Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona. Beschluss. auf Empfehlung des Planungsausschusses

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Paula Sachs
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1 Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona A/BVG/ / Drucksache XVIII-2205 Datum Beschluss auf Empfehlung des Planungsausschusses Ergebnis der Vorstudie (Plausibilitätskontrolle) für eine Soziale Erhaltungsverordnung gemäß BauGB 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 für das Sanierungsgebiet Ottensen S2, Osterkirchenviertel!Titel! Die Bezirksversammlung Altona stimmt dem Ergebnis der Voruntersuchung zu und bittet die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, unverzüglich eine Repräsentativuntersuchung in Auftrag zu geben. Anlage/n: Endbericht in der Kurzfassung

2 KIRCHHOFF/JACOBS ALTELANDSTR HAMBURG TEL.040/ FAX040/ Vorstudie Soziale Erhaltungsverordnung gemäß BauGB 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 für den Bereich Osterkirchenviertel im Auftrag der Freien und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Altona, Dezernat Soziales, Jugend und Gesundheit Fachamt Sozialraummanagement Kurzfassung Im Mittelpunkt der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß Baugesetzbuch (BauGB) steht der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Eine schützenswerte Situation liegt vor, wenn zu erwarten ist, dass bewährte Strukturen in einem Gebiet von Veränderungen bedroht sind, die hier oder anderer Stelle in der Stadt städtebauliche Probleme mit sich bringen. Spezielle Anforderungen an die Bevölkerungsstruktur stellt das BauGB nicht. Für den Erlass einer Verordnung müssen die Anwendungsvoraussetzungen gegeben und mit der Verordnung die Ziele erreichbar sein. Mit dieser im Aufwand begrenzten Vorstudie hat das Bezirksamt Altona eruieren lassen, ob ausreichende Anhaltspunkte für die Einleitung des weiteren Verfahrens gegeben sind. Bei der Untersuchung wurden die Anforderungen des BauGB an das Aufstellungsverfahren einer Sozialen Erhaltungsverordnung zugrundegelegt. Als Ergebnis der Untersuchung zeigt sich, dass sowohl die Anwendungsvoraussetzungen als auch die Anwendungsmöglichkeiten für eine Soziale Erhaltungsverordnung gegeben sind: Aufwertungspotential In den vorangegangenen zwei Jahrzehnten hat im baulich-städtebaulichen Bereich eine deutliche Qualitätssteigerung stattgefunden - mit Auswirkungen auf die Wohnkosten, die Einwohner- und Infrastruktur. Weiteres Modernisierungs- und Um-/Ausbaupotential ist vorhanden; dies wird auch im Zusammenhang mit Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genutzt. Verdrängungspotential Seit Beginn der Sanierung hat sich die Bewohnerstruktur "verbessert", allerdings sagen die Durchschnittswerte wenig über die tatsächliche Bandbreite und Verteilung aus. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Situation der Bewohner ist festzuhalten, dass das Gebiet noch nicht von

