Baulandentwicklung Abschöpfung von Planungsgewinnen

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1 Workshop Baulandentwicklung Abschöpfung von Planungsgewinnen am 19. Oktober 2005 in München Referenten: Rechtsanwalt Klaus Hoffmann Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwalt Jürgen Greß Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwälte Hoffmann & Greß Fürstenrieder Straße München Telefon (089) Telefax (089)

2 Organisationsmodelle für die Baulandentwicklung 1. Klassische Angebotsplanung Planung Bodenordnung Erschließung (hohe Vorleistungen durch die Gemeinde, Gemeinde trägt alle Folgekosten) 2. Zwischenerwerb durch Kommune Planung Bodenordnung Erschließung (hohe Vorleistungen, ggf. Rückerstattung durch Grundstücksverkäufe möglich) 3. Entwicklung durch private Dritte Planung, Bodenordnung, Erschließung, Vermarktung (keine Kosten für die Gemeinde, Realisierung über städtebauliche Verträge) Seite 2

3 Modelle zur Bereitstellung von Bauland Entscheidung für ein Organisationsmodell erfolgt für jedes Projekt nach individuellen Merkmalen Seite 3

4 Entscheidungskriterien für Kooperationsmodelle Interessenlage der Kommune Handlungsalternativen der Kommune (räumlich und politisch) Finanzkraft der Kommune Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer Zahl der Eigentümer Marktlage Seite 4

5 Vorgehensweise Erarbeitung einer Entscheidungsgrundlage durch: Vorklärung wesentlicher Fragen der Bebaubarkeit und Vergleich verschiedener Szenarien auf Basis städtebaulicher Kalkulationen Grundsatzbeschluss Verhandlung und Abschluss aller erforderlichen Verträge Vertragsvollzug Seite 5

6 Anforderungen an eine Kooperationsstrategie Gleichbehandlung der Betroffenen transparente Vorgehensweise, um dem Verdacht der Willkür und der Ungleichbehandlung von vornherein entgegen zu treten (z.b. mit Hilfe kommunaler Grundsatzbeschlüsse, die der Verwaltung Rückendeckung geben) offener Umgang mit Zielen und Informationen frühzeitige Bürgerbeteiligung rechtzeitige und ausreichende Aufklärung der Grundstückseigentümer, Entwicklungsträger, Investoren und Makler gezielte Pressearbeit Seite 6

7 Städtebauliche Kalkulation Projektorientierte wirtschaftliche Betrachtung Gegenüberstellung der erzielbaren Einnahmen und der Investitionskosten auf der Basis einer Vollkostenrechnung (Vorbildfunktion der Kosten- und Finanzierungsübersicht gem. 171 Abs. 2 BauGB i.v.m. 149 BauGB) Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wirtschaftlichkeitsberechnung: Zeitpunkt der Vermarktung erschlossener und baureifer Grundstücke Seite 7

8 Kosten der Baulandbereitstellung 1. Vorbereitung und Planung Voruntersuchungen, Nutzungsabschätzungen etc. Vermessung Wertermittlung Erstellung von Entwicklungskonzepten Städtebauliche Planung Städtebauliche Wettbewerbe Fachgutachten Bauleitplanung Projektentwickler, Entwicklungsträger Verfahrenskosten Öffentlichkeitsarbeit, Beratung Marketing, Vermarktung Seite 8

9 Kosten der Baulandbereitstellung 2. Grunderwerb Ankauf der (Brutto-) Flächen Etwaige Entschädigungen Grunderwerbsteuer Notarkosten Rückübertragungskosten 3. Bodenordnung, Ordnungsmaßnahmen Bodenordnung Freilegung des Geländes Altlastenbeseitigung Umzüge von Bewohnern und Verlagerung von Betrieben Neu- und Ersatzbauten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Seite 9

10 Kosten der Baulandbereitstellung 4. Erschließungsanlagen einschl. Grünflächen Straßen, Wege, Plätze Grünanlagen, Wasserläufe, -flächen Spielplätze Parkplätze, Tiefgaragen etc. Ver- und Entsorgungsanlagen Anlagen gegen Umwelteinwirkungen 5. Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen Kompensationsmaßnahmen Grunderwerb zusätzlich benötigter Flächen Seite 10

