Städtebauliche Verträge

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1 Städtebauliche Verträge Inhalte und Leistungsstörungen Bearbeitet von Prof. Dr. Hans-Jörg Birk 5., vollständig neu bearbeitete Auflage Buch. 483 S. Gebunden ISBN Format (B x L): 14,8 x 21,3 cm Recht > Öffentliches Recht > Öffentliches Baurecht, Vergaberecht Zu Leseprobe schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Inhaltsverzeichnis Vorbemerkungen I. BauGB II. Behandelte Verträge III. Aufbau Allgemeiner Teil A. Rechtliche Einordnung der Verträge I. Öffentlich-rechtliche oder zivilrechtliche Verträge? Erschließungsvertrag, 124/ Städtebaulicher Vertrag, Vorhaben- und Erschließungsplan, II. Koordinationsrechtlicher oder subordinationsrechtlicher öffentlich-rechtlicher Vertrag? Bedeutung der Unterscheidung Bisherige Einordnungen Versuch einer Einordnung B. Anwendbare Rechtsvorschriften für Vertragsinhalte und Leistungsstörungen des städtebaulichen Vertrags im weiteren Sinne I. Direkte Regelungen über Vertragsinhalte und Leistungsstörungen in den 124, 11, /11: Erschließungsvertrag a) Spezielle Regelungen über Vertragsinhalte b) Allgemeine Regelungen über Vertragsinhalte c) Regelungen über Leistungsstörungen : Städtebaulicher Vertrag a) Regelungsinhalte b) Kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans.. 41 c) Kausalität und Angemessenheit : Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan a) Kein Anspruch auf Satzung b) Aufhebung der Satzung bei Nichterfüllung der zeitlichen Verpflichtung

3 c) Wechsel des gemeindlichen Vertragspartners d) Keine Angemessenheitsregelung II. Anwendbarkeit des Verwaltungsverfahrensgesetzes auf Vertragsregelungen und Leistungsstörungen Keine subordinationsrechtlichen Verträge ff. VwVfG: Öffentlich-rechtlicher Vertrag a) 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG b) 60 Abs. 1 Satz 2 VwVfG c) 61 VwVfG Satz 1 VwVfG Satz 2 VwVfG III. Ergänzend anwendbare zivilrechtliche Vorschriften Anzuwendende Fassungen des BGB a) Anzuwendende Rechtsvorschriften b) Dynamik des 62 Satz 2 VwVfG Vorfrage: Einordnung der gemeindlichen Planungsleistung. 49 a) Gegenseitiger Vertrag? b) Einseitig verpflichtender Vertrag? c) Bedingter gegenseitiger Vertrag? d) Ergebnis Entsprechende Anwendung der BGB-Vorschriften beim Erschließungsvertrag nach 124/ a) Leistungen der Vertragspartner aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner bb) Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners cc) Leistungen der Gemeinde b) Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften aa) Gemeindliche Planungsleistung bb) Konkret entsprechend anwendbare Vorschriften Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften beim städtebaulichen Vertrag nach a) Leistungen der Vertragspartner aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner bb) Vertraglich vereinbarte Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners cc) Vertraglich vereinbarte Leistungen der Gemeinde b) Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften aa) Bauplanungsverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr bb) Baureifmachungsverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr cc) Freiwillige Bodenordnung, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr

4 dd) Zielvereinbarungen, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 4 und 5 66 ee) Folgelastenverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr ff) Verschiedene Vertragsformen Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften beim Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplan, a) Leistungen der Vertragspartner aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner bb) Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners cc) Leistungen der Gemeinde b) Planungsrecht aa) Gemeindliche Planungsleistung bb) Anspruch auf Einleitung des Satzungsverfahrens?.. 69 c) Konkret anwendbare BGB-Vorschriften Zwischenergebnis a) Bedeutung der anwendbaren zivilrechtlichen Vorschriften b) Vorrangig Werkvertrag ( 631 ff. BGB) oder gegenseitiger Vertrag ( 320 ff. BGB)? Städtebauliche Verträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen a) Vorbemerkung b) Rechtslage nach BGB bis zum c) Rechtslage nach BGB seit dem Schriftformerfordernis a) Regelungen b) Umfang c) Urkundeneinheit Verjährung a) Ansprüche b) Vorschriften über die Verjährung c) Veränderung der Verjährungsfristen d) Sonderfall: Rückabwicklung eines nichtigen Vertrags e) Einrede der Verjährung IV. Städtebauliche Verträge und Vergaberecht Einordnung Vergaberechtsregime Rechtslage nach der Entscheidung des EuGH vom Anwendung der Vergaberechtsregelungen und die Folge von Verstößen

5 C. Folgen von Rechtsverstößen und die Bedeutung von salvatorischen Klauseln I. Typische von der Rechtsordnung nicht akzeptierte vertragliche Regelungen Verletzung der Schriftform Angemessenheit Kausalität Kein Kostenersatz, sondern Wertabschöpfung II. Rechtsfolgen der Regelverstöße Nichtigkeit Teilnichtigkeit a) Prüfungskriterien aa) Schritt 1: Teilbarkeit bb) Schritt 2: Zuordnung der Nachteile cc) Schritt 3: Abschluss trotz Wegfalls der nichtigen Regelung b) Annahme einer Teilnichtigkeit im Einzelfall III. Salvatorische Klausel Nichtigkeit bzw. Teilnichtigkeit Salvatorische Klauseln für absolute und relative Regelverstöße? a) Relative Regelverstöße b) Absolute Regelverstöße c) Konsequenzen für salvatorische Klauseln d) Mögliches Prüfungsschema Möglicher Inhalt salvatorischer Klauseln a) Angemessenheit b) Teilnichtigkeit c) Regelungsersatz d) Unzulässige salvatorische Regelungen e) Textvorschlag Besonderer Teil A. Erschließungsvertrag, I. Ausgangslage Historische Entwicklung seit Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts Regimeentscheidung

6 II. Gegenstand und Abgrenzung Gegenstand erschließungsvertraglicher Regelungen a) Allgemein b) Art und Umfang der durch Erschließungsvertrag zu erstellenden Anlagen c) Technischer Gegenstand des Erschließungsvertrags d) Erschließungsvertragliche Tätigkeit e) Unterhaltung von Erschließungsanlagen Abgrenzung zu anderen Verträgen a) Allgemein b) Erschließungsvertrag und andere städtebauliche Verträge Die Übertragung der Erschließung a) Inhalt und Bedeutung der Übertragung b) Abgrenzungsprobleme c) Folgen der fehlerhaften Übertragung der Erschließung III. Vertragspartner Gemeinde oder Zweckverband Grundstückseigentümer und Erschließungsunternehmer a) Einzelner Grundstückseigentümer b) Mehrere Grundstückseigentümer c) Gemeinde als Grundstückseigentümer d) Erschließungsunternehmer Vertragsebenen Erschließungsvertrag und Umsatzsteuer a) Schreiben des BMF vom aa) Erschließungsunternehmer als Werkunternehmer mit Abrechnungsbefugnis bb) Erschließung auf eigenen Grundstücken cc) Erschließungsunternehmer als Dienstleister Gemeinde und gemeindeeigene Gesellschaften als Vertragspartner einer Erschließungsgesellschaft a) Rechtslage nach 124 Abs b) Rechtslage nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr c) Behandlung von Altverträgen Direkte Anwendbarkeit des (bisherigen und neuen) 11 auf Erschließungsanlagen? a) Bisherige Rechtslage aa) Städtebaulicher Vertrag nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HS 1 a.f

7 bb) Folgelastenvertrag nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 a. F. über Erschließungsanlagen? b) Neue Rechtslage IV. Erschließungsgebiet Erschließungsgebiet Erschließungsvertragsgebiet Änderung des Erschließungsvertragsgebiets V. Planungsrechtliche Voraussetzungen Erschließungsvertrag und Bebauungsplan Erschließungsvertrag und sonstiges Planungsrecht Erschließungsvertrag und unbeplanter Innenbereich Erschließungsvertrag und Außenbereich VI. Ausschreibung: Anwendung der VOB/A und europarechtlicher Ausschreibungsregeln? Auswahl des Erschließungsunternehmers durch öffentliche Vergabe? a) Grundstückseigentümer als Erschließungsunternehmer b) Grundstückseigentümer als primäre Auftraggeber eines Erschließungsunternehmers c) Gemeinde als primärer Auftraggeber eines Erschließungsunternehmers d) Entgeltlichkeit? e) Ergebnis Öffentliche Vergabe von Bauarbeiten durch den Erschließungsunternehmer? Konsequenzen für den Erschließungsvertrag Verstöße gegen das Vergaberecht a) Differenzierte Betrachtung b) Verstoß gegen europarechtliche Vergabevorschriften aa) Erschließungsvertrag bb) Beauftragung der Erschließungsmaßnahmen c) Nationales Vergaberecht aa) Erschließungsvertrag bb) Beauftragung der Erschließungsmaßnahmen d) Konsequenzen des Vergabeverstoßes für die Kostenerstattungsverträge und die Beitragserhebung bei Fremdanliegerregelungen VII. Vertragliche Regelungen Herstellung und Übertragung der Erschließungsanlagen a) Zu errichtende Erschließungsanlagen

8 aa) Öffentliche Anlagen bb) Private Anlagen b) Standard c) Erschließungsbeginn und Fertigstellung d) Verkehrssicherungspflicht e) Abnahme und Übergabe, Übernahme f) Eigentumsmäßige Übertragung der Erschließungsanlagen 172 g) Pläne, Rechnungskopien usw Vertragliche Regelungen gegen Leistungsstörungen des Erschließungsunternehmers a) Sicherung der Herstellung und der Mängelbeseitigung aa) Gründe für die Sicherung der Herstellung bb) Erfüllungsbürgschaften cc) Andere Erfüllungssicherheiten dd) Mängelsicherheit ee) Keine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung b) Fristsetzung, Ablehnungsandrohung, Nacherfüllung, Selbstvornahme nach BGB Vertragliche Regelungen gegen Leistungsstörungen der Gemeinde a) Ausfall des Planungsrechts b) Anschlussmaßnahmen Sonstige zulässige Vereinbarungen a) Rücktritt, Kündigung aa) Zulässigkeit der Kündigung, des Rücktritts oder der einvernehmlichen Aufhebung des Erschließungsvertrags bb) Gründe für die Vertragsbeendigung cc) Abwicklung des Vertrags dd) Auswirkung auf Beiträge b) Ausschluss der Kündigung und des Rücktritts c) Vertragsstrafe Zulässige Vereinbarungen über die Auflösung des Erschließungsvertrags vor der Vertragserfüllung a) Vergütungsvereinbarungen b) Treuhandkonto Unzulässige Vereinbarungen a) Aufhebung des Planungsrechts

9 b) Sicherungen zum Abschluss eines Kostenerstattungsvertrags c) Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung aa) Koordinationsrechtlicher Vertrag bb) Subordinationsrechtlicher Vertrag cc) Lösungsansatz 794 ZPO? VIII. Umfang der Kostentragung, 124 Abs. 2 Satz 2/ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 2 Satz Kosten beitragsfähiger Anlagen Kosten nicht beitragsfähiger Anlagen Nicht beitragsfähige Kosten Gemeindlicher Anteil, 124 Abs. 2 Satz 3/ 11 Abs. 2 Satz Erschließungsvertrag und Beitragserhebung Leitungsgebundene Erschließung (Kommunalabgabengesetze) a) Abgabenrechtliche Refinanzierung der leitungsgebundenen Einrichtungen b) Zulässigkeit des Erschließungsvertrags für leitungsgebundene Anlagen c) Lösungsansätze IX. Grenzen der Leistungspflichten, 124 Abs. 3 Satz 1/ 11 Abs. 2 Satz Sachlicher Zusammenhang Angemessenheit a) Objektive Kriterien b) Subjektive Kriterien c) Vertragliche Regelungen über die Angemessenheit? Konsequenzen der Verletzung der Angemessenheit und des sachlichen Zusammenhangs a) Folgen der Rechtsverletzung b) Keine Rückabwicklung bei beidseitig erfülltem Vertrag?. 214 X. Formvorschriften: Schriftform, Zustimmung, Genehmigung Schriftform a) Allgemein b) Beurkundungspflicht Zustimmung der kommunalen Gremien Genehmigung XI. Kostenweitergabe an die Grundstückseigentümer Fallkonstellationen a) Allgemein

10 b) Gemeinde als Grundstückseigentümer Rechtsnatur und deren Folgen a) Ausgangslage b) Rechtsnatur c) Verhältnis zum Erschließungsvertrag d) Rechtsfolgen aa) Schlechterfüllung bb) Schäden cc) Nichtigkeit des Erschließungsvertrags Zulässige Regelungsinhalte eines Kostenerstattungsvertrags. 226 a) Materiell-rechtliche Grenzen b) Verteilungsmaßstäbe c) Abrechnung d) Ablösung von Beiträgen e) Fälligkeit und Anwendung des 34c GewO aa) Problemstellung bb) Bauherr oder Baubetreuer? cc) MaBV f) Sicherheiten g) Kündigung, Rücktritt, Rückabwicklung XII. Sonderfälle Erschließungsvertrag und Erschließungspflicht, 124 Abs. 3 Satz 2 bzw. 124 (neu) a) Rechtsgrundlage b) 123 Abs c) Voraussetzungen für das Entstehen der Erschließungspflicht nach 124 Abs. 3 Satz aa) Qualifizierter Bebauungsplan bb) Angebot der im Bebauungsplan vorgesehenen Erschließung cc) Zumutbares Angebot eines Erschließungsvertrags dd) Geänderte Planungsvorstellungen der Gemeinde? ee) Zeitliche Schranke ff) Fehlende Bodenordnung? Grundstücke, die an einer durch Erschließungsvertrag hergestellten und (später) an einer durch Beitrag abgerechneten Anlage liegen a) Problemstellung b) Lösung

11 3. Erschließungsvertrag und Fremdanlieger a) Ausgangssituation b) Kostenfreistellung c) Werkvertrags- bzw. Beitragslösung d) Vertragsanpassung Erschließungsvertrag in der KAG-Beitragskalkulation a) Baden-Württemberg b) Sachsen c) Rechnungsperiodenkalkulation und Erschließungsvertrag Anwendbarkeit des 124 auf Altverträge B. Städtebaulicher Vertrag, I. Allgemeine Regelungen Einführung Übersicht über die gängigsten Vertragsarten a) Bauplanungsverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr b) Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen bzw. artenschutzrechtliche Maßnahmen c) Baureifmachungsverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr d) Baurealisierungsverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 4 und e) Folgelastenverträge, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr Bedeutung der Verträge im Bebauungsplanverfahren a) Bebauungsplanergänzende Regelungen b) Verträge als Möglichkeit der Problembewältigung in der Bebauungsplanabwägung aa) Fragestellung und Beispiele bb) Verträge und die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials cc) Verträge und Abwägungsvorgang (1) Verträge zur Zusammenstellung des Abwägungsmaterials im Abwägungsvorgang (2) Verträge zum Abwägungsvorgang (3) Materielle Grenzen der Zulässigkeit (4) Formelle Voraussetzungen (5) Der Vertrag in der Abwägung dd) Zurück zu den Beispielen c) Pflicht zur Einstellung eines abgeschlossenen Vertrags in die Abwägung? Kostentragung, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HS

12 5. Allgemein geltende Grenzen der Übertragung der Kostenlast, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs a) Voraussetzung oder Folge des Vorhabens b) Angemessenheit nach den gesamten Umständen c) Unzulässig, wenn Vorhaben ohne Weiteres genehmigungsfähig, 11 Abs. 2 Satz Verhältnis von 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 zu Nr a) Regelungsinhalte und -unterschiede b) Tatsächliche Leistungen bei 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Geldzahlungen bei 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2? c) Grenzen des 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 auch bei Nr. 2? Schriftform II. Bauplanungsverträge Vertragsgegenstände und Vertragspartner a) Vertragsgegenstand b) Vertragspartner Vertragsinhalte a) Bestimmung der Planer b) Auftraggeber c) Kostentragung d) Planungsarbeiten durch die Gemeinde Kostentragung durch den Vertragspartner? Planungskostenvertrag Leistungsstörungen III. Natur- und artenschutzrechtlicher Ausgleich Naturschutzrechtlicher Ausgleich a) Rechtlicher Rahmen b) Regelungsgegenstände aa) Beschreibung der Maßnahmen bb) Lokalisierung der Maßnahmen cc) Regelung über die zeitliche Realisierung der Ausgleichsmaßnahmen dd) Sicherheiten ee) Aufwuchspflege oder mehr? ff) Austausch von Flächen und Maßnahmen gg) Monitoring hh) Abnahme, Übernahme, Mängelbeseitigung c) Vertragspartner Artenschutz a) Rechtlicher Rahmen

13 b) Vertrag über artenschutzrechtliche Maßnahmen aa) Ausgleichsmaßnahmen bb) Vorgezogene artenschutzrechtliche Maßnahmen IV. Baureifmachungsverträge allgemein Vertragsgegenstände allgemein Vertrag über Altlastenerkundung und -beseitigung a) Erkundung und Untersuchung b) Behördliche Untersuchungs- und Sanierungsvorgaben c) Haftungsfragen V. Privatrechtliche Neuordnung der Grundstücksverhältnisse (freiwillige Umlegung) Gründe für freiwillige Umlegungen a) Definition b) Defizite des gesetzlichen Umlegungsverfahrens c) Verknüpfung mit Bauleitplanung und Erschließung aa) Parallelverfahren freiwillige Umlegung und Bebauungsplanverfahren bb) Erschließung als Anschlussverfahren d) Rechtsmittelfreiheit des freiwilligen Umlegungsverfahrens aa) Notwendigkeit der Einigung bb) Rechtsmittelfristen e) Bewertung Bodenordnung durch Vertrag Regelungsschritte im Umlegungsvertrag a) Vertragspartner-Gebiet b) Zusammenfassung der Grundstücke c) Zuordnung öffentlicher Flächen d) Zuordnung privater Flächen e) Zuordnung sonstiger Flächen f) Auflassung Formelle und materielle Voraussetzungen eines Umlegungsvertrags a) Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer b) Mitwirkungsbereitschaft und -pflicht der Gemeinde aa) Mitwirkungsbereitschaft bb) Mitwirkungspflicht cc) Zumutbarkeit der Beteiligung (1) Formelle Kriterien (2) Materielle Kriterien

14 c) Mitwirkungsbereitschaft von Trägern eingetragener Rechte d) Einigung e) Vermessung f) Veränderungsnachweise g) Bebauungsplan, sonstiges Planungsrecht Verfahrensträger Rechtsnatur des Umlegungsvertrags a) Gemischt öffentlich-rechtlicher, zivilrechtlicher Vertrag. 318 b) Öffentlich-rechtlicher Vertragsteil c) Zivilrechtlicher Vertragsteil Rechtliche Einzelfragen a) Gesetzlicher Rahmen aa) (1) Kausalität (2) Angemessenheit (3) Koppelungsverbot bb) 54ff. VwVfG b) Konsequenzen aa) Bewertung bb) Kostentragung cc) Verhältnis zum Bauplanungsrecht (1) Inkrafttreten des Bebauungsplans (2) Umlegungsgebiet und Bebauungsplangebiet (3) Konsequenzen Mehrflächenabtretung a) Erschließungsflächen b) Grünflächen, natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichsflächen c) Flächen für Infrastrukturmaßnahmen und Gemeinbedarfseinrichtungen d) Flächen für besonderen Wohnbedarf oder für besondere Bevölkerungsgruppen, 11 Abs. 1 Satz 2 Nr Kombinierte Verfahren a) Vereinbarte gesetzliche Umlegung b) Kombination von freiwilliger und gesetzlicher Umlegung Unzulässige Bodenwertabschöpfung a) Methoden b) Ergebnisse

15 VI. Städtebauliche Zielvereinbarungen Vertragsziele und Vertragspartner a) Zielbestimmung b) Zielerreichung c) Zielpsychologie d) Vertragspartner Vertragliche Instrumente zur Zielerreichung a) Bauverpflichtungen b) Rückbauverpflichtungen c) Gestaltungsvereinbarungen d) Nutzungsvereinbarungen e) Nutzungsbeschränkungen f) Belegungsrechte Vertragliche Instrumente gegen das Fehlschlagen vereinbarter Ziele a) Mehrerlösabführung b) Nachzahlung c) Rücktritt vom Vertrag d) Ankaufsrecht und Wiederkaufsrecht aa) Regelungen bb) Angemessenheit cc) Notarielle Beurkundung e) Vertragliches Vorkaufsrecht aa) Ziele bb) Verfahren cc) Inhalt dd) Vorkaufspreis VII. Spezielle Baurealisierungsverträge Energiesparmaßnahmen, 11 Abs. 2 Satz 2 Nr a) Grundsätze aa) Regelungsgehalt des 11 Abs. 1 Satz 2 Nr bb) Bezug zur Bauleitplanung cc) Kausalität dd) Angemessenheit ee) Sperre des 11 Abs. 2 Satz b) Vereinbarungsfähige Regelungen aa) Errichtung der Anlagen bb) Betrieb der Anlagen cc) Anschluss und Benutzung dd) Kostentragung

16 ee) Leistungsstörungen c) Angemessenheit nach 11 Abs. 2 Satz 1 und AVBFernwärmeV Energetische Gebäude, 11 Abs. 2 Satz 2 Nr a) Grundsätze aa) Regelungsgehalt des 11 Abs. 1 Satz 2 Nr bb) Bezug zur Bauleitplanung cc) Kausalität dd) Angemessenheit ee) Sperre des 11 Abs. 2 Satz b) Vereinbarungsfähige Regelungen c) Leistungsstörungen VIII. Folgelasten Begriffsbestimmung Vertragspartner Folgelastenvertrag nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr a) Regelungsumfang b) Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen c) Entscheidungszuständigkeit und -qualität d) Lokalisierung der Folgemaßnahmen Konkrete Zulässigkeitsvoraussetzungen a) Kausalität und Angemessenheit b) Umfang der Kosten c) Unzulässigkeit eines Folgekostenvertrags, 11 Abs. 2 Satz Folgemaßnahmen zugunsten unterschiedlicher Gebiete Rückabwicklung nichtiger Folgelastenverträge IX. Leistungsstörungen bei städtebaulichen Verträgen nach 11 ohne spezielle vertragliche Regelungen Vorvertragliche Phase a) Koppelungsverbot b) Leistungsstörungen durch die Gemeinde aa) Beispiele bb) Anwendbare Rechtsvorschriften cc) Rechtsfolgen c) Leistungsstörungen durch den gemeindlichen Verhandlungspartner aa) Beendigung der Vertragsverhandlungen durch den gemeindlichen Vertragspartner

17 bb) Anwendbare Rechtsvorschriften cc) Rechtsfolgen d) Sonderfall: Formungültiger Vertrag Leistungsstörungen nach Vertragsabschluss und vor Inkrafttreten des Planungsrechts a) Leistungsstörungen durch die Gemeinde aa) Beispiele bb) Anwendbare Rechtsvorschriften (1) Einordnung sonstiger Vertragspflichten (a) Bauplanungsverträge (b) Baureifmachungsverträge (c) Baurealisierungsverträge (d) Folgelastenverträge (2) Einordnung der Schaffung von Planungsrecht cc) Rechtsfolgen (1) Sonstige Verpflichtungen (a) Werkvertragsähnliche Leistungen (b) Kauf- und tauschvertragsähnliche Leistungen. 379 (c) Folgelastenverträge (2) Schaffung von Planungsrecht b) Leistungsstörungen durch den gemeindlichen Vertragspartner Leistungsstörungen nach Vertragsabschluss und Inkrafttreten des Planungsrechts a) Primäransprüche b) Keine Besonderheiten bei sonstigen Leistungsstörungen. 384 c) Exkurs: Planungsrecht und Baugenehmigung nach Vertragsaufhebung (z. B. wegen Leistungsstörungen) X. Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen nach 11 über die Behandlung von Leistungsstörungen Rechtliche Rahmenbedingungen a) Planungsabreden b) Angemessenheit c) Anpassung nach 60 VwVfG d) Anwendung der AGB-Regelungen des BGB? Beispielhafte Regelungsbereiche und -inhalte a) Regelungen bei Ausfall des Planungsrechts b) Erfüllung, Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, Ersatzvornahme c) Nachbesserung, Mängelgewährleistung

18 d) Haftungsausschlüsse und -begrenzungen e) Vertragsstrafen aa) Vertragsstrafe zulasten des gemeindlichen Vertragspartners bb) Vertragsstrafe zulasten der Gemeinde f) Schadenersatzansprüche aa) Schadenersatz und Vertragsstrafe bb) Schadenersatz bei Nicht-Inkrafttreten des Bebauungsplans cc) Schadenersatz bei Nichterfüllung g) Sicherheiten aa) Sicherheiten zugunsten der Gemeinde bb) Sicherheiten zugunsten der gemeindlichen Vertragspartner h) Vereinbarungen über den Ausschluss des Rücktritts und der Kündigung i) Freiwillige Bodenordnung Unzulässige Vereinbarungen a) Aufhebung des Planungsrechts b) Aufhebung erteilter Baugenehmigungen c) Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung aa) Koordinationsrechtlicher Vertrag bb) Subordinationsrechtlicher Vertrag cc) Lösungsansatz 794 ZPO? dd) Notwendigkeit einer Vereinbarung über die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung? C. Vorhaben- und Erschließungsplan/vorhabenbezogener Bebauungsplan, I. Regelungssysteme des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Zwei Alternativen: vorhaben- oder gebietsbezogener vorhabenbezogener Bebauungsplan a) Alternative 1: Vorhaben- und Erschließungsplan und strikt vorhabenbezogener Bebauungsplan b) Alternative 2: Vorhaben- und Erschließungsplan und gebietsbezogener vorhabenbezogener Bebauungsplan, 12 Abs. 3a c) Bedeutung der Alternativen für den Durchführungsvertrag Vertrags- und Satzungsteil

19 3. Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans a) Vorhabenträger b) Gemeinde als Vorhabenträger? c) Wechsel des Vorhabenträgers II. Bebauungsplanverfahren Anspruch auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens, 12 Abs. 2 Satz Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans III. Vertragliche Beziehungen Vertragssystematik Vorvertrag a) Verfahrensregelungen b) Leistungsstörungen IV. Durchführungsvertrag Übersicht Vorhaben Abgestimmter Plan Realisierungszusage a) Inhaltliche Realisierungszusage b) Realisierungsbereitschaft und -fähigkeit Erschließung Kostentragung Sonstige (fakultative) Regelungen a) Leistungsstörungen aa) Rechtsfolgen der Aufhebung der Baugenehmigung oder der Unwirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bb) Leistungsstörungen im Vollzug b) Verlängerung der Realisierungsfrist c) Regelungen zum Wechsel des Vorhabenträgers d) Regelungen zur Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach 12 Abs. 6 und einer erteilten Baugenehmigung e) Sonstige Regelungen V. Besonderheiten des 12 Abs. 3a Baugebietsbezogene Festsetzungen Regelungsmechanismus Besonderheiten des Durchführungsvertrags bei baugebietsbezogenen Festsetzungen

20 VI. Vertragsabschluss Einigung Zeitpunkt des Vertragsabschlusses a) Zeitlich vor dem Satzungsbeschluss b) Teilverträge c) Vertragsschluss erst vor Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans? d) Nur Unterschrift des Vorhabenträgers vor Satzungsbeschluss? e) Nur Unterschrift der Gemeinde vor Satzungsbeschluss? Heilung bei späterem Vertragsabschluss? Schriftform Anwendung von Vergabevorschriften a) Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan auf dem Grundstück des Vorhabenträgers b) Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan beim Verkauf des Grundstücks durch die Gemeinde VII. Satzung und Durchführungsvertrag Verhältnis von Vertrag und Satzung a) Anspruch auf Satzung? b) Inhaltliche Übereinstimmung c) Vertrag und Beteiligungsverfahren d) Vertrag und Abwägung e) Vorhabenbezogene Festsetzungen f) Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und Vorhaben- und Erschließungsplan/Durchführungsvertrag g) Baugebietsbezogene Festsetzungen, 12 Abs. 3a Verhältnis von Durchführungsvertrag, Bauantrag und Baugenehmigung Ausnahmen und Befreiungen Genehmigung nach Bauordnungsrecht D. Andere städtebauliche Verträge I. Allgemeines Abs Rechtlicher Rahmen Versuch einer Systematisierung

21 II. Abwendungsverträge, Drittverpflichtungen, Sicherstellungsverträge Abwendungsverträge a) Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion, 22 Abs b) Abwendung des Vorkaufsrechts, c) Abwendung Enteignung, 87 Abs. 2 Satz 1, Drittverpflichtungen a) Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter, 27a b) Enteignung zugunsten Privater Sicherstellungsvertrag, 35 Abs Anhang Gesetzestext I. Baugesetzbuch II. Verwaltungsverfahrensgesetz Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis