Grundstücksmarkt Landeshauptstadt Potsdam

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte In der Stadt Potsdam Grundstücksmarkt Landeshauptstadt Potsdam Potsdam als Hauptstadt des Landes Brandenburg und kreisfreie Stadt ist zum größten Teil vom Landkreis Potsdam-Mittelmark umgeben und grenzt unmittelbar an den Südwesten Berlins. Die Stadt befindet sich in einer der schönsten und reizvollsten Landschaften der Mark Brandenburg und erstreckt sich beiderseits der seenartig erweiterten Havel. Durch einen Direktanschluss über die Nutheschnellstraße an die Autobahn A 115 bzw. über etwas entfernter gelegene Anschlussstellen an die A 10 ist die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz gegeben. Des weiteren führen die Bundesstraßen B 1, B 2 und B 273 durch Potsdam. Mit der S-Bahn erreicht man innerhalb von ca. 20 Minuten das Stadtzentrum von Berlin. Gesamtfläche: 109 km² Einwohner: (Dezember 2001) Geographische Lage: 13 östlicher Länge und 52 nördlicher Breite Mittlere Höhenlage: Höchster Punkt: 35,5 m über Höhen-Null (HN) 114,0 m über HN (Kleiner Ravensberg) Zum Stadtgebiet zählen neben der Gemarkung Potsdam die 1936 eingemeindeten Orte Babelsberg, Drewitz, Bornim, Bornstedt, Nedlitz und Sacrow, sowie die seit 1993 eingegliederten Gemeinden Eiche und Grube. Ab wird das Stadtgebiet im Norden durch die Eingemeindung von Neu Fahrland und ab Herbst 2003 durch Groß Glienicke erweitert. Potsdam entwickelte sich im Laufe der Geschichte zu einer Residenz-, Garnisons- und Verwaltungsstadt. Besonders die historischen Schlösser und weitläufigen Parkanlagen, die zum Weltkulturerbe zählen, ziehen jedes Jahr viele Besucher aus aller Welt an.

2 Abbildung 1 Flächenaufteilung der Stadt Potsdam (Stand: Dez. 2001) Waldfläche 30% Wasserfläche 12% Sonstiges 2% Wohnen 9% Landwirtschaftsfläche 20% Erholungsfläche/ Parkfläche 6% Verkehrsfläch e 9% Handel und Dienstleistung/ Gewerbe und Industrie 12% Quelle: Stadtverwaltung Potsdam Durch die Gründung vielfältiger Institute, Hoch- und Fachschulen und der Universität Potsdam entwickelt sich die Stadt immer mehr zu einem der bedeutensten Wissenschaftsstandorte in Deutschland. Neben der Funktion als Sitz der Landesregierung und Behördenstandort wird Potsdam auch von der Medienwirtschaft und dem Tourismus geprägt. Die Ansiedlung von zahlreichen Unternehmenszentralen der Wissenschaft und Wirtschaft verleiht der Stadt zusätzliche Entwicklungsimpulse. Die Mehrheit der Beschäftigten ist in den Bereichen Handel, Verkehr, Verwaltung und sonstige Dienstleistungen tätig. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote in der Stadt Potsdam lag mit 11,2 % auch 2001 deutlich unter dem Jahresdurchschnitt des Landes Brandenburg (17,4 %). Mit 9,5 Kaufverträgen pro Einwohnern (EW) ist der Umsatz bei Grundstücksverkäufen gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und liegt mit /EW im Vergleich mit den anderen drei kreisfreien Städten im Land Brandenburg (575 bis 775 /EW) an der Spitze. Im Jahr 2001 wechselte genauso viel Geld wie im Vorjahr den Besitzer. Im Verhältnis dazu wurden 2001 in Potsdam 45 % mehr Flächen als im Vorjahr verkauft. Der Schwerpunkt auf dem Potsdamer Grundstücksmarkt lag auch 2001 auf dem Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum, bei dem ein Umsatzanstieg von + 61 % bei den Verträgen zu verzeichnen war.

3 Tabelle 1 Gesamtumsatz 2001 Flächenumsatz 2001 Geldumsatz 2001 Gesamt 123,6 ha + 45 % 252,2 Mio. ± 0 % Unbebaute Grundstücke 28,2 ha + 24 % 34,5 Mio % Bebaute Grundstücke 56,3 ha + 14 % 135,4 Mio % Land- und forstwirtschaftliche Flächen 17,7 ha + 2,4-fache Sonstige Flächen 21,3 ha + 3,9-fache 2,8 Mio. + 4,6-fache Wohnungs- und Teileigentum ,4 Mio % Abbildung 2 Entwicklung der Vertragsabschlüsse ab Anzahl der eingegangenen Urkunden unbebaute Grundstücke sonstige Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungsu. Teileigentum andere Verträge Unter Rubrik sonstige Grundstücke sind land- und forstwirtschaftliche Flächen, Gemeinbedarfsflächen u.ä. zusammengefasst.

4 Die Grundstückspreise weisen weiterhin eine fallende auf. In 33 von 43 Bodenrichtwertzonen war ein Preisrückgang zwischen 4,3 % und 9,8 % zu verzeichnen. Trotzdem bewegen sich die Grundstückspreise in Potsdam nach wie vor auf einem relativ hohen Niveau. Mit Bodenrichtwerten zwischen 380 /m² bis 630 /m² bleibt das Potsdamer Stadtzentrum weiterhin die Spitzenlage von Potsdam. Tabelle 2 Typische Bodenrichtwerte Lage Stadtteil Potsdam Gemischt genutzte Bauflächen Stadtteil Babelsberg gute bis sehr gute Lage /m² /m² durchschnittliche Lage /m² 180 /m² Geschosswohnungsbau sehr gute Lage 350 /m² 230 /m² durchschnittliche Lage 310 /m² 220 /m² einfache Lage 150 /m² --- In den klassischen Ein- und Zweifamilienhausgebieten der Stadt ist zum einen ein stabiles Preisniveau festzustellen und zum anderen ein Rückgang der Bodenrichtwerte zwischen 4,2 % und 9,1 % eingetreten. Abbildung 3 Ein- und Zweifamilienhäuser - Kaufpreiskategorien Anzahl der Verkäufe bis 100 T bis 155 T bis 205 T bis 255 T bis 305 T über 305 T Kaufpreis

5 Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau bewegen sich zwischen 135 /m² und 200 /m². In den Randlagen von Potsdam liegen die Bodenrichtwerte bei 60 /m² bis 120 /m². Unbebaute Einfamilienhausgrundstücke mit Grundstücksgrößen zwischen 230 m² bis m² sind vor allem im Potsdamer Norden veräußert worden. Neugebaute Einfamilienhäuser inklusive Grundstück wurden zu bis im letzten Jahr verkauft. Im Jahr 2001 wurden vor allem im Babelsberger Gewerbegebiet zwischen der Nutheschnellstraße und der Großbeerenstraße unbebaute, dienstleistungsorientierte Gewerbegrundstücke veräußert. Verkäufe von Flächen für produzierendes Gewerbe sind auf Grund des hohen Bodenwertniveaus in Potsdam nicht typisch. Tabelle 3 Einige Bodenpreisspannen für gewerblich genutzte Bauflächen Zukünftige gewerbliche Nutzung SB-Markt / Kaufhalle Büro / Verwaltung Lagerflächen Preisspanne /m² /m² /m² Mit 640 Vertragsabschlüssen im Jahr 2001 war beim Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum der dritthöchste Umsatz seit 1993 in Potsdam zu verzeichnen. Dabei handelt es sich vorwiegend um Erstverkäufe. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 66 % mehr Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1990 erworben. Tabelle 4 Umsatz Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Geldumsatz Gesamt % 79,4 Mio % Wohnungseigentum % 77,7 Mio % Erstverkauf Baujahr vor % Baujahr 1960 bis % Baujahr ab % Teileigentum % 1,7 Mio. - 9 %

6 In der Preisspanne bis 100 T wurden 56 % aller 2001 veräußerten Eigentumswohnungen registriert. Hierbei handelt es sich zu 72 % um Wohnungsumwandlungen in Mehrfamilienhäusern mit dem Baujahr zwischen 1960 bis Die Quadratmeterpreise pro Wohnfläche der verkauften Eigentumswohnungen lagen 2001 schwerpunktmäßig zwischen 950 /m² und /m². Tabelle 5 Kaufpreisspannen für Wohnungseigentum Erstverkauf 2001 Baujahr Ø Kaufpreis pro m²-wohnfläche Kaufpreisspanne pro m²-wohnfläche Sanierter Altbau (Umwandlung) vor /m² 955 /m² /m² 1960 bis 1990 (Plattenbauten) 980 /m² 670 /m² /m² Neubau ab /m² /m² /m² Weitere Auskünfte über den Grundstücksmarkt in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Potsdam eingeholt werden. Schriftliche Auskünfte sind kostenpflichtig! Neben dem Potsdamer Grundstücksmarktbericht (Schutzgebühr 15,00 ) kann die Bodenrichtwertkarte für den Bereich der Stadt Potsdam gegen eine Schutzgebühr von 20,00 je Druckexemplar bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erworben werden / oder / Katasteramt.Vermessung@Rathaus.Potsdam.de Gutachterausschuss Potsdam, Stadtverwaltung Potsdam, FB Kataster und Vermessung, Potsdam