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1 Gliederung 1. Umlegung Einwurf und Zuteilung (kurzer Überblick) bli 2. Bodenwertentwicklung Ableitung von Werten 3. Baulandentwicklungsmodelle d ll und deren Finanzierung F. Wagener, City of Wiesbaden page 1

2 3. Baulandentwicklungsmodelle 1. Gesetzliches Umlegungsverfahren (BauGB) 2. Vereinbarte Umlegung (Städtebauliche Verträge) 3. Zwischenerwerbsmodell (Kalkulation l der Kosten) F. Wagener, City of Wiesbaden page 2

3 3. Baulandentwicklungsmodelle 1. Gesetzliches Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch F. Wagener, City of Wiesbaden page 3

4 3.1 Gesetzliche Umlegung Folge der Angebotsplanung - die Kommune stellt selbständig den Bebauungs- plan auf und trägt die Planungskosten zu 100% - Bebauungsplan wird durch Umlegung umgesetzt, lediglich der Umlegungsvorteil ist von den Grundstückseigentümern aufzu- bringen (hohe Kostenlast für die Kommune) F. Wagener, City of Wiesbaden page 4

5 3.1 Gesetzliche Umlegung Zuteilungswert: 210,- /m² Einwurfswert: 150,- /m² Umlegungsvorteil = 60,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 5

6 3.1 Gesetzliche Umlegung Grundstück (Einwurf) 150,- /m² x m² = ,- Grundstück (Zuteilung) ,- : 210,- /m² = m² bei wertgleicher Zuteilung F. Wagener, City of Wiesbaden page 6

7 3.1 Gesetzliche Umlegung Bestandteile des Umlegungsvorteils: - Erschließungsflächen (insbesondere Straßen- und Grünflächen) - Ersparte Kosten für Eigentumsumschreibung, Vermessung, Grunderwerbsteuer - Zinsvorteil wegen Wartezeitverkürzung bis zur Baureife F. Wagener, City of Wiesbaden page 7

8 3.1 Gesetzliche Umlegung Umlegungsvorteil = Wertunterschied zwischen Einwurfs- und Zuteilungswert/m² Planungsvorteil = Wertunterschied zwischen Ackerland- und Einwurfswert/m² Der Planungsvorteil verbleibt vollständig beim Eigentümer F. Wagener, City of Wiesbaden page 8

9 3.1 Gesetzliche Umlegung Der Planungsvorteil verbleibt vollständig beim Eigentümer F. Wagener, City of Wiesbaden page 9

10 3.1 Gesetzliche Umlegung Der Planungsvorteil verbleibt vollständig beim Eigentümer Wertunterschied zwischen Ackerland- und Einwurfswert/m² 150,- /m² - 5,- /m² = 145,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 10

11 3.1 Gesetzliche Umlegung Umlegungsvorteil = 60,- /m² Der Umlegungsvorteil wird von der Kommune abgeschöpft abgeschöpft, der Planungsvorteil verbleibt vollständig beim Eigentümer Planungsvorteil = 145,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 11

12 3. Baulandentwicklungsmodelle 2. Vereinbarte Umlegung F. Wagener, City of Wiesbaden page 12

13 3.2 Vereinbarte Umlegung Ziel der Kommune: Partizipation am Planungsvorteil zur Kostendeckung (im Beispiel = 145,- /m²) => Beteiligung 150, - /m² - 5, - /m² = 145,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 13

14 3.2 Vereinbarte Umlegung Was ist im Planungsvorteil enthalten? - Planungskosten für die Entwicklung - Infrastrukturkosten für die Umsetzung - Planungsgewinn g des Eigentümers F. Wagener, City of Wiesbaden page 14

15 3.2 Vereinbarte Umlegung Planungskosten: Fachgutachten für Entwässerung, Oberflächenentwässerung, Klima- und Artenschutz, nachhaltige Energieversorgung Kosten für die Erarbeitung der städtebaulichen Entwürfe: : Bebauungsstruktur, Verkehrliche Erschließung, Fußwege, Öffentliche Grünflächen, Infrastruktureinrichtungen, Energiekonzept, Entwässerungssystem, Kostenermittlung Nicht enthalten: Verwaltungskosten F. Wagener, City of Wiesbaden page 15

16 3.2 Vereinbarte Umlegung Planungskosten: Planungskosten in Wiesbaden: m² großes Baugebiet ca. 1,50 /m² Absicherung der Planungskosten über Städtebaulichen Vertrag F. Wagener, City of Wiesbaden page 16

