Mehrwertabgabe nach Raumplanungsgesetz

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1 Mehrwertabgabe nach Raumplanungsgesetz Baulandgewinnung im Nachbarland Deutschland - Refinanzierung durch Umlegungsvorteil und städtebaulichen Vertrag - Stadt Freiburg im Breisgau Seite 1

2 Bodenordnung in Deutschland Themenbereiche Kurzer Rückblick Regelungen im Baugesetzbuch Verfahrensarten zur Baulandschaffung Freiwillige Bodenordnung Amtliches Bodenordnungsverfahren Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Wertermittlung in der Umlegung Instrument der städtebaulichen Verträge Beispiele mit Wert- und Berechnungsansätzen Seite 2

3 Ausgangslage Jede raumwirksame Planung, jeder Bebauungsplan oder jede Straßenbaumaßnahme trifft auf eine bestehende Ordnung des Grund und Bodens. Zur Verwirklichung der Planungen sind Veränderungen der Grundstücksgrenzen und der Eigentumsverhältnisse durch bodenordnende Maßnahmen notwendig. Auch treten durch diese planerische Tätigkeiten der Städte und Gemeinden zwangsweise Veränderungen bei der Wertigkeit des Grund und Bodens auf. Derjenige, der durch den goldenen Stab der Stadtplanung Vorteile genießt, hat durch die Wertsteigerung seiner Flächen einen Betrag zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme beizutragen. Seite 3

4 Bodenordnung in Deutschland Rückblick seit etwa 1900 wurden in Deutschland Vorschriften erlassen, die dem Vollzug von Planungen durch die städtebauliche Umlegung, Erschließung und Enteignung dienen sollten der baulichen Unordnung kann man nur mit einer vorausschauenden Planung begegnen aus den Baupolizeirecht wurde das Städtebaurecht oder auch Bauplanungsrecht 1960 im Bundesbaugesetz geregelt, seit 1986 Baugesetzbuch (BauGB) Alle erforderlichen Regelungen wurden in einem Gesetzeswerk zusammengefasst und sorgen bundeseinheitlich für eine Gleichbehandlung bei allen Fragen des Städtebaurechtes Seite 4

5 Bodenordnung in Deutschland Regelungen im Baugesetzbuch Bauleitplanung (Aufgaben, Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden) Vorbereitende Bauleitplanung, Flächennutzungsplan (FNP), Im Flächennutzungsplan werden für das gesamte Gemeindegebiet die städtebauliche Entwicklung der nächsten Jahre (20-25 Jahre) dargestellt. Maßgaben aus dem Baugesetzbuch mit Grund und Boden soll schonend umgegangen werden Der FNP ist mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Bauliche und sonstigen Nutzungen können Entschädigungslos wieder verändert werden, auch wenn dadurch der Bodenwert sinkt Seite 5

6 Bodenordnung in Deutschland Verbindliche Bauleitplan, Bebauungsplan (B-Plan) Der B-Plan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er soll aus dem FNP entwickelt werden Änderungen eines B-Plans innerhalb einer Frist von 7 Jahren müssen entschädigt werden (Diff. Wert der zulässigen Nutzung zu Wert infolge Planänderung, 42 BauGB) Bei Änderungen nach 7 Jahren muss nur die Wertdifferenz zu der ausgeübten Nutzung entschädigt werden Zusammenarbeit mit Privaten ( 11 BauGB), städtebaulicher Vertrag Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen. Kausalität und Angemessenheit sind einzuhalten Seite 6

7 Bodenordnung in Deutschland Sicherung der Bauleitplanung Gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde Zulässigkeit von Vorhaben, Entschädigungen Bodenordnung - amtliches Umlegungsverfahren 45 Umlegung 80 Vereinfachte Umlegung Dazu später mehr Seite 7

8 Bodenordnung in Deutschland weitere Regelungen Enteignung Erschließung Maßnahmen für den Naturschutz Besonderes Städtebaurecht Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Stadtumbau Vorschriften zur Wertermittlung Zu den Regelungen im Baugesetzbuch gibt es noch die Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch Seite 8

9 Verfahrensarten Mögliche Verfahren zur Baulandschaffung Freiwillige Bodenordnung Amtliches Bodenordnungsverfahren (evtl. in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - wird nicht weiter vertieft, ist aber das schärfstes Schwert der Baulandgewinnung. Gesetzgeber gibt sehr hohe Hürden. Das Allgemeinwohl muss diese Maßnahme erforderlich machen Seite 9

