Dipl.- Bauing. ELKE MÄRZ

Transkript

1 Dipl.- Bauing. ELKE MÄRZ öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Amtsgericht Königs Wusterhausen Geschäftssitz: -Zwangsversteigerung Burg Friedrich- Engels- Straße 58 Berliner Chaussee Wildau Tel.: 03921/ 3182 Fax: 03921/ e- mail: Datum: Az.: KöWuZernsdorf 8 K 63/14 GUTACHTEN über den Verkehrswert/ Marktwert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) des bebauten Grundstücks Zum langen Berg 35, Zernsdorf Gemarkung Zernsdorf Flur Flurstück Grundbuch Zernsdorf Blatt 200 Eigentümer: zum Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: entspricht dem Wertermittlungsstichtag Verkehrswert/ Marktwert: Ausfertigung Nr. Dieses Gutachten enthält 26 Seiten incl. 4 Anlagen. Es wurde in 6 Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 Seite Inhaltsverzeichnis Seite 1. Allgemeine Angaben 3 2. Grundstücksbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Gestalt und Form Erschließungszustand Rechtliche Gegebenheiten 7 3. Gebäudebeschreibung Bungalow Ausführung und Ausstattung Zustand Außenanlagen/ Nebengebäude 9 4. Verkehrswertermittlung/ Marktwertermittlung Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Zusammenfassung der Sachwerte Anpassung an den Grundstücksmarkt Verkehrswert/ Marktwert Verzeichnis der Anlagen Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur 16

3 Seite Allgemeine Angaben Auftraggeber: Amtsgericht Königs Wusterhausen -Zwangsversteigerung- Friedrich- Engels- Straße Wildau Eigentümer: separate Angabe Zwangsverwaltung: entfällt Auftrag vom: Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsgrundlagen: Zwangsversteigerung Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Sachwertrichtlinie, NHK 2010 Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Grundbuchauszug Lageplan Bauunterlagen einschlägige Fachliteratur das Gutachten stützt sich auf folgende Grundlagen: Grundbuchauszug Auskunft des Gutachterausschusses Bodenrichtwerte Örtliche Feststellungen Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Eigentümer, Eigentümerin, Sachverständige,

4 Seite Vorbemerkungen zum Gutachten Zernsdorf ist Ortsteil der etwa vier km westlich liegenden Stadt Königs Wusterhausen. und liegt südöstlich von Berlin, am Ufer von drei Seen. Der größte von diesen ist der Krüpelsee, der eigentlich ein breites Stück Dahme ist. Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortskern von Zernsdorf; unweit des Krüpelsees. In der Umgebung befinden sich Ein- und Mehrfamilienhäuser. Die Bebauung des Grundstücks besteht aus einem eingeschossigen, ca errichtetem Bungalow in Holzkonstruktion sowie Nebengebäuden. Raumaufteilung: Vorbau, 3 kleine Räume Grundstücksgröße: m² Allgemeine Bedingungen der Wertermittlung - alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes erfolgten ausschließlich auf der Grundlage der Ortsbesichtigung und der zur Verfügung gestellten Unterlagen. - Es wurden keine Baustoffprüfungen, Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen der haustechnischen Anlagen ausgeführt. - Die Feststellungen der Sachverständigen erfolgten nur durch Augenscheinnahme. - Die Einhaltung öffentlich- rechtlicher Bestimmungen (Genehmigungen, Auflagen, u. ä.) wurde nicht überprüft. - Eine fachliche Untersuchung etwaiger Baumängel und Bauschäden erfolgte nicht. - Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt. - Es wird ungeprüft unterstellt, dass keine Bauteile und Baustoffe vorhanden sind, die möglicherweise eine anhaltende Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder gefährden.