17 3.2 Vereinbarte Umlegung Infrastrukturkosten: Errichtung Kindertagesstätte Anlage von Grünflächen, Naherholung h und Spielplatz Pflegekosten für Grünflächen (strittig) Regenrückhaltung (bei Starkregenfällen) sonstiges F. Wagener, City of Wiesbaden page 17

18 3.2 Vereinbarte Umlegung Infrastrukturkosten: k t F. Wagener, City of Wiesbaden page 18

19 3.2 Vereinbarte Umlegung Infrastrukturkosten: sind zusätzlich zum Umlegungsvorteil vom Eigentümer aufzubringen freiwillige Leistung Absicherung der Infrastrukturkosten über Städtebaulichen Vertrag F. Wagener, City of Wiesbaden page 19

20 3.2 Vereinbarte Umlegung Rechtsprechung: mindestens 1/3 des Planungsvorteils muss beim Eigentümer verbleiben F. Wagener, City of Wiesbaden page 20

21 Städtebaulicher Vertrag - 11 BauGB ist mit der Kommune zu schließen und kann enthalten: - Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maß- nahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten - Ausarbeitung von Planungen und Berichten - Kostenübernahmeregelungen für Maßnahmen - vereinbarte Leistungen müssen angemessen sein - Planaufstellung weiterhin bei der Kommune F. Wagener, City of Wiesbaden page 21

22 3. Baulandentwicklungsmodelle 3. Zwischenerwerbsmodell e - Kommune Vorübergehender Erwerb der Grundstücke Veräußerung bei vollständiger Baureife Kostenermittlung F. Wagener, City of Wiesbaden page 22

23 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: - Erschließungs(ausbau)kosten - Infrastrukturkosten - Vermessungskosten - Flächenbereitstellung (Teil des Uml.-vorteils) - Flächenerwerb und veräußerung - Grunderwerbsnebenkosten b -Zinsen F. Wagener, City of Wiesbaden page 23

24 3.3 Zwischenerwerbsmodell Weitere mögliche Kosten: - Bodenuntersuchungen - Altlastensanierung (können sehr teuer sein, unter Umständen bis zum Wert Null) - Kampfmittelräumung - Freilegungskosten (Abriss von Aufbauten inkl. Fundamentbeseitigung) - Aufbereitung des Gebietes F. Wagener, City of Wiesbaden page 24

25 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: nachhaltiger Verkaufspreis: 260,00 /m² - sämtliche anfallenden Kosten: X /m² = Kaufpreis für die Grundstücke: Y /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 25

26 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 1. Erschließungs(ausbau)kosten: 50,00 /m² Zinsen: 3%, Zeitraum: 1 Jahr 150 1,50 /m² Gesamt: 51,50 /m² 2. Infrastrukturkosten: 55,00 /m² Zinsen: 3%, Zeitraum: 2 Jahre 3,35 /m² Gesamt: 58,35 /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 26

27 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 3. Vermessungskosten gem. Gebührenordnung langjähriges Mittel: 1,50 /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 27

28 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 4. Flächenbereitstellung (Teil des Umlegungsvorteils) g benötigte Erschließungsflächen Gesamtfläche in der Kalkulation l in dem Verhältnis m² / m² enthalten (25,44 %) F. Wagener, City of Wiesbaden page 28

29 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung Zwischenerwerbspreis (I): F. Wagener, City of Wiesbaden page 29

30 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 5. Flächenerwerb und -veräußerung Ermittlung des Kaufpreises - Flächenerwerb und veräußerung - Grunderwerbsnebenkosten - Zinsen F. Wagener, City of Wiesbaden page 30

31 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 5.1 Flächenverkaufskosten Grunderwerbsnebenkosten ca. 5% vom Grundstückswert t Betrag ist abzuzinsen für die Dauer des Vermarktungszeitraumes (3 %, 1 Jahre) F. Wagener, City of Wiesbaden page 31

32 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung: 5.2 Flächenerwerbskosten Grunderwerbsnebenkosten ca. 5% vom Grundstückswert t Betrag ist abzuzinsen für die Dauer der Laufzeit (3 %, 4 Jahre) F. Wagener, City of Wiesbaden page 32

33 3.3 Zwischenerwerbsmodell Kostenermittlung Zwischenerwerbspreis (II): F. Wagener, City of Wiesbaden page 33

34 3.3 Zwischenerwerbsmodell Projektplanung (Konkretisierung durch Geldbeträge) F. Wagener, City of Wiesbaden page 34