11 Kosten der Baulandbereitstellung 6. Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Kindergärten, Schulen Sportanlagen Sonstige Gemeinbedarfseinrichtungen und -anlagen 7. Zwischenfinanzierung Kreditzinsen vom Ankauf bis zur Wiederveräußerung der Grundstücke Vor- und Zwischenfinanzierung durch Dritte Seite 11

12 Städtebauliche Verträge Erfolgsbedingungen der Vertragsgestaltung 1. Vorausschauende Vertragsgestaltung - Leistungsbeschreibung - Einschätzung Sicherungsbedarf - Denken in Alternativen - Regelungen über Folgen möglicherweise eintretender Leistungsstörungen 2. Vorformulierte Textbausteine? - AGB-Recht? - Fehlerquellen! Seite 12

13 Städtebauliche Verträge Erfolgsbedingungen der Verhandlungsführung 1. Frühzeitige Einbringung von professionellem Sachverstand 2. Bewältigung der Knackpunkte - Ran an das Problem -Strategie - Konsensstrategie 3. Interessenvertretung mit Augenmaß und Fingerspitzengefühl 4. Vertrauensbildung durch gerechte Risiko- und Lastenverteilung 5. Versachlichung der Verhandlungen 6. Interne Verfahrensführung bei der Kommune 7. Probleme vermeiden - Zeitdruck - zahlreiche Grundstückseigentümer, Sonderinteressen - Strukturierung, Dokumentation Seite 13

14 11 BauGB: Städtebaulicher Vertrag (1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrages können insbesondere sein: Die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehört auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt; Die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des 1 a Abs. 3, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung; Seite 14

15 11 BauGB: Städtebaulicher Vertrag 3. Die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken. 4. Entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen für die Wärme-Kälte-und Elektrizitätsversorgung Seite 15

16 11 BauGB: Städtebaulicher Vertrag (2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. (3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist. (4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt. Seite 16

17 Arten städtebaulicher Verträge Bauplanungsverträge 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB Baureifmachungsverträge 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB Baurealisierungsverträge 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB Folgekostenverträge 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Seite 17

18 Formelle Voraussetzungen städtebaulicher Verträge Schriftform, notarielle Beurkundung Unterschriftsbefugnis Beteiligung Gemeinderat Grundsätzlich keine Genehmigung durch Aufsichtsbehörde Seite 18

19 Grenzen der Vertragsgestaltung städtebaulicher Verträge Kein Anspruch auf Erlass eines Bebauungsplans 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB Koppelungsverbot Art. 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG, 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB Angemessenheit 11 Abs. 2 BauGB Kausalität 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Seite 19

20 Strafrechtliche Risiken städtebaulicher Verträge Erpressung gem. 253 StGB? Vorteilsannahme gem. 331 StGB Vorteilsgewährung gem. 333 StGB Betrug gem. 263 StGB? Seite 20

21 331 StGB: Vorteilsannahme (1) Ein Amtsträger oder ein für den öffentlichen Dienst besonders Verpflichteter, der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe betraft. Seite 21

22 Straftatbestand der Vorteilsannahme gem. 331 StGB 1. Amtsträger und für den öffentlichen Dienst besonders Verpflichtete: Bürgermeister, Gemeindebeamte, Angestellte; Gemeinderäte und Stadträte sind nur dann Amtsträger, wenn sie Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnehmen, nicht Gesetzgebung 2. Vorteil für sich oder einen Dritten, z.b. Gemeinde: Vorteil ist eine Leistung, die die wirtschaftliche, rechtliche oder persönliche Lage objektiv verbessert und auf die der Amtsträger keinen Rechtsanspruch hat. Eine Vermögensminderung bei dem Vorteilsgeber braucht nicht einzutreten. Problematisch sind Fälle, in denen materiell-rechtlich rechtswidrige städtebauliche Verträge abgeschlossen werden. Seite 22

23 Straftatbestand der Vorteilsannahme gem. 331 StGB Schwelle eines strafrechtlich relevanten Vorteils: Entscheidend ist die Einhaltung materiell-rechtlicher Grenzen städtebaulicher Verträge: - Art und Umfang der Gegenleistung - Höhe der vereinbarten Zuwendung 3. Unrechtsvereinbarung: Verknüpfung zwischen Vorteil und Dienstausübung Ausreichend ist, dass der Gemeindebedienstete im Zuge der Aufstellung eines Bebauungsplanes tätig werden soll. Der Amtsträger muss den Vorteil für die Dienstausübung fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Seite 23

