Städtebauliche Verträge zur Sicherung des geförderten Wohnens

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1 Städtebauliche Verträge zur Sicherung des geförderten Wohnens Offensive für bezahlbares Wohnen in Schleswig-Holstein am 17. März 2014 Sebastian Krause

2 Vorstellung Sebastian Krause Freie und Hansestadt Hamburg Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Amt für Rechtsangelegenheiten und Beteiligungsverwaltung Bauordnung und Städtebau

3 Die Rechtsgrundlage 11 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch: Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele schließen. Ein solches Ziel kann die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sein.

4 Anwendungsfall: Neuer Bebauungsplan Neue oder veränderte Wohngebietsfestsetzungen sind geplant. Eine Festsetzung nach 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB wird nicht als ausreichend angesehen. 4

5 Risiken Vertrag vergeht, Baurecht besteht Bei Nichtigkeit des Vertrags bleibt der Bebauungsplan bestehen, kann aber abwägungsfehlerhaft werden, wenn der Vertrag wesentliches Abwägungskriterium war. Nach Erlass des Bebauungsplans hat der Investor wenig Anreiz, lästige Vertragspflichten zu erfüllen. Konsequenz: Nichtigkeitsgründe vermeiden! Vertragspflichten sichern! 5

6 Wirksamkeitsvoraussetzungen Städtebauliche Rechtfertigung Koppelungsverbot Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung Gleichbehandlung 6

7 Städtebauliche Rechtfertigung Es muss sich um städtebauliche Ziele handeln, z.b. einer Verdrängung der Wohnbevölkerung, einseitigen Bevölkerungsstrukturen oder einer Ghettobildung vorzubeugen. Sozialpolitische Ziele (Wohnraumförderung, soziale Durchmischung, Mietenhöhenpolitik) dürfen nicht. Die städtebaulichen Ziele müssen durch den Bebauungsplan verfolgt werden. Es muss dargelegt werden, dass und warum ein städtebaulicher Missstand gegeben oder zu erwarten ist und dass ihm durch den Bebauungsplan entgegen gewirkt werden kann. 7

8 Kopplungsverbot Die Gemeinde darf sich keine Gegenleistung versprechen lassen, die nicht in sachlichem Zusammenhang mit der Leistung steht. Hoheitliche Leistungen dürfen nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden. Vertragspartner darf nicht bereits einen Anspruch auf die Gegenleistung haben. 8

9 Angemessenheit Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Beurteilung nur im Einzelfall möglich. Ein Indiz für Unangemessenheit liegt vor, wenn das Vorhaben durch den Vertrag für den Vertragspartner unrentabel wird. Planungsgewinn und vertragsbedingte Lasten sind zu ermitteln und zueinander ins Verhältnis zu setzen. 9

10 Gleichbehandlung In vergleichbaren Fällen darf der Umgang mit städtebaulichen Verträgen (innerhalb derselben Gemeinde) nicht willkürlich unterschiedlich sein. Verwaltungsleitlinien können helfen. 10

11 Sicherung der Vertragserfüllung Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung Bankbürgschaft Vertragsstrafe Ankaufs- und Wiederkaufsrechte Dienstbarkeiten/Baulasten Rechtsmittelverzicht 11

12 Vertragsinhalt Bauverpflichtung Fristen Mietpreisbindung oder Nachweis, dass nur berechtigter Personenkreis mietet Laufzeit der Belegungsbindung Zustimmungsvorbehalte bei Weiterveräußerung 12

13 Vollstreckungsunterwerfung Ermöglicht Verwaltungsvollstreckungsmaßnahmen (Ersatzvornahme, Festsetzung eines Zwangsgeldes, unmittelbarer Zwang, Erzwingungshaft) ohne vorheriges Klagverfahren Verwaltungsvollstreckung oft untauglich oder zahnlos. Kann für die Behörde nur durch besondere Vertreter vereinbart werden. 13

14 Bankbürgschaft Sichert nur Zahlungspflichten Kann z.b. zur Sicherung von Vertragsstrafen genutzt werden Erzeugt Bereitstellungskosten beim Vertragspartner 14

15 Vertragsstrafe Sichert Unterlassungspflichten oder fristgerechte Leistung Festbetrag oder Betragsspanne Muss zur Vertragseinhaltung motivieren, darf aber nicht unangemessen sein. Schuldbefreiend oder nicht schuldbefreiend 15

16 Ankaufs- und Wiederkaufsrechte Sichert gegen Insolvenz und Weiterveräußerung an Dritte Vertragspartner macht im städtebaulichen Vertrag ein preislimitiertes Kaufangebot, dass die Gemeinde annehmen kann, wenn der Vertragspartner bestimmte Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt Angemessenheit genau prüfen Zustimmung zur Weiterveräußerung nur dann, wenn auch der neue Erwerber ein gleichartiges Kaufangebot macht 16

17 Dienstbarkeiten/Baulasten Dienstbarkeit sichert nur Unterlassungspflichten des Vertragspartners und Handlungsrechte der Gemeinde Dienstbarkeit sichert nicht Handlungspflichten des Vertragspartners Baulast kann nur Pflichten sichern, die für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens maßgeblich sind. 17

18 Rechtsmittelverzicht Im städtebaulichen Vertragt wohl weitgehend unzulässig, weil mit der Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz unvereinbar. Ein gesonderter Rechtsmittelverzicht nach Wirksamwerden des öffentlichen Vertrags kann zulässig sein. 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!