35 3.3 Zwischenerwerbsmodell Projektplanung mit Bauabschnitten F. Wagener, City of Wiesbaden page 35

36 3.3 Zwischenerwerbsmodell Auswirkungen des vorübergehenden Erwerbs von Flächen durch die Kommune - alle Flächen in einer Hand dadurch: hohe Planungssicherheit - Kostenerhöhung durch An- und Verkaufszeiträume - keine Garantie für Erwerb (schwierige Eigentümer) - Optionsverträge für Rückerwerb abschließen - Zinsabschläge wg. Kreditaufnahme F. Wagener, City of Wiesbaden page 36

37 Gegenüberstellung der Modelle F. Wagener, City of Wiesbaden page 37

38 3. Baulandentwicklungsmodelle 4. Zwischenerwerbsmodell mit Übertragung der Grundstücke auf Dritte Kommunale Betriebe - Eigenbetriebe Privater Entwickler - Eigengesellschaften F. Wagener, City of Wiesbaden page 38

39 3.4 Zwischenerwerbsmodell Eigenbetriebe und Eigengesellschaften g - Zwischenerwerb außerhalb des Haushalts - Kommune ist mehrheitlich an beiden beteiligt - können weitgehend eigenständig handeln F. Wagener, City of Wiesbaden page 39

40 3.4.1 Eigenbetriebe - öffentlich-rechtliche Organisationsform - steht unter der Rechtsaufsicht der Kommune, Teil der Kommune - Betriebssatzung (Grundlage: Gemeindeordnung) - als Sondervermögen im kommunalen Haushalt enthalten - Stadtrat t hat Einfluss auf die Entscheidungen des Eigenbetriebes i b (Stadtrat ist Mitglied des Werksausschusses des Eigenbetriebes) - entrichtet weder Körperschafts-, Gewerbe- oder Umsatzsteuer - Grunderwerbssteuern fallen bei der Übertragung der Grundstücke auf den Eigenbetrieb nicht an F. Wagener, City of Wiesbaden page 40

41 3.4.2 Eigengesellschaften - privatrechtlich (selbständige) Unternehmen nach Handelsrecht - steht nicht unter der Rechtsaufsicht der Kommune, Gemeinde hält die Anteile der Eigengesellschaft - hohes Maß an Eigenständigkeit - eigener Haushalt: muss Bürgschaften der Kommune beanspruchen, anfallende Kosten trägt die Eigengesellschaft selbst (ggf. Zuschüsse) - hat keine organisatorische Verzahnung mit den Gremien - voll steuerpflichtig (Gewerbe-, Umsatz-, Einkommens-, Körperschafts- und Grunderwerbsteuer) F. Wagener, City of Wiesbaden page 41

42 In Wiesbaden: Stadtentwicklungs- gesellschaft Wiesbaden mbh Eigengesellschaften F. Wagener, City of Wiesbaden page 42

43 Städtebaulicher Vertrag - 11 BauGB ist mit der Kommune zu schließen und kann enthalten: - Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maß- nahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten - Ausarbeitung von Planungen und Berichten - Kostenübernahmeregelungen für Maßnahmen - vereinbarte Leistungen müssen angemessen sein - Planaufstellung weiterhin bei der Kommune F. Wagener, City of Wiesbaden page 43

44 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Konversionsfläche Güterbahnhof-West (Ausgangszustand vor 2006) F. Wagener, City of Wiesbaden page 44

45 3.4.2 Eigengesellschaften Angebotskalkulation für Grundstückserwerb F. Wagener, City of Wiesbaden page 45

46 3.4.2 Eigengesellschaften Projektplanung F. Wagener, City of Wiesbaden page 46

47 3.4.2 Eigengesellschaften und regelmäßige(s) Fortschreibung/ Controlling F. Wagener, City of Wiesbaden page 47

48 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Bohrungen zur Altlastenuntersuchung (Luftbild aus 2006) F. Wagener, City of Wiesbaden page 48

49 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Entwicklung von Planungsvarianten F. Wagener, City of Wiesbaden page 49

50 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Bebauungsplan 2007 F. Wagener, City of Wiesbaden page 50

51 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Bebauungsplan Auszug Auszug- F. Wagener, City of Wiesbaden page 51

52 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Umsetzung des Bebauungsplan 2007 durch den Umlegungsplan F. Wagener, City of Wiesbaden page 52

53 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Erschließungsanlagen (Luftbild aus 2008) F. Wagener, City of Wiesbaden page 53

54 3.4.2 Eigengesellschaften Entwicklung des Wohngebietes Künstlerviertel Bodenrichtwertkarte 2010 F. Wagener, City of Wiesbaden page 54