10 Verfahrensarten Wovon ist die Wahl des Verfahrens abhängig? Vor jeder Bodenordnungsmaßnahme ist zwingend zu prüfen ( 47 BauGB), welches Verfahren zweckmäßig und geeignet ist. Die Prüfung hat zu berücksichtigen, dass das mildeste Mittel der Bodenordnung zu wählen ist. Die Eingriffsintensität in das Eigentum steigt in der Reihenfolge der vorher genannten Aufzählung. Das Eigentum ist ein hohes Schutzgut und in Artikel 14 GG (Grundgesetz) geregelt. Seite 10

11 Freiwillige Bodenordnung freiwilliges Bodenordnungsverfahren, mit städtebaulichen Vertrag Wenn sich die Beteiligten eines geplantes Baugebietes einig sind, die Realisierung als freiwilliges Verfahren durchzuführen, dann ist dies durch die Gemeinde zu akzeptieren. Die Regelungen erfolgen durch einen städtebaulichen Vertrag. Die Gemeinschaft gründet eine BGB-Gesellschaft. Für eine geordnete Verfahrensdurchführung bedient sich die Gemeinschaft eines Trägers oder anderer Fachleute, die durch die Gemeinschaft organisiert und bezahlt werden müssen. Gemeinde erhält aus diesen Verfahren keinen Umlegungsvorteil nur die öffentlichen Flächen und die Forderungen aus den baulandpolitischen Grundsätzen der Stadt Freiburg. Seite 11

12 Freiwillige Bodenordnung - Pro und Contra Pro Vertragsfreiheit freie Partnerwahl Kein behördlicher Eingriff, keine Verwaltungsakte Schnelles Verfahren, wenn sich alle einig sind Contra Kosten: Grunderwerbsteuer (evtl. zwei Mal) Grundbuch, Notar, Vermessung u.a. Kein Durchsetzungspotential, dadurch hohes Kostenrisiko Mit steigender Anzahl der Beteiligten sinkt die Chance zur Realisierung. Selten angewandtes Verfahren Seite 12

13 Amtliches Umlegungsverfahren BauGB klassisches amtliches Umlegungsverfahren (Verwaltungsakte mit Rechtsmitteln) 57 Wertumlegung (in Freiburg angewandtes Verfahren) 58 Flächenumlegung 56 (2) anderer Maßstab vereinfachtes Umlegungsverfahren unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke oder Grundstücksteile Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken die einseitig zugeteilt werden sollen diese Teile dürfen nicht selbständig bebaubar sein öffentliches Interesse Seite 13

14 Amtliches Umlegungsverfahren Rechtsnatur hat die Umlegung Ist die Umlegung ein Eingriff in das Eigentum, also eine Enteignung besonderer Art? die Umlegung entzieht nicht das Eigentum, sondern ist ein Verfahren, durch das gemäß Artikel 14 Grundgesetz GG Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmt werden. die Umlegung dient dem Ausgleich privater Interessen (Privatnützigkeit). zwar ist es im öffentlichen Interesse ein städtebauliches Konzept umzusetzen, aber die Umlegung ermächtigt nicht dazu, den Eigentümern ihre Grundstücke zu entziehen, um sie für ein konkretes, dem Wohl der Allgemeinheit dienendes Vorhaben einzusetzen. Seite 14

15 Amtliches Umlegungsverfahren In einem Baugebiet dürfen auch Vorhaben von überörtlichem Charakter realisiert werden (z.b. Schulen), dann muss die Stadt die erforderlichen Flächen als Ersatzland bereitstellen. Diese Flächen können auch außerhalb des Umlegungsgebietes liegen Es findet aber auch ein Vorteilsausgleich statt Der Planungsgewinn verbleibt beim Eigentümer Der Umlegungsgewinn steht der Stadt oder Gemeinde zu Seite 15

16 Verteilungsmaßstäbe Wertumlegung 57 BauGB (Freiburger Verfahren) Die Verteilungsmasse wird in dem Verhältnis verteilt, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind. Jedem Eigentümer soll ein Grundstück mindestens mit dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück auch unter Berücksichtigung der Pflicht zur Bereitstellung von Flächen zum Ausgleich im Sinne des 1 a Abs. 3 (Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen) im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Für die zuzuteilenden Grundstücke ist der Verkehrswert, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, zu ermitteln. Unterschiede zwischen den so ermittelten Verkehrswerten sind in Geld auszugleichen. Seite 16