24 333 StGB: Vorteilsgewährung Der Vorhabenträger setzt sich der Gefahr aus, sich wegen Vorteilsgewährung strafbar zu machen. Macht sich ein Amtsträger nach 331 StGB strafbar, erfüllt regelmäßig der Vorhabenträger den Tatbestand des 333 StGB, auch wenn die rechtswidrigen Forderungen von der Gemeinde gestellt werden. Ergebnis: Es besteht das Risiko, sich beim Abschluss rechtswidriger städtebaulicher Verträge wegen Vorteilsannahme bzw. Vorteilsgewährung strafbar zu machen. Seite 24

25 Gestaltung des städtebaulichen Vertrages 1. Einleitung Name/Firma der Vertragsparteien Anschrift der Parteien Gesetzliche Vertretung Vertretung beim Vertragsschluss (gesetzliche Vertretung, Vollmacht) Ausreichende Bezeichnung der Vertragsparteien in der Urkunde? Seite 25

26 Gestaltung des städtebaulichen Vertrages 2. Vorbemerkungen Definitionen, Klarstellungen Erläuterungs- und Dokumentationsfunktion 3. Bestimmung der Leistungen Übernahme von Kosten und Aufwendungen der städtebaulichen Maßnahmen Einheimischenbindungen Bedingungen der Umlegung Übernahme von Erschließungskosten Seite 26

27 Gestaltung des städtebaulichen Vertrages 4. Regelungen für den Fall von Leistungsstörungen Rücktritt Vertragsanpassung Vertragsstrafe, Schadensersatz 5. Sicherung der Leistungen 6. Regelungen zur Durchführung des Vertrages Beginn und Beendigung des Vertrages Abnahme und Übergabe Besondere Nebenpflichten Unterlassungs- und sonstige Pflichten Seite 27

28 Gestaltung des städtebaulichen Vertrages 7. Sonstige Vertragsbestimmungen Salvatorische Klauseln Schiedsregelungen Kosten Steuern etc. 8. Vertragsanlagen Pläne Projektbeschreibungen Baubeschreibungen Zahlungspläne, Verteilungsschlüssel für Folgekosten etc. Seite 28

29 Städtebauliche Verträge: Checkliste Richtige Benennung der Vertragsparteien? Zuständigkeits- und Formvorschriften beachtet? Vertragsgegenstand, Leistungspflichten vollständig und richtig benannt? Pläne und Kalkulationen dem Vertrag beigefügt? Zeiträume und Zeitpunkte für die Vertragserfüllung realistisch? Künftige Eigentums-, Besitz- und Nutzungsverhältnisse an den Grundstücken geklärt? Materielle Grenzen (Angemessenheit, Koppelungsverbot, Kausalität) beachtet? Notwendige Sicherheiten vorhanden? Regelung von Haftungs- und Gewährleistungsfragen? Regelung von Kündigungs- und Rücktrittsrechten oder Leistungsstörungen? Seite 29

30 Einzelne städtebauliche Verträge Übernahme der Kosten städtebaulicher Maßnahmen Vereinbarungen in Umlegungsverfahren Baubindungen Baureifmachungsverträge Seite 30

31 Voraussetzungen für Folgekostenverträge Beschränkung auf den Ersatz von Kosten und Aufwendungen der Gemeinde Kosten müssen Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein (Kausalität) Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein Kein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung Seite 31

32 Zwischenerwerbsmodelle 1. Rechtliche Anforderungen an den Grundstückserwerb Verknüpfung zwischen Grundstückserwerb und Baulandausweisung mit dem alleinigen Ziel der Plangewinnabschöpfung grundsätzlich unzulässig Gemeindlicher Grundstückserwerb zur Realisierung städtebaulicher Ziele im Rahmen der Bauleitplanung möglich (z.b. im Rahmen eines Einheimischenmodells) Verbot unzulässiger Koppelungsgeschäfte beachten Angemessenheit des Kaufpreises: Verkehrswert des Grundstücks bei Vertragsschluss Sittenwidrigkeit derzeit umstritten (vgl. LG München, Urteil vom , NVwZ 2005, 119, nicht rechtskräftig) Seite 32

