Öffentliches Baurecht

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1 InfoBrief Öffentliches Baurecht Juni 2013 Neuregelung des Erschließungsvertrages im neuen 11 BauGB 2013: Erschließungsverträge mit kommunalen Unternehmen und Folgekostenverträge über Erschließungsmaßnahmen zulässig Rechtsanwälte Hoffmann & Greß Fürstenrieder Straße München Telefon: (089) Telefax: (089)

2 1. Die Neuregelung des Erschließungsvertrages in 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB Das Recht der städtebaulichen Verträge und Erschließungsverträge befindet sich im Umbruch. In 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB wurde durch das Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom (BGBl. I, S. 1548) ergänzt, dass zu den städtebaulichen Maßnahmen, über deren Vorbereitung und Durchführung städtebauliche Verträge geschlossen werden können, auch die Erschließung durch nach Bundes- oder Landesrecht beitragsfähige oder nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen gehört. Mit dieser gesetzlichen Klarstellung konnte die bisherige Sonderregelung des Erschließungsvertrags in 124 BauGB a.f. entfallen. Die Neuregelungen sind am in Kraft getreten. Der Erschließungsvertrag als städtebaulicher Maßnahmenvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass der Vertragspartner der Gemeinde bestimmte Erschließungsmaßnahmen für ein Baugebiet im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt. Der Erschließungsträger refinanziert den von ihm übernommenen Aufwand außerhalb des Erschließungsvertrages durch privatrechtliche Kostenerstattungsvereinbarungen mit den Eigentümern oder - wenn er selbst Grundeigentümer ist - im Rahmen des Weiterverkaufs oder durch sonstige Verwertung der erschlossenen Grundstücke. Soweit Erschließungsmaßnahmen durch Erschließungsvertrag übertragen werden, entfallen sowohl die Vorfinanzierung durch die Gemeinde als auch die Nachfinanzierung über die klassische Form der Erhebung von Beiträgen, da bei der Gemeinde kein Erschließungsaufwand entsteht. Als Vertragspartner der Gemeinde kommen die Eigentümer der zu erschließenden Grundstücke oder ein Erschließungsträger bzw. Grundstücksentwickler in Betracht. Möglich ist auch der Vertragsschluss mit ganz oder teilweise von der Gemeinde beherrschten Unternehmen, sog. kommunalen Eigengesellschaften. Dies wird durch 11 Abs. 1 Satz 3 BauGB ergänzend geregelt. Die frühere Regelung des 124 Abs. 1 BauGB, derzufolge die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag nur auf einen Dritten übertragen konnte, wurde gleichzeitig aufgehoben. Damit ist die Frage, ob als Dritter auch ein kommunalbeherrschtes Unternehmen in Betracht kommt, obsolet. Die vom BVerwG mit Urteil vom (NVwZ 2011, 690) vertretene Ansicht, dass wegen der Spezialität des Erschließungsvertrages und der Schutzfunktion des beitragsrechtlichen Vorteilsprinzips eine von der Gemeinde ganz oder mehrheitlich beherrschte kommunale Eigengesellschaft nicht Dritter und damit nicht Vertragspartner eines Erschließungsvertrages nach 124 Abs. 1 BauGB a.f. sein kann, ist dadurch überholt. Seite 2 von 7

