Bauverträge gestalten

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1 Bauverträge gestalten Architekten-, Bauwerk-, Subunternehmerund Projektsteuerungsverträge Von Thomas Eisner Rechtsanwalt in Köln 2., neu bearbeitete und erweiterte Auflage Carl Heymanns Verlag KG Köln Berlin Bonn München

2 Vorwort VII 1 Architektenvertrag Vertragsgegenstand Vom Architekten zu erbringende Leistungen Überblick Umfassende Beauftragung des Architekten Stufenweise Beauftragung des Architekten Vergütung des Architekten Allgemeines Einfluss der HO AI auf die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung Höchst- und Mindestsatzsystem Honorar oberhalb der Mindest-, aber ohne Überschreitung der Höchstsätze Überschreitung der Höchst-/Unterschreitung der Mindestsätze Sonderfall: außerhalb der Honorartafel liegende anrechenbare Kosten Einzelheiten zu möglichen Honorarvereinbarungen Verweis auf die HOAI Vereinbarung bestimmter Eckdaten für die Bemessung des Architektenhonorars Vereinbarungen zu anrechenbaren Kosten gemäß 4a HOAI Vereinbarungen zu anrechenbaren Kosten bei Einbeziehung vorhandener Bausubstanz gemäß 10 Abs. 3a HOAI Vereinbarungen zur Honorarzone Vereinbarungen zum Honorarrahmen (Honorarsatz) Vereinbarungen zur erbrachten Leistung Besondere Fallgestaltungen Übertragung der Vorplanung oder Entwurfsplanung oder Objektüberwachung als Einzelleistung Auftrag für mehrere Gebäude Wiederholung bei einem Auftraggeber Wiederholung bei mehreren Auftraggebern Wiederholung ohne zeitlichen oder örtlichen Zusammenhang (Anschlussaufträge) 33 IX

3 Honorarvereinbarungen zu 22 Abs. 2 bis 4 HOAI Umbauten und Modernisierungen Raumbildender Ausbau Instandhaltungen und Instandsetzungen Künstlerische Oberleitung - 15 Abs. 3 HOAI Besondere Leistungen Pauschalhonorar Erfolgshonorar Zeithonorar Nebenkosten Umsatzsteuer Regelungen zur Zahlung des Architektenhonorars Vereinbarungen zur Fälligkeit Vereinbarungen zu Abschlagszahlungen Rechtliche Grenzen von Zahlungsvereinbarungen Honorarvereinbarungen nach Beendigung der Architektentätigkeit Vereinbarungen zur Unentgeltlichkeit von Architektenleistungen Haftung des Architekten Verjährung von Gewährleistungsansprüchen Verjährungsfrist Verjährungsbeginn Vereinbarungen über Haftungsbeschränkungen Vertragsgestaltung bei Zweifeln über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens Einräumung eines Nacherfüllungs-/ Nachbesserungs-/Schadensbeseitigungsrechts für den Architekten Haftpflichtversicherung Vereinbarungen zur Begrenzung der Baukosten Baukostengarantie Bausummenbegrenzung Urheberrecht des Architekten Vorzeitige Vertragsbeendigung/Kündigung Überblick Modifikation der Kündigungsmöglichkeiten Modifikation der Vergütungsansprüche im Fall der Kündigung Ausschluss von Vergütungsansprüchen Vereinbarungen zur Höhe der Vergütung Zurückbehaltungsrecht Aufrechnungsverbote Sonstiges/Schlussbestimmungen Schriftformklauseln 81 X

4 Gerichtsstandsvereinbarungen Salvatorische Klauseln 82 2 Bauwerkvertrag Vertragsgegenstand Vertragsbestandtede und -grundlagen Allgemeines Anwendung der VOB/B Einbeziehung ergänzender formularmäßiger Vertragsbedingungen Vergütung des Bauunternehmers Einheitspreisvertrag Pauschalpreisvertrag »Unechter«Pauschalpreisvertrag Global-Pauschalpreisvertrag Detail-Pauschalpreisvertrag Stundenlohnvertrag Umsatzsteuer Abschlagszahlungen Fälligkeit des (Rest-)Werklohns Skontovereinbarungen Umlagen, Versicherungen Vereinbarungen zur Schlusszahlung/ Schlussrechnung Fristen, Termine Baubeginn Fertigstellungstermin/Ausführungsfnst für die Gesamtleistung ^ Fristen im Bauzeitenplan Vertragsstrafe Überblick Höhe der Vertragsstrafe Verschulden Vorbehalt der Vertragsstrafe Anrechnung der Vertragsstrafe auf Schadensersatzansprüche Mängelhaftung Beschränkung von Mängelansprüchen Verjährung Schiedsgutachtervereinbarung Gefahrtragung Zusätzliche Leistungen, Nachträge, Nachtragsforderungen Sicherheiten Sicherune des Unternehmers 134 XI

5 Sicherung des Bauherrn 138 Ausführungsbürgschaft/Gewährleistungsbürgschaft 138 Vorauszahlungsbürgschaft 142 Sicherheitseinbehalt 142 Kündigung 145 Überblick 145 Modifikation der Kündigungsmöglichkeiten 146 Modifikation der Vergütungsansprüche im Fall der Kündigung 148 Schutz- und Sicherheitsmaßnahmen 150 Verkehrssicherungspflicht 150 Sicherheits-und Gesundheitskoordinator 152 Versicherungen 152 Verschiedenes/Schlussbestimmungen 154 Subunternehmereinsatz 154 Informationspflichten 155 Abtretungsverbote 156 Aufrechnungsverbote 157 Schriftformklauseln 157 Gerichtsstandsvereinbarungen 157 Salvatonsche Klauseln 159 Subunternehmervertrag 161 Generelle Übertragung der Vertragsbedingungen des Hauptvertrages in den Subunternehmervertrag 163 Besonderheiten bei der Abnahme 165 Besonderheiten bei der Mängelhaftung 166 Besonderheiten bei Vertragsstrafevereinbarungen 168 Besonderheiten bei der Vergütung 169 Besonderheiten bei der Kündigung des Vertrages 170 Besonderheiten bei Schiedsgutachtervereinbarungen 171 Projektsteuerungsvertrag 173 Vertragsgegenstand 175 Vom Projektsteuerer zu erbringende Leistungen 176 Vergütung des Projektsteuerers 180 Haftung des Projektsteuerers 181 Überblick 181 Nacherfüllungs-/Nachbesserungs- und Schadensbeseitigungsrechte des Projektsteuerers 182 XII

6 4.4.3 Vereinbarungen über Haftungsbeschränkungen Verjährung von Mängelansprüchen Haftpflichtversicherung Vorzeitige Vertragsbeendigung/Kündigung Abtretungsverbote/Aufrechnungsverbote/ Schnftformklauseln/Gerichtsstandsvereinbarungen/Salvatorische Klauseln Anhang Checklisten Checklisten zum Architektenvertrag Checkliste I - Übersicht über regelungsbedürftige Fragen Checkliste II - Vom Architekten zu erbringende Leistungen Checkliste III - Vergütung des Architekten Checkliste IV - Haftung des Architekten Checkhsten zum Bauvertrag Checkliste I - Übersicht über regelungsbedürftige Fragen Checkliste II - Zahlungsansprüche des Unternehmers Checkliste III - Fristen, Termine, Vertragsstrafe Checkliste IV - Haftung des Unternehmers Vertragsmuster Konzept eines Architekten- und Ingenieurvertrages Konzept eines Generalunternehmervertrages Konzept eines Projektsteuerungsvertrages 219 Literatur 229 Sachregister 231 XIII