17 Verteilungsmaßstäbe Flächenumlegung 58 BauGB Geht die Umlegungsstelle von dem Verhältnis der Flächen aus, hat sie von den eingeworfenen Grundstücken unter Anrechnung des Flächenabzugs nach 55 Abs. 2 einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Vorteile ausgeglichen werden, die durch die Umlegung erwachsen. Der Flächenbeitrag darf in Gebieten, die erstmalig erschlossen werden, nur bis zu 30 %, in anderen Gebieten nur bis zu 10 % der eingeworfenen Fläche betragen. Die Umlegungsstelle kann statt eines Flächenbeitrags ganz oder teilweise einen entsprechenden Geldbeitrag erheben. Anderer Maßstab 56 Abs 2 BauGB Sind alle Beteiligten einverstanden, kann die Verteilungsmasse auch nach einem anderen Maßstab verteilt werden. Seite 17

18 Umlegungsgrundsätze Erfolgsmodell Umlegung durch die Einhaltung von Umlegungsgrundsätzen: Grundsatz der Zweckmäßigkeit Grundsatz der Privatnützigkeit und der Eigentumserhaltung Grundsatz des Lageanspruches Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und Lastenausgleich Grundsatz der Wertgleichheit Seite 18

19 Wertermittlung im Umlegungsverfahren Für eine erfolgreiche Durchführung eines Umlegungsverfahrens bildet die zutreffende und plausible Wertermittlung die entscheidende Grundlage Wertumlegung: Grundlage für die Einwurf- und Zuteilungsbewertung und die dadurch resultierenden Sollansprüche Flächenumlegung: Ermittlung der Wertsteigerung sowie des Geldausgleichs. Durch die Bewertung ergibt sich der Umlegungsvorteil Die Differenz zwischen der Summe aller Einwurfswerte und der Summe aller Zuteilungswert ist der Umlegungsvorteil und dient der Finanzierung des Gesamtverfahrens. Seite 19

20 Wertermittlung im Umlegungsverfahren Grundlage der Verkehrswertermittlung 194 BauGB - Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Es gelten die allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung. Entscheidend ist der Stichtag der allgemeinen Wertverhältnisse und die Grundstücksqualität.. Seite 20

21 Entwicklungsstufen des Bodens erschließungsbeitragsfrei Qualität des Bodenwertes Erschließungskosten mit Kompensation erschließungsbeitragspflichtig Bodenordnung Flächenbereitstellung Rohbauland baureifes Land Umlegungsvorteil Bebauungsplan Planungsgewinn Flächennutzungsplan Bauerwartungsland Agrarland Zeit Seite 21

22 Einwurfswerte in der Umlegung In der Regel kann man bei einer Erschließungsumlegung von der Qualität Rohbauland ausgehen. Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder die nach Lage Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind ( 5 (3) ImmoWertV). Nach dem Solidaritätsprinzip der Umlegung sind alle Flächen dann Rohbauland. Abweichende Bewertung sind nur in begründeten Einzelfällen möglich, wie z.b. 24 a Biotope (von der Natur der Sache nie Bauland werden kann). öffentliche Flächen gehen ohne Wert in die Umlegung ein und gehen in die Masse der örtlichen Verkehrs- und Grünflächen. Bewertungsstichtag - Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses. Seite 22

23 Einwurfswerte in der Umlegung Erste Priorität bei der Wertermittlung hat das Vergleichswertverfahren. Es ist zu prüfen, ob eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise vorhanden ist, die nach den wertbestimmenden Faktoren mit den zu bewertenden Grundstücken übereinstimmen. In den meisten Fällen wird aber auf die deduktive Wertermittlung zurück gegriffen. Vergleiche mit abgeschlossenen Umlegungsverfahren werden in der Regel zur Plausibilisierung heran gezogen. Seite 23

24 Einwurfswerte in der Umlegung Umlegungsvorteil Verkürzung der Wartezeit gegenüber einer privatrechtlichen Regelung (einschließlich Risikominderung)- Abzinsungsmodell Erschließungsvorteil, (erschließungsflächenbeitragsfreie Zuteilung) Gestaltungsvorteil (wirtschaftliche Nutzung der Zuteilungsgrundstücke, Regelung von Rechten ersparte Aufwendungen (Vermessung, Notar-, Gutachter-, Grundbuchgebühren, Verhandlungsaufwand) Verfahren zur deduktiver Wertermittlung Seele Schmalgemeier Sprengnetter u.a. Seite 24

25 Zuteilungswerte in der Umlegung Für die Zuteilungswerte ist wieder das Vergleichswertverfahren zu wählen. Ermittelt wird der Baulandwert Aus der Kaufpreissammlung liegen genügend Vergleichsfälle für Bauland, erschließungsbeitragsfrei vor. Maßgebend sind die Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, sowie Größe und Beschaffenheit. Erschließungskosten und Vertragskosten sind sorgfältig zu ermitteln (Kostenschätzungen) Bauland, abzüglich Erschließungs- und Vertragskosten ergeben den Zuteilungswert. Bewertungsstichtag, ebenfalls Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses Seite 25

26 Erfahrungen sehr gute Erfahrungen mit den Verfahren nach BauGB Verwaltungszwang gibt Realisierungschancen Wertermittlung transparent offen und nachvollziehbar wenig Rechtsmittel offene und ehrliche Verhandlungsführung mit Vertrag schwieriger, freiwillige Teilnahme, einer ist immer dagegen Seite 26

27 Städtebauliche Verträge 11 BauGB Seit 1995 wendet die Stadt Freiburg die gesetzlichen Regelungen zu den städtebaulichen Verträgen an Weiterentwickelt durch den Beschluss über die baulandpolitischen Grundsätze Verfahren findet auch bei amtlichen Umlegungsverfahren Anwendung Problem städtebaulicher Vertrag wird auf freiwilliger Basis geschlossen, kann die Umlegung blockieren Seite 27

28 Städtebauliche Verträge 11 BauGB Die wichtigsten Vertragsinhalte: Planungskosten, Gutachten und nicht hoheitliche Tätigkeiten der Verwaltung Erschließungsmaßnahmen (bislang verblieben 5% bei der Stadt) Entwässerungseinrichtungen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, incl. 30 Jahre Pflege Infrastrukturmaßnahmen, wie Kindergärten, Schulen usw. besondere Energiekonzepte, wie Blockheizkraftwerke u.a. besondere energetische Gebäudestandards, KfWEffizienzhausstandard 55 bei Wohnhäusern und Fr-EH 70 für Bürogebäude 30% der neu geschaffenen Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau oder 5-10 % Flächenabtretung Barrierefreiheit Seite 28

29 Städtebauliche Verträge 11 BauGB Wichtige Bedingungen für den Erfolg der städtebaulichen Verträge Information aller Beteiligten, offen und transparent Darstellung aller Kosten gleich zu Beginn des Verfahrens Kosten müssen in kausalem Zusammenhang mit dem Gebiet stehen mindestens 1/3 des Planungsgewinns müssen beim Eigentümer bleiben (bisher noch nie erreicht) Seite 29 Erschließung Umlegungsvorteil 2/3 1/3 Planungsgewinn Eingriff städtebaulicher Vertrag Planungsgewinn Agrarland

30 Beispiel 1 - Baulandentwicklung Festlegung im FNP vorbereitende Bauleitplanung Seite 30

31 Beispiel 1 - Umlegungsgebiet übliche Grundstücksstruktur bedingt durch Realteilungssystem lange schmale Grundstücke tiefe Hausgärten für eine bauliche Nutzung nicht geeignet Seite 31

32 Beispiel 1 - Bebauungsplan typische Ortsrandbebauung Mischgebiet mit Lärmschutzfunktion (MFH) Grünstreifen zur Altbebauung Erschließung und Bebauung der Hausgärten Seite 32

33 Beispiel 1 - Umlegungsplan neue Grundstücksstruktur wenig Einzelhäuser Doppel- und Reihenhäuser Geschosswohnungsbau im Mischgebiet Seite 33

34 Beispiel 1 - Flächen Die Umlegung in Zahlen - Einwurfsflächen Einwurfsmasse aller Beteiligten eingebrachte öffentliche Flächen m² m² Umlegungsmasse m² Die Einwurfsmasse hat die Qualität Rohbauland ImmoWertV 5 Abs. 3 Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Seite 34

35 Beispiel 1 - Flächen Die Umlegung in Zahlen - Zuteilungsflächen neue örtliche Verkehrs- und Grünflächen m² Verteilungsmasse m² Flächenabzug für örtl. Verkehrs- und Grünflächen 21,54 % Bauplätze entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden an die Beteiligten des Umlegungsverfahrens entsprechend des Einwurfes zugeteilt Seite 35

36 Beispiel 1 - Bewertung Gutachten oder gutachtliche Stellungnahme durch den Gutachterausschuss über den Bodenwert WA (allgemeines Wohngebiet) erschließungsbeitragsfrei MI (Mischgebiet) erschließungsbeitragsfrei /m², /m², Recherche über die Erschließungs- und Vertragskosten, hier 70 /m² Zuteilungswert WA Zuteilungswert MI Seite /m² 330 /m²