33 Zwischenerwerbsmodelle 2. Grundstückskaufverträge ohne Verknüpfung mit dem Städtebaurecht Beteiligung der Gemeinden im allgemeinen Grundstücksverkehr unproblematisch Grundsätzlich können Ankaufsmodelle genutzt werden, Gewinne zu erwirtschaften Langfristige Bodenvorratspolitik sinnvoll Ankauf zum tatsächlichen Verkehrswert Problematisch: Kaufoptionen, Grundstücksqualität zum Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung entscheidend (OLG München, Urteil vom , NotBZ 1999, 177) Seite 33

34 Zwischenerwerbsmodelle 3. Zwischenerwerbsmodelle im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen Zwischenerwerb mittels städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen ( 165 ff. BauGB) Bei Zwischenerwerb durch Optionsvereinbarungen, nachträgliche Aufzahlungsverpflichtung entsprechend der Wertsteigerung des Grundstücks empfehlenswert Seite 34

35 Vereinbarungen in Umlegungsverfahren Bodenordnung in gesetzlichen und freiwilligen Verfahren vorstellbar Grunderwerbssteuer bei freiwilliger Umlegung Kooperation in gesetzlichen Verfahren ( 45 ff. BauGB) üblich: 56 Abs. 2 BauGB Sind alle Beteiligten einverstanden, so kann die Verteilungsmasse auch nach einem anderen Maßstab aufgeteilt werden. Seite 35

36 Vereinbarungen in Umlegungsverfahren 1. Verfahrensfragen Überleitung eines freiwilligen Verfahrens in ein gesetzlich vereinbartes Verfahren, wenn alle Beteiligten dies wollen 2. Inhaltliche Grenzen von Umlegungsvereinbarungen Art. 54 Abs. 2, 55 Abs. 1 VwVfG 11 Abs. 2, 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Im freiwilligen und vereinbarten amtlichen Verfahren kann über die strengeren Grenzen des rein gesetzlichen Verfahrens hinausgegangen werden, wenn die Grenzen der Angemessenheit und des sachlichen Zusammenhangs nicht verletzt werden. Seite 36

37 Städtebauliche Verträge - Sicherungsmittel Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung Bankbürgschaft Vertragsstrafe Ankaufs- und Wiederkaufsrechte Dienstbarkeiten/Baulasten Problematisch: Rechtsmittelverzicht Seite 37

38 Vorhaben- und Erschließungsplan 12 BauGB Das Vorhaben im Sinne von 12 BauGB Der Vorhaben- und Erschließungsplan Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Der Durchführungsvertrag Seite 38

39 Wesentliche Regelungen eines Durchführungsvertrages nach 12 Abs. 1 BauGB Vertragsgegenstand, Beschreibung des Vorhabens Beschreibung der maßgeblichen Eigentumsverhältnisse Durchführungsverpflichtung Fristen für die Einreichung von Baugesuchen Regelungen über die Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen Abnahme-, Gefahrtragungs-, Verkehrssicherungs-, Gewährleistungsregelungen Übernahme der Erschließungsanlagen in das Eigentum der Gemeinde Seite 39

40 Wesentliche Regelungen eines Durchführungsvertrages nach 12 Abs. 1 BauGB Regelungen über die Übernahme von Folgekosten Regelungen über die Baudurchführung Regelung von Sicherheitsleistungen Regelungen zur Einhaltung der gesetzlichen Grenzen (Kausalität, Angemessenheit der vereinbarten Leistungen) Risikoverteilungsregelungen für den Fall Scheiterns eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans des Seite 40

41 Städtebauliche Verträge: Checkliste Richtige Benennung der Vertragsparteien? Zuständigkeits- und Formvorschriften beachtet? Vertragsgegenstand, Leistungspflichten vollständig und richtig benannt? Pläne und Kalkulationen dem Vertrag beigefügt? Zeiträume und Zeitpunkte für die Vertragserfüllung realistisch? Künftige Eigentums-, Besitz- und Nutzungsverhältnisse an den Grundstücken geklärt? Materielle Grenzen (Angemessenheit, Koppelungsverbot, Kausalität) beachtet? Notwendige Sicherheiten vorhanden? Regelung von Haftungs- und Gewährleistungsfragen? Regelung von Kündigungs- und Rücktrittsrechten oder Leistungsstörungen? Seite 41

42 Weitere Informationen unter