5 Seite Grundstücksbeschreibung 2.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Landkreis: Bundesland: Verkehrslage, Entfernungen: Zernsdorf, ca Einwohner Dahme- Spreewald Brandenburg Zernsdorf ist Ortsteil der etwa vier km westlich liegenden Stadt Königs Wusterhausen und liegt südöstlich von Berlin, am Ufer von drei Seen. Der größte von diesen ist der Krüpelsee, der eigentlich ein breites Stück Dahme ist. Durch die eigene Autobahnanschlussstelle 8 (Zernsdorf/ Niederlehme) der Autobahn A10/ E 30/ E55 (Berliner Ring) ist es verkehrstechnisch optimal angebunden. Die Stadtrandlage zu Berlin macht Zernsdorf zu einem beliebten Naherholungsgebiet, das im Sommer durch die vielen Gäste seine Einwohnerzahl ungefähr verdoppelt. Die Landeshauptstadt Potsdam liegt westlich ca. 50 km entfernt. Bis nach Frankfurt/ Oder und damit zur polnischen Grenze sind es ca.65 km in östlicher Richtung. Der Flughafen Berlin- Schönefeld in 20 km Entfernung wird momentan zum Flughafen Berlin Brandenburg ausgebaut. Im Süden von Zernsdorf befindet sich der Gleisanschluss an die Bahnlinie Königs Wusterhausen Frankfurt/ Oder. Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Ortskern von Zernsdorf; unweit des Krüpelsees. In der Umgebung befinden sich Ein- und Mehrfamilienhäuser. Entfernungen: Bundesautobahn A 13: A 10: ca. 9 km ca. 4 km Öffentl. Verkehrsmittel: Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: topographische Grundstückslage: Bahnstation Zernsdorf Buslinie gute Wohnlage wohnbauliche Nutzungen Bebauung mit Einfamilienhäusern keine leicht hängig

6 Seite Gestalt und Form Straßenfront : mittlere Tiefe : ca. 20 m ca. 65 m Grundstücksgröße : m² Bemerkungen: rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließungszustand Straßenart: Straßenausbau: Höhenlage zur Straße: Anliegerstraße unbefestigt/ Schotter etwas höher liegend Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Elektr. Strom, Kraftstrom, Wasser, Abwasser keine Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Gewachsener, normaltragfähiger Baugrund Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.

7 Seite Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: In Abteilung II des Grundbuchs von Zernsdorf Blatt 200 bestehen folgende Eintragungen: Die Teilungsversteigerung ist angeordnet (AG Königs Wusterhausen, 8 K 63/ 14). Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten, sowie Bodenverunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nicht bekannt. Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: Eintragungen bestehen nicht Anlage: Auskunft Bauordnungsamt Landkreis Dahme- Spreewald vom besteht nicht Denkmalschutz: besteht nicht Darstellung im Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche Festsetzungen im Bebauungsplan: Bebauung nach 34 BauGB. Entwicklungsstufe (Grundstücksqualität): Bauland

8 Seite Gebäudebeschreibung 3.1 Bungalow Die Bebauung des Grundstücks besteht aus einem eingeschossigen, ca errichtetem Bungalow in Holzkonstruktion. Raumaufteilung: Vorbau, 3 kleine Räume 3.2 Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Fundamente: Umfassungswände: Fenster: Türen: Elektroinstallation: Sanitäre Installation: Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Holzkonstruktion / Leichtbauweise Laut Angaben der Eigentümer ist kein Fundament vorhanden. Holzkonstruktion einfache Holzfenster Füllungstür aus Holz einfache Ausstattung Be- und Entwässerung Holzbalken Flachdach Dachschindeln, Dachpappe Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. 3.3 Zustand Allgemeinbeurteilung: Hinsichtlich des baulichen Zustands erfolgt für dieses Gebäude kein Wertansatz.

9 Seite Außenanlagen/ Nebengebäude Außenanlagen: Versorgungs- und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Bodenbefestigung: Einfriedung: teilweise Gehwegplatten Jägerzaun aus Holz, Maschendrahtzaun Carport 2 Geräteschuppen (Abbruch) Holzbungalow (Bausatz) Gartenanlagen/ Bepflanzung (Kiefern, Birke, Nussbaum) Hauswasseranlage/ Brunnen von 1987 (54 m Tiefe)

10 Seite Verkehrswertermittlung/ Marktwertermittlung für das bebaute Grundstück Zum langen Berg Zernsdorf Gemarkung Zernsdorf Flur Flurstück Größe ,00 m² Grundstücksgröße insgesamt 1 275,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: Auswahl des Wertermittlungsverfahrens ( 8 Abs.1 ImmoWertV) Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert derartiger Objekte vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt.

