Landentzug für öffentliche Zwecke Welche Rechtsvorschriften / allgemeine Grundlagen hat der Sachverständige zu beachten?

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Gotthilf Walter
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1 Sachverständigenbüro ro Dr. Meyer-Roschau Dr. Jürgen Meyer-Roschau (Dipl-Ing. agr) Landwirtschaftlicher Sachverständiger Vom Landesamt für Landwirtschaft und Gartenbau öffentlich bestellt und vereidigt Fachgebiet: Bewertungs- und Entschädigungsfragen in landwirtschaftlichen Betrieben (Grundstücke, Gebäude, Aufwuchs, Maschinen, Vieh, Vorräte, Entschädigungen, Enteignungen, Pachtsachen, Nutzungsbeschränkungen) Mitglied im H L B S Jelena Pawlowa (Dipl-Ing. Ing.-Ökonom Ökonom) Sachverständige (WF) für Grundstücksbewertung tung Fachgebiet: Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Sitz / Briefanschrift: Jahrstedt, Bauernstr. 6 Tel.: / 608 Fax: / 685 Büro Salzwedel: Neutorstr. 41, Salzwedel Tel.: / Fax: / Landentzug für öffentliche Zwecke Welche Rechtsvorschriften / allgemeine Grundlagen hat der Sachverständige zu beachten? Vortrag im Rahmen der Fortbildungsveranstaltung für landwirtschaftliche Sachverständige in Bernburg 21. März 2007

2 Gliederung des Vortrags 1. Rechtsvorschriften und allg. Grundlagen beim Landentzug für öffentliche Zwecke Gesetze und weitere Rechtsgrundlagen Einordnung hoheitlicher Eingriffe allgemeine Grundsätze beim Landentzug 2. Entschädigungspositionen und ihre Abgrenzung allgemeine Einordnung der Entschädigungspositionen Übersicht der Entschädigungspositionen 3. Entschädigung des Pächters Stellung des Pächters im Entzugsverfahren Besonderheiten bei großen Schlägen mit hohem Pachtflächenanteil Diskussion

3 Rechtsgrundlagen 1. Grundgesetz Art. 14. Abs. 1 schützt das Eigentum als Grundrecht, schränkt aber bereits auch ein "Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt" Abs. 2 Abs weitere Gesetze schafft Grundpflicht des Eigentums "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen." schafft die Möglichkeit der Enteignung "Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. Baugesetzbuch Fernstraßengesetz 19, 19a Landbeschaffungsgesetz allgemeines Eisenbahngesetz preußisches Enteignungsgesetz (1874) Enteignungsgesetzte der Bundesländer 3. weitere Rechtsquellen Wertermittlungsverordnung (WertR88) Wertermittlungsrichtlinien (WertR2006) Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR78)... Rechtsprechung BGH, BVerwG, BVerfG, OLG, VerwG

4 Enteignung Einordnung hoheitlicher Eingriffsmöglichkeiten gem. Art 14 Abs. 3 GG - rechtmäßger, gezielter Rechtsakt - auf Grundlage eines Gesetzes - entzieht ein Recht vollständig oder teilweise - zum Wohle der Allgemeinheit - zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben - führt grundsätzlich zu einer Entschädigung Rechtsbeschränkungen gem. Art 14 Abs. 1 Satz 2 GG - auf Grundlage eines Gesetzes, das Inhalt und Schranken des betroffenen Rechts bestimmt - grundsätzlich entschädigunslos gem. Art 14 Abs. 2 GG - nur übermäßige Belastungen werden ausgeglichen Enteignender Eingriff - rechtmäßiges hoheitliches Handeln - trifft einzelne unbeabsichtigt aber unmittelbar und beeinträchtigt sie fühlbar (schwer/unerträglich) Einwirkungen können rechtl. nicht abgewehrt werden - führt grundsätzlich zu einer Entschädigung Enteignungsgleicher Eingriff - rechtswidriges hoheitliches Handeln - wird behandelt wie ein rechtmäßiger Eingriff - aber: rechtliche Möglichkeiten zur Abwehr prüfen, sonst ggf. Mitverschulden gem. 254 BGB

