Wertermittlung in städtebaulichen Sanierungsgebieten

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1 Fakultät Umweltwissenschaften, Fachrichtung Geowissenschaften, Geodätisches Institut, Professur Landmanagement Wertermittlung in städtebaulichen Sanierungsgebieten Prof. Dr.-Ing. Alexandra Weitkamp Abschluss von Städtebaufördermaßnahmen Werkstattgespräch Leipzig, 20. Juni 2017

2 Agenda Zusammenhang von Ausgleichsbeträgen und sanierungsbedingter Bodenwerterhöhung Wertermittlung in Sanierungsverfahren Auswahl und Anwendung des geeigneten Verfahrens Ermittlung der Grundstückswerte für die Sanierungsabrechnung 2

3 1 Zusammenhang von Ausgleichsbeträgen und sanierungsbedingter Bodenwerterhöhung Bodenpolitisches Konzept Grundsätzliche Ermittlung des Ausgleichbetrags nach Kostenansatz Wertansatz 3

4 Besonderes Städtebaurecht 144 BauGB Genehmigungspflichtige Vorhaben und Vorgänge, Kaufpreisprüfung 153 BauGB Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Umlegung 154 BauGB Ausgleichsbetrag des Eigentümers, Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen 4

5 Bodenpolitisches Konzept Beschränkung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen auf den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert. Begrenzung des Kaufpreises beim rechtsgeschäftlichen Grunderwerb auf den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert. Beteiligung der Grundeigentümer an der Finanzierung der Sanierung in Höhe des sanierungsbedingten Bodenmehrwerts. Sichert den auf gemeindliche Initiative hin durch Einsatz öffentlicher Mittel erstrebten Erfolg der Sanierung. Von vornherein sollen spekulative Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt vermieden und Preisstabilität gewahrt werden. 5

6 Ausgleichsbetrag des Eigentümers 154 I 1 BauGB Der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleich in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht Dafür keine Erhebung von Beiträgen für Herstellung, Erweiterung und Verbesserung von Erschließungsanlagen sowie von Beiträgen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich ( 154 I 3 BauGB). Dies gilt nicht für das vereinfachte Sanierungsverfahren; dort werden keine Ausgleichsbeträge erhoben ( 142 IV BauGB). 6

7 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 154 II BauGB Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert) Endwert Bodenwert, wie er sich durch die tatsächliche und rechtliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt. Anfangswert Bodenwert, wie er sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ( 154 II BauGB) 7

8 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Wertausgleich Endwert Anfangswert Nach sanierungsbedingter Bodenwerterhöhung 154 I, II BauGB Ausgleichsbetrag Kostenbeteiligung durch Satzung Nach Ausbauaufwand für Verkehrsanlagen 154 IIa BauGB 8

9 Bemessung des Ausgleichsbetrags nach dem Ausbauaufwand für Verkehrsanlagen 154 IIa BauGB Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag [ ] ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. [ ] 9

10 Voraussetzung für den Erlass der Satzung Aufwand für die Erweiterung und Verbesserung von Verkehrsanlagen Hälfte des Aufwands Sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte 0 % 50 % Wesentlichkeitsgrenze 100 % (Finanzierungsinteresse vs. Verwaltungsvereinfachung) 10

11 Verteilung des umlagefähigen Aufwands Sanierungsgebiet G anrechenbare Verkehrsanlagen Flächenmaßstab Ausgleichsbetrag G = Grundstücksfläche G Umlagefähiger Aufwand Verkehrsflächen Fläche Sanierungsgebiet 11

12 Wertung der kostenorientierten Ermittlung Auf Kompromissen beruhende Gesetzesregelung Weniger Wertermittlungsaufwand Widerspricht aber der bodenpolitischen Konzeption des Sanierungsrechts Führt zur Ungleichbehandlung bei unterschiedlichen Bodenwerterhöhungen Anwendung wenn überhaupt nur bei vergleichbaren Sanierungsvorteilen 15