3 Mit der Aufnahme des vormals in 124 BauGB geregelten Erschließungsvertrages in das System des 11 BauGB und durch die gesetzgeberische Klarstellung wird die über Jahrzehnte bestehende Praxis vieler Kommunen, die Baulanderschließung (auch) über kommunale Entwicklungsgesellschaften zu betreiben, rechtlich abgesichert. Eine Umgehung des Beitragsrechts der 127 ff. BauGB ist damit nicht zu befürchten, da städtebauliche Verträge und damit auch Erschließungsverträge den allgemeinen Schranken, insbesondere dem Koppelungsverbot und der Angemessenheitskontrolle, des 11 Abs. 2 BauGB unterliegen. Gegenstand eines Erschließungsvertrages können nach Bundesoder Landesrecht beitragsfähige und nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen sein, die im Zusammenhang mit der Durchführung städtebaulicher Maßnahmen, v.a. der Neuausweisung oder Erweiterung eines Baugebiets stehen. Die Erschließung kann ganz oder teilweise übertragen werden; die Gemeinde kann entscheiden, welche Erschließungsbereiche (Verkehr, Wasser, Abwasser) sie vom Vertragspartner herstellen lässt. Das Erschließungsgebiet ist nicht nur auf das Gebiet des Bebauungsplans beschränkt. Die Erschließungsmaßnahmen können über den Bereich eines Bebauungsplans hinausgehen, wenn z.b. eine straßen- oder leitungsmäßige Anbindung erforderlich ist. Die Gemeinde kann nur diejenigen Erschließungsmaßnahmen durch städtebaulichen Vertrag auf Private übertragen, die ihr als Trägerin der Erschließungslast i.s.d. 123 Abs. 1 BauGB als kommunale Aufgaben obliegen oder die sie aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen (durch Vertrag oder Verwaltungsakt) von anderen Aufgabenträgern übernommen hat. Der private Vertragspartner kann sich gegenüber der Gemeinde verpflichten, die Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB stellt ausdrücklich klar, dass eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich ist. Die Gemeinde kann deshalb - anders als nach 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB bei der Erhebung von Beiträgen - einen Eigenanteil vertraglich ausschließen. Für den Erschließungsvertrag gelten die gesetzlichen Schranken städtebaulicher Verträge (Koppelungsverbot, Angemessenheit). Ein gemeindlicher Selbstbehalt für die Fremdnützigkeit einer städtebaulichen Maßnahme ist in städtebaulichen Verträgen grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. BVerwG , NVwZ 2011, 1132). Dies ist allerdings kein Freibrief für überzogene vertragliche Vereinbarungen: Im Einzelfall kann es unangemessen sein, die Kosten städtebaulicher Maßnahmen, die mehreren Baugebieten oder überwiegend der Allgemeinheit dienen, nur einem Vertragspartner zu überbürden! Seite 3 von 7

4 2. Vertragliche Übernahme der Erschließungskosten nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Die Regelung zu Kostenübernahmeverträgen bzw. Folgekostenverträgen des 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB bleibt unverändert. Danach können sich Private in einem städtebaulichen Vertrag verpflichten, Kosten oder sonstige Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind, zu übernehmen. Dies umfasst infrastrukturelle Folgekosten, wie Aufwendungen für Schulen, Kindergärten, Altenheime, Jugendfreizeitheime, Senioreneinrichtungen, Sport- und Spielplätze, daneben aber auch alle Kosten und Aufwendungen, die ursächlich mit der städtebaulichen Maßnahme verbunden sind, z.b. für städtebauliche Planungen und Gutachten, Kosten für den naturschutzrechtlichen Ausgleich. Mit der Integration des vormals in 124 BauGB a.f. geregelten Erschließungsvertrages als Unterfall des städtebaulichen Vertrages in 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB durch das Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom (BGBl. I, S. 1548) wird allerdings klargestellt, dass auch Folgekostenverträge i.s.d. 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB über die Erschließung geschlossen werden können, da der Begriff der städtebaulichen Maßnahmen in beiden Regelungen im gleichen Sinne zu verstehen ist (vgl. BT-Drs. 17/11468, 13). Der Gesetzgeber hat die bisherige Rechtsprechung des BVerwG (Urteil vom BVerwG 9 C 8.09, NVwZ 2011, 690; Urteil vom BVerwG 9 C 12.11, BauR 2013, 750; Urteil vom BVerwG 9 C 11.11, NVwZ-RR 2013, 479) damit ausdrücklich korrigiert, derzufolge es der Gemeinde verboten ist, die Erschließung selbst durchzuführen und die entstehenden beitragsfähigen Kosten nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB auf die Grundstückseigentümer umzulegen. Mit der Aufnahme des Erschließungsvertrages in das System des 11 BauGB wird den Gemeinden neben dem Erschließungsvertrag und dem Beitragsrecht nunmehr eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung von Erschließungsmaßnahmen eröffnet. Gegen eine Sperrwirkung des auf dem Vorteilsprinzip fußenden Beitragsrechts gegenüber vertraglich begründeten Zahlungsansprüchen aus einem städtebaulichen Vertrag spricht der (weite) Wortlaut und Gesetzeszweck des 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB. Erfasst werden sämtliche Kosten und Aufwendungen für städtebauliche Maßnahmen. Bei der Erschließung (Straße, Kanal, Wasser) handelt es sich zweifellos um städtebauliche Maßnahmen. Hierunter fallen die nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlichen Anlagen und Einrichtungen in und außerhalb eines Baugebiets, unabhängig davon, ob sie der Allgemeinheit dienen oder einen Sondervorteil vermitteln. Entscheidend ist der Ursachenzusammenhang der städtebaulichen Maßnahmen zu dem geplanten Vorhaben. Seite 4 von 7

