A2A1. Immobilienwirtschaft. Autorin Manuela Lengwinat. unter Mitarbeit der Verlagsredaktion

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1 A2A1 Immobilienwirtschaft o Autorin Manuela Lengwinat unter Mitarbeit der Verlagsredaktion

2 Bauprojektmanagement 1 Begriffe und Grundlagen des Baurechts Geschichtlicher Abriss zum Baurecht Öffentliches und privates Baurecht Öffentliches Baurecht Privates Baurecht 17 2 Raumplanung in Deutschland Landesplanung Städtebauliche Vorgaben Bauleitplanung Werkzeuge der Bauleitplanung (BauNVO und PlanzV) Bauaufsichtsbehörden Flächennutzungsplan (vorbereitender Bebauungsplan) Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) 26 3 Das Grundstück Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks Entwicklungszustand des Grundstücks Erschließungs- bzw. abgaberechtlicher Zustand des Grundstücks ( 123 BauGB) Zulässige Nutzung des Grundstücks Regelungen zur Sicherung der Bauleitplanung Vorhabens- und Erschließungsplan ( 12 ff. BauGB, 7 BauGB-MaßnahmenG). ' Veränderungssperre ( 14 ff.'ßaugb) Vorkaufsrecht der Gemeinde ( 24 ff. BauGB) Umlegungsgebiet ( 45 ff. BauGB) Naturschutz/Landschaftsschutz ( 135 BauGB) Sanierungsgebiet ( 136 ff. BauGB) Erhaltungssatzung ( 172 ff. BauGB) Weitere Ortssatzungen Belange des Denkmalschutzes Altlasten 37 4 Das Grundbuch Rechte an Grundstücken Wegerechte Abstandsrechte Überbau Leitungsrechte Weitere Rechte Grundbuchauszug 43

3 Inhaltsverzeichnis 5 Die bebaubare Fläche eines Grundstücks Überbaubare Grundstücksfläche (BauNVO) Abstandsflächen Baulasten Bauweise Dachformen 53 6 Genehmigungen zur Bebauung eines Grundstücks Genehmigungspflicht Der Bauantrag und die dazugehörigen Unterlagen Bauvoranfrage und Bauvorbescheid Antragsunterlagen Baugenehmigungs verfahren Baugenehmigungsverfahren für genehmigungsbedürftige bauliche Anlagen Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Baueinstellung und Bauverbot 63 7 Beratung von Bau- bzw. Kaufinteressenten zur baulichen Gestaltung und Ausstattung Beratungsfragen Raumaufteilung Raumgrößen Grundstücksgestaltung 75 8 Entscheidung über die Art der Baudurchführung Wahl des Baupartners Bauen mit einem Architekten Bauen mit einem Bauträger Bauen mit dem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) Fertig-, Ausbau- oder Selbstbauhaus Eigenleistungen Eigenleistungen (Muskelhypothek) Weitere Entscheidungsfaktoren Persönliche Probleme und höhere Gewalt Der Bauherr und die Berufsgenossenschaft Gesetzlicher Versicherungsschutz gemäß Sozialgesetzbuch Mitteilungspflicht der Baubehörde ( 195 SGB VII) Die Meldepflicht durch den Bauherrn ( 165, 192 SGB VII) Versicherungen während und nach der Bauzeit 91

4 Bauprojektmanagement 9 Kosten für Bau und Kauf Kosten für das Baugrundstück Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten Erschließungskosten Freimachungskosten Baukosten Kosten für Vorbereitung, Planung und Durchführung Reine Baukosten Kosten der Außenanlage Allgemeine Baunebenkosten Die Kostenplanung Arten der Kostenermitdung nach DIN 276 (Kosten im Hochbau 12/2008) Kostengliederung nach DIN Laufende Kosten der Immobilie Finanzierung Die Rolle des Grundbuchs bei der Finanzierung Baufinanzierung Beleihungswert der Immobilie Grundlagen für eine Finanzierungsberechnung Eigenkapital Lebenshaltungskosten/Ausgaben Einnahmen Belastungsgrenzen Selbstauskunft Fördermittel Finanzierungsplan zum Beispielgrundstück Darlehensangebot Sollzinssatz (Nominalzins) und effektiver Jahreszins Darlehenslaufzeit Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen Finanzierungsangebot Darlehensvertrag Kauf- und Bauverträge Der Bauträgervertrag Inhalt des Bauträgervertrags Kaufpreis Sonderwünsche Eigenleistungen Kaufpreisfinanzierung Sicherungsleistungen Regelungen zum Besitzübergang 133

5 Inhaltsverzeichnis Gewährleistung Abtretungen Kosten und Steuern Hinweise Sonstige Vereinbarungen Der Architektenvertrag Grundleistungen Besondere Leistungen Zusätzliche Leistungen Inhalt des Architektenvertrags Vertragsgegenstand Vertragsgrundlagen Leistungspflichten des Auftragnehmers Bevollmächtigung des Architekten Baukosten Fristen Honorar Kündigung eines Architektenvertrages Der Werkvertrag Inhalt des Bauvertrags Vertragsgegenstand Vertragsgrundlagen Vergütung Ausführungsunterlagen Ausführung der Leistungen Fristen, Termine und Vertragsstrafen Zahlungen Sicherheiten Gefahrtragung Abnahme Gewährleistung Kündigung Sonstige Bestimmungen BGBundVOB Die Vergabe-und Vertragsordnung (VOB) VOB VOF 2009 und VOL Verbraucherschutz für den privaten Bauherrn Gegenüberstellung VOB und BGB zu einigen wesentlichen Inhalten 159

6 Bauprojektmanagement 13 Die Rolle der Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag Bauzeitplan Zahlungsplan Vertragsstrafen Das Bautagebuch Mängelgewährleistung Abnahmearten BGB-Vertrag VOB-Vertrag Abnahmeprotokoll Verjährungsfristen für Mängelansprüche (früher: Gewährleistungsfrist) Wärmeschutz- und Energieeinsparverordnung Entwicklung der Energiesparverordnung Energiesparverordnung 2009 (EnEV 2009) Regelungen für bestehende Gebäude nach EnEV Regelungen bei Modernisierung oder Umbau eines Altbaus Regelungen für Neubauten nach EnEV Nichteinhaltung der EnEV Energieausweis Fristen für Wohngebäude Ausstellungsberechtigung 179 Abbildungsverzeichnis ' 181 Stichwortverzeichnis 182