleichsfaktoren pro m² Wohnfläche führen für Standardobjekte zum Verkehrswert mit einer Genauigkeit von +/ - 20%. Einzelne Besonderheiten des Grundstücks können in einem pauschalisierten Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt werden (> 183 Abs.3 BewG). Individuelle Besonderheiten des Grundstücks können nur im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens (> 198 BewG) Berücksichtigung finden.

34 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite VERGLEICHSFAKTOREN FÜR EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER

35 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite VERGLEICHSFAKTOREN FÜR REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN

36 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite VERGLEICHSFAKTOREN FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Es konnte keine statistisch gesicherte nachweisbare Abhängigkeit des Vergleichsfaktors zur Wohnfläche festgestellt werden. Die o. g. Vergleichsfaktoren können deshalb ohne Anpassung an die Wohnfläche bei der Ermittlung des Wertes aller Eigentumswohnungen verwendet werden. Die durchschnittliche Wohnfläche für Eigentumswohnungen im Bereich der Stadt Marburg liegt bei ca. 60 m².

37 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite SONSTIGE ANGABEN GEBÜHREN Grundlage für die Gebührenerhebung ist 17 der hessischen Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch i. V. mit dem Kostenverzeichnis (Anlage zur DVO- BauGB).

38 Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Marburg Immobilienmarktbericht 2010 Seite 36 RAUM FÜR NOTIZEN