5 allgemeine Grundsätze => GG schützt Eigentum als Recht, d.h. als "Rechtsposition" Entschädigung nur bei einem Eingriff in eine Rechtsposition Aussichten, Hoffungen und Erwartungen sind keine RP. => Nicht jeder Eingriff ist zu entschädigen ("Sozialbindung") => Entschädigung ist kein Schadensersatz Höhe der Entschädigung unter Abwägung der Interessen => Enteignung sollte die letzte Möglichkeit der Beschaffung sein d.h., ein freihändiger Erwerb ist anzustreben (vollständiges, angemessenes, verbindliches Angebot) => schadensmindernde Anpassung beachten ( 254 BGB) es gilt der Grundsatz des Vorteilsausgleichs Verbot der Doppelentschädigung => Trennung zwischen der Beeinträchtigung von Rechten und der Beeinrächtigung in "tatsächlichen Bereichen", die enteignungsrechtlich unerheblich und nicht entschädigungsfähig sind => Entschädigung (i.d.r.) in Geld freie Verfügbarkeit über die Entschädigung Verwendung hat keinen Einfluß auf die Höhe der E. => Verzinsung des Entschädigungsbetrages bei verspäteter Auszahlung (Nutzungsausfallentschädigung)

6 Stichtage Zeitpunkt für die Ermittlung des Zustands (Qualitätsbestimmung / Qualitätsstichtag) => "was wurde genommen?" => grundsätzlich der Tag, an dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet => aber: ggf. vorzeitige Besitzeinweisung => aber: ggf. "Vorwirkung der Enteignung" => aber: bei Pachtrechten immer der Zeitpunkt, an dem der Besitz tatsächlich verloren geht. Zeitpunkt der Bewertung (Bewertungsstichtag) => "was ist das Genommene wert?" => grundsätzlich der Tag, an dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (Erlaß des Enteignungsbeschlusses) => grundsätzlich ein Wert zu einem Zeitpunkt, der der Auszahlung des Entschädigungsbetrages mgl. nahe liegt => aber: Angemessenes Angebot früherer Zeitpunkt => aber: Anrechnung von Abschlägen früherer Zeitpunkt => aber: Steigerungsrechtsprechung späterer Zeitpunkt

7 allgemeine Einordnung der Entschädigungspositionen grundsätzliche Unterscheidung (bspw. BauGB): Entschädigung für => den Rechtsverlust / Substanzverlust => andere Vermögensnachteile / Nebenschäden Rechtsverlust kann sein (lt. BHG-Urteil, 1976): => Verkehrswert "Wert für jedermann" => betrieblicher Sonderwert besonderer Wert für den Betrieb Unterscheidung lt. BGH (1976) => Eingriff in das Grundstück => Eingriff in den Betrieb

8 Entschädigungspositionen 1. Verkehrswert der Entzugsfläche 2. betrieblicher Sonderwert der Entzugsfläche werterhöhende Elemente der Entzugsfläche => Hofanschluß => Anlagen/Vorratsdüngung => Aufwuchs Wertminderungen infolge des Entzugs => Verlust Hofanschluß => Verlust Hofnähe => Umwege / Mehrwege => An- und Durchschneidungsschäden => Verkleinerungsschäden => Wertminderung durch Nutzungsänderung => Verlegung/Änderung von Anlagen => Arrondierungsschäden i.w.s. => Wertminderung Eigenjagdbezirk 3. weitere Schäden am ausgeübten Bertrieb => Erwerbsverlust 4. sonstige Positionen => Wiederbeschaffungskosten => steuerliche Nachteile => Rechts- und sonstige Beratungskosten => Zinsen (verspätete Auszahlung) Quelle: KÖHNE Landwirtschaftliche Taxataionslehre, 2000, verändert

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