3 ARGE Kirchhoff/Jacobs Seite 2 einkommensstarken Gruppen "übernommen" worden ist: Die Anteile von Arbeitslosen, Empfängern von Transferleistungen und Ausländern liegen immer noch über den Durchschnittswerten von Ottensen, Altona und Hamburg insgesamt. Der auffällige Rückgang der Ausländer (insbesondere Haushalte mit kleineren Kindern) in den letzten Jahren muss - vor dem Hintergrund deutlich gestiegener Wohnkosten und Umwandlungen - allerdings als ein Hinweis auf laufende Verdrängungsprozesse gewertet werden. Nach Auskunft der Mietervereine und mehrerer Gesprächspartner im Stadtteil gibt es derzeit auch noch preiswerte Wohnungen - zugleich aber auch Investoren, die in solchen Situationen eine direkte Verdrängung der Bewohner praktizieren. Angewiesenheit der Bewohnerschaft auf das Gebiet Alteingesessene und neue Bewohner sind stark in ihrem Quartier verwurzelt; die Kontakte und sozialen Netze sind ausgeprägt. Es gibt ein hohes Engagement für das Quartier und eine spezielle Infrastruktur der Migranten. Verdrängungsdruck ("Aufwertungswahrscheinlichkeit") Das Osterkirchenviertel ist ein sehr attraktiver Stadtteil auch für außenstehende Investoren und Wohnraumnachfrager, wie die Nachfrage (Zahlungsbereitschaft), Bauaktivitäten und laufenden Planungen zeigen. Die Kleinteiligkeit der Eigentumsverhältnisse und Baustrukturen stellen eine besondere Qualität dieses Gebiets dar, im Inneren gibt es sogar einzelne Einfamilienhäuser. Dies bietet bisher Schutz vor flächigen Veränderungen durch professionelle Immobilienverwerter, macht das Gebiet aber sehr interessant für die Eigentumsbildung. Als wichtiges Kriterium für den Verdrängungsdruck wird auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen angesehen. Diese haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Auch Vorgänge, die nicht in den Regelungsbereich einer Verordnung fallen (Neubau, Dachgeschoßausbau, Ordnungsmaßnahmen), tragen zu einer Aufwertung bei. Wenn die direkte Nachbarschaft qualitativ abfällt, erhöht sich hier der Investitionsdruck. Städtebauliche Folgen Ausschlaggebend für eine Verordnung ist, dass städtebauliche Gründe für die Schutzwürdigkeit bestehen. Diese werden i.a. daraus begründet, dass Veränderungen der Bevölkerungsstruktur - namentlich die Verdrängung von Schwächeren - negative Folgen für das Gebiet oder andere Teile der Stadt erwarten lassen. Im Osterkirchenviertel ist bei Fortsetzung der bisherigen Entwicklungen ein Verlust der Vielfalt und der integrativen Kräfte des Stadtteils zu erwarten. Das sehen nicht alle Beteiligten als Nachteil, beschert der Stadt aber erhebliche Probleme im Stadtteil und in anderen Bereichen der Stadt: Mit dem Wegfall der integrativen Kraft eines solchen Quartiers werden sozial-, gesellschafts- und wohnungspolitische Aufgaben in anderen Teilen der Stadt generiert. Innerhalb des Quartiers reduzieren sich für Teilgruppen die Infrastruktur und sozialen Netze.

4 ARGE Kirchhoff/Jacobs Seite 3 In der Konsequenz leistet das Gebiet einen Beitrag zu unerwünschten Segregationsprozessen in der Stadt. Anwendungsmöglichkeiten Bei der Begrenzung von Modernisierungen zeigen sich zwar Schwächen des Instruments: Das durchaus vorhandene Aufwertungspotential bietet nur punktuell Ansatzpunkte für Einreden. Auch kann kein Einfluss auf das allgemeine Mietniveau und die Vermietung (Mieterauswahl) genommen werden. Es können aber strukturelle Veränderungen auf der Angebotsseite wie Umbauten von Wohnungen und der Abriß/Ersatz preisgünstigen Wohnraums begrenzt werden. In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung, die in Hamburg "automatisch" greifen würde, könnte die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder Teileigentum begrenzt werden; mit dem Vorkaufsrecht nach 24 Abs. 1 BauGB könnte beim Verkauf von Wohngebäuden eingegriffen werden, wenn Käufer die Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung beeinträchtigen. Eine weitere Wirkung - neben dem Standardvollzug und der Begrenzung exzessiver Veränderungen - ist aus einem "dämpfenden Einfluß" auf das Investitionsklima, insbesondere auf spekulative Verkäufe von Wohngebäuden zu erwarten. Es wird deshalb empfohlen, das Verfahren einzuleiten und mit einer repräsentativen Untersuchung genauere Informationen über die Bevölkerungsstruktur und deren Entwicklung und über die Wohnsituation der Haushalte zu ermitteln. Aus der Vorstudie resultieren keine Ansatzpunkte Flächen auszugrenzen. Stattdessen wird empfohlen, für die Hauptuntersuchung ein etwas größeres Gebiet zugrundezulegen (vgl. folgende Karte). Hier sind Veränderungen zu erwarten, aus denen Impulse für die weitere Gebietsentwicklung resultieren können. Das spätere Maßnahmegebiet muss sich dann auf den Bereich erstrecken, in dem Handlungsoptionen aufgrund der Verordnung bestehen. Dies ist im Rahmen der Hauptuntersuchung zu präzisieren.

5 ARGE Kirchhoff/Jacobs Seite 4 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets für die Hauptstudie

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