37 Beispiel 1 - Berechnung Einwurfswert, wird deduktiv berechnet. Mehrere Berechnungsverfahren sind gerichtlich anerkannt Formel nach Kleiber EW /m² = (ZW /m² - Kk) / (1 + n * (q - 1) + fm² / VMm²) Formel nach Reinhardt EW /m² = (ZW /m² * (1 - n * (q - 1)) - Kk) * (1 - f/100) Formel Frankfurt/M. EW /m² = (ZW /m²/qn - Kk/qn)*1/(1 + f/(100 - f) * 1/qn) Formel nach Seele EW /m² = (ZW /m²/qn - Kk/qn) * (1 - f/100) EW = Einwurfswert in /m² ZW = Zuteilungswert in /m² n = Verkürzung der Aufschließungszeit in Jahren K = Ersparte Kosten (Erfahrungswerte) q = ( 1+p/100) = f = Flächenabzug VM = Verteilungsmasse p = Entwicklungszinssatz Seite 37

38 Beispiel 1 - Berechnung Ergebnis: gerundet 210 /m² Umlegungsvorteil 34,4% Aktuell müsste man ansetzen: Entwicklungszinssatz geringer, ersparte Kosten höher Rohbaulandwerte anderer Gebiete dienen zur Plausibilisierung Einfluss der Wartezeiten Verkürzung der Wartezeit = geschätzte Beschleunigung durch das amtliche Verfahren gegenüber einem privaten Verfahren Seite 38

39 Beispiel 1 - Werte Wert der Einwurfsmasse Wert der Verteilungsmasse Sollzuteilungsquotient , Mehrwert (Umlegungsvorteil) zuzüglich unentgeltliches Eigentum an m² für örtliche Verkehrs- und Grünflächen Die Geldleistungen werden mit Rechtskraft der Umlegung sofort fällig Refinanzierung sämtlicher Kosten und Umsetzung der baulandpolitischen Grundsätze durch städtebaulichen Vertrag Seite 39

40 Beispiel 1 - Werte Beispiel für einen Beteiligten Einwurf ein Grundstück mit m² Fläche Einwurfswert (1.567 m² * 210 /m²) = Zuteilung von 4 Grundstücken mit ges m² Zuteilungswert (1.337 m²* 320 /m²) = Zuteilungsanspruch * 1,203351= ,71 Mehrzuteilung ,29, nur geringfügig über Sollanspruch, steuerunschädlich ca. 10 % oder Zuteilung umlegungsbedingt Der Beteiligte hat an die Stadt zu bezahlen nach Baufortschritt Erschließungs- und Vertragskosten in Höhe von (1.337 m² * 70 ) ca Seite 40

41 Entwicklungsstufen des Bodens - Beispiel 1, MI Qualität des Bodenwertes erschließungsbeitragsfrei Erschließungskosten mit Kompensation erschließungsbeitragspflichtig 330 /m² Bodenordnung Flächenbereitstellung Rohbauland Bebauungsplan 400 /m² baureifes Land Umlegungsvorteil 210 /m² Planungsgewinn Flächennutzungsplan Agrarland Bauerwartungsland /m² 3-5 /m² Seite 41 Zeit

42 Beispiel 2 - Umlegungsgebiet Einwurfsmasse m² eingebrachte öffentliche Flächen 183 m² Umlegungsmasse m² Einwurfswert 1 Einwurfswert /m² 280 /m² Wert der Einwurfsmasse Seite 42

43 Beispiel 2 - Bebauungsplan öffentliche Verkehrsund Grünfläche (neu) m² Flächenabzug für örtliche Verkehrs- und Grünflächen 14,80 % Verteilungsmasse m² Seite 43

44 Beispiel 2 - Umlegungsplan Baulandwert ebfrei. 350 /m² Zuteilungswert 310 /m² Wert Verteilungsmasse Umlegungsvorteil öffentliche Flächen m² Städtebaulicher Vertrag und baulandpolitische Grundsätze Seite 44

45 Entwicklungsstufen des Bodens - Beispiel 2 erschließungsbeitragsfrei Qualität des Bodenwertes Erschließungskosten mit Kompensation erschließungsbeitragspflichtig 310 /m² Bodenordnung Flächenbereitstellung 350 /m² baureifes Land Umlegungsvorteil Rohbauland Bebauungsplan 230 /m² Planungsgewinn Flächennutzungsplan Agrarland Bauerwartungsland ca. 100 /m² 40 /m² Seite 45 Zeit

46 Mehrwertabgabe nach Raumplanungsgesetz Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Rückfragen können Sie sich gerne an mich wenden unter oder Tel / Seite 46