Das Verfahren der Umlegung nach 45 ff. Baugesetzbuch. Hanns-F. Schuster

Transkript

1 Das Verfahren der Umlegung nach 45 ff. Baugesetzbuch Hanns-F. Schuster

2 Beispiel 1: Ausgangslage Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 2

3 Beispiel 1: Planung Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 3

4 Beispiel 2 : A-dorf Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 4

5 Beispiel 2 : Ausgangslage 48 Wohneinheiten bis zu 108 Einwohner Einfamilienhäuser ggf. Doppelhäuser Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 5

6 Beispiel 2: Planung Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 6

7 Beispiel 2: Zuteilung Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 7

8 Risiken und Probleme Die Entwicklung zum gewünschten Ziel (städtebauliche Ordnung; Bebauung) wird oft verhindert durch Fehlende Motivation der Beteiligten Fehlendes Kapital der Beteiligten Spekulation A B C D B C Strasse D A Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 8

9 Zweck der Umlegung Die Umlegung nach 45 ff. BauGB dient dazu, nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu schaffen. Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 9

10 Wirkung der Umlegung Die Umlegung Ist ein staatlich (gemeindlich) geführtes Verfahren Ist in der Lage, zeitlich und inhaltlich die Vorgaben der Planung optimal herzustellen Übt einen Zwang auf Verhinderer aus vermeidet härtere staatliche Eingriffe in das Eigentum der Bürger (Enteignung) Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 10

11 Prinzipskizze Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 11

12 Randbedingungen I Rechtliche Grundlagen Artikel 14 GG: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 12

13 Randbedingungen II Wirtschaftliche Grundlagen Es erfolgt keine Schlechterstellung der Beteiligten. a)alle Umlegungsbedingten Mehrwerte können vom Staat abgeschöpft werden. b)alle Planungsbedingten Mehrwerte verbleiben beim Eigentümer Es müssen Mehrwerte geschaffen werden Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 13

14 Deduktiver Bodenwertansatz Bodenwert [ ] Erschließungsbeitragsfrei Erschließungsflächenbeitragsfrei Erschließungsbeitragspflichtig Umlegungsvorteil Planungsbedingte Bodenwertsteigerung Bodenqualität Agrarland begünstigtes Bauerwart- Rohbauland baureifes Land Agrarland ungsland Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 14

15 Zuteilung Es gibt mehrere Maßstäbe, nach denen zugeteilt werden kann Die Zuteilung muss in gleicher oder gleichwertiger Lage erfolgen Mehr- oder Minderzuteilungen werden durch Geld ausgeglichen B A B A B A Strasse Strasse C D C G D G Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 15

16 Umlegungsausschuss I Die Umlegung wird von der Gemeinde durchgeführt, jedoch von einem Umlegungsausschuss gesteuert Zusammensetzung (fünf Mitglieder): Vorsitzende muss Befähigung zum Richteramt oder zum höheren verwaltungstechnischen Dienst haben Ein Mitglied muss Befähigung zum höheren vermessungstechnischen Dienst haben oder ÖbVI sein Ein Mitglied muss Sachverständiger in der Wertermittlung sein Die beiden übrigen gehören dem Rat der Gemeinde an Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 16

17 Umlegungsausschuss II Der Umlegungsausschuss Mitglieder des UA werden auf 5 Jahre bestellt Die Mitglieder können wiederbestellt werden Der Umlegungsausschuss ist nicht an Weisungen gebunden Der Umlegungsausschuss berät und beschließt in nicht öffentlicher Sitzung Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 17

18 Formaler Ablauf der Umlegung Planung Umlegung Wirkung Planungsabsichten Umlegungsanordnung Aufstellung des Bebauungsplans Umlegungsbeschluß Bestandskarte - Verfügungs- u. Veränderungssperre - Umlegungsvermerk - Vorkaufsrecht Erörterung Rechtsverbindlichkeit des BPlans Vorwegnahme der Entscheidung Umlegungsplan Vollziehung der Umlegung Berichtigung der Bücher Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 18

19 Zusammenfassung Die Umlegung ist ein Verfahren, mit dem Gemeinden die zeitnahe Umsetzung ihrer Bauleitplanung erreichen können. Durch die rein rechnerische Zusammenlegung und anschließende Zuteilung nach einem definierten Maßstab umgeht man die Hürde der Enteignung Alle Eigentümer können die Werte, die in Ihrem Grundstück stecken, schneller realisieren Es müssen Wertsteigerungen vorhanden sein; ohne ist das Verfahren nicht möglich Das Verfahren der Umlegung nach BauGB Page 19