55 3.4.3 Privater Entwickler (I) - Kommunaler Einfluss ist stark eingeschränkt - Abschluss eines öffentlich-rechtlichen htli h Vertrages, darin verpflichtet sich der Entwickler zur Durchführung von Maßnahmen auf eigene Kosten -> Herstellung der Erschließungsmaßnahmen -> Ausarbeitung der Bauleitplanung -> Entwicklung der Grundstück bis zur Baureife -> Realisierung einer geplanten Bebauung -> Übernahme bestimmter Folgekosten - Satzungsbeschluss (B-Plan) weiterhin bei der Gemeinde F. Wagener, City of Wiesbaden page 55

56 3.4.3 Privater Entwickler (II) - Verfügungsgewalt über die Grundstücke (Ankauf, Kaufoptionen, Verfügungsvollmachten) - Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung - Sicherung über städtebauliche Verträge nach 11 BauGB und Vorhaben- und Erschließungsplan nach 12 BauGB F. Wagener, City of Wiesbaden page 56

57 3.4.3 Privater Entwickler (III) Sonderform Vorhaben- und Erschließungsplan ( 12 BauGB) - Planungsanstoß kommt von Seiten eines privaten Investors -> Planung wird vom Investor mit der Kommune abgestimmt - Verpflichtung, die Planung innerhalb eines festgelegten Zeitraums umzusetzen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen - Baurecht wird auf der Grundlage der Planung geschaffen, d.h. der Bebauungsplan wird auf das bestimmte Vorhaben zugeschnitten und ggf. wieder aufgehoben, falls das Vorhaben nicht wie vereinbart realisiert werden kann F. Wagener, City of Wiesbaden page 57

58 3.4.3 Privater Entwickler Privater Entwickler: Gesamtsituation: geschütztes Villen- viertel in Wiesbaden (nördl. der Innenstadt) F. Wagener, City of Wiesbaden page 58

59 3.4.3 Privater Entwickler Privater Entwickler: Zustand 2008 F. Wagener, City of Wiesbaden page 59

60 3.4.3 Privater Entwickler Privater Entwickler: Grundstückssituation (Verfügungsgewalt) F. Wagener, City of Wiesbaden page 60

61 3.4.3 Privater Entwickler Privater Entwickler: vorhabenbezogener Bebauungsplan -Vorentwurf- F. Wagener, City of Wiesbaden page 61

62 3.4.3 Privater Entwickler Vorhabenbezogener Bebauungsplan: Ist innerhalb der Kommune und mit den anderen Trägern öffentlicher Belange abzustimmen Hier: Denkmalschutz Naturschutz Stadtplanung F. Wagener, City of Wiesbaden page 62

63 3.4.3 Privater Entwickler Zusätzliche Kosten, die in die Berechnung des privaten Entwicklers einfließen: - Einrechnung von Personalkosten - Unternehmergewinn (5-20 %) - Risikoabschlag (5-10 %) => Niedrigerer e Ankaufspreis s F. Wagener, City of Wiesbaden page 63

64 Bodenricht- wertkarte als Kalkulations- grundlage Privater Entwickler F. Wagener, City of Wiesbaden page 64

65 4. Wiesbadener Weg Beispiel Entwicklung Wohngebiet Eigentumsverhältnisse Entwurf Bebauungsplan F. Wagener, City of Wiesbaden page 65

66 4. Wiesbadener Weg F. Wagener, City of Wiesbaden page 66

67 4. Wiesbadener Weg Kalkulation: Vergleichswert: 450,00 /m² - Erschließungsbeiträge: 50,00 /m² Zuteilungswert: u e t 400,00 /m² - Umlegungsvorteil: 153,00 /m² Einwurfswert: 247,00 /m² - Infrastrukturkosten: 117,00 /m² reduzierter Einwurfswert: 130,00 /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 67

68 4. Wiesbadener Weg Absicherung der Infrastrukturkostenbeiträge über städtebauliche Verträge Erster städtebaulicher Vertrag: Übernahme der Planungskosten (=> Bereitschaft der Eigentümer an der Entwicklung des Gebietes gesichert gesichert ) Parallel dazu: Flächenerwerb zum Preis von 39,- /m² mit Nachzahlungsverpflichtung von weiteren 91,- /m², wenn Baugebiet innerhalb von 8 Jahren entwickelt F. Wagener, City of Wiesbaden page 68

69 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Zeit für Verständnisfragen und Diskussion F. Wagener, City of Wiesbaden page 69