Ergänzung zur Begründung der 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 6

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1 Ergänzung zur Begründung der 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 6 L 6 - Neuharlinger/Altharlinger Sieltief Jann Berghaus Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwälte Berghaus, Duin & Kollegen, Aurich Was sieht der gültige B-Plan vor? Maßgeblich: 5. Änderung des B-Plans vom Wichtigste Festsetzungen des geltenden B-Plans: - Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) Zweckbestimmung des 4 Abs. 1 BauNVO: Das Gebiet dient vorwiegend dem Wohnen - pro Baugrundstück 1 Wohngebäude mit bis zu 3 Wohnungen 1

2 Was ist im WA-Gebiet zulässig? Zulässig sind gemäß 4 Abs. 2 BauNVO: - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Ausnahmsweise können gemäß 4 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen Zum planungsrechtlichen Begriff Wohnen BVerwG (vgl. Beschluss v B 302/95 -): Wohnen ist eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts = das selbstbestimmte private Leben in den eigenen 4 Wänden, das insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss v LA 203/07 -); im Sinne von Dauerwohnen zu verstehen 2

3 Abgrenzung Wohnen von anderen Nutzungen Die Wochenendhaus- und Ferienwohnungsnutzung ist i.d.s. nicht auf Dauer angelegt; gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung liegt eine eigenständig typisierte Nutzungsart vor, vgl. OVG Lüneburg, Beschluss v LA 203/07 -; OVG Greifswald, Beschluss v M 190/07 -) Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, Beschluss v B 78/89 -). Ob auch die Appartementvermittlung dazu zählt (so OVG Lüneburg) oder nicht (so BVerwG), kann offen bleiben, da jedenfalls keine Wohnnutzung! Was folgt aus den verschiedenen bauplanungsrechtlichen Nutzungen? Wer sich in einem Beherbergungsbetrieb, Ferienhaus oder einer Ferienwohnung aufhält, wohnt im planungsrechtlichen Sinne nicht! Diese Nutzungen sind im WA-Gebiet nicht gemäß 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig! Möglich bleibt nur die Zulassung im Einzelfall, z.b. als Beherbergungs- oder Gewerbebetrieb gemäß 31 Abs. 1 BauGB, 4 Abs. 3 BauNVO! Die Änderung der bisherigen Nutzung (z.b. Wohnen -> FeWo) ist genehmigungsbedürftig! 3

4 Zur Zulassung als Beherbergungs- oder Gewerbebetrieb im Einzelfall Problem: Die ausnahmsweise Zulassung darf nicht dazu dienen, die Planung in ihren Grundzügen zu verändern und die Festsetzungen für das Gebiet zu übergehen, d.h. nach der Zweckbestimmung muss im WA-Gebiet immer noch vorwiegend gewohnt werden: Bei zahlenmäßiger Betrachtung bedeutet dies deutlich mehr als die Hälfte (vgl. BVerwG, Beschluss v BN 11/02 -) Rechtsprechung VG Oldenburg, Urteil v A 3211/09 - Ausnahmen müssen zahlenmäßig hinter der Regelbebauung ( Wohnen ) zurückbleiben und dürfen keine prägende Wirkung haben Zu betrachten ist das Gesamtgebiet, nicht nur unmittelbar an das Vorhabengrundstück angrenzende Grundstücke Konkrete Berechnung des Verhältnisses Dauerwohnnutzer zu Ferienwohnnutzern anhand von Durchschnittswerten: Ein Umkippen droht jedenfalls bei einem Anteil der Ferienwohnnutzung von ca. 1/3; in der Folge lt. VG Unzulässigkeit neuer Ferienwohnungen bei bestehendem Verhältnis von ca. ¼ Ferienwohnungsnutzung, wenn durch weitere Ferienwohnungen Anstieg auf ca. 1/3 eintritt! 4

5 Weitere Folge: Sog. Windhundverfahren: Wer zuerst beantragt, kann ggf. noch eine Genehmigung erhalten. Ist die auf das Gebiet bezogene Anzahl zulässiger Ferienwohnungsnutzung erreicht, muss ein zeitlich später gestellter Antrag abgelehnt werden! Für die Berechnung, ob die Grenze von etwa < 1/3 noch eingehalten wird, zählen nur die genehmigten und nachweislich bestandsgeschützten Ferienwohnungen! Alle anderen wären voraussichtlich formell (keine Genehmigung) und materiell (nicht mit Bauplanungsrecht vereinbar) illegal Handlungsmöglichkeiten Planerisch eine Möglichkeit schaffen, die Nutzungen aufeinander abzustimmen, wobei auf Aufstellung eines Bebauungsplans grundsätzlich kein Anspruch besteht, vgl. 1 Abs. 3 BauGB: Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden. 5

6 14 BauGB: Veränderungssperre (1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass 1. Vorhaben im Sinne des 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen; 2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs-oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen. (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. (3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.. 15 BauGB: Zurückstellung von Baugesuchen (1) Wird eine Veränderungssperre nach 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde an Stelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich. 6