11 Seite Bodenwertermittlung Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ( 10 ImmoWertV) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert beträgt zum Stichtag = 60,00 /m² Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet abgabenrechtlicher Zustand = Wohnbaufläche = erschließungsbeitrags-/ kostenerstattungsbetragsfrei und abgabenpflichtig nach Kommunalgesetz Grundstücksgröße = 800 m² Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise und unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Maße der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt sowie unter Beachtung der vom Richtwertgrundstück abweichenden Grundstücksqualität des Bewertungsobjektes wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag wie folgt geschätzt: - erschließungsbeitragsfreies Bauland 1 275,00 m² * 48,00 /m² = (siehe differenzierte Bewertung in Fußnote 1) Grundstücksgröße: m² Bodenwert: Fußnote 1) Bodenrichtwert Aus gutachterlicher Sicht sind Abschläge zum Bodenrichtwert angemessen. 60,00 /m² Abschläge -Erschließung (Straßenausbau) -Grundstücksgröße -vorhandene Bebauung 20,0 % - 12,00 /m² Quadratmeterpreis nach der Berücksichtigung der Abweichungen zum Richtwertgrundstück 48,00 /m²

12 Seite Sachwertermittlung Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen * Gebäudewerte 1. Bungalow 0 Gebäudewerte insgesamt (incl. Baunebenkosten) 0 Wert der Außenanlagen (incl. Baunebenkosten) Bodenwert des bebauten Grundstücks Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten)

13 Seite Anpassung an den Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren) Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der regionalen Baupreisverhältnisse ist der im Wesentlichen nur kostenorientierte vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Hierzu ist der vorläufige Sachwert mit dem zutreffenden Sachwertfaktor zu multiplizieren, der aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt wird ( 14 Abs.2 Nr.1 ImmoWertV). Grundlage für die Marktanpassung: -Sprengnetter- Sachwertfaktor- Gesamt- und Referenzsystem 2012 (NHK 2010) -gutachterliche Erfahrungswerte Um die allgemeine Marktanpassung nach 8 Abs.2 Nr.1 ImmoWertV durchzuführen ist der vorläufige Sachwert ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Folgenden zu ermitteln. Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (incl. Baumängel, Bauschäden und kapitalisierter Mietdifferenz) In diesem Wert sind folgende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt: * Baumängel und Bauschäden Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt + 0 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) Marktanpassungsfaktor * 1,00 Marktangepasster Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale insgesamt - 0 Marktangepasster Sachwert des Grundstücks rd

14 Seite Verkehrswert/ Marktwert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der marktangepasste Sachwert wurde mit rd ermittelt. Der Verkehrswert/ Marktwert für das bebaute Grundstück Zum langen Berg Zernsdorf Gemarkung Zernsdorf Flur Flurstück wird zum Wertermittlungsstichtag mit in Worten: Dreiundsechzigtausendzweihundert EURO geschätzt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Burg, den Dipl.- Bauing. Elke März Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.

15 Seite Verzeichnis der Anlagen Auszug aus der Flurkarte Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis Fotodokumentation

16 Seite Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur 6.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom (BGBl.I S.2414), zuletzt geändert durch Art.1 des Gesetzes vom (BGBl. I S.3316). ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung vom BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I 1990, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Wohnungsbauerleichterungsgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 1993S. 466) WertR 2006 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006) In der Fassung vom 1.März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10.Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1.Juli 2006 (BAnz.Nr.121 S.4798) BGB Bürgerliches Gesetzbuch vom 02.Januar 2002 (BGBl. I S.42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 28.September 2009 (BGBl. I S.3161) Wohnungseigentumsgesetz Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom (BGBl. I 1951, 175, 209), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S.370) m.w.v II.BV Zweite Berechnungsverordnung - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vom (BGBl. I 1990, S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78, Abs.2 des Gesetzes vom (BGBl. I S.2614) NHK 2010 Normalherstellungskosten 2010 Sachwertrichtlinie SW-RL Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, veröffentlicht am im Bundesanzeiger

17 Seite Verwendete Literatur zur Wertermittlung KLEIBER: WertR 02 WertV`98 WaldR`00 - II. BV Diverse Indizes und sonstige Wertermittlungsgrundlagen 8. Auflage, 2003 KLEIBER - SIMON - WEYERS: Verkehrswertermittlung von Grundstücken Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungsund Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 4.Auflage, 2002 Sommer, Piehler: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis WertR, 2003 ROSS, BRACHMANN, HOLZER: Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen. 29. Auflage SIMON, CORS : Handbuch der Grundstückswertermittlung 5. Auflage, München, 2003 SIMON, KLEIBER: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 8. über bearbeitete Auflage 2005 SPRENGNETTER: Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung Sinzig 2010 SPRENGNETTER: Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar,, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung Sinzig 2010 SPRENGNETTER: Immobilienbewertung Bibliothek, Sprengnetter Immobilienbewertung Sinzig 2010