Umwandlungsverordnung und Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg. 8. Wohnungspolitisches Kolloquium am in Dortmund

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1 Fachanhörung in Freiburg am Umwandlungsverordnung und Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg Quelle: FHH /LGV 8. Wohnungspolitisches Kolloquium am in Dortmund Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung Abteilung Integrierte Stadtteilentwicklung WSB 2

2 Gliederung 1. Aufwertung und Verdrängung in Hamburg 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau der Instrumente Erhaltungsverordnung und Umwandlungsverordnung 3. Verfahrensschritte: Aufstellung, Erlass und Vollzug 5. Fazit und Ausblick

3 1. Aufwertung und Verdrängung in Hamburg : Anstieg des Aufwertungs- und Verdrängungsdrucks in innerstädtischen Altbaulagen. Seit 2007: Erneuter und sich ausdehnender Aufwertungs- und Verdrängungsdruck.

4 1. Aufwertung und Verdrängung in Hamburg Preisentwicklung im Mietwohnungsangebot ermittelt aus Wohnungsanzeigen des Hamburger Abendblatts

5 1. Aufwertung und Verdrängung in Hamburg Angebotspreise Eigentumswohnungen Bestand in /qm von nach LBS-Immobilienmarktatlas Barmbek Bahrenfeld Eimsbüttel Altona Ottensen St. Georg

6 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau 1995: Nach repräsentativen Erhebungen Erlass von drei sozialen Erhaltungsverordnungen: - Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West 230 ha Einw. - Barmbek-Süd/Uhlenhorst 110 ha Einw. - Südliche Neustadt 11 ha Einw.

7 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau Text einer Sozialen Erhaltungsverordnung SozErhVO: Aufgrund von 172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB... wird verordnet: 1 (1) Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wird das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet festgesetzt. In dem Erhaltungsgebiet bedürfen der Abbruch, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung nach 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. (2) Das Erhaltungsgebiet wird wie folgt begrenzt:... 2 Eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht nach anderen Vorschriften bleiben unberührt.

8 Soziale Erhaltungsverordnung/Umwandlungsverordnung in HH 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau Übersicht der im Jahr 1995 festgesetzen Gebiete

9 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau bis 1997: Erste Bilanz nach drei Jahren SozErhVO - jährlich Gebäude in ganz Hamburg von Umwandlungen betroffen und die Mieter/innen einem verstärkten Verdrängungsdruck ausgesetzt. - Die Schutzwirkung der SozErhVO allein reicht nicht aus. 1998: Erlass einer zusätzlichen Umwandlungsverordnung für alle Gebiete Hamburgs mit einer SozErhVO (damals neu geschaffene Möglichkeit im BauGB)

10 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau Text der Umwandlungsverordnung UmwandVO vom 6. Januar 1998: 1 Für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungsverordnung nach 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch darf Sondereigentum Wohnungseigentum und Teileigentum gemäß 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden. 2 Eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht nach anderen Vorschriften bleiben unberührt. 3 Die Verordnung tritt mit Ablauf des außer Kraft.

11 2. Erprobung, Durchführung und Ausbau ab 2009: Erneuter Einsatz des Instrumentariums Vorbereitung weiterer SozErhVO en inkl. UmwandlungsVO für Quartiere der inneren Stadt. 6/2015: Aktueller Stand - 7 Gebiete mit erlassenen SozErhVO en. - 3 Gebiete mit Aufstellungsbeschlüssen. - 7 Gebiete mit (noch) laufenden Voruntersuchungen am Rande der inneren Stadt.

12 Willi Rickert

13 3. Verfahrensschritte Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsveror Der Weg zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung 1. Plausibilitätsprüfung mit vorhandenen Daten. 2. Aufstellungsbeschluss und Verordnung für eine Repräsentativerhebung mit nachfolgender Haushaltebefragung, bei der ca. 45 Indikatoren erhoben und ausgewertet werden. Ergänzungen durch Expertengespräche und Begehungen. Zentrale Fragestellungen: - Gibt es ein bauliches Aufwertungspotenzial? - Liegt ein Verdrängungspotenzial vor? - Entsteht und verstärkt sich ein Verdrängungsdruck mit nachteiligen städtebaulichen Folgen? Ergebnis: Gutachten mit Empfehlung zum weiteren Vorgehen. 3. Erlass

14 3. Verfahrensschritte Zusammenwirken von Bezirksamt und Fachbehörde/BSU* in Hamburg bis zum Erlass 1. Die Vorbereitung inkl. der Plausibilitätsprüfung und die Anmeldung bei der Fachbehörde/BSU obliegt den Bezirken. 2. Der Aufstellungsbeschluss und die Beauftragung der Repräsentativerhebung inkl. Erstellung des Gutachtens sowie die Genehmigung der Verordnungen sind der Fachbehörde/BSU zugeordnet. 3. Die Erarbeitung der Verordnung (einschließlich Begründung), ihre Festlegung und die Bekanntgabe im Gesetz- und Verordnungsblatt erfolgt durch die Bezirksämter. Der Vollzug ist alleinige Aufgabe der Bezirksämter. *

15 Erfolgskontrollen zum Vollzug liegen vor für: - Eimsbüttel-N./Hoheluft-West Evaluation (ErhVO+UmwandVO) 2003 Barmbek-Süd/Uhlenhorst) - Südliche Neustadt Evaluationen (ErhVO+UmwandVO) 2003, St. Georg Evaluation (UmwandVO) St. Pauli Evaluation (UmwandVO) 2013

16 Ergebnisauswahl Evaluation 2003 Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungsverordnung/ Umwandlungsverordnung in Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West

17 Differenz der Mieten zum jeweils gültigen Mietenspiegel in Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West Abweichung vom Mittelwert. Anträge für das Gebiet Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West Jahr genehmigt versagt unter -50% 10, % bis -25% 14,7 4, % bis 0 % 27,8 17, bis 25% 27,4 33, % bis 50% 10,4 26, über 50% 5,7 17,

18 Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen : Fälle Wohnungen Gebiet in % in % Eimsbüttel % % Barmbek % % Südliche Neustadt % %

19 Beispiel Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West: Begründung von Sondereigentum (Anzahl Wohneinheiten pro Jahr)

20 .

21 .

22 Beispiel Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West: Verkauf umgewandelter Wohnungen (Anzahl Wohneinheiten pro Jahr)

23 Ausübung des Vorkaufsrechts nach 24 Abs. 1 Satz 1 Nr.4 BauGB Gebiet Eimsbüttel-Nord/ Hoheluft-West Barmbek-Süd/ Uhlenhorst Anzahl der Ausübungen Anzahl der WE Anzahl der Abwendungserklärungen Anzahl der WE

24 Ergebnisauswahl Evaluation 2013 Wirksamkeit der SozErhVO/UmwandVO in - der Südlichen Neustadt - St. Pauli - St. Georg

25 Evaluation Südliche Neustadt Arbeitsaufwand: SozErhVO 80%, UmwandVO 20% - kaum/kein Einfluss auf: Mietenentwicklung, Instandhaltung, Standard-Modernisierung - Erfolge: kaum Anträge auf hochwertige Modernisierungen keine Anhörungen, Ablehnungen, rechtliche Auseinandersetzungen oder OWI-Verf. keinerlei Umwandlungen..

26 Bewohnerstruktur: Nach wie vor ausgewogen, intakt und vielfältig! - Keine nennenswerte Aufwertung der Struktur zu beobachten. - Nach wie vor durchschnittliche wirtschaftliche Situation der Haushalte. - Weiterhin ausgeprägte soziale Netze. - Starke Verwurzelung, intensive Nutzung der örtlichen Angebote.

27 Wirkung der Sozialen Erhaltungsverordnung in der Südlichen Neustadt auf das Mietniveau: Erhebung Miete in nettokalt/qm 5,02 7,06 7,76 8,89

28 Übersicht über die Einzelfälle in St. Georg Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen Insgesamt wurden rund 70 Anträge seit Erlass der Verordnung geprüft. Davon wurden 9 Anträge abgelehnt, in 11 Fällen die Planungen überarbeitet und in 19 Fällen die Ziele der Verordnungen über Nebenbestimmungen (Auflagen / Bedingungen) in der Genehmigung oder über Städtebauliche Verträge gesichert. In vielen Fällen wurden bereits vor Antragsstellung genehmigungsfähige Planungen abgestimmt oder Anträge nach einer Erörterung zurückgezogen. z. B. Verzicht auf den (kostenintensiven) Einbau von Fahrstühlen, z. B. Verzicht auf / deutliche Verkleinerung von (umlagefähigen) Balkonen, Änderungen / Beibehaltung von Wohnungszuschnitten, Verzicht auf (kostenintensive) Einbauten wie zweites Bad, Kamin oder dergleichen.

29 Übersicht über die Einzelfälle in St. Pauli Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen Insgesamt wurden rund 80 Anträge seit Erlass der Verordnung geprüft. Davon wurden 6 Anträge abgelehnt, in 9 Fällen die Planungen überarbeitet und in 18 Fällen die Ziele der Verordnungen über Nebenbestimmungen (Auflagen / Bedingungen) in der Genehmigung oder über Städtebauliche Verträge gesichert. In vielen Fällen wurden bereits vor Antragsstellung genehmigungsfähige Planungen abgestimmt oder Anträge nach einer Erörterung zurückgezogen. In einigen Fällen waren die Bewohner durch eine öffentlich-geförderte Modernisierung im Rahmen der städtebaulichen Sanierung (insb. Karolinenviertel und Wohlwillstraße) vor Verdrängung geschützt.

30 Gebiet Antragsaufkommen Anzahl der gestellten Anträge Sternschanze 13 Osterkirchenviertel Altona- Altstadt 8 3 Eimsbüttel- Süd 14 Genehmigte Anträge + Antragsgründe 6 Balkonanbauten 1 Zusammenlegung 1 Abriss 1 Dachterrasse 3 Balkonanbauten 2 Umbauten 2 Balkonanbauten 1 Außenaufzug Abgelehnte Anträge + Antragsgründe 2 Dachterrassen 1 Abriss 2 Nutzungsänderungen 2 Nutzungsänderungen 4 Umbauten, je 1 Abbruch, Ausbau Dachgeschoss, Nutzungsänderung, Erweiterung, Balkonvergrößerung, Teilung, Fenster

31 Beispiel St. Georg und St. Pauli aus der Evaluation 2013: Vor Erlass der ErhaltungsVO/UmwandlungsVO: Umwandlungen pro Jahr in St. Georg: 70 Wohnungen in St. Pauli : 160 Wohnungen Nach Erlass der ErhaltungsVO/UmwandlungsVO im Februar 2012 in diesen Stadtteilen: - deutliche Zurückhaltung der Investoren bei spekulativen Umwandlungs- und Veräußerungsgeschäften. - kaum Interesse am Verkauf an Mieter (sind als Käufer nicht erwünscht bzw. erscheinen als nicht geeignet).

32 Beispiel St. Georg und St. Pauli aus der Evaluation 2013: 16 Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigungen in St. Pauli und St. Georg seit Februar 2012: Antrag: Umnutzung gewerblicher Räume zu 17 Wohnungen. 4 Anträge: 72 Neubauwohnungen. 6 Anträge: Ausbau bzw. Aufstockung bestehender Eigentumswohnungen. 1 Antrag: genehmigt wegen Veräußerung an Mieter. 4 Anträge: bisher keine Umwandlung beantragt.

33 Beispiel St. Georg und St. Pauli aus der Evaluation 2013: Wirkung der Umwandlungsverordnung seit 2012: - sehr deutlicher Einfluss zugunsten der Sozialstruktur. - aus 16 Anträgen auf Abgeschlossenheitbescheinigungen für eine unterschiedliche Anzahl von Wohnungen folgten... 0 strukturgefährdende Umwandlungen. Eine Verdrängung durch Wohnungsumwandlungen fand in den letzten 2 Jahren in St. Georg und St. Pauli nicht mehr statt!

34 Wirkung der Umwandlungsverordnung in der Südlichen Neustadt: - seit 2003 keine Anträge auf Abgeschlossenheitbescheinigungen. - seit 1998 keine Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

35 5. Fazit und Ausblick Welche Maßnahmen können in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung mit welchem Aufwand gesteuert werden? Die Umwandlung von bestehenden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (mit Ausnahme der im Baugesetzbuch definierten Einzelfälle). verhältnismäßig geringer Aufwand im Vollzug, wenn frühzeitig beraten+ informiert wird; entfaltet schon präventive Wirkung. bestimmte bauliche Aufwertungen in bestehenden Wohngebäuden können verhindert oder die Auswirkungen auf Mieter und Mieten gesteuert werden, z.b. - Luxusmodernisierungen, die über einem zeitgemäßen Gebietsstandard liegen, - Zusammenlegung von Wohnungen und Grundrissveränderungen, - Abriss und Umnutzung von bestehenden Wohnungen. verhältnismäßig hoher Aufwand im Vollzug durch Vielzahl an Prüffällen und obligatorische Erörterungen mit Eigentümern und Mieteranhörungen. spekulative Grundstücksverkäufe, wenn nachweislich Tatsachen vorliegen, die eine Gefährdung der Ziele durch einen Verkauf begründen.

36 5. Fazit und Ausblick Welche Maßnahmen können in Gebieten mit der Sozialen Erhaltungsverordnung nicht gesteuert werden? Abriss und Neubau von zuvor gewerblich genutzten Gebäuden und unbebauten Grundstücken (sowohl hinsichtlich der Ausstattung und Größe, als auch hinsichtlich von Eigentums- oder Mietwohnungen). Instandsetzungen und Modernisierungen, die der Herstellung eines allgemein üblichen Standards dienen (z.b. Bäder und Einbauküchen in einer üblichen Qualität, Wärmedämmung, Isolierverglaste Fenster). bei nachgewiesener wirtschaftlicher Unzumutbarkeit die Erhaltung von Wohngebäuden und auch die Begründung von Wohnungseigentum. Vorhaben außerhalb des Geltungsbereiches der Verordnung. eine Begrenzung der Miethöhen insb. im Neubau, bei Wiedervermietung oder eine Anpassung an den Mietspiegel

37 5. Fazit und Ausblick Das weitere Vorgehen Hamburgs setzt auf - verstärkten Einsatz des Instrumentariums Soziale Erhaltungsverordnungen/ Umwandlungsverordnung, - eine umfassende Unterstützung aus dem politischen Raum, - restriktiven Kurs der Verwaltung, intensive Verhandlungen, - regelmäßige Kontrollen der Wirksamkeit: Für das Jahr 2018 ist die Evaluation des Vollzuges in mindestens 9 Gebieten geplant, - ein Aufstellungs- und Erlassverfahren, das 2014 durch ein OVG-Urteil vollumfänglich bestätigt wurde.