Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder)

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder) Schöneiche b. Bln. Woltersdorf Grünheide (Mark) Erkner Fürstenwalde Spree Amt Spreenhagen Amt Odervorland Storkow (Mark) Amt Scharmützelsee Amt Schlaubetal Amt Brieskow- Finkenheerd Tauche BEESKOW Friedland Amt Neuzelle Eisenhüttenstadt Grundstücksmarktbericht Landkreis Oder-Spree 2013

2 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder) Spreeinsel Beeskow Telefon: bis Telefax: gaa-los-ff@l-os.de Internet: Bezug: Gebühr: Geschäftsstelle des Gutacherausschusses Spreeinsel 1, Beeskow nach Gutachterausschuss-Gebührenordnung Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichtes ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.

3 INHALTSVERZEICHNIS 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Zielsetzungen des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Zwangsversteigerungen Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Flächen Geschosswohnungsbau Preisniveau Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Erbbaurechte Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau Umrechnungskoeffizienten Höfe, landwirtschaftliche Objekte Begünstigtes Agrarland Unland Forstwirtschaftliche Flächen Sonstige unbebaute Grundstücke Territorium Landkreis Oder-Spree

4 8. Bebaute Grundstücke Allgemeines Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Umsätze in den Preissegmenten Umsatzentwicklung in den Preissegmenten Marktanpassungsfaktoren Liegenschaftszinssätze Reihenhäuser / Doppelhaushälften Umsätze in den Preissegmenten Umsatzentwicklung in den Preissegmenten Liegenschaftszinssätze Wohnungseigentum Allgemeines Preisniveau Teileigentum Mehrfamilienhäuser Umsätze in den Preissegmenten Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Umsätze in den Preissegmenten Gewerbe- und Industrieobjekte Umsätze in den Preissegmenten Sonstige bebaute Objekte Bodenrichtwerte Allgemeines Bodenrichtwerte für Bauland Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten Nutzungsentgelte Mieten Aufgaben des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses Anhang Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg Städte, Ämter und Gemeinden LOS Bevölkerungsstand und Territorialfläche LOS Mitglieder des Gutachterausschusses LOS-FF Sachwortverzeichnis Territorium Landkreis Oder-Spree - 3 -

5 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Starker Zuwachs bei forstwirtschaftlichen Grundstücken Bebaute Grundstücke Steigerung der Anzahl der Verträge bei einem Rückgang des Geldumsatzes. Umsatzentwicklung bei gestiegener Anzahl der Verträge Anstieg des Flächenumsatzes jedoch Rückgang des Geldumsatzes Eigentumswohnungen Rückgang der Verträge und des Geldumsatzes S. 47 Aussagen im Grundstücksmarktbericht Unbebaute Baugrundstücke (S. 16) gleichbleibender Geldumsatz bei Rückgang des Flächenumsatzes Landwirtschaftliche Flächen Anstieg der Anzahl der Verträge um ca. 44 % zum Vorjahr sowie des Geldumsatzes und des Flächenumsatzes S Zwangsversteigerungen Anstieg der Anzahl um ca. 15 % zum Vorjahr speziell bei den EFH, ZFH und RH S. 14 Für den Sachverständigen Umrechnungskoeffizienten S Wohnflächenpreise Marktanpassungsfaktoren ab S. 35 Liegenschaftszinssätze Territorium Landkreis Oder-Spree

6 Zuordnung der Gemarkungen zu den Regionstypen Regionstyp Landkreis Oder-Spree Berliner Umland Mittelzentren Gemarkung Erkner, Stadt Gosen Grünheide Hangelsberg Kagel Kienbaum Beeskow, Stadt Eisenhüttenstadt, Stadt Mönchwinkel Neu Zittau Schöneiche b. Bln. Spreeau Woltersdorf Fürstenwalde, Stadt W eiter er Metropolenr aum Randlagen zu Mittelzentren Berkenbrück Neuendorf i. S. Birkholz Oegeln Bornow Petersdorf b. Sa. Diehlo Pohlitz Fünfeichen Radinkendorf Kohlsdorf Schneeberg Krügersdorf Trebus Langewahl Vogelsang Lawitz Rauen Fremdenverkehrsorte Bad Saarow-Pieskow Pieskow Diensdorf Radlow Groß-Lindow Storkow, Stadt Müllrose, Stadt Wendisch Rietz Niewisch Kleinstädte / Brieskow-Finkenheerd Neuzelle Amtsgemeinden Briesen (Mark) mit Kersdorf Spreenhagen Friedland, Stadt Steinhöfel Rietz-Neuendorf (Gemarkung Görzig) Tauche Dörfer alle übrigen Territorium Landkreis Oder-Spree - 7 -

7 4. Übersicht über die Umsätze Zur Verdeutlichung der aktuellen Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt werden die Vertragsabschlüsse, der Flächenumsatz und der Geldumsatz im Bereich des Landkreises Oder-Spree für die letzten 4 Jahre dargestellt. Jahr Anzahl der Urkunden Flächenumsatz in ha Geldumsatz in Mio , , , , , ,0 181,2 140,2 193,2 162,4 Flächenumsatz in ha Anzahl der Urkunden Geldumsatz in Mio Territorium Landkreis Oder-Spree - 9 -

8 4.1 Vertragsvorgänge Im Berichtszeitraum sind dem Gutachterausschuss Erwerbsvorgänge durch die beurkundenden Stellen zugegangen. 457 dieser Verträge (19 %) konnten nicht ausgewertet werden, da es sich um Schenkungen, Übertragungen oder ungewöhnliche Verhältnisse handelte. Die ausgewerteten Kaufverträge wurden den Teilmärkten unbebaute Bauflächen bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Eigentumswohnungen Gemeinbedarfsflächen sonstige Flächen einigungsbedingte Kauffälle zugeordnet und ausgewertet. Es ergeben sich folgende Anteile: Gemeinbedarfflächen 3,0% sonstige Flächen Gemeinbedarf- und 5,0% sonstige Flächen 0,8% Eigentumsw ohnungen einigungsbedingte 6,5% Kauffälle 0,6% Eigentumswohnungen 9,8% land- und forstw irtschaftliche Flächen 24,1% land- und forstwirtschaftliche Flächen 3,6% unbebaute Grundstücke 26,2% unbebaute Grundstücke 14,0% bebaute Grundstücke 34,6% bebaute Grundstücke 71,8% Territorium Landkreis Oder-Spree

9 Eine Zusammenstellung der ausgewerteten Kaufverträge zeigt die Entwicklung der Jahre Land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gemeinbedarfs- und sonstige Flächen sind bei den unbebauten Flächen miterfasst. Jahr ausgewertete unbebaut bebaut Eigentumswohnungen einigungsbedingte Verträge Kauffälle Bei der Auswertung des Grundstücksmarktes wurde durch den Gutachterausschuss eine Untergliederung des Kreises in folgende Regionen vorgenommen: Berliner Umland weiterer Metropolenraum ohne Mittelzentren Randlage zu den Mittelzentren Mittelzentren Orte mit Fremdenverkehr Kleinstädte / Amtsgemeinden Dörfer Die Zuordnung der einzelnen Gemarkungen zu den Regionstypen ist auf der Seite 7 ersichtlich. Auf die einzelnen Regionen entfallen folgende Anteile an der Gesamtzahl der Kauffälle. Region Anzahl in % Berliner Umland 20,5 weiterer Metropolenraum 79,5 - Mittelzentren 20,4 - Randlage zu den Mittelzentren 7,0 - Orte mit Fremdenverkehr 15,3 - Kleinstädte / Amtsgemeinden 5,1 - Dörfer 31,7 Territorium Landkreis Oder-Spree

10 4.2 Geldumsatz Im Berichtszeitraum wurden 162,4 Millionen umgesetzt. Im Jahr 2012 waren es 193,2 Millionen. Dieser Umsatz unterteilt sich wie folgt auf die einzelnen Grundstücksarten: Gemeinbedarf- und land- und sonstige Flächen forstw irtschaftliche 1,5% Flächen 6,8% Eigentumsw ohnungen 8,6% unbebaute Grundstücke 17,2% bebaute Grundstücke 65,9% Die Zuordnung zu den Regionen: Region % des Gesamtumsatzes Berliner Umland 31,7 weiterer Metropolenraum 68,3 - Mittelzentren 25,4 - Randlage zu den Mittelzentren 3,3 - Orte mit Fremdenverkehr 21,0 - Kleinstädte / Amtsgemeinden 2,9 - Dörfer 15, Territorium Landkreis Oder-Spree

11 4.3 Flächenumsatz Im Berichtszeitraum wechselten ha Grundstücksfläche den Eigentümer. Im Jahr 2012 waren es ha Grundstücksfläche. Dieser Umsatz unterteilt sich wie folgt auf die einzelnen Grundstücksarten: Gemeinbedarf- und sonstige Flächen 1,8% unbebaute Grundstücke 3,5% bebaute Grundstücke 8,0% land- und forstwirtschaftliche Flächen 86,7% Die Zuordnung zu den Regionen: Region % des Gesamtumsatzes Berliner Umland 6,1 weiterer Metropolenraum 93,9 - Mittelzentren 10,5 - Randlage zu den Mittelzentren 13,8 - Orte mit Fremdenverkehr 15,4 - Kleinstädte / Amtsgemeinden 2,2 - Dörfer 52,0 Territorium Landkreis Oder-Spree