13 Prinzip der Ausgleichsbeträge Sanierungsmaßnahme & Mitteleinsatz der Allgemeinheit Mehrwert Ausgleich Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung der privaten Liegenschaften 16

14 Ausgleichsbetragsermittlung Endwert Anfangswert = Ermittelter sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (Ausgleichsbetrag) Anrechnungsbeträge Ggf. Diskontierung = Zu leistender Ausgleichsbetrag 17

15 2 Wertermittlung in Sanierungsverfahren Arten der Wertermittlung in Sanierungsmaßnahmen Zuständigkeiten Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen Deduktive Wertermittlung Lagewertverfahren Zielbaum Komponentenverfahren Hagedorn Niedersachsenmodell 18

16 Arten der Wertermittlung in Sanierungsmaßnahmen Verkehrswertermittlung im Sanierungsgebiet Bodenwertermittlung Bodenrichtwertermittlung Zuständigkeit für die Wertermittlung Gemeinde Gutachterausschuss 19

17 Bodenrichtwertermittlung im Sanierungsgebiet ALLGEMEINE BRW 196 I 1 BauGB Von Amts wegen Zum Ende des Jahres Zustand vor oder nach der Sanierung ( 10 ImmoWertV) BESONDERE BRW 196 I 7 BauGB Auf Antrag hin Abweichender Zeitpunkt Ggf. der jeweils andere Zustand Zonale Anfangs- und Endwerte 20

18 Zuständigkeiten Gemeinde autonom (Art 28 IV GG) Gutachterausschuss autonom ( 192 BauGB) Ermittlung des Ausgleichsbetrags Ermittlung der BRW Besondere BRW z. B. verfahrensbegleitend oder als zonale Anfangsund Endwerte Zonen- oder/und Einzelgutachten Ermittlung der BRW auf Antrag Erstattung von Gutachten auf Antrag 21

19 Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen Maßgaben der ImmoWertV für die Bodenwertermittlung Verfahrensgrundsätze für den Bodenwert Vergleichswertverfahren für Anfangs- und Endwert Lagewertverfahren Anfangswertbezogene Ermittlung des Endwerts Komponentenverfahren Niedersachsenmodell Schema für die Ermittlung von (zonalen) Anfangs- und Endwerten 22

20 Maßgebliche Stichtage Bodenwert [ /m²] Bekanntwerden der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet Endwert Ausgleichsbetrag Anrechnung 1 Tag vorher fiktive Entwicklung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwerts Anfangswert Qualitätsstichtag Anfangswert Vorwirkung der Sanierungssatzung Wertermittlungsstichtag Anfangswert und Endwert Zeit Qualitätsstichtag Endwert 23

21 Zweistufige Herangehensweise Zonale Anfangs- und Endwerte als besondere Bodenrichtwerte i. S. v. 196 I 7 BauGB Grundstücksbezogene Anfangs- und Endwerte durch Berücksichtigung von Abweichungen vom zonalen Anfangsbzw. Endwert gemäß 15 I 3 ImmoWertV Methodisch ist dieses Vorgehen nicht zu beanstanden. [ ] OVG Lüneburg, Beschluß vom ; juris,

22 Verfahrensgrundsätze für den Bodenwert Der Wert des Bodens ist vorrangig im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ( 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden ( 16 I 1, 2 ImmoWertV). Vergleichswertverfahren mittels Vergleichspreisen Vergleichswertverfahren mittels Bodenrichtwerten Andere Verfahren gemäß Begründung Vergleichspreise haben gegenüber Bodenrichtwerten Vorrang. BGH, Urteil vom V ZR 104/90, juris, 10. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom A 10530/04, juris

23 Rangfolge der Verfahren Vorrangig Vergleichswertverfahren Es fehlen Bodenwertermittlung Richtwertermittlung Deduktive, nicht normierte Verfahren (laut Begründung ImmoWertV) Ausreichende Zahl Vergleichspreise Geeignete Bodenrichtwerte 26

24 Deduktiver Preisvergleich VERGLEICHSVORGANG Das Wertermittlungsobjekt wird wertmäßig mit Grundstücken verglichen, deren Qualität zwar eine (wesentlich) andere ist, aber zu jener in einem für jedermann greifbaren wirtschaftlichen Zusammenhang steht. DEDUKTIVES WERTKALKÜL Umsetzung in eine mathematisch formulierbare Beziehung des Vergleichspreises mit entsprechenden bodenpreisrelevanten Faktorpreisen (z. B. Mieten, Kosten für Arbeit und Kapital) 27

25 Deduktive Wertermittlung Der Preis werdenden Baulandes wird bestimmt vom Preis vergleichbaren baureifen Landes, von der Dauer der weiteren Entwicklung bis zur Baureife sowie von den Aufwendungen an Fläche und Herstellungskosten für die Erschließung (Allgemeine Erfahrung) Bodenwert erschließungsbeitragsfreies baureifes Land - Einflussgrößen Entwicklungskosten Flächenabzug Wartezeit Zinssatz = Bodenwert werdendes Land 28

26 Deduktive Wertermittlung BW W : warteständiges Bauland BW ebf : Wert für Bauland (erschließungsbeitragsfrei) E: Kosten der Baureifmachung f: Flächenanteil für Straßen etc. in % p: Entwicklungszinssatz in % n: Wartezeit bis zur Baureife 29

27 Lagewertverfahren Bildung eines abgestuften Lagenetzes Auswahl von Vergleichspreisen ähnlich strukturierter Gebiete bzw. aus dem San.gebiet Transformation der Vergleichspreise auf die vorgegebenen Situationsmerkmale Art und Maß der baulichen Nutzung Stichtage/ Marktlage Mittelbildung als durchschnittlicher Bodenwert im Maßnahmengebiet 30

28 Relative Lagewerte nach Hildebrandt* Bezugslage 105 Vergleichswert 90 Relativer Lagewert Quelle: Hildebrandt, Hubertus: Bewertung in der Sanierung mit Hilfe relativer Lagewerte. Zeitschrift Vermessungswesen und Raumordnung (VR) 1976,

29 Endgültige Lagewerte Bezogen auf GFZ 2, /m² 80 Vergleichswert 90 Relativer Lagewert 32

30 Prinzip des Zielbaums Zustandseinschätzung zum Qualitätsstichtag Anfangswert Zustandseinschätzung zum Qualitätsstichtag Endwert ggf. Zustandseinschätzung Vergleichswert Prozentualer (maßnahmebedingter) Bodenwertunterschied Korrespondierender Bodenwert, z. B. Anfangswert Ausgangsbodenwert, z. B. Endwert 33

31 Prinzipskizze Zielbaumverfahren Bodenwert Umgebungs- bezogener Anteil Unveränderlich Zielbaum- schema für den Maßnahmeneinfluss Kriterium Gewicht Benotung A Benotung E Grundstücks- bezogener Anteil 34

32 Komponentenverfahren Quantifizierung sanierungsbedienter Qualitätssteigerungen (Wertkomponenten) Daten nur für einen Wert notwendig (Anfangs- oder Endwert) Werden am Anfangswert angebracht: Datenlage für Anfangswerte nach langen Jahren des Sanierungsverfahrens häufig dürftig Endwerte als Ausgangslage Vorgehensweise entspricht 15 I 3 ImmoWertV, wonach Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden Gut nachvollziehbar 37

33 Komponentenverfahren (Zonaler) Anfangswert Allgemeiner Sanierungsvorteil Lagevorteil Erschließungsvorteil Aufzonungsvorteil (Zonaler) Endwert 38

34 Hagedorn-Verfahren Mathematisches Interpolationsverfahren Quotient aus der Differenz (ggf. fiktiver) niedrigster und höchster Bodenwerte Ermittlung von Anfangs- und Endwert des Grundstücks durch Einordnung zwischen niedrigstem und höchsten Bodenwert 39

35 Hagedorn-Verfahren Untersuchung einzelner wertrelevanter Qualitätsmerkmale auf die sanierungsbedingten Änderungen Grundlage: Schätzungen, keine statistische Ableitung Kriterien: Grundstücksspezifische Kriterien Nutzungsgröße Zuschnitt Äußere und innere Erschließung Maß der Nutzung Bauliche Besonderheiten Standortbezogene Kriterien Geschlossene Wohnlage Gewicht Standortimage 15 % Verkehrsanbindung 15 % Ausstattung 10 % Beeinträchtigungen 10 % Bauliche Nutzung 50 % Geschäftslage Gewicht Kundschaftskontakte 50 % Verkehrsanbindung 20 % Ausstattung 20 % Beeinträchtigungen 10 % Bauliche Nutzung 0 % Schwenk

36 Verfahrenskritik zum Hagedorn-Verfahren Ansatz verlangt sehr genaue Bodenwerte für das Eckwertgrundstück Anwendbarkeit hängt von dem Vorhandensein von genügend Kauffällen für die Bestimmung des Eckwertes ab Auch haben kleine Änderungen in den Kriterien große Auswirkungen auf die Bodenwerterhöhung 41

37 Ertragsdifferenzverfahren Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertveränderungen über Veränderung der nachhaltig erzielbaren Mieten Bodenwerterhöhung wird durch Veränderung des Reinertrags des Bodens ermittelt Nur bei bebauten Ertragsobjekten Arten Mietspiegelverfahren (u. a. Münchner Modell) Mietsäulenverfahren (Strotkamp, Reuter, Sprengnetter) Erdgeschossmietenverfahren (Geschäftsmietenmodell) Branchenveredelungsverfahren 42

38 Vorraussetzungen Voraussetzung für die Anwendung eines Ertragsdifferenzen-Verfahrens ist somit ein Bewertungsobjekt, aus dem Erträge erzielt werden können. Zudem werden zuverlässige Mietansätze benötigt, beispielsweise aus dem Mietspiegel. Für nicht ertragsorientierte Grundstücke und Grundstücksteile sind andere Verfahren anzuwenden. 44

39 Modell Niedersachsen Modell Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und städtebauliche Maßnahmen Matrizen zum Abgriff der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Excel-Tabelle zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Wertung 45

40 Modell Niedersachsen Die derzeitige Regressionsfunktion* lautet: E 0,15 = 1, ,41398 (A) 0,15 0,11918 (Mi Ma)0,30 E Bodenwerterhöhung [%] A Anfangswert [ /m²] Mi mittlere Einstufung der Missstände [0,25 bis 10] Ma mittlere Einstufung der Maßnahmen [0,25 bis 10] Liebig, Siegmar; Ruzyzka-Schwob, Gerd; Jankowski, Markus: Das Modell Niedersachsen

41 Zitat hier eingeben. Christian Bauer ( )/4=3,75 Ausgangs-BW=150 EUR A. Weitkamp MSc G04 Instrumente der Stadtentwicklung 47

42 Zitat hier eingeben. Christian Bauer ( )/4=3,5 Ausgangs-BW=150 EUR A. Weitkamp MSc G04 Instrumente der Stadtentwicklung 48

43 Zitat hier eingeben. Christian Bauer A. Weitkamp MSc G04 Instrumente der Stadtentwicklung 49

44 Wertung und Empfehlungen Die Übertragbarkeit des Modells auf die örtlichen Verhältnisse muss überprüft werden (Marktanpassung). Die Einstufung der konkreten Situation Missstände und Maßnahmen ist mitunter schwierig; ggf. sind mehrere mehr oder minder zutreffende Skalenwerte zu mitteln. Gefahr von Über- oder Unterkompensation. Besonderheiten des Wertermittlungsobjekts sind ggf. eigens zu berücksichtigen. 50

45 3 Auswahl und Anwendung des geeigneten Verfahrens x x Verfahren A Verfahren B Verfahren C x x Verfahren D 51

46 Ausgleichsbetrag in umfassenden Sanierungsverfahren gering Bodenwertsteigerung höher NEIN > 50 % Erschließungskosten JA Wahl Absehen vom Ausgleichsbetrag Ausgleichsbetrag aus Erschließungskosten Ausgleichsbetrag aus Bodenwerterhöhung nach Schwenk

47 Ab- und Einschätzungen der einzelnen Verfahren nach Schwenk Genauigkeit: Genauigkeitsabschätzung auf Grundlage des Einflusses der einzelnen Modellparameter Transparenz: Nachvollziehbarkeit der für die Wertermittlung herangezogenen Komponenten insbesondere für die Betroffenen Konformität: Übereinstimmung mit den Grundsätzen der ImmoWertV Marktnähe: Verhältnis des reinen Verfahrensergebnisses zum Marktverhalten Objektivierungsgrad: Anteil sachbezogener, einer quantifizierten Betrachtung zugänglicher Fakten und Aussagen 53

48 Einschätzung der Verfahren Gut Mittel Schlecht Genauigkeit Transparenz Konformität Marktnähe Objektivierungsgrad Zielbaumverfahren Schwenk

49 4 Ermittlung der Grundstückswerte für die Sanierungsabrechnung 55

50 Wertermittlungsaufgaben/-anlässe Zeit Ausgleichsbetragserhebung Maßnahmenende Ablösevereinbarungen Kaufpreisprüfung Finanzierungsübersichten Ankaufsverhandlungen Maßnahmenbeginn Wirtschaftliche Abschätzungen 56

51 Varianten der Ermittlung maßnahmenbedingte Bodenwerte Datensammlung Gutachterausschuss Zonale Werte Besondere BRW Detaillierungsgrad Basisgutachten Grundstückspässe Einzelgutachten nach Gerady/Mökel, 8.5.4/2 57

52 Basisgutachten Mit Basisgutachten werden i. d. R. ebenfalls zonale Bodenwerte ermittelt. Als Bewertungsbezug dienen soweit verfügbar Kaufpreise oder Bodenrichtwerte. Häufig werden besondere Bodenrichtwerte in Basisgutachten verdichtet. Zielstellung für Basisgutachten ist es, für ein Maßnahmegebiet eine einheitliche Bewertungsgrundlage zu schaffen. Mithilfe der ermittelten Zonenwerte lassen sich die grundstücksbezogenen Werterhöhungen leicht in Grundstückspässen ableiten, die in Formularform aufgestellt werden können. 58

53 Baukastenprinzip mit Basiswerten Maß der baulichen Nutzung Größe und Form Grundstück Lage + - Basiswert x Anpassung Maß x Anpassung Lage x Anpassung Leerstand x Anpassung Grundstück = grundstückspezifizscher Wert Struktureller Leerstand Gerady/Mökel 8.5.4/11 59

54 Grundstückspässe Grundstückspässe sind grundstücksbezogene Beurteilungen Wichtigste Fakten und Zahlen zum jeweiligen (ausgleichsbetragspflichtigen) Grundstück Ohne dazugehöriges Basisgutachten erschließt sich für den Nutzer die Ermittlung der Bodenwerte meistens nicht Grundstücksspezifische Bodenwerte Ableitung durch Berücksichtigung der jeweiligen besonderen Merkmale aus den Basiswerten Anpassungsfaktoren sind im Rahmen der Erstellung des Basisgutachtens zu ermitteln und dort auch darzustellen 60

55 Resumée Sanierungsbewertung setzt umfassende Kenntnisse der sanierungsun- wie auch sanierungsbeeinflussten Zustands voraus Die Bewertung kann in unterschiedlichen Verfahren durchgeführt werden: es gibt kein Patentrezept Wichtig: Transparenz und Argumentation der Vorgehensweise 61

56 Danke für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr.-Ing. Alexandra Weitkamp TU Dresden Professur für Landmanagement Helmholtzstr Dresden 62