5 Bei der vertraglichen Übernahme der Erschließungskosten im städtebaulichen Vertrag handelt es sich auch nicht um einen Vertrag über Abgaben, dem ein aus 123 i.v.m. 127 ff BauGB oder den Kommunalabgabengesetzen der Länder folgendes Vertragsformverbot (Handlungsformverbot) entgegenstehen würde. Die vertragliche Zahlungsverpflichtung für die Übernahme der Kosten der Erschließungsmaßnamen führt zu einem anderweitigen Ausgleich der Ausgaben für die Erschließung mit der Folge, dass der Gemeinde kein beitragsfähiger Erschließungsaufwand entsteht. Die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen müssen allerdings bei allen Grundeigentümern im Erschließungsgebiet möglichst vor Beginn der Herstellung der Erschließungsanlagen vorliegen, damit der Gemeinde mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen keine beitragsfähigen Aufwendungen entstehen. 3. vhw-seminar Baulandentwicklung in Kooperation mit Privaten - Planungsgewinne nutzen, rechtliche Risiken vermeiden am in München Der vhw - Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.v. veranstaltet am Donnerstag, von 10:00 bis 16:30 Uhr in München ein Seminar zum Thema Baulandentwicklung in Kooperation mit Privaten - Planungsgewinne nutzen, rechtliche Risiken vermeiden. Referenten sind Herr Rechtsanwalt Klaus Hoffmann, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwälte Hoffmann & Greß, München und Herr Wilhelm Wipfler, Dipl.-Ing. (FH), M.Eng., WipflerPLAN Planungsgesellschaft mbh, Pfaffenhofen a.d. Ilm. Das Seminar thematisiert die rechtlich zulässigen Instrumente des kooperativen Zusammenwirkens von öffentlicher Hand, privaten Eigentümern / Investoren und Erschließungsträgern bei der Baulanderschließung. Seminarinhalte: I. Mögliche Instrumente der Kooperation mit Privaten bei der Baulandentwicklung Zwischenerwerbsmodelle - Verknüpfung Grundstückserwerb und Baulandausweisung? - Grunderwerb zu welchem Preis / zu welchem Zeitpunkt? - Hinweise zur Vertragsgestaltung Investorenmodelle - Planung und Erschließung durch private Dritte - Sicherung der gemeindlichen Planungsziele - Vergabe- und Wettbewerbsrecht Seite 5 von 7

6 Baulandbereitstellung durch freiwillige und / oder amtliche Umlegung - Freiwillige Bodenordnung oder amtliche Umlegung? - Die vereinbarte amtliche Umlegung - Abschöpfen von Planungsgewinnen außerhalb des kommunalen Haushalts? II. Vorbereitungsphase Städtebauliche und kommunalpolitische Zielvorgaben Kostenermittlung und städtebauliche Kalkulation erfolgen Welche Voruntersuchungen machen Sinn? Wann muss bei der Auswahl des Kooperationspartners das Vergaberecht beachtet werden? III. Planungsphase Welche Formen städtebaulicher Verträge nach 11 BauGB kommen in Betracht? In welchem Fall ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag sinnvoll? Zu welchem Zeitpunkt sollen die vertraglichen Vereinbarungen verhandelt und abgeschlossen werden? Welche rechtlichen Anforderungen gelten für städtebauliche Verträge und Erschließungsverträge nach der BauGB-Novelle 2013 und unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung? IV. Sicherung der städtebaulichen Ziele Entscheidungsabläufe im Bauleitplanverfahren Wie kann die Umsetzung städtebaulicher Ziele vertraglich gesichert werden (Bau- und Nutzungsverpflichtungen, Immissionsschutzbindungen, Naturschutz, Kostenübernahmen)? Wie werden die Belange des Umwelt- und Naturschutzes ausreichend berücksichtigt? V. Umsetzungs- und Erschließungsphase Welche Erschließungsmaßnahmen können von einem Dritten vertraglich übernommen werden? Erschließung kommunaler Grundstücke durch Private Darf der Erschließungsträger Fremdanliegerkosten übernehmen? Seite 6 von 7

7 Zu der Veranstaltung können Sie sich beim vhw e.v., Zentrale Seminarverwaltung, Fritschestraße 27/28, Berlin per Telefax (Nr. (0 30) ) oder anmelden. Im Internet ist unter auch eine online-anmeldung möglich. Rechtsanwalt Klaus Hoffmann Hoffmann & Greß, Rechtsanwälte Fürstenrieder Str München Tel.: Fax.